निजी बंधक बीमा (PMI) के लिए एक गाइड

यह एक मिथक है कि आपको बंधक प्राप्त करने के लिए घर की खरीद मूल्य का 20% नीचे रखना होगा। कई प्रकार के बजट और खरीदार की ज़रूरतों को पूरा करने के लिए उधारदाताओं को कम भुगतान आवश्यकताओं के साथ कई ऋण कार्यक्रम प्रदान करते हैं। यदि आप इस मार्ग पर जाते हैं, तो निजी बंधक बीमा (पीएमआई) के लिए भुगतान करने की अपेक्षा करें। यह जोड़ा गया व्यय आपके मासिक बंधक भुगतान की लागत को बढ़ा सकता है और कुल मिलाकर, आपके ऋण को अधिक महंगा बनाता है। हालाँकि, यह लगभग अपरिहार्य है यदि आपके पास 20% या उससे अधिक भुगतान शेष नहीं बचा है।

निजी बंधक बीमा (PMI)

PMI क्या है?

पीएमआई एक प्रकार का बंधक बीमा है जिसे खरीदारों को आमतौर पर एक पारंपरिक ऋण के लिए भुगतान करने की आवश्यकता होती है जब वे एक डाउन पेमेंट करते हैं जो घर की खरीद मूल्य का 20% से कम होता है। कई उधारदाता कम भुगतान कार्यक्रमों की पेशकश करते हैं, जिससे आप 3% तक कम कर सकते हैं। उस लचीलेपन की लागत पीएमआई है, जो आपके बंधक को चुकाने में विफल होने पर ऋणदाता के निवेश की रक्षा करता है, जिसे डिफ़ॉल्ट के रूप में जाना जाता है। दूसरे शब्दों में, पीएमआई ऋणदाता का बीमा करता है, न कि आप का।

पीएमआई ऋणदाताओं को डिफ़ॉल्ट रूप से अपने पैसे का अधिक भुगतान करने में मदद करता है। कारण उधारदाताओं को खरीद मूल्य के 20% से कम भुगतान के लिए कवरेज की आवश्यकता होती है, क्योंकि आपके घर में आपकी छोटी हिस्सेदारी है। बंधक आप आगे और अधिक पैसे उधार दे रहे हैं, इसलिए, यदि आप स्वामित्व के प्रारंभिक वर्षों में डिफ़ॉल्ट होते हैं तो अधिक खोने के लिए खड़े होते हैं। फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन या एफएचए ऋण द्वारा बीमाकृत ऋणों को भी बंधक बीमा की आवश्यकता होती है, लेकिन दिशा-निर्देश पारंपरिक ऋण के लिए अलग हैं (हम बाद में कवर करेंगे)।

पीएमआई की लागत

सामान्य तौर पर, आप एक सरकारी प्रायोजित उद्यम फ्रेड्डी मैक के अनुसार, हर $ 100, 000 के उधार के लिए $ 40 और $ 80 प्रति माह का भुगतान करेंगे, जो कि द्वितीयक बंधक बाजार पर गिरवी रखता है और बेचता है। ध्यान रखें कि यह राशि आपके क्रेडिट स्कोर और आपके ऋण-से-मूल्य अनुपात के आधार पर भिन्न हो सकती है - आपके द्वारा बंधक पर उधार ली गई राशि घर के मूल्य की तुलना में।

पिछले वर्षों में, आपको अपने संघीय करों से PMI की लागत में कटौती करने की अनुमति दी गई थी। 2017 के लिए और आगे बढ़ते हुए, कांग्रेस ने उस प्रावधान को नवीनीकृत नहीं करने का फैसला किया, इसलिए आप अपने वार्षिक करों पर पीएमआई भुगतान नहीं घटा सकते हैं। (वास्तव में, उन्होंने बाद में केवल 2017 के लिए कटौती को बहाल कर दिया। 2018 में शुरू हुआ, यह चला गया है।)

पीएमआई के लिए भुगतान करना

पीएमआई के लिए भुगतान करने के लिए आपके पास दो विकल्प हैं: एकमुश्त, अप-फ्रंट प्रीमियम का भुगतान बंद या मासिक प्रीमियम पर किया जाता है। कई मामलों में, उधारदाता मासिक प्रीमियम के रूप में आपके मासिक बंधक भुगतान में पीएमआई को रोल करते हैं। जब आप अपने ऋण का अनुमान प्राप्त करते हैं और प्रकटीकरण दस्तावेज़ों को बंद करते हैं, तो आपकी पीएमआई राशि को प्रत्येक दस्तावेज़ के पहले पृष्ठ पर अनुमानित भुगतान अनुभाग में आइटम किया जाएगा।

एक अन्य विकल्प यह है कि आप अपनी समापन लागत में से एक के रूप में पीएमआई के लिए भुगतान करें। ऋण अनुमान और प्रकटीकरण प्रपत्रों पर, आपको यह प्रीमियम पेज 2 पर मिलेगा, खण्ड ख। इस विकल्प की खामी, हालाँकि, यदि आप अपने बंधक को स्थानांतरित करते हैं या पुनर्वित्त करते हैं तो आपको यह राशि वापस नहीं दी जाएगी। कुछ मामलों में, आप अप और फ्रंट और मासिक दोनों प्रीमियम का भुगतान कर सकते हैं।

PMI कवरेज रद्द करना

अच्छी खबर यह है कि आप पारंपरिक ऋण की पूरी अवधि के लिए पीएमआई का भुगतान नहीं करेंगे।

संघीय गृहस्वामी संरक्षण अधिनियम तीन तरीकों में से एक में PMI को समाप्त करता है:

• कर्जदार-पहल पीएमआई रद्द
• स्वचालित PMI समाप्ति
• अंतिम PMI समाप्ति

आप अपने लोन-टू-वैल्यू अनुपात - घर के मार्केट वैल्यू से विभाजित अपने लोन बैलेंस की राशि को घर के मूल मूल्यांकन मूल्य (या जितनी जल्दी हो सके, अगर आपके घर की वैल्यू तब से पहले की सराहना करते हैं) के तहत पीएमआई रद्द करने का अनुरोध कर सकते हैं। उधारदाताओं ने इस निर्धारित तिथि को पीएमआई प्रकटीकरण फॉर्म पर सूचीबद्ध किया है, जो आपको अपने समापन दस्तावेजों के हिस्से के रूप में प्राप्त हुआ है।

PMI रद्द करने के लिए, आपको निम्न की आवश्यकता होगी:

• लिखित में अपना अनुरोध करें।
• अपने मासिक बंधक भुगतान पर चालू रहें।
• एक सकारात्मक भुगतान इतिहास (एक से अधिक भुगतान नहीं है जो कि 12-महीने की अवधि में 30 दिन देर से आया या एक से अधिक भुगतान नहीं था जो कि 24 महीने की अवधि में 60 दिन देरी से, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक के अनुसार) था।
• सत्यापित करें कि आपके पास कोई जूनियर लायन्स (जैसे कि दूसरा बंधक) नहीं है।

स्वचालित PMI समाप्ति

पीएमआई को समाप्त करने का एक और तरीका स्वचालित पीएमआई समाप्ति के रूप में जाना जाता है, जो इस अपेक्षित तिथि को किक करता है कि आपका शेष बंधक शेष 78% एलटीवी हिट करता है। कानून द्वारा, उधारदाताओं को इस तारीख तक स्वचालित रूप से PMI रद्द करने की आवश्यकता होती है। उधारकर्ता द्वारा शुरू किए गए पीएमआई रद्द (ऑन-टाइम भुगतान इतिहास और नो लेंस) के लिए भी यही शर्तें यहां लागू होती हैं। यदि आपके भुगतान देर से हुए हैं, तो आपका ऋणदाता पीएमआई को रद्द नहीं करेगा, जब तक कि आपके भुगतान चालू नहीं हो जाते।

अंतिम पीएमआई समाप्ति

अंत में, वहाँ कुछ अंतिम PMI समाप्ति कहा जाता है। यह तब होता है जब एक ऋणदाता को आपके ऋण की अवधि चुकाने के समय पर अपने मिडपॉइंट को हिट करने के बाद पीएमआई को स्वचालित रूप से समाप्त करना चाहिए - भले ही आप 78% एलटीवी तक नहीं पहुंचे हों।

उदाहरण के लिए, यदि आपके पास 30 साल का फिक्स्ड लोन है, तो मिडपॉइंट 15 साल के मार्क के बाद होगा। फिर से, आपको अर्हता प्राप्त करने के लिए अपने भुगतानों पर वर्तमान होना चाहिए। इस प्रकार का पीएमआई रद्दीकरण आम तौर पर विशेष सुविधाओं के साथ ऋण पर लागू होता है, जैसे कि गुब्बारा भुगतान, एक ब्याज-मात्र अवधि, या प्रमुख निषेध।

घर का मूल्य और पी.एम.आई.

PMI को रद्द करने की आपकी पात्रता इस बात से भी प्रभावित होती है कि आपके घर की कीमत समय के साथ कम हो गई है या नहीं। यदि यह बढ़ जाता है, तो आप उम्मीद से जल्द पीएमआई रद्द कर सकते हैं; यदि यह घटता है, तो आप PMI को रद्द करने की अपेक्षा अधिक समय तक इंतजार करेंगे।

PMI को रद्द करने से पहले, एक ऋणदाता आपके घर के मौजूदा बाजार मूल्य का निर्धारण ब्रोकर प्राइस ओपिनियन (एक रियल एस्टेट एजेंट द्वारा किया जाता है, जो आपके पड़ोस में तुलनीय घरों के मूल्य के आधार पर आपके घर को महत्व देता है), मूल्य का प्रमाण पत्र, या किसी अन्य प्रकार से करेगा। संपत्ति मूल्यांकन

यदि बाजार में गिरावट के कारण आपके घर का मूल्य गिर गया है, तो आपका ऋणदाता आपके पीएमआई रद्द करने के अनुरोध को अस्वीकार कर देगा, जब तक कि आपके घर का मूल्य एक नए मूल्यांकन पर आधारित नहीं होता है और आप शेष ऋण शेष राशि का भुगतान नए मूल्यांकित मूल्य के 80% LTV के लिए करते हैं।

दूसरी ओर, आपके घर का मूल्य प्रत्याशित बाजार की स्थितियों के कारण या तो तेजी से बढ़ सकता है या क्योंकि आपने इसे फिर से तैयार किया है, जिसका अर्थ है कि आप 80% LTV सीमा तक जल्दी पहुंच सकते हैं। उस स्थिति में, आप समय से पहले पीएमआई रद्द करने का अनुरोध कर सकते हैं, और आपका ऋणदाता घर के वर्तमान मूल्य की पुष्टि करने के लिए मूल्यांकन का आदेश देगा। (नोट: आप संपत्ति के मूल्यांकन के लिए भुगतान करने के लिए जिम्मेदार हैं, जिसकी लागत $ 300 से $ 400 तक हो सकती है। यह राशि घर के आकार और स्थान के आधार पर भिन्न हो सकती है।)

पीएमआई के बिना पारंपरिक ऋण

कुछ उधारदाताओं ने आवश्यक पीएमआई के बिना अपने स्वयं के पारंपरिक ऋण उत्पादों की पेशकश की; हालाँकि, यदि आप अपने ऋण पर चूक करते हैं, तो वे स्वयं को बचाने के लिए उच्च ब्याज दर वसूलते हैं। लंबे समय में, पीएमआई का भुगतान करने की तुलना में यह अधिक या कम महंगा हो सकता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप अपने घर में कितने समय तक रहते हैं या आप कितने समय तक एक ही बंधक रखते हैं।

यह वह जगह है जहाँ एक बंधक के लिए तुलना खरीदारी मदद कर सकती है। गैर-पीएमआई ऋण बनाम पीएमआई वाले लोगों के लिए दी जाने वाली ब्याज दरों को देखें। पीएमआई के बिना ऋण के लिए आप कितना भुगतान करेंगे, यह देखने के लिए दोनों के बीच अंतर की गणना करें। क्या वह राशि जो पीएमआई भुगतान से कम है, जब तक आप रद्द करने के लिए 80% एलटीवी अनुपात तक नहीं पहुंच जाते हैं? याद रखें, घर के मूल्यों में वृद्धि या गिरावट हो सकती है, जिससे आप पीएमआई का भुगतान कर सकते हैं।

डाउन पेमेंट आवश्यकताएँ

एक घर की खरीद मूल्य का 20% नीचे रखने से पीएमआई समाप्त हो जाता है, जो कि अगर आप इसे वहन कर सकते हैं तो जाने का आदर्श तरीका है। डाउन पेमेंट के लिए नियमित रूप से बचत करने के अलावा, कम खर्चीला घर खरीदने पर विचार करें।

एक अधिक रूढ़िवादी घर-शिकार बजट में 20% डाउन पेमेंट करने के लिए आवश्यक राशि कम होगी।

पिग्गीबैक बंधक और पीएमआई

कुछ उधारदाता पीएमआई से बचने के लिए एक दूसरे "पिगीबैक" बंधक का उपयोग करने की सलाह देते हैं। यह पीएमआई के लिए भुगतान करने के बजाय कम प्रारंभिक बंधक लागतों में मदद कर सकता है। यह इस तरह से काम करता है: आप घर की अधिकांश खरीद मूल्य (अपनी डाउन पेमेंट राशि घटाकर) के लिए एक पहला बंधक निकालते हैं। फिर आप घर की खरीद मूल्य के शेष के लिए एक छोटे से दूसरे बंधक को निकालते हैं, पहले बंधक को कम करते हैं और भुगतान की मात्रा कम करते हैं। नतीजतन, आप पीएमआई से बचते हैं और पीएमआई के साथ पहले बंधक की लागत की तुलना में कम भुगतान करते हैं।

हालांकि, एक दूसरा बंधक आमतौर पर पहले बंधक की तुलना में अधिक ब्याज दर वहन करता है। एक दूसरे बंधक से छुटकारा पाने का एकमात्र तरीका यह है कि ऋण को पूरी तरह से चुकाया जाए या इसे पुनर्वित्त (पहली बंधक के साथ) एक नए स्टैंडअलोन बंधक में दिया जाए, संभवतः जब एलटीवी 80% (पीएमआई से बचने के लिए) पहुंचता है। हालाँकि, ये ऋण महंगा हो सकते हैं, खासकर यदि ब्याज दरें उस समय से बढ़ जाती हैं जब आप प्रारंभिक ऋण निकालते हैं और जब आप दोनों ऋणों को एक बंधक में पुनर्वित्त करते हैं। मत भूलो कि आपको दोनों ऋणों को एक ऋण में पुनर्वित्त करने के लिए फिर से समापन लागत का भुगतान करना होगा।

(अधिक जानकारी के लिए, निजी बंधक बीमा से छुटकारा पाने का तरीका देखें।)

एफएचए बंधक बीमा प्रीमियम

यदि आप पारंपरिक ऋण उत्पाद के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते हैं, तो आप एफएचए ऋण पर विचार कर सकते हैं। कुछ पारंपरिक ऋण उत्पादों की तरह, एफएचए ऋण में कम-डाउन भुगतान विकल्प होता है - जितना कम 3.5% नीचे - और अधिक आराम से क्रेडिट आवश्यकताओं।

उधारदाताओं को सभी एफएचए ऋणों के लिए बंधक बीमा की आवश्यकता होती है, जो दो भागों में भुगतान किया जाता है: एक अप-फ्रंट बंधक बीमा प्रीमियम, या यूएफएमआईपी और एक वार्षिक बंधक बीमा प्रीमियम, या वार्षिक एमआईपी। दोनों लागत आपके ऋण अनुमान और समापन प्रकटीकरण के पहले पृष्ठ पर सूचीबद्ध हैं।

अपफ्रंट इंश्योरेंस प्रीमियम

अग्रिम बंधक बीमा प्रीमियम (UFMIP) ऋण राशि का 1.75% है। आप इसे बंद होने पर अप-फ्रंट पर भुगतान कर सकते हैं या इसे आपके बंधक में रोल किया जा सकता है। यदि आप अपने बंधक में UFMIP को शामिल करने का विकल्प चुनते हैं, तो आपके मासिक भुगतान अधिक होंगे और आपकी कुल ऋण लागत बढ़ जाएगी।

वार्षिक प्रीमियम

UFMIP के अलावा, आप एक वार्षिक MIP का भुगतान करेंगे, जो समान मासिक किस्तों में विभाजित है और आपके बंधक भुगतानों में लुढ़का हुआ है। आपके ऋण की अवधि और आकार के आधार पर, आप ऋण राशि का 0.45% से 1.05% का भुगतान करेंगे।

FHA MIP रद्द करना

यदि आप 10% या अधिक नीचे रखते हैं, तो आपके ऋण के पहले 11 वर्षों के बाद वार्षिक एमआईपी रद्द किया जा सकता है। हालांकि, पारंपरिक ऋणों के विपरीत, 10% से कम भुगतान वाले एफएचए ऋण के लिए आपको ऋण के जीवन के लिए वार्षिक एमआईपी का भुगतान करना होगा। यदि आप बाद के शिविर में आते हैं, तो एमआईपी भुगतान को खत्म करने का एकमात्र तरीका पारंपरिक ऋण में पुनर्वित्त है, एक बार जब आपका एलटीवी अनुपात पीएमआई के बिना पारंपरिक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए पर्याप्त है।

तल - रेखा

यदि आपके पास डाउन पेमेंट के लिए बहुत अधिक नकदी नहीं बची है, तो पीएमआई का भुगतान करना एक ट्रेडऑफ़ है जिसे आप अधिक पैसा उधार लेने के लिए करेंगे। यदि आप यह रास्ता चुनते हैं तो आप अकेले नहीं हैं। इन दिनों, अधिकांश होमबॉयर 20% से नीचे भुगतान कर रहे हैं। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स के एक सर्वेक्षण के अनुसार, 2017 में, एक घर पर औसत भुगतान 10% था।

जैसा कि आप बंधक के लिए आवेदन करते हैं, आप पीएमआई के साथ ऋण के लिए कितना भुगतान करेंगे, इसकी तुलना करने के लिए ऋण अनुमानों को ध्यान से देखें। एक ऐसा ऋण जिसकी आवश्यकता पीएमआई को नहीं है, लेकिन उच्च ब्याज दर के साथ आता है। कुछ अपवादों के साथ, यदि आपको कम डाउन पेमेंट वाले ऋण की आवश्यकता है, तो पीएमआई से बचना मुश्किल है, लेकिन सुरंग के अंत में प्रकाश है: आप ऋण के जीवन के लिए पीएमआई का भुगतान नहीं करेंगे। (संबंधित पढ़ने के लिए, "निजी बंधक बीमा से बचने के लिए कैसे देखें - PMI")