कैसे रियल एस्टेट विकल्पों के साथ पैसा बनाने के लिए

कई अमेरिकियों के लिए, अचल संपत्ति, एक परिवार के घर या किराये की संपत्ति के रूप में, उनका एकल सबसे बड़ा निवेश है। ये निवेशक अक्सर अचल संपत्ति को सबसे सुरक्षित और सबसे अधिक लाभदायक निवेशों में से एक मानते हैं। हालांकि, अचल संपत्ति निवेश में प्रवेश की उच्च लागत (आमतौर पर ब्याज के साथ ऋण द्वारा वित्त पोषित), लंबी निवेश अवधि और महान अनिश्चितता शामिल है। वास्तविक संपत्ति खरीदने के बजाय, निवेशक कम लागत पर और कम खर्च के साथ अचल संपत्ति में निवेश करने के लिए अचल संपत्ति विकल्प खरीद सकते हैं।

रियल एस्टेट में लाभ की गणना पर एक यथार्थवादी देखो

एक नौसिखिया अचल संपत्ति निवेशक एक दो-बेडरूम के अपार्टमेंट को देख सकता है, यह देखें कि पांच वर्षों में यह $ 100, 000 से $ 300, 000 तक के मूल्य में वृद्धि हुई और निवेश मूल्य के ट्रिपलिंग का निष्कर्ष निकाला। हालांकि, यह सरल विश्लेषण नियमित रूप से संबंधित खर्चों को याद करता है, जिसमें संपत्ति खरीद के लिए वित्त शुल्क, मासिक ब्याज भुगतान, संपत्ति कर, खरीद या बिक्री के दौरान एजेंटों को कमीशन, मासिक संघ शुल्क, रखरखाव और मरम्मत, बीमा, और अन्य लागू करों (जैसे पूंजीगत लाभ) संपत्ति की अंतिम बिक्री पर कर, या एक निश्चित स्तर से ऊपर एक मूल्यांकन (संपत्ति कर के लिए मालिक को योग्य बनाना)।

इन सभी कारकों को ध्यान में रखते हुए, संपत्ति के लिए रिटर्न का यथार्थवादी मूल्यांकन काफी हद तक कम हो जाता है। निवेश की अवधि के दौरान विकास के कारण संपत्ति को बेचने में कठिनाई हो सकती है। उदाहरण के लिए, एक शोर नया राजमार्ग या अपराध में स्पाइक संपत्ति का अवमूल्यन कर सकता है। (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें: रियल एस्टेट में निवेश के लिए सबसे महत्वपूर्ण कारक। )

रियल एस्टेट से निवेश और लाभ का एक और अधिक किफायती तरीका रियल एस्टेट विकल्पों के माध्यम से है।

एक रियल एस्टेट विकल्प क्या है?

एक अचल संपत्ति विकल्प एक खरीदार और विक्रेता के बीच एक विशेष रूप से डिज़ाइन किया गया अनुबंध है। विक्रेता खरीदार को एक निश्चित मूल्य पर निश्चित अवधि के लिए एक संपत्ति खरीदने का विकल्प प्रदान करता है। खरीदार उस समय के दौरान संपत्ति खरीदने या न खरीदने का विकल्प खरीदता है। इस विकल्प के अधिकार के लिए, खरीदार विक्रेता को एक विकल्प प्रीमियम का भुगतान करता है। यदि खरीदार संपत्ति खरीदने का फैसला करता है (दूसरे शब्दों में, अचल संपत्ति के विकल्प का उपयोग करें), तो विक्रेता को संपत्ति की खरीददार अनुबंध की शर्तों के अनुसार खरीदार को बेचना चाहिए।

स्टॉक खरीदते समय आपने विकल्पों की अवधारणा का सामना किया होगा। विकल्प खरीदार को कई विकल्प प्रदान करते हैं। उन्हें एक्सरसाइज जल्दी किया जा सकता है, जब तक कि विकल्प समाप्त नहीं हो जाता है या समाप्ति से पहले दूसरे खरीदार को बेच दिया जाता है। रियल एस्टेट विकल्प आमतौर पर संपत्ति डेवलपर्स और निवेशकों द्वारा वाणिज्यिक या उच्च अंत आवासीय संपत्ति में उपयोग किया जाता है। रियल एस्टेट विकल्प विक्रेताओं को सीमित लाभ के साथ खरीदारों को अधिक लचीलापन और कम लागत वाली ट्रेडिंग और निवेश का अवसर प्रदान करते हैं। (संबंधित पढ़ने के लिए, देखें: रियल एस्टेट विकल्प कैसे काम करते हैं।)

एक रियल एस्टेट विकल्प व्यापार का उदाहरण

यहां एक रियल एस्टेट विकल्प परिदृश्य के जोखिम और इनाम का एक व्यापक विश्लेषण है। मान लें कि एक बिल्डर के पास $ 500, 000 हैं और वह $ 2 मिलियन के लिए सूचीबद्ध भूमि खरीदना चाहता है। बिल्डर कुछ चीजों के लिए अनिश्चित है:

1. क्या बैंक ऋण या अन्य स्रोतों के माध्यम से बिल्डर $ 1.5 मिलियन जुटा सकता है?
2. क्या बिल्डर आवासीय या व्यावसायिक विकास या संपत्ति के आगे उपखंड के लिए आवश्यक परमिट प्राप्त कर सकता है?
3. क्या बिल्डर किसी अन्य बिल्डर से जमीन खरीदने से पहले पैसे जुटा सकता है और परमिट प्राप्त कर सकता है?

इस स्थिति में, एक अचल संपत्ति विकल्प उपयुक्त है। $ 25, 000 का कहना है कि एक परिभाषित अकाट्य लागत (अचल संपत्ति विकल्प प्रीमियम कहा जाता है) के लिए, बिल्डर विक्रेता के साथ एक अचल संपत्ति विकल्प अनुबंध में प्रवेश कर सकता है। रियल एस्टेट विकल्प बिल्डर को छह महीने की अवधि में $ 2 मिलियन की संपत्ति बिक्री मूल्य को बंद करने की अनुमति देता है।

अचल संपत्ति विकल्प अनुबंध में निम्नलिखित शर्तें शामिल होंगी:

• संपत्ति का विवरण (स्थान, आकार और अन्य विवरण)
• अनुबंध की अवधि (व्यापार तिथि से छह महीने)
• विकल्प प्रीमियम या विचार राशि (व्यापार तिथि पर खरीदार को विक्रेता द्वारा 25, 000 डॉलर का भुगतान किया गया गैर-भुगतान योग्य)
• यदि अनुबंध के दौरान विकल्प का प्रयोग किया जाता है, तो खरीद मूल्य पर सहमति ($ 2 मिलियन)

अनुबंध की छह महीने की अवधि के लिए, चार संभावित परिदृश्य हैं।

परिदृश्य 1: बिल्डर को 1.5 मिलियन डॉलर के बैंक ऋण के लिए मंजूरी दी जाती है। वह यह भी पुष्टि करता है कि वह विकास के लिए आवश्यक परमिट प्राप्त कर सकता है। वह अपने अचल संपत्ति के विकल्प को $ 2 मिलियन की पूर्व निर्धारित कीमत पर संपत्ति खरीदने के लिए प्रयोग करता है। विक्रेता $ 2 मिलियन प्राप्त करता है और अतिरिक्त $ 25, 000 विकल्प प्रीमियम रखता है।

परिदृश्य 2: दो महीने के बाद, बिल्डर को पता चलता है कि वह विकास परमिट प्राप्त नहीं कर पाएगा। अगले चार महीनों में, बिल्डर 2 मिलियन डॉलर में संपत्ति खरीदने के लिए तैयार एक अन्य पार्टी को खोजने का प्रबंधन करता है। बिल्डर नई पार्टी के लिए रियल एस्टेट विकल्प को $ 30, 000 की नई कीमत पर बेचता है। नई पार्टी बिल्डर को मूल विकल्प अनुबंध में बदल देती है। नई पार्टी विकल्प का उपयोग करती है और $ 2 मिलियन की संपत्ति खरीदती है। विक्रेता को नई पार्टी से $ 2 मिलियन मिलते हैं और बिल्डर से $ 25, 000 विकल्प प्रीमियम रखता है। बिल्डर ने विकल्प को $ 30, 000 में बेच दिया, इसलिए वह $ 5, 000 बनाता है और ऐसी संपत्ति से दुखी नहीं है जिसका वह उपयोग नहीं कर सकता है।

परिदृश्य 3: बिल्डर बस एक विकल्प खरीदार है जो संपत्ति की कीमत प्रशंसा से लाभ ले रहा है। यदि पांच महीनों में $ 2 मिलियन की मांग मूल्य बढ़कर 2.2 मिलियन डॉलर हो जाता है, तो बिल्डर को संपत्ति खरीदने और लाभ के लिए संपत्ति बेचने के विकल्प का उपयोग करके लाभ होगा। लेन-देन के अंत में, संपत्ति के मालिक को $ 2 मिलियन से अधिक $ 25, 000 विकल्प प्रीमियम मिलता है, बिल्डर 175, 000 डॉलर का लाभ कमाता है और नए विकल्प खरीदार वर्तमान बाजार दरों पर वांछित संपत्ति खरीदता है।

परिदृश्य 4 : बिल्डर ऋण या परमिट को सुरक्षित करने में सक्षम नहीं है। वह अपने विकल्प के लिए एक नया खरीदार भी नहीं खोज सकता है। बिल्डर विकल्प को समाप्त कर देता है और विकल्प प्रीमियम खो देता है। हालांकि खरीदार $ 25, 000 प्रीमियम (वास्तविक सौदे मूल्य का 1.25%) का भुगतान करके संभावित रूप से खराब $ 2 मिलियन निवेश से बचने में सक्षम था। विक्रेता को $ 25, 000 का लाभ होता है और वह खरीदार की तलाश जारी रखता है।

सभी मामलों में, एक बार एक अचल संपत्ति विकल्प अनुबंध में डाल दिया जाता है, तो विक्रेता के पास अब यह विकल्प नहीं होता है कि वह संपत्ति बेच सके या किस कीमत पर। खरीदार के फैसले के लिए विक्रेता को छह महीने इंतजार करना चाहिए। यही कारण है कि विक्रेता जो कुछ भी खरीदार अंततः तय करता है, उसे प्राप्त करता है और विकल्प को प्रीमियम रखता है।

तल - रेखा

रियल एस्टेट विकल्प रियल एस्टेट निवेश से व्यापार, निवेश और लाभ के लिए कम लागत वाली विधि प्रदान करते हैं। हालांकि, वे प्रभावी रूप से दो व्यक्तिगत पार्टियों के बीच ओटीसी अनुबंध हैं, जिनके बाहर कोई नियामक नियामक नहीं है। शामिल पक्षों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि विकल्प अनुबंध उचित है। विकल्प विक्रेता द्वारा डिफ़ॉल्ट रियल एस्टेट विकल्प समझौतों में प्रमुख चुनौतियों में से एक है। ऐसे मामलों में, खरीदार का एकमात्र सहारा एक मुकदमा है। सार्वजनिक रूप से उपलब्ध जानकारी का अभाव और रियल एस्टेट विकल्प प्रतिभागियों पर पिछले रिकॉर्ड एक और चुनौती है। रियल एस्टेट विकल्प निवेशकों को कानूनी सेवाओं के लिए फीस जैसे अतिरिक्त खर्चों पर विचार करना चाहिए, जैसे अनुबंध का मसौदा तैयार करना और पंजीकरण करना।

(आगे पढ़ने के लिए, देखें: 1, 000 डॉलर या उससे कम वाले रियल एस्टेट में निवेश करें ।)