रियल एस्टेट निवेश संपत्ति का मूल्य जानें

मात्रात्मक दृष्टिकोण से, अचल संपत्ति में निवेश करना कुछ हद तक शेयरों में निवेश करने जैसा है। लाभ के लिए, निवेशकों को संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करना चाहिए और शिक्षित अनुमान लगाना चाहिए कि प्रत्येक को कितना लाभ होगा, चाहे संपत्ति की प्रशंसा, किराये की आय या दोनों के माध्यम से।

इक्विटी वैल्यूएशन आमतौर पर दो बुनियादी तरीकों के माध्यम से आयोजित किया जाता है: पूर्ण मूल्य और सापेक्ष मूल्य। संपत्ति मूल्यांकन के लिए भी यही सच है। अचल संपत्ति के लिए उचित छूट दर द्वारा भविष्य की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को छूट देना स्टॉक के लिए रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) के समान है; रियल एस्टेट में सकल आय गुणक मॉडल को एकीकृत करना शेयरों के सापेक्ष मूल्य मूल्यांकन के बराबर है। नीचे, हम इन तरीकों का उपयोग करके एक अचल संपत्ति का मूल्य कैसे करें, इस पर एक नज़र डालेंगे।

महत्वपूर्ण: "पहली बार होमब्यूयर गाइड"

पूंजीकरण दर

सबसे महत्वपूर्ण मान्यताओं में से एक जो एक अचल संपत्ति निवेशक बनाता है जब संपत्ति का मूल्यांकन करना उचित पूंजीकरण दर का चयन करना होता है, जो मूल्य प्रशंसा या मूल्यह्रास के अचल संपत्ति के नेट पर वापसी की आवश्यक दर है। सीधे शब्दों में कहें, यह संपत्ति के वर्तमान मूल्य को निर्धारित करने के लिए शुद्ध परिचालन आय पर लागू दर है।

उदाहरण के लिए, यदि ऐसी संपत्ति जो अगले दस वर्षों में $ 1 मिलियन की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) उत्पन्न करने की उम्मीद है, तो 14% की पूंजीकरण दर पर छूट दी जाती है, संपत्ति का बाजार मूल्य $ 1, 000, 000 / .14 = $ 7, 14, 000, 857 (शुद्ध) है। परिचालन आय / समग्र पूंजीकरण दर = बाजार मूल्य)।

$ 7, 142, 857 बाजार मूल्य एक अच्छा सौदा है अगर संपत्ति 6.5 मिलियन डॉलर में बिकती है। यदि बिक्री मूल्य $ 8 मिलियन है तो यह एक बुरा सौदा है।

आय सृजन करने वाली संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए पूंजीकरण दर का निर्धारण करना महत्वपूर्ण मीट्रिक में से एक है। हालांकि यह एक फर्म की पूंजी (WACC) की भारित औसत लागत की गणना करने की तुलना में कुछ अधिक जटिल है, ऐसे कई तरीके हैं जो निवेशक एक उचित पूंजीकरण दर का पता लगाने के लिए उपयोग कर सकते हैं। (संबंधित पढ़ने के लिए, "एक रियल एस्टेट किराये की संपत्ति के मूल्य के 4 तरीके" देखें)

बिल्ड-अप विधि

एक आम तरीका बिल्ड-अप विधि है। ब्याज दर के साथ शुरू, में जोड़ें:

1. उपयुक्त तरलता प्रीमियम (अचल संपत्ति की विशिष्ट प्रकृति के कारण उत्पन्न होती है)
2. पुनर्भुगतान प्रीमियम (शुद्ध भूमि प्रशंसा के लिए खाते)
3. जोखिम प्रीमियम (अचल संपत्ति बाजार के समग्र जोखिम जोखिम का खुलासा करता है)

4% की ब्याज दर को देखते हुए, 1.5% की गैर-तरलता दर, 1.5% की एक पुनर्ग्रहण प्रीमियम। और 2.5% के जोखिम की दर, एक इक्विटी संपत्ति की पूंजीकरण दर के रूप में अभिव्यक्त किया गया है: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 + 2.5 = 5%। यदि शुद्ध परिचालन आय $ 200, 000 है, तो संपत्ति का बाजार मूल्य $ 200, 000 / .115 = $ 1, 739, 130 ​​है।

जाहिर है, इस गणना का प्रदर्शन बहुत सीधा है। जटिलता पूंजीकरण दर के व्यक्तिगत घटकों के लिए सटीक अनुमानों का आकलन करने में निहित है, जो चुनौतीपूर्ण हो सकता है। बिल्ड-अप विधि का लाभ यह है कि यह छूट दर के व्यक्तिगत घटकों को परिभाषित करने और सटीक रूप से मापने का प्रयास करता है।

बाजार-निष्कर्षण विधि

बाजार-निष्कर्षण विधि यह मानती है कि तुलनीय आय पैदा करने वाली संपत्तियों पर वर्तमान, आसानी से उपलब्ध शुद्ध परिचालन आय और बिक्री मूल्य की जानकारी है। बाजार-निष्कर्षण पद्धति का लाभ यह है कि पूंजीकरण दर प्रत्यक्ष आय पूंजीकरण को अधिक सार्थक बनाती है।

पूंजीकरण दर का निर्धारण अपेक्षाकृत सरल है। एक निवेशक की मानें तो शुद्ध परिचालन आय में $ 500, 000 उत्पन्न करने के लिए पार्किंग की उम्मीद करने के लिए खरीदारी करना आवश्यक है। क्षेत्र में, तीन मौजूदा तुलनीय आय उत्पन्न करने वाली पार्किंग गुण हैं।

• पार्किंग लॉट 1 की $ 250, 000 की शुद्ध परिचालन आय और $ 3 मिलियन की बिक्री मूल्य है। इस मामले में, पूंजीकरण दर है: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33%।
• पार्किंग लॉट 2 में $ 400, 000 की शुद्ध परिचालन आय और $ 3.95 मिलियन की बिक्री मूल्य है। पूंजीकरण दर है: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10.13%।
• पार्किंग लॉट 3 में $ 185, 000 की शुद्ध परिचालन आय और $ 2 मिलियन की बिक्री मूल्य है। पूंजीकरण दर है: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9.25%।

इन तीन तुलनीय गुणों (8.33%, 10.13%, और 9.25%) के लिए गणना की गई दरों के आधार पर, 9.4% की कुल पूंजीकरण दर बाजार का एक उचित प्रतिनिधित्व होगी। इस पूंजीकरण दर का उपयोग करके, एक निवेशक संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित कर सकता है। पार्किंग के निवेश के अवसर का मूल्य $ 500, 000 / .094 = $ 5, 319, 149 है।

बैंड ऑफ इनवेस्टमेंट मेथड

पूंजीकरण दर की गणना उन संपत्तियों के लिए ब्याज की व्यक्तिगत दरों का उपयोग करके की जाती है जो ऋण और इक्विटी वित्तपोषण दोनों का उपयोग करते हैं। बैंड-ऑफ-इन्वेस्टमेंट विधि का लाभ यह है कि यह वित्तपोषित अचल संपत्ति निवेश के लिए सबसे उपयुक्त पूंजीकरण दर है।

पहला कदम एक डूबते हुए फंड फैक्टर की गणना करना है। यह वह प्रतिशत है जिसे भविष्य में एक निश्चित समय पर एक निश्चित राशि प्राप्त करने के लिए प्रत्येक अवधि के लिए अलग रखा जाना चाहिए। मान लें कि $ 950, 000 की शुद्ध परिचालन आय वाली संपत्ति 50% वित्तपोषित है, 15 वर्षों के लिए 7% ब्याज पर ऋण का उपयोग किया जाएगा। शेष को 10% की वापसी की आवश्यक दर पर इक्विटी के साथ भुगतान किया जाता है। डूबते निधि कारक की गणना इस प्रकार की जाएगी:

ब्याज दर 12 महीने [1+ (ब्याज दर / 12 महीने)] (# साल के 12 महीने) \1 \ dfrac {\ frac {ब्याज ~ दर} {12 ~ महीने}} {{1 + (ब्याज ~ दर) / 12 ~ महीने)]} ^ {(\ # ~ ~ का ~ साल * 12 ~ महीना)} - 1} [1+ (ब्याज दर / 12 महीने)] (# सालों का Months 12 महीने) 12112 महीने

संख्याओं में प्लगिंग, हमें मिलता है:

.07 / 12
{[१ + ( ^०.० ] / १२)] ^{१५x१२} } - १

यह प्रति माह .003154 पर गणना करता है। प्रति वर्ष, यह प्रतिशत है: .003154 x 12 महीने = 0.0378। जिस दर पर एक ऋणदाता को भुगतान किया जाना चाहिए, वह इस डूबते निधि कारक और ब्याज दर के बराबर है। इस उदाहरण में, यह दर है: .07 + .0378 = 10.78%, या .1078।

इस प्रकार, भारित औसत दर, या समग्र पूंजीकरण दर, ऋण के लिए 50% वजन और 50% वजन का उपयोग करना है: ((.5 x। 1078) + (.5 x .10) = 10.39% है। नतीजतन, संपत्ति का बाजार मूल्य है: $ 950, 000 / .1039 = $ 9, 143, 407।

कैसे एक रियल एस्टेट निवेश संपत्ति मूल्य के लिए

तुलनीय इक्विटी मूल्य

पूर्ण मूल्यांकन मॉडल एक शेयर के आंतरिक मूल्य प्राप्त करने के लिए भविष्य के आने वाले नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य का निर्धारण करते हैं; सबसे आम तरीके लाभांश छूट मॉडल (डीडीएम) और रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) तकनीक हैं। दूसरी ओर, सापेक्ष मूल्य विधियां बताती हैं कि दो तुलनीय प्रतिभूतियों की कीमत उनकी आय के अनुसार समान होनी चाहिए। मूल्य-से-कमाई और मूल्य-से-बिक्री जैसे अनुपात अन्य इंट्रा-उद्योग कंपनियों की तुलना में यह निर्धारित करने के लिए है कि स्टॉक कम या अधिक मूल्यवान है। इक्विटी वैल्यूएशन में, रियल एस्टेट वैल्यूएशन विश्लेषण में संभावित मानों की एक सीमा निर्धारित करने के लिए दोनों प्रक्रियाओं को लागू करना चाहिए।

एक रियल एस्टेट संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय की गणना

बाजार मूल्य = NOI1r = g = NOI1Rwhere: NOI = शुद्ध परिचालन अधूरा = अचल संपत्ति परिसंपत्तियों पर रिटर्न की आवश्यक दर g = NOIR की वृद्धि दर = कैपिटलाइज़ेशन दर (r) g) \ start {गठबंधन * और बाजार ~ मूल्य = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {जहाँ:} \\ & NOI = \ text {\ small नेट ऑपरेटिंग आय} \\ & r = \ text {छोटे रिटर्न की आवश्यक दर अचल संपत्ति संपत्ति} \\ & g = \ text {NOI की छोटी विकास दर} \\ & R = \ पाठ {\ छोटे पूंजीकरण दर (r} - \ पाठ {\ छोटे जी)} \\ \ अंत {गठबंधन} बाजार मान = r = gNOI1 = RNOI1 जहां: NOI = शुद्ध परिचालन अधूरा = अचल संपत्ति परिसंपत्तियों पर रिटर्न की आवश्यक दर g = NOIR की वृद्धि दर = पूंजीकरण दर (r) g)

शुद्ध परिचालन आय उस आय को दर्शाती है जो संपत्ति ऑपरेटिंग खर्चों में फैक्टरिंग के बाद उत्पन्न होगी लेकिन करों में कटौती और ब्याज भुगतान से पहले। खर्चों में कटौती करने से पहले, निवेश से प्राप्त कुल राजस्व का निर्धारण किया जाना चाहिए। अपेक्षित किराये के राजस्व की शुरुआत आस-पास तुलनीय गुणों के आधार पर की जा सकती है। उचित बाजार अनुसंधान के साथ, एक निवेशक यह निर्धारित कर सकता है कि किरायेदारों को किस क्षेत्र में शुल्क लिया जा रहा है और यह मान लें कि इस संपत्ति पर प्रति वर्ग फुट किराए पर समान लागू किया जा सकता है। फार्मूले में वृद्धि दर के लिए किराए में वृद्धि का पूर्वानुमान लगाया जाता है।

चूंकि उच्च रिक्ति दर रियल एस्टेट निवेश रिटर्न के लिए एक संभावित खतरा है, इसलिए यदि पूरी क्षमता से संपत्ति का उपयोग नहीं किया जाता है, तो क्षमा आय का निर्धारण करने के लिए एक संवेदनशीलता विश्लेषण या यथार्थवादी रूढ़िवादी अनुमान का उपयोग किया जाना चाहिए।

परिचालन खर्च में वे शामिल होते हैं जो सीधे भवन के दिन-प्रतिदिन के संचालन के माध्यम से होते हैं, जैसे कि संपत्ति बीमा, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव शुल्क और उपयोगिता लागत। ध्यान दें कि मूल्यह्रास कुल व्यय गणना में शामिल नहीं है। एक रियल एस्टेट संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय ब्याज, करों, मूल्यह्रास और परिशोधन (EBITDA) से पहले की कमाई के समान है।

बाजार पूंजीकरण दर से एक अचल संपत्ति निवेश से शुद्ध परिचालन आय को छूट, लाभांश की वृद्धि के लिए समायोजित, वापसी की उचित आवश्यक दर से भविष्य की लाभांश धारा को छूट देने के लिए अनुरूप है। लाभांश वृद्धि मॉडल से परिचित इक्विटी निवेशकों को तुरंत समानता को देखना चाहिए। (डीडीएम वित्तीय सिद्धांतों के सबसे नींव में से एक है, लेकिन यह केवल अपनी मान्यताओं के रूप में अच्छा है। " डिविडेंड डिस्काउंट मॉडल में खुदाई करें" देखें।)

एक संपत्ति की आय सृजन क्षमता ढूँढना

बाजार मूल्य = सकल आय × सकल आय गुणक \ पाठित {\ _ छोटा बाजार मूल्य = सकल आय} \ ​​गुना \ पाठित {\ छोटी सकल आय गुणक} बाजार मूल्य = सकल आय × सकल आय गुणक

सकल आय गुणक दृष्टिकोण एक सापेक्ष मूल्यांकन पद्धति है जो अंतर्निहित धारणा पर आधारित है कि उसी क्षेत्र में संपत्तियों को आय के लिए आनुपातिक रूप से मूल्यवान माना जाएगा। जैसा कि नाम से पता चलता है, किसी भी परिचालन खर्च में कटौती से पहले सकल आय कुल आय है। हालांकि, एक सटीक सकल आय अनुमान प्राप्त करने के लिए रिक्ति दर का पूर्वानुमान होना चाहिए।

उदाहरण के लिए, यदि कोई रियल एस्टेट निवेशक 100, 000-वर्ग फुट की इमारत खरीदता है, तो वह तुलनीय संपत्ति डेटा से निर्धारित कर सकता है कि पड़ोस में प्रति वर्ग फुट की औसत सकल मासिक आय $ 10 है। हालांकि निवेशक शुरू में मान सकते हैं कि सकल वार्षिक आय $ 12 मिलियन ($ 10 x 12 महीने x 100, 000 वर्ग फीट) है, किसी भी समय इमारत में कुछ खाली इकाइयां होने की संभावना है। यह मानते हुए कि 10% रिक्ति दर है, सकल वार्षिक आय $ 10.8 मिलियन ($ 12 MM x 90%) है। एक समान दृष्टिकोण शुद्ध परिचालन आय दृष्टिकोण पर भी लागू होता है।

रियल एस्टेट संपत्ति के मूल्य का आकलन करने में अगला कदम सकल आय गुणक का निर्धारण करना है। यह हासिल किया जाता है अगर किसी के पास ऐतिहासिक बिक्री डेटा हो। तुलनीय गुणों की बिक्री की कीमतों को देखते हुए और उत्पन्न सकल वार्षिक आय द्वारा उस मूल्य को विभाजित करने से क्षेत्र के लिए औसत गुणक का उत्पादन होता है।

इस प्रकार का मूल्यांकन दृष्टिकोण तुलनीय लेन-देन का उपयोग करने के समान है या स्टॉक को मूल्य देने के लिए गुणक है। कई विश्लेषक कंपनी की कमाई का अनुमान लगाएंगे और उद्योग के पी / ई अनुपात से प्रति शेयर आय (ईपीएस) का आंकड़ा बढ़ाएंगे। रियल एस्टेट मूल्यांकन समान उपायों के माध्यम से आयोजित किया जा सकता है।

रियल एस्टेट वैल्यूएशन के लिए रोडब्लॉक

ये दोनों रियल एस्टेट मूल्यांकन के तरीके अपेक्षाकृत सरल लगते हैं। हालांकि, व्यवहार में, इन गणनाओं का उपयोग करके आय-उत्पादक संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करना काफी जटिल है। सबसे पहले, सभी सूत्र इनपुट के बारे में आवश्यक जानकारी प्राप्त करना, जैसे शुद्ध परिचालन आय, पूंजीकरण दर में शामिल प्रीमियम, और तुलनीय बिक्री डेटा, अत्यंत समय लेने वाली और चुनौतीपूर्ण हो सकती है।

दूसरे, ये वैल्यूएशन मॉडल रियल एस्टेट बाजार में संभावित बड़े बदलावों में ठीक से कारक नहीं हैं, जैसे कि क्रेडिट संकट या रियल एस्टेट बूम। परिणामस्वरूप, परिवर्तनशील आर्थिक चर के संभावित प्रभाव के पूर्वानुमान और कारक के लिए और अधिक विश्लेषण किया जाना चाहिए।

क्योंकि शेयर बाजार की तुलना में संपत्ति बाजार कम तरल और पारदर्शी होते हैं, कभी-कभी पूरी तरह से सूचित निवेश निर्णय लेने के लिए आवश्यक जानकारी प्राप्त करना मुश्किल होता है। आम तौर पर एक बड़े विकास को खरीदने के लिए आवश्यक बड़े पूंजी निवेश के कारण, यह जटिल विश्लेषण एक बड़े भुगतान का उत्पादन कर सकता है अगर यह एक अघोषित संपत्ति (इक्विटी निवेश के समान) की खोज की ओर जाता है। इस प्रकार, आवश्यक आदानों के अनुसंधान के लिए समय निकालना समय और ऊर्जा के लायक है।

तल - रेखा

रियल एस्टेट मूल्यांकन अक्सर इक्विटी विश्लेषण के लिए समान रणनीतियों पर आधारित होता है। रियायती शुद्ध परिचालन आय और सकल आय गुणक दृष्टिकोण के अलावा, अन्य तरीकों का भी अक्सर उपयोग किया जाता है - इस संपत्ति वर्ग के लिए कुछ अद्वितीय। उदाहरण के लिए, कुछ उद्योग के विशेषज्ञों को शहर प्रवास और विकास के प्रतिमानों का सक्रिय ज्ञान है। नतीजतन, वे यह निर्धारित कर सकते हैं कि कौन से स्थानीय क्षेत्रों में सबसे तेजी से प्रशंसा की दर का अनुभव होने की संभावना है।

जो भी दृष्टिकोण का उपयोग किया जाता है, एक रणनीति की सफलता का सबसे महत्वपूर्ण भविष्यवक्ता यह है कि यह कितनी अच्छी तरह से शोध किया गया है।