ऋण-से-मूल्य अनुपात - LTV अनुपात परिभाषा

ऋण-से-मूल्य - LTV अनुपात क्या है?

ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात उधार जोखिम का एक आकलन है जो वित्तीय संस्थानों और अन्य उधारदाताओं द्वारा बंधक को मंजूरी देने से पहले जांच करते हैं। आमतौर पर, उच्च LTV अनुपात वाले मूल्यांकन अधिक जोखिम वाले होते हैं और इसलिए, यदि बंधक को मंजूरी दी जाती है, तो ऋण की लागत उधारकर्ता को अधिक होती है।

इसके अतिरिक्त, उच्च LTV अनुपात वाले ऋण के लिए ऋणदाता को ऋणदाता को जोखिम की भरपाई के लिए बंधक बीमा खरीदने की आवश्यकता हो सकती है।

LTV अनुपात सूत्र और गणना

घर खरीदार आसानी से अपने घर पर ऋण-से-मूल्य अनुपात की गणना कर सकते हैं।

LTVratio = MAAPVwhere: MA = बंधक राशिAPV = मूल्यांकित संपत्ति मान \ _ शुरू {संरेखित} <V = = frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {जहाँ:} \\ और MA \ _ \ पाठ {बंधक राशि} \ _ \ & APV = \ text {मूल्यांकित संपत्ति मान} \\ \ end {संरेखित} LTVratio = APVMA जहाँ: MA = बंधक अमाउंट = मूल्यांकित संपत्ति मूल्य

इस प्रक्रिया में कुल बंधक ऋण राशि को घर के कुल खरीद मूल्य में विभाजित करना शामिल है। उदाहरण के लिए, $ 200, 000 की खरीद मूल्य के साथ एक घर और $ 180, 000 के लिए कुल बंधक ऋण 90% के ऋण-से-मूल्य अनुपात में परिणाम है। पारंपरिक बंधक ऋणदाता अक्सर उधारकर्ताओं को बेहतर ऋण शर्तें प्रदान करते हैं जिनके पास ऋण-से-मूल्य अनुपात 80% से अधिक नहीं है।

LTV अनुपात की गणना संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य द्वारा उधार ली गई राशि को विभाजित करके की जाती है, प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती है। उदाहरण के लिए, यदि आप अपने मूल्यांकित मूल्य के लिए $ 100, 000 में खरीदा हुआ घर खरीदते हैं और $ 10, 000 का डाउन पेमेंट करते हैं, तो आप 90, 000 डॉलर (90, 000 / 100, 000) के LTV अनुपात के परिणामस्वरूप $ 90, 000 उधार लेंगे।

चाबी छीन लेना

• LTV का उपयोग अक्सर बंधक ऋण देने में किया जाता है ताकि डाउन-पेमेंट में डालने के लिए आवश्यक राशि का निर्धारण किया जा सके और एक ऋणदाता उधारकर्ता को ऋण का विस्तार करेगा या नहीं।
• जब ऋण-से-मान अनुपात 80% या उससे कम होता है, तो अधिकांश ऋणदाता बंधक और होम-इक्विटी आवेदकों को न्यूनतम संभव ब्याज दर प्रदान करते हैं।
• फैनी मॅई के होमरेड्डी और कम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए फ्रेडी मैक के होम संभव बंधक कार्यक्रम 97% के एलटीवी अनुपात (3% डाउन पेमेंट) की अनुमति देते हैं लेकिन 80% तक गिरने तक बंधक बीमा की आवश्यकता होती है।

LTV और ऋण हामीदारी

ऋण-से-मूल्य अनुपात बंधक हामीदारी का एक महत्वपूर्ण घटक है, चाहे वह एक घर खरीदने के उद्देश्य से हो, एक वर्तमान ऋण को नए ऋण में पुनर्वित्त करने या संपत्ति के भीतर संचित इक्विटी के खिलाफ उधार लेने के लिए हो।

ऋणदाताओं ने जोखिम का स्तर निर्धारित करने के लिए जोखिम का स्तर निर्धारित करने के लिए LTV अनुपात का आकलन किया है जब वे एक बंधक को अंडरराइट करते हैं। जब उधारकर्ता मूल्यांकित मूल्य पर या उससे अधिक राशि के लिए ऋण का अनुरोध करते हैं और इसलिए उच्च-ऋण-से-अनुपात अनुपात होता है, तो उधारदाताओं को यह पता चलता है कि ऋण में चूक होने की अधिक संभावना है क्योंकि कोई इक्विटी निर्मित नहीं है संपत्ति के भीतर। क्या फौजदारी होनी चाहिए, ऋणदाता को बकाया बंधक शेष राशि को कवर करने और लेनदेन से लाभ कमाने के लिए घर बेचने के लिए मुश्किल हो सकता है।

LTV अनुपात को प्रभावित करने वाले कारक

LTV अनुपात को प्रभावित करने वाले मुख्य कारक भुगतान, बिक्री (अनुबंध) मूल्य, और मूल्यांकित मूल्य हैं। सबसे कम (और सर्वोत्तम) LTV अनुपात को प्राप्त करने के लिए, नीचे भुगतान बढ़ाएं और बिक्री मूल्य कम करने का प्रयास करें। ऊपर दिए गए उदाहरण का उपयोग करते हुए, मान लीजिए कि आप एक घर खरीदते हैं जो $ 100, 000 के लिए मूल्यांकन करता है लेकिन मालिक $ 90, 000 में बेचने के लिए तैयार है। यदि आप समान $ 10, 000 का भुगतान करते हैं, तो आपका ऋण केवल $ 80, 000 है, जिसके परिणामस्वरूप LTV का अनुपात 80% (80, 000 / 100, 000) है। यदि आप अपने डाउन पेमेंट को $ 15, 000 तक बढ़ाते हैं तो आपका बंधक ऋण अब $ 75, 000 है जो आपके LTV अनुपात को 75% (75, 000 / 100, 000) कर रहा है।

यह सब महत्वपूर्ण है क्योंकि LTV अनुपात जितना कम होगा, ऋण की संभावना उतनी अधिक होगी, ब्याज दर कम होने की संभावना है और निजी बंधक बीमा (PMI) खरीदने के लिए आपको कम संभावना होगी।

LTV अनुपात और ब्याज दरें

जबकि ऋण-से-मूल्य अनुपात एक बंधक, घर-इक्विटी ऋण या ऋण की रेखा को सुरक्षित करने का एकमात्र निर्धारण कारक नहीं है, यह गृहस्वामी को कितना उधार लेने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। वास्तव में, उच्च LTV अनुपात आपको पहले स्थान पर ऋण या पुनर्वित्त विकल्प के लिए अर्हता प्राप्त करने से रोक सकता है।

जब ऋण-से-मान अनुपात 80% या उससे कम होता है, तो अधिकांश ऋणदाता बंधक और होम-इक्विटी आवेदकों को न्यूनतम संभव ब्याज दर प्रदान करते हैं। एक उच्च LTV अनुपात उधारकर्ताओं को बंधक के लिए अनुमोदित होने से बाहर नहीं करता है, हालांकि LTT अनुपात बढ़ने के साथ ऋण की कुल लागत बढ़ जाती है। उदाहरण के लिए, 95% के LTV अनुपात वाले एक उधारकर्ता को मंजूरी दी जा सकती है, लेकिन 75% LTV अनुपात वाले उधारकर्ता की तुलना में ब्याज दर पूर्ण प्रतिशत बिंदु तक हो सकती है।

इसके अलावा, यदि LTV अनुपात 80% से अधिक है, तो आपको निजी बंधक बीमा (PMI) खरीदने की आवश्यकता होगी, जो वार्षिक आधार पर संपूर्ण ऋण राशि का 0.5% से 1% तक कहीं भी जोड़ सकता है। $ 100, 000 ऋण पर 1% का पीएमआई, उदाहरण के लिए, प्रति वर्ष भुगतान की गई राशि में $ 1, 000 या प्रति माह $ 83.33 जोड़ देगा। पीएमआई भुगतान तब तक जारी रहता है जब तक एलटीवी अनुपात 80% या उससे कम नहीं हो जाता है। जैसे ही आप अपने ऋण का भुगतान करते हैं और समय के साथ आपके घर का मूल्य बढ़ता जाता है, LTV अनुपात घटता जाएगा।

PMI से बचने के लिए 80% (या कम) LTV अनुपात की आवश्यकता कानून नहीं है, लेकिन यह लगभग सभी उधारदाताओं का अभ्यास है। कभी-कभी उच्च आय, कम ऋण या बड़े निवेश पोर्टफोलियो जैसे अन्य कारकों के साथ उधारकर्ताओं के लिए अपवाद बनाए जाते हैं।

संपत्ति के डॉलर मूल्य के लिए अधिकतम ऋण-से-मूल्य अनुपात ऋण के आकार का सबसे बड़ा स्वीकार्य अनुपात है। ऋण-से-मूल्य अनुपात जितना अधिक होगा, खरीद मूल्य का उतना बड़ा हिस्सा जो वित्तपोषित था। चूंकि घर ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है, ऋण-से-मूल्य अनुपात उधारदाताओं द्वारा उपयोग किए जाने वाले जोखिम का एक उपाय है। विभिन्न ऋण कार्यक्रमों में विभिन्न जोखिम कारक होते हैं, और इस प्रकार अलग-अलग अधिकतम ऋण-से-मूल्य अनुपात होते हैं।

ऋण प्रकार और LTV अनुपात

कुछ ऋण प्रकार के विशेष नियम होते हैं जब यह LTV के अनुपात में आता है।

एफएचए ऋण

एफएचए ऋण, जो 96.5% तक के प्रारंभिक एलटीवी अनुपात की अनुमति देते हैं, के लिए एक बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) की आवश्यकता होती है जो आपके लिए लंबे समय तक रहता है, चाहे आपके पास उस ऋण से कोई फर्क नहीं पड़ता कि एलटीवी अनुपात अंततः कितना कम हो जाता है। MIP को खत्म करने के लिए LTV अनुपात 80% तक पहुंचने के बाद ज्यादातर लोग पारंपरिक ऋण के लिए पुनर्वित्त करते हैं।

VA और USDA ऋण

वीए और यूएसडीए ऋण - वर्तमान और पूर्व सैन्य या ग्रामीण क्षेत्रों में उन लोगों के लिए उपलब्ध हैं, जिन्हें निजी बंधक बीमा की आवश्यकता नहीं है, हालांकि एलटीवी अनुपात 100% तक हो सकता है। हालाँकि, VA और USDA दोनों ऋणों पर अतिरिक्त शुल्क लगता है।

फैनी मॅई और फ्रेडी मैक

फैनी मॅई के होमरेड्डी और कम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए फ्रेडी मैक के होम संभावित बंधक कार्यक्रम 97% की LTV अनुपात (3% डाउन पेमेंट) की अनुमति देते हैं लेकिन अनुपात 80% तक गिरने तक बंधक बीमा की आवश्यकता होती है।

स्ट्रीमलाइन पुनर्वित्त विकल्प, जो मूल्यांकन आवश्यकताओं को माफ करते हैं (जिसका अर्थ है कि घर का एलटीवी अनुपात ऋण को प्रभावित नहीं करता है), एफएचए, वीए और यूएसडीए ऋण के लिए मौजूद हैं। 100% से अधिक एलटीवी अनुपात वाले लोगों के लिए - जिसे "अंडरवाटर" या "अपसाइड डाउन" के रूप में भी जाना जाता है - फैनी मॅई का हाई लोन-टू-वैल्यू रिफाइनेंस विकल्प और फ्रेडी मैक का एन्हांस्ड रिलीफ रिफाइनेंस, जिसे एचआरपी रिफाइनेंस प्रोग्राम को बदलने के लिए डिज़ाइन किया गया है। 31 दिसंबर, 2018 को समाप्त हो रहे हैं, उपलब्ध हैं।

ऋण-से-मूल्य अनुपात की रैंकिंग

अधिकांश बंधक ऋण परिदृश्यों के लिए 80% या उससे कम का LTV अनुपात अच्छा माना जाता है। 80% का एलटीवी अनुपात अनुमोदित होने का सबसे अच्छा मौका प्रदान करता है, सर्वोत्तम ब्याज दर और सबसे बड़ी संभावना आपको बंधक बीमा खरीदने की आवश्यकता नहीं होगी। जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, हालांकि, वीए और यूएसडीए ऋण उच्च एलटीवी अनुपात (100% तक) के लिए अनुमति देते हैं और फिर भी महंगा निजी बंधक बीमा से बचते हैं, हालांकि अन्य शुल्क लागू होते हैं।

अधिकांश पुनर्वित्त विकल्पों के लिए, जब तक आप कैश-आउट पुनर्वित्त के लिए आवेदन नहीं कर रहे हैं, एलटीवी अनुपात कोई फर्क नहीं पड़ता, इसलिए "अच्छा" या "बुरा" जैसी कोई चीज नहीं है। यदि आप कैश-आउट पुनर्वित्त के लिए आवेदन करते हैं, तो एलटीवी। 90% या उससे कम का अनुपात अच्छा माना जाता है।

LTV बनाम संयुक्त LTV - CLTV

जबकि संपत्ति खरीदते समय LTV अनुपात एकल बंधक ऋण के प्रभाव को देखता है, संयुक्त ऋण-से-मूल्य (CLTV) अनुपात संपत्ति पर सभी सुरक्षित ऋणों का अनुपात संपत्ति के मूल्य पर होता है। जब एक से अधिक ऋणों का उपयोग किया जाता है - तो उधारकर्ता सीएलटीवी अनुपात का उपयोग डिफ़ॉल्ट के जोखिम को निर्धारित करने के लिए करते हैं - उदाहरण के लिए यदि उनके पास दो या अधिक बंधक होंगे, या एक बंधक प्लस एक घर इक्विटी ऋण या क्रेडिट की रेखा (HELOC)। सामान्य तौर पर, उधारकर्ता उच्च क्रेडिट रेटिंग वाले उधारकर्ताओं से 80% और अधिक के सीएलटीवी अनुपात पर उधार देने के लिए तैयार हैं।

LTV अनुपात केवल प्राथमिक बंधक शेष राशि पर विचार करता है। इसलिए, उपरोक्त उदाहरण में, LTV अनुपात 50% है, 200, 000 डॉलर के घरेलू मूल्य से $ 100, 000 के प्राथमिक बंधक संतुलन को विभाजित करने का परिणाम है। प्राथमिक उधारदाता CLTV आवश्यकताओं के साथ अधिक उदार होते हैं।

उपरोक्त उदाहरण को ध्यान में रखते हुए, एक फौजदारी की स्थिति में, प्राथमिक बंधक धारक अपने पैसे को पूर्ण रूप से प्राप्त करता है इससे पहले कि दूसरा बंधक धारक कुछ भी प्राप्त करता है। यदि उधारकर्ता चूक से पहले संपत्ति का मूल्य $ 125, 000 तक कम हो जाता है, तो प्राथमिक ग्रहणाधिकारी को पूरी राशि बकाया ($ 100, 000) प्राप्त होती है, जबकि दूसरे ग्रहणाधिकार धारक को $ 50, 000 के बकाया होने के बावजूद शेष $ 25, 000 प्राप्त होते हैं। संपत्ति मूल्यों में गिरावट के मामले में प्राथमिक ग्रहणाधिकार कम जोखिम वाला होता है और इसलिए यह उच्चतर CLTV पर उधार दे सकता है।

LTV की सीमाएँ

लोन-टू-वैल्यू का मुख्य दोष यह है कि इसमें केवल प्राथमिक बंधक शामिल होता है जो एक गृहस्वामी का बकाया होता है, और इसमें अन्य दायित्वों जैसे कि दूसरे बंधक या होम इक्विटी ऋण शामिल नहीं होते हैं। इसलिए, संयुक्त ऋण-से-मूल्य (सीएलटीवी) एक उधारकर्ता की गृह ऋण चुकाने की क्षमता का अधिक समावेशी उपाय है।

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