एमबीएस के साथ बंधक ऋण से लाभ

फेडरल रिजर्व बैंक ऑफ न्यू यॉर्क के अनुसार, बंधक शेष राशि ने 2018 की दूसरी तिमाही में घरेलू ऋण का सबसे बड़ा घटक बना दिया। 30 जून तक, उपभोक्ता ऋण रिपोर्टों ने बंधक-संबंधी ऋण में कुल $ 9 ट्रिलियन दिखाया, जिसमें 2017 की वृद्धि हुई साल की पहली तिमाही से $ 60 बिलियन। हालांकि बंधक दरों में वृद्धि की उम्मीद है, कम बेरोजगारी के साथ युग्मित आवास की मांग अभी भी बंधक बाजार को ईंधन दे सकती है। इसका मतलब है कि यह उधार विस्तार के लिए बाध्य है। यह स्थिति उन सूक्ष्म निवेशकों के लिए एक अवसर पैदा करती है, जो इस ऋण के एक हिस्से के मालिक होने के लिए बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (MBS) का उपयोग कर सकते हैं।

ध्यान रखें कि इन परिसंपत्तियों ने 2008 के वित्तीय संकट में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाई थी। बैंक बंधक ऋण पर कई प्रतिबंधों को हटा रहे थे, कुछ ने बिना पैसे भी लिए, और पूरी तरह से होम लोन का वित्तपोषण किया। लेकिन नए घर मालिकों के थोक सिर्फ अपने भुगतान नहीं कर सकते, जो उधारदाताओं को परेशान नहीं करते थे। वे अभी भी ऋण की पैकेजिंग और निवेशकों को बेचकर पैसा बनाने में सक्षम थे। बदले में, एक बुलबुला बनाया, जो 2007 में फटने से खत्म हो गया। लेहमन ब्रदर्स ने ट्रिकल प्रभाव को मारा, जिससे बैंक ध्वस्त हो गया, फिर वैश्विक अर्थव्यवस्था में सदमे की लहरें भेज दी।

तो क्या आप अभी भी इन परिसंपत्तियों में निवेश कर सकते हैं? इस लेख में, हम आपको दिखाएंगे कि आप एमबीएस का उपयोग कैसे कर सकते हैं अपनी अन्य निश्चित आय वाली संपत्तियों को पूरक करने के लिए।

चाबी छीन लेना

• बंधक समर्थित प्रतिभूतियां (एमबीएस) निश्चित आय साधन हैं जो एकल सुरक्षा में व्यक्तिगत बंधक को पूल करते हैं।
• जबकि एमबीएस रियल एस्टेट जोखिम में विविधता लाते हैं, वे भी अत्यधिक जोखिम वाले होते हैं और 2008 के वित्तीय संकट और बंधक बाजार के मंदी के लिए आंशिक रूप से जिम्मेदार थे।
• तब से, लोगों ने व्यक्तिगत एमबीएस प्रसाद की जांच शुरू कर दी है और लाभदायक प्रतिभूतियों की पहचान करने में सक्षम हैं।
• व्यक्तिगत निवेशकों के लिए एमबीएस का उपयोग करना मुश्किल है, लेकिन एमबीएस में निवेश करने वाले म्यूचुअल फंड के माध्यम से अप्रत्यक्ष रूप से ऐसा करने में सक्षम हो सकते हैं।

कैसे वे बनते हैं

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बैंकों, बंधक कंपनियों, क्रेडिट यूनियनों और अन्य वित्तीय संस्थानों से खरीदी गई ऋण दायित्वों हैं और फिर एक सरकारी, अर्ध-सरकारी या निजी संस्था द्वारा पूल में इकट्ठा की जाती हैं। ये संस्थाएँ तब निवेशकों को प्रतिभूतियाँ बेचती हैं। यह प्रक्रिया नीचे दी गई है:

1. रियल एस्टेट खरीदार वित्तीय संस्थानों से उधार लेते हैं
2. वित्तीय संस्थान एमबीएस संस्थाओं को बंधक बेचते हैं।
3. एमबीएस इकाइयां बंधक पूल बनाती हैं और बंधक समर्थित प्रतिभूतियों को जारी करती हैं।
4. व्यक्ति एमबीएस पूल में निवेश करते हैं।

एमबीएस के प्रकार

एमबीएस दो प्रकार के होते हैं। पास-थ्रू या भागीदारी प्रमाणपत्र, बंधक के पूल में प्रत्यक्ष स्वामित्व का प्रतिनिधित्व करता है। आपको पूल में किए गए सभी मूलधन और ब्याज भुगतान का प्रो-राटा हिस्सा मिलेगा क्योंकि जारीकर्ता को उधारकर्ताओं से मासिक भुगतान प्राप्त होता है। बंधक पूल में आमतौर पर पांच से 30 साल की परिपक्वता होगी। हालाँकि, नकदी प्रवाह महीने-दर-महीने बदल सकता है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि कितने बंधक जल्दी भुगतान किए जाते हैं। यह वह जगह है जहां पूर्व भुगतान जोखिम निहित है। जब वर्तमान ब्याज दरें घट जाती हैं, तो उधारकर्ता अपने ऋण को पुनर्वित्त और पूर्व भुगतान कर सकते हैं। निवेशकों को तब अपने मूल निवेशों के समान पैदावार को कम, वर्तमान-ब्याज दर वाले वातावरण में खोजने की कोशिश करनी चाहिए। इसके विपरीत, जब ब्याज दरें बढ़ती हैं तो निवेशक ब्याज दरों के जोखिम का सामना कर सकते हैं। उधारकर्ता अपने ऋणों के साथ रहेंगे, निवेशकों को बढ़ती वर्तमान-ब्याज दर के माहौल में कम पैदावार के साथ अटक जाते हैं।

एमबीएस का दूसरा प्रकार संपार्श्विक बंधक दायित्व (सीएमओ) है। यह पास-थ्रू बंधक है।

कई प्रकार के सीएमओ हैं जो निवेशकों के पूर्व भुगतान जोखिम को कम करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। एक क्रमिक वेतन सीएमओ में, सीएमओ जारीकर्ता वर्गों की एक श्रृंखला से बॉन्डधारकों को नकद प्रवाह वितरित करेंगे, जिन्हें ट्रेंच कहा जाता है। प्रत्येक किश्त समान परिपक्वता और नकदी प्रवाह पैटर्न के साथ बंधक समर्थित प्रतिभूतियों को रखता है। प्रत्येक किश्त सीएमओ के भीतर दूसरों से अलग है। उदाहरण के लिए, एक सीएमओ में बंधक के साथ चार ट्रैश हो सकते हैं जो औसत दो, पांच, सात और 20 साल प्रत्येक के होते हैं। जब बंधक भुगतान आते हैं, तो सीएमओ जारीकर्ता सबसे पहले प्रत्येक किश्त में बांडधारकों को उल्लिखित कूपन ब्याज दर का भुगतान करेगा। अनुसूचित और अनिर्धारित प्रिंसिपल भुगतान पहले किश्तों में निवेशकों के पास जाएंगे। एक बार जब उन्हें भुगतान किया जाता है, तो बाद के किश्तों में निवेशकों को प्रमुख भुगतान प्राप्त होगा। अवधारणा पूर्व भुगतान जोखिम को एक किश्त से दूसरे में स्थानांतरित करना है। कुछ सीएमओ में 50 या उससे अधिक अन्य निर्भरता के अंश हो सकते हैं। इसलिए, आपको निवेश करने से पहले सीएमओ में अन्य किश्तों की विशेषताओं को समझना चाहिए। दो प्रकार के शब्दांश हैं:

• पीएसी ट्रैन्च निवेशकों को प्रीपेमेंट जोखिम को कम करने और अधिक स्थिर नकदी प्रवाह प्राप्त करने में मदद करने के लिए डूबती निधि अवधारणा का उपयोग करता है। एक प्रिंसिपल बॉन्ड अतिरिक्त प्रिंसिपल को अवशोषित करने के लिए स्थापित किया जाता है क्योंकि बंधक को जल्दी भुगतान किया जाता है। फिर, दो स्रोतों (पीएसी और साथी बांड) से आय वाले निवेशकों के पास मूल परिपक्वता अनुसूची पर भुगतान प्राप्त करने का एक बेहतर मौका है।
• Z-tranches को accrual bond या accretion bond tranches के रूप में भी जाना जाता है। आकस्मिक अवधि के दौरान, निवेशकों को ब्याज का भुगतान नहीं किया जाता है। इसके बजाय, प्रिंसिपल एक मिश्रित दर पर बढ़ता है। अगर बाजार की मौजूदा दरों में गिरावट आती है तो निवेशकों की कम पैदावार पर लगाम लगाने का जोखिम खत्म हो जाता है। पूर्व किस्तों का भुगतान करने के बाद, Z- किश्त धारकों को बांड के उच्च मूल शेष के आधार पर कूपन भुगतान प्राप्त होगा। इसके अलावा, उन्हें अंतर्निहित बंधक से कोई भी पूर्व भुगतान मिलेगा। क्योंकि ब्याज की अवधि के दौरान जमा किया गया ब्याज कर योग्य होता है - भले ही निवेशक वास्तव में इसे प्राप्त न करें - जेड-ट्रैशेज कर-स्थगित खातों के लिए बेहतर अनुकूल हो सकते हैं।

छीन ली गई बंधक प्रतिभूतियां एमबीएस हैं जो निवेशकों को केवल मूलधन (पीओ) या ब्याज (आईओ) का भुगतान करती हैं। एमबीएस से स्ट्रिप्स बनाई जाती हैं, या वे एक सीएमओ में ट्रेंच हो सकते हैं।

• प्रिंसिपल केवल (पीओ): निवेशक पीओ के लिए गहराई से रियायती मूल्य का भुगतान करते हैं और अंतर्निहित बंधक से प्रमुख भुगतान प्राप्त करते हैं। पीओ का बाजार मूल्य मौजूदा ब्याज दरों के आधार पर व्यापक रूप से घट सकता है। जैसे ही ब्याज दरें घटती हैं, पूर्व भुगतान में वृद्धि हो सकती है और पीओ के मूल्य में वृद्धि हो सकती है। दूसरी ओर, जब मौजूदा दरें बढ़ती हैं और पूर्व भुगतान में गिरावट आती है, तो पीओ मूल्य में गिरावट आ सकती है।
• केवल ब्याज (IO): एक IO कड़ाई से ब्याज का भुगतान करता है जो बकाया मूलधन की राशि पर आधारित होता है। जैसा कि बंधक परिशोधन और पूर्व भुगतान प्रमुख संतुलन को कम करते हैं, आईओ के नकदी प्रवाह में गिरावट आती है। IO के मूल्य में PO के विपरीत उतार-चढ़ाव होता है क्योंकि मौजूदा ब्याज दरों में गिरावट आती है और पूर्व भुगतान बढ़ता है, आय नीचे जा सकती है। और जब मौजूदा ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो निवेशकों को अधिक समय तक ब्याज भुगतान प्राप्त होने की संभावना होती है, जिससे आईओ का बाजार मूल्य बढ़ता है।

फिच रेटिंग और अन्य एमबीएस के लिए क्रेडिट रेटिंग के साथ-साथ कूपन दरों और परिपक्वता की तारीख भी प्रदान करते हैं।

एमबीएस जारीकर्ता

आप कई अलग-अलग जारीकर्ताओं से एमबीएस खरीद सकते हैं। निवेश बैंक, वित्तीय संस्थान और गृहकार्य निजी-लेबल, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ जारी करते हैं। उनकी साख और सुरक्षा की रेटिंग सरकारी एजेंसियों और सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों की तुलना में बहुत कम हो सकती है।

फ्रेडी मैक एक संघटित विनियमित, सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम है जो देश भर के उधारदाताओं से बंधक खरीदता है। इसके बाद उन्हें प्रतिभूतियों में वापस लाया जाता है जो निवेशकों को कई प्रकार के रूपों में बेचे जा सकते हैं। फ्रेडी मैक अमेरिकी सरकार द्वारा समर्थित नहीं हैं, लेकिन निगम के पास अमेरिकी ट्रेजरी से उधार लेने का विशेष अधिकार है।

फैनी मॅई एक शेयरधारक के स्वामित्व वाली कंपनी है जो वर्तमान में काउंटर पर कारोबार करती है। इसे 2008 में S & P 500 से हटा दिया गया था और 2010 में न्यूयॉर्क स्टॉक एक्सचेंज से हटा दिया गया था, क्योंकि यह न्यूनतम मूल्य आवश्यकताओं से कम हो गया था। यह कोई सरकारी धन या समर्थन प्राप्त नहीं करता है। जहां तक ​​सुरक्षा जाती है, फैनी मॅई की एमबीएस निगम के वित्तीय स्वास्थ्य द्वारा समर्थित हैं - अमेरिकी सरकार द्वारा नहीं।

गिनी मेस एकमात्र एमबीएस हैं जो अमेरिकी सरकार के पूर्ण विश्वास और क्रेडिट द्वारा समर्थित हैं। वे मुख्य रूप से संघीय आवास प्रशासन द्वारा बीमा किए गए ऋणों से बने होते हैं या वयोवृद्ध प्रशासन द्वारा गारंटीकृत होते हैं।

म्यूचुअल फंड्स

यदि आप बंधक की वृद्धि में वृद्धि से मुनाफा कमाने के विचार को पसंद करते हैं, लेकिन सभी विभिन्न प्रकार के एमबीएस पर शोध करने के लिए नहीं हैं, तो आप बंधक म्यूचुअल फंड के साथ अधिक सहज हो सकते हैं। ऐसे फंड हैं जो केवल एक प्रकार के एमबीएस में निवेश करते हैं, जैसे कि गिनी मेस, जबकि अन्य ऐसे हैं जो अपने अन्य सरकारी बॉन्ड होल्डिंग्स के भीतर विभिन्न प्रकार के एमबीएस को शामिल करते हैं।

ऋणों के अधिक विविधीकरण के अलावा, म्यूचुअल फंड अन्य एमबीएस में मूलधन के सभी रिटर्न को फिर से कायम कर सकता है। इससे निवेशकों को पैदावार मिलती है जो मौजूदा दरों के साथ बदलते हैं और पूर्व भुगतान और ब्याज दर के जोखिम को कम करेंगे।

तल - रेखा

एमबीएस संघीय सरकार को समर्थन, एक मासिक आय और ब्याज की एक निश्चित दर की पेशकश कर सकता है। हालांकि, नकारात्मक पक्ष यह है कि यह शब्द अनिश्चित हो सकता है और मौजूदा ब्याज दरों में गिरावट आने पर वे अन्य बांडों की तरह मूल्य में वृद्धि नहीं कर सकते हैं। इसके अलावा, यह मत भूलो कि आप अपने मासिक भुगतान के साथ लौटाए गए मूलधन का एक टुकड़ा प्राप्त कर सकते हैं। नतीजतन, परिपक्वता के समय, पुनर्निवेश के लिए आपके पास कोई प्रमुख शेष नहीं हो सकता है।