कैश-आउट बनाम रेट-एंड-टर्म बंधक पुनर्वित्त ऋण

"कैश आउट" और "रेट-एंड-टर्म" आपकी दो बुनियादी पसंद हैं, जब आप अपने बंधक को बचाने या पैसे प्राप्त करने के लिए पुनर्वित्त कर रहे हैं। यदि आप कम ब्याज दर पाने या शर्तों को बदलने के लिए बस अपने मौजूदा ऋण को पुनर्वित्त करते हैं, तो इसे दर-दर पुनर्वित्त कहा जाता है। या, आप अपने घर में इक्विटी में से कुछ को निकालना चाह सकते हैं - शायद एक नवीकरण करने के लिए, ऋण का भुगतान करने में, या नकद-ऋण के साथ कॉलेज की लागत का भुगतान करने में मदद करें। यहां इन दो शब्दों का क्या अर्थ है और वे आपकी वित्तीय स्थिति को कैसे प्रभावित कर सकते हैं।

चाबी छीन लेना

• जब आप एक बंधक को पुनर्वित्त करते हैं, तो आपके दो बुनियादी विकल्प एक नकद-आउट पुनर्वित्त हैं, जहां आप अपने घर में कुछ इक्विटी निकालते हैं, या एक दर-दर पुनर्वित्त, जिसमें आप नए के साथ एक के लिए अपने वर्तमान ऋण का आदान-प्रदान करते हैं (उम्मीद है कि बेहतर) शर्तें।
• कैश-आउट ऋण आम तौर पर कठिन शब्दों के साथ आते हैं, जैसे कि अतिरिक्त अंक या उच्च ब्याज दर, क्योंकि वे ऋणदाता के लिए एक उच्च जोखिम रखते हैं।
• एक ऋण के अंत में धन की ओवरलैप और दूसरे की शुरुआत का लाभ उठाकर नकद-आउट ऋण की अतिरिक्त फीस के बिना अपने पुनर्वित्त से कुछ नकदी निकालना संभव हो सकता है।

बंधक पुनर्वित्त की मूल बातें अब

पहले, किसी अन्य के साथ मौजूदा बंधक के प्रतिस्थापन के रूप में पुनर्वित्त के बारे में सोचें, या एकल ऋण में बंधक की एक जोड़ी के समेकन। पुराने (बंधक) और नए के साथ, जैसा कि वे कहते हैं। एक बार जब आप पुनर्वित्त, अपने पुराने ऋण या ऋण का भुगतान किया जाता है, और उसके स्थान पर एक नया डाल दिया जाता है।

पुनर्वित्त पर विचार करने के लिए बहुत सारे कारण हैं। पैसा बचाना स्पष्ट है। अगस्त 2008 में औसत 30-वर्षीय निश्चित बंधक की ब्याज दर 6.48% थी। वित्तीय संकट के बाद, एक ही तरह के बंधक की दरों में लगातार गिरावट आई। दिसंबर 2012 में 30-वर्षीय फिक्स्ड बंधक दर को चार साल पहले के आधे से लगभग 3.35% तक घटा दिया गया था। 2017 के लिए औसत वार्षिक दर 3.99% तक बढ़ गई। फ्रेडी मैक के अनुसार, 2018 तक यह बढ़कर 4.54% हो गया था। लेकिन ये उच्च दर उन पुराने बंधक की तुलना में कम हो सकती है जो आपके पास हो सकते हैं।

मार्च 2019 में गिरवी की दर गिरकर 4.27% पर आ गई, जो 60 सप्ताह का निचला स्तर था। बंधक बैंकर एसोसिएशन के अनुसार 29 मार्च, 2019 को समाप्त सप्ताह में, बंधक अनुप्रयोगों में 18.6% की वृद्धि हुई। पुनर्वित्त स्तर कुल अनुप्रयोगों का 39% बढ़कर 47.4% हो गया, नवंबर 2016 के बाद का उच्चतम स्तर। (2011 से 2013 और 2015 से 2016 तक बंधक पुनर्वित्त की सबसे बड़ी लहर, जब ब्याज दर रिकॉर्ड चढ़ाव के पास थी।) हालांकि पुनर्वित्त। सूचकांक अगले सप्ताह कुल अनुप्रयोगों का 44.1% तक गिरा, कम उधार लेने की लागत और एक मजबूत नौकरी बाजार अनुप्रयोगों को चलाना जारी रखता है।

ऐतिहासिक रूप से, दरें अभी भी अपेक्षाकृत कम हैं - पुराने, उच्च-ब्याज बंधक वाले (या जिनके घर इक्विटी में वृद्धि हुई है, या जिनके पास मूल रूप से अपने घर को वित्तपोषित करने की तुलना में बहुत बेहतर क्रेडिट रेटिंग है) अब पुनर्वित्त देखने के लिए एक कारण। जब दरें अधिक बढ़ रही हैं, तो पुनर्वित्त एक समायोज्य दर बंधक को एक निश्चित दर में बदलने का मौका दे सकता है, कम ब्याज भुगतानों में लॉक करने से पहले दरों को और अधिक चढ़ने से पहले। उद्योग प्राधिकरण भविष्यवाणी कर रहे हैं कि 2019 में दरें बढ़ेंगी

कैश-आउट बनाम दर और अवधि: दो प्रकार के ऋण

दो मूल पुनर्वित्त ऋण हैं। सबसे सरल और सबसे सरल दर और अवधि पुनर्वित्त (Refi) है । कोई वास्तविक धन इस मामले में हाथ नहीं बदलता है, ऋण से जुड़ी फीस के बाहर। बंधक का आकार समान रहता है; आप बस अपनी वर्तमान बंधक शर्तों को नए (संभवत: बेहतर) शर्तों के लिए व्यापार करते हैं।

इसके विपरीत, कैश-आउट ऋण में उर्फ ​​कैश-आउट पुनर्वित्त, नया बंधक पुराने की तुलना में बड़ा है। नई ऋण शर्तों के साथ, आपको उन्नत धन भी दिया जा रहा है - प्रभावी रूप से अपने घर से नकदी के रूप में इक्विटी को बाहर ले जाना।

आप उच्च ऋण-से-मूल्य अनुपात (संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य से विभाजित ऋण की राशि) के साथ दर / अवधि के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं। ऋण प्राप्त करना आसान है, दूसरे शब्दों में, भले ही आप एक खराब क्रेडिट जोखिम हैं क्योंकि आप घर के मूल्य का उच्च प्रतिशत उधार ले रहे हैं।

निवेश करने के लिए कैश-आउट लोन प्राप्त करने से पहले अच्छी तरह से सोच लें, क्योंकि यह आपके फंड को सीडी में डालने के लिए बहुत कम समझ में आता है जो कि 2.5% कमाता है जब आपकी बंधक ब्याज 5% या 6% होती है।

कैश-आउट ऋण कठिन शर्तों के साथ आते हैं। यदि आप अपने घर में मौजूद कुछ इक्विटी को नकदी के रूप में वापस चाहते हैं, तो यह संभवतः आपकी लागत को पूरा करने वाला है - आप इस बात पर निर्भर करते हैं कि आपने अपने घर और अपने क्रेडिट स्कोर में कितनी इक्विटी का निर्माण किया है। यदि, उदाहरण के लिए, एक उधारकर्ता का FICO स्कोर 700 है, तो ऋण-से-मूल्य अनुपात 76% है, और ऋण को कैश-आउट माना जाता है, ऋणदाता ऋण की अप-फ्रंट लागत में 0.750 अंक जोड़ सकता है। यदि ऋण राशि $ 200, 000 थी, उदाहरण के लिए, ऋणदाता लागत में $ 1, 500 जोड़ देगा। (प्रत्येक ऋणदाता अलग है।) वैकल्पिक रूप से, उधारकर्ता उच्च ब्याज दर का भुगतान कर सकता है - बाजार की स्थितियों के आधार पर 0.125% से 0.250% अधिक।

कठिन शर्तें क्यों? क्योंकि कैश-आउट ऋण ऋणदाता के लिए एक उच्च जोखिम रखते हैं, केसी फ्लेमिंग, बंधक सलाहकार, सी 2 फाइनेंशियल कॉर्पोरेशन और "द लोन गाइड: कैसे पाएं सबसे अच्छा संभव बंधक।" के लेखक के अनुसार, "सांख्यिकीय रूप से, एक उधारकर्ता बहुत अधिक संभावना है। अगर वह पहले से ही इक्विटी बाहर खींच लिया है, तो वह मुसीबत में पड़ जाता है एक घर से दूर चलने के लिए। यह विशेष रूप से सच है अगर उसने शुरुआत में डाउन पेमेंट में निवेश किया है, तो इससे अधिक उसने बाहर निकाला है। नतीजतन, किसी भी ऋण को कैश-आउट माना जाता है, उस जोखिम को दर्शाने के लिए अधिक कीमत लगाई जाती है, जब तक कि इतनी अधिक इक्विटी न हो कि उधारकर्ता के दूर जाने की संभावना न हो। ”

लेकिन एक उच्च क्रेडिट स्कोर और कम ऋण-से-मूल्य अनुपात आपके पक्ष में पर्याप्त संख्या में बदलाव कर सकता है। 750 के क्रेडिट स्कोर के साथ एक उधारकर्ता और 60% से कम के ऋण-से-मूल्य अनुपात, उदाहरण के लिए, नकद-आउट ऋण के लिए किसी भी अतिरिक्त लागत का शुल्क नहीं लिया जाएगा; उधारदाताओं का मानना ​​है कि वह रेट / टर्म रेफ़ी करने की तुलना में ऋण पर डिफ़ॉल्ट होने की अधिक संभावना नहीं है।

अगर आपको कैश बैक नहीं मिलता है तो भी आपका लोन कैश-आउट लोन हो सकता है। यदि आप क्रेडिट कार्ड, ऑटो ऋण, या कुछ और जो मूल रूप से आपके बंधक का हिस्सा नहीं थे, ऋणदाता शायद इसे नकद-मुक्त ऋण मानते हैं। यदि आप दो बंधक को एक में समेकित कर रहे हैं - और एक मूल रूप से एक नकद-आउट ऋण था - नए समेकित ऋण को भी कैश-आउट के रूप में वर्गीकृत किया जाएगा।

कैश-आउट के बारे में दो बार सोचने का एक और कारण: कैश-आउट पुनर्वित्त करना आपके FICO स्कोर को नकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकता है।

83%

बंधक पुनर्वित्त की संख्या जो 2018 के Q4 में कैश-आउट ऋण थे।

अधिक अमेरिकी कैश-आउट पुनर्वित्त का चयन करते हैं

हालांकि कई व्यक्तिगत वित्त विशेषज्ञ कैश-आउट पुनर्वित्त में अपने इक्विटी के अपने घर को छीनने के खिलाफ सलाह देंगे, हाल के आंकड़ों से पता चलता है कि कई अमेरिकी इस ऋण प्रकार को चुन रहे हैं। फ्रेडी मैक के तिमाही पुनर्वित्त आंकड़ों ने प्रदर्शित किया कि 2018 की चौथी तिमाही (मार्च 2019 में जारी) में, कैश-आउट उधारकर्ताओं ने सभी पुनर्वित्त ऋणों का 83% प्रतिनिधित्व किया, जो 2007 की तीसरी तिमाही के बाद सबसे अधिक था।

स्रोत: फ्रेडी मैक, त्रैमासिक पुनर्वित्त रिपोर्ट, 2018

इनमें से कई पुनर्वित्त दर में कमी के लिए नहीं थे। निधियों का सबसे आम उपयोग बिल या अन्य ऋण का भुगतान कर रहा था, या घर में सुधार कर रहा था।

स्रोत: फ्रेडी मैक, त्रैमासिक पुनर्वित्त रिपोर्ट, 2018

एक दिलचस्प बंधक-पुनर्वित्त Loophole

अपने बंधक ब्रोकर की मदद से, आप अपने पुनर्वित्त से थोड़ा नकद उत्पन्न कर सकते हैं, बिना इसे नकद-ऋण के रूप में माना जा सकता है (और इसके साथ आने वाली अतिरिक्त फीस का उत्पादन)। मूल रूप से, यह एक ऋण के अंत में धन की ओवरलैप और दूसरे की शुरुआत का लाभ उठाकर काम करता है। यह एक जटिल प्रक्रिया है इसलिए फ्लेमिंग इसका वर्णन कैसे करते हैं, इस पर पूरा ध्यान दें:

“आपको एक दर / अवधि रिफाइ में समापन लागतों को वित्त करने की अनुमति है। अधिकांश उधारदाताओं उन बंद करने की लागतों को प्रीपेड खर्चों को शामिल करने की अनुमति देते हैं, जैसे कि प्रीपेड ब्याज, आपके मौजूदा बंधक पर बिना ब्याज के अर्जित ब्याज, आपके एस्क्रो खाते को प्री-फंड करने के लिए आवश्यक धन, और संपत्ति कर और बीमा भी यदि आप इसे सही समय पर लेते हैं।

“जब आप पुनर्वित्त करते हैं, तो आप अपने मौजूदा बंधक पर अर्जित ब्याज का भुगतान उस दिन तक कर देते हैं, जब उसका भुगतान किया जाता है। आप अपने नए ऋण पर अपनी रुचि को उस दिन से प्रीपे करते हैं जब आप अगले महीने की पहली तारीख तक फंड करते हैं, और फिर आप अगले महीने भुगतान नहीं करते हैं। इसलिए, आपने नए ऋण के भीतर अपने बंधक पर एक महीने का ब्याज वित्तपोषित किया है।

"यदि आपके पास अपने मौजूदा बंधक के साथ बीमा और करों का भुगतान करने के लिए एक ज़बर्दस्त (या एस्क्रो) खाता है, तो आपका मौजूदा ऋणदाता आपके कुछ धन को धारण कर रहा है-कम से कम कुछ महीनों के कर और बीमा। जब आप पुनर्वित्त करते हैं, तो आपके नए ऋणदाता को आपके कर और बीमा बिलों की वजह से हाथ पर कुछ पैसे की आवश्यकता होगी, इसलिए वे कुछ पैसे आगे मांगेंगे। आप आमतौर पर यह वित्त कर सकते हैं।

“फिर, जब आपका ऋण बंद हो जाता है, तो आपका पुराना ऋणदाता - जो आपके कुछ पैसे जमा कर रहा होता है - जब आप उस ऋण का भुगतान करते हैं तो आप अपने एस्क्रो खाते के शेष के बराबर एक चेक भेजते हैं। नकद!

“इसके अलावा, क्योंकि कुछ शुल्क फंडिंग तक थोड़ा बदल जाते हैं, अधिकांश उधारदाताओं को कैश-आउट माना जाने वाले ऋण के बिना एस्क्रो में कैश बैक में $ 2, 000 तक की थोड़ी-बहुत कुशन की अनुमति देता है।

"यह सब क्या मतलब है कि आप 'लागत' को वित्त कर सकते हैं जो वास्तव में ऋण की उत्पत्ति की लागत नहीं है, बल्कि ऋण होने की लागत का प्रतिनिधित्व करते हैं। $ 200, 000 की दर / अवधि के ऋण पर, यह सही परिस्थितियों में नकद-जुर्माने का भुगतान किए बिना, अगर सही रूप से संरचित किया गया, तो सही परिस्थितियों में, $ 4, 000 की नकदी उत्पन्न करना बहुत संभव होगा। "

तल - रेखा

उधारकर्ता के रूप में आपका काम आपके ऋणदाता के साथ विकल्पों पर चर्चा करने के लिए पर्याप्त ज्ञान होना है। ज्यादातर लोगों के लिए, कैश-आउट ऋण की अतिरिक्त लागत से बचना सबसे अच्छा वित्तीय कदम है। यदि आपके पास अपने घर से नकदी निकालने का एक विशिष्ट कारण है, तो एक नकद-आउट ऋण मूल्यवान हो सकता है, लेकिन याद रखें कि ऋण के जीवन पर ब्याज में आप जो अतिरिक्त राशि का भुगतान करेंगे, वह इसे एक बुरा विचार बना सकता है।