गृहस्वामी, इन घोटालों से सावधान!

बंधक उधारदाताओं पर लगातार बढ़ते दबाव के कारण, ऋण बाजारों में चिंता और सबप्राइम ऋण देने पर विवाद, बंधक दलालों और शिकारी उधारदाताओं की बढ़ती संख्या ऋण उत्पादन की मात्रा बढ़ाने के लिए भ्रामक प्रथाओं का सहारा ले रही है। ये प्रथा उधार लेने वालों को धोखाधड़ी और अवैध बंधक घोटाले के लिए सामान्य ज्ञान के विरुद्ध कार्य करने से मना करती है।

देखें: उनके पटरियों में घोटाले बंद करो

ये घोटाले आमतौर पर ऐसे लोगों पर केंद्रित होते हैं जो मौजूदा बंधक को पुनर्वित्त करने का प्रयास कर रहे हैं, हालांकि कई घोटाले पहली बार उधारकर्ताओं और विक्रेताओं को शिकार करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। हालाँकि इन सभी को संबोधित करने के लिए बहुत सारे हैं, लेकिन कुछ अधिक प्रचलित जालों को रेखांकित करने से आपको उधार बाजार से निपटने के बारे में जागरूक होने के लिए प्रथाओं की पहचान करने में मदद मिल सकती है। इन प्रथाओं को समझने के अलावा, कई तरीके हैं जो उधारकर्ता और विक्रेता खुद को शिकारी प्रथाओं से अलग कर सकते हैं और इनमें से किसी एक घोटाले के जोखिम को कम कर सकते हैं।

अनुचित उधार
उधारकर्ताओं के साथ अनुचित व्यवहार करने वाले वित्तीय संस्थान बंधक बाजार के लिए नए नहीं हैं। समान क्रेडिट अवसर अधिनियम, निष्पक्ष आवास अधिनियम, निष्पक्ष क्रेडिट रिपोर्टिंग अधिनियम, सत्य-में-उधार अधिनियम, रियल एस्टेट निपटान प्रक्रिया अधिनियम, गृहस्वामी और समानता संरक्षण अधिनियम और संघीय व्यापार आयोग अधिनियम, जैसे विभिन्न कानून। उपभोक्ताओं की सुरक्षा के लिए कई नाम रखे गए। ये अधिनियम उपभोक्ताओं को सूचित विकल्प बनाने, उधारदाताओं के बीच प्रतिस्पर्धा को बढ़ावा देने और वाणिज्य के लाभों को अधिकतम करने की अनुमति देते हैं।
इस नियमन के साथ वे निकाय हैं जो उन्हें लागू करते हैं, जैसे कि फेडरल ट्रेड कमीशन (FTC), जो कानून को उजागर करता है और लागू करता है जो अनुचित या भ्रामक कृत्यों या प्रथाओं को प्रतिबंधित करता है या बंधक ऋण को प्रभावित करता है। उधारदाताओं के कई हाई-प्रोफाइल मामलों से समाचार भरा गया है, जो गैर-अमूर्त ऋणों को सस्ते के रूप में विज्ञापित करते हैं, उधारकर्ताओं को अल्पकालिक ऋण का भुगतान करने के लिए दीर्घकालिक होम इक्विटी ऋण का उपयोग करने, या समायोज्य की पेचीदगियों के बारे में उधारकर्ताओं को सूचित करने में विफल रहते हैं। -रेट बंधक (एआरएम) और अन्य परिचयात्मक मूल्य निर्धारण।
एक आवास बूम में, शिकारी उधारदाता धोखे का उपयोग बंधक पाइपलाइन का बड़ा हिस्सा हासिल करने के लिए करते हैं। इसके विपरीत, एक क्रेडिट संकट में, बेईमान प्रथाओं का उपयोग कड़े अंडरराइटिंग दिशानिर्देशों को दरकिनार करने के लिए किया जाता है। यह उधारदाताओं को बंधक के लिए यथासंभव अधिक पूंजी लगाने की अनुमति देता है, ताकि यह नकदी में शेष द्वारा असंतोषजनक रिटर्न का उत्पादन न करे।

लेकिन जब तक उधारदाता अनुचित समझे जाने वाले व्यवहार का संचालन कर सकते हैं, उधारकर्ता पूरी तरह से बेकार नहीं हैं। उधारकर्ताओं को प्रस्तावित प्रथाओं की संरचना और इनमें से कुछ के तहत इन प्रथाओं से इन प्रथाओं से खुद को प्रेरित करने में सक्षम होना चाहिए।

घोटालेबाजों पर ध्यान केंद्रित किया
फर्जी गतिविधि का एक बड़ा हिस्सा उन लोगों पर केंद्रित है जिन्होंने पहले से ही अपने घरों में इक्विटी का निर्माण किया है और उपयोग करने के लिए पूंजी है। यह उन लोगों के लिए विशेष रूप से सच है जो खुद को वित्तीय कठिनाई में पाते हैं और क्रेडिट कार्ड और क्रेडिट की रेखाओं जैसे अपने अल्पकालिक ऋणों को राहत देने के लिए एक विधि खोजने के लिए बेताब हैं। पहली बार के उधारकर्ताओं पर केंद्रित चालें आमतौर पर सभी तथ्यों को विभाजित किए बिना कुछ प्रकार के ऋण पेश करने के आसपास घूमती हैं। अन्य मामलों में, इन युक्तियों में ऐसे वादे शामिल हैं जो वास्तव में नहीं रखे गए हैं। इन उधारकर्ताओं पर खेले जाने वाले कुछ सबसे आम टोटके हैं:

बैट एंड स्विच, बैट एंड रिमेम्बर, और लोन स्टीयरिंग
बैट और स्विच, जो खुदरा दुकानों पर भी आम है, संदर्भित करता है कि जब कोई बंधक कंपनी ऐसे शब्दों के साथ एक ऋण का विज्ञापन करती है जो बहुत अच्छा लगता है और तब, जब कोई उधारकर्ता ऋण प्राप्त करने का प्रयास करता है, तो उसे पता चलता है कि यह उपलब्ध नहीं है। इसके बजाय, उधारकर्ता को अवर शर्तों के साथ एक और ऋण की पेशकश की जाती है।

बैत और याद रखना ऋणदाता को भ्रामक रूप से ऋण शुल्क या अन्य महत्वपूर्ण ऋण शर्तों को भूल जाने तक संदर्भित करता है जब तक कि उधारकर्ता वापस बाहर निकलने की प्रक्रिया में बहुत दूर नहीं है, और एक महंगा या समस्या ऋण के साथ समाप्त होता है। एक और रणनीति पूर्व निर्धारित अवधि के लिए एक निश्चित दर का वादा करना है, लेकिन बाद में इसे प्रदान करने में विफल। उधारकर्ताओं को उधारदाताओं से भी सावधान रहना चाहिए जो उधारकर्ताओं को दर को तैरने के लिए मनाने की कोशिश करते हैं और ब्याज दर जोखिम लेते हैं जबकि ऋण उत्पादन में है।

लोन स्टीयरिंग से तात्पर्य है जब एक शिकारी ऋणदाता या बंधक दलाल एक योग्य उधारकर्ता को सूचित करता है कि वह आय, ऋण या अन्य कारणों के कारण किसी विशेष ऋण के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकता है (या ऐसा करके वह निष्पक्ष उधार कानूनों का उल्लंघन कर सकता है) और उस समय उधारकर्ता को अन्य ऋणों के लिए सक्षम करें जो ऋणदाता के लिए अधिक लाभदायक हैं।

एआरएम, ब्याज-केवल ऋण और ऋणात्मक-परिशोधन ऋण
समायोज्य दर बंधक किसी भी तरह से अवैध ऋण नहीं हैं। हालांकि, एआरएम को बेचते समय, उधारदाताओं को उधारकर्ताओं को सूचित करना चाहिए कि भविष्य में ऋण दर कितनी संभावित रूप से समायोजित हो सकती है। उधारकर्ताओं को पता होना चाहिए कि वे भविष्य में संभावित रूप से क्या दे रहे हैं ताकि आज उन्हें एक महान परिचयात्मक मूल्य माना जा सके।

यह केवल ब्याज वाले ऋणों के लिए भी सच है, जो वास्तव में एआरएम हैं जिन्हें ऋण की प्रारंभिक अवधि के दौरान किसी भी प्रमुख भुगतान की आवश्यकता नहीं है। हालांकि शुरुआती अवधि के दौरान उधारकर्ता बचत करते हैं, वे संभावित रूप से उसी राशि का भुगतान करते हैं, जैसा कि उन्होंने मूल रूप से ऋण लेने के दौरान किया था।

ऋणात्मक-परिशोधन ऋण (कभी-कभी "1% बंधक" के रूप में संदर्भित) अधिकांश राज्यों में अवैध होते हैं। इन ऋणों को आमतौर पर उधारकर्ताओं के रूप में विज्ञापित किया जाता है, जो उधारकर्ताओं को अपने घरों के मूल्य का 100% से अधिक उधार लेने की अनुमति देते हैं। इस प्रकार के ऋण को पुनर्वसन ऋण के साथ भ्रमित नहीं होना चाहिए (जिसमें संपत्ति में आय को फिर से प्राप्त किया जाता है), जिसमें ऋणदाता संपत्ति के मूल्य से अधिक उधार लेने की अनुमति देते हैं यदि अतिरिक्त पूंजी का उपयोग संपत्ति को बढ़ाने और उसके मूल्य को बढ़ाने के लिए किया जाता है । ऋणात्मक-परिशोधन ऋण में, उधारकर्ता को हर महीने देय राशि से कम भुगतान करना पड़ता है; शेष राशि मूलधन पर लगाई जाती है, अंततः "गुब्बारा भुगतान" के कारण बन जाती है। शिकारी ऋणदाता अभी भी इन ऋणों को बेच देने के साथ अभियोजन पक्ष के कम जोखिम वाले बिन बुलाए भाग जाते हैं।

कैश-आउट रिफाइनेंसिंग, हार्ड मनी लेंडिंग और इक्विटी स्ट्रिपिंग
इन उधार प्रथाओं का उद्देश्य अपने घरों में इक्विटी वाले लोगों को करना है, जो आमतौर पर वित्तीय परेशानी में हैं। हालांकि एक कैश-आउट पुनर्वित्त सबसे विकट परिस्थितियों में समझ में आ सकता है, ज्यादातर मामलों में यह उन लोगों के लिए विज्ञापित होता है, जिन्होंने अल्पकालिक ऋण के साथ खुद को overextended किया है। पुनर्वित्त विकल्प या इक्विटी लाइनें बेचना जो मालिकों को अल्पकालिक क्रेडिट को कवर करने के लिए दीर्घकालिक ऋण का व्यापार करके अपने घरों में कुछ इक्विटी तक पहुंचने की अनुमति देते हैं। उधारकर्ताओं को आसानी से इन ऋणों को लेने के लिए बेवकूफ बनाया जा सकता है क्योंकि नई मासिक लागतें उनके सभी क्रेडिट कार्डों, ऑटो ऋणों, खुदरा ऋण और अन्य अल्पकालिक ऋणों के लिए मासिक खर्च की तुलना में बहुत छोटी हैं, कई उधारकर्ताओं को एहसास नहीं है, लागतों के बावजूद और ऋण करने के लिए फीस, कि भुगतान (30 साल तक) का विस्तार करके वित्तपोषण की वास्तविक लागत उनके मूल ऋण से बहुत अधिक है।

देखें: जब (और जब नहीं) अपने बंधक पुनर्वित्त करने के लिए

कठोर धन उधारदाता मूल्य के सीमांत प्रतिशत (50% तक ऋण-से-मूल्य अनुपात) तक ऋण प्रदान करते हैं, क्योंकि उनका इरादा संपत्ति पर रोक लगाने का है। वे किसी भी कारण का पता लगाते हैं और उधारकर्ता की इक्विटी को लाभ के रूप में पॉकेट में डालते हैं। किसी को वित्तीय कठिनाई में या इक्विटी तक पहुंचने के लिए घर के मूल्य के एक छोटे से हिस्से को वित्त देने की मांग करना एक ऋणदाता को चुनने में बहुत चयनात्मक होना चाहिए।

इक्विटी स्ट्रिपिंग या फैंटम मदद तब होती है, जब वित्तीय कठिनाई होने वाले एक उधारकर्ता को अवांछित मदद की पेशकश की जाती है, जो तब महत्वपूर्ण लागतों की ओर जाता है और उधारकर्ताओं की मदद के बिना सेवाओं के लिए कोई मदद नहीं कर सकता है। यहां बताया गया है कि यह सबसे खराब मामलों में कैसे काम करता है: किसी को उधारकर्ता के विश्वास का लाभ मिलता है और उधारकर्ता को अस्थायी रूप से उधार लेने वाले को ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने या घर को सस्ते में बेचने और फिर उसे पट्टे पर खरीदने के विकल्प में किराए पर लेने की आड़ में शीर्षक हस्तांतरित करना होता है। समस्या मूल स्वामी के पास वापस आ गई है - यदि ऐसा नहीं होता है, तो स्वामी घर का स्वामित्व खो देता है। ऐसे मामलों में जहां बंधक की देयता पूरी तरह से स्थानांतरित हो जाती है, मूल मालिक घर खो सकता है और अभी भी मूल बंधक पर बकाया है।

घोटाले मालिकों और विक्रेताओं पर केंद्रित थे
कई घोटाले जो घर के मालिकों पर केंद्रित होते हैं, वे धोखाधड़ी करने के लिए अपने घरों पर अनावश्यक या दोषपूर्ण मरम्मत करने के लिए उन्हें समझाने से लेकर होते हैं।

गृह सुधार घोटाले
इन घोटालों में, बिना सोचे-समझे व्यक्ति को किसी प्रकार के बड़े घर की मरम्मत के काम की आवश्यकता होती है या एक बड़ी पुनर्वास परियोजना करना चाहता है। एक "ठेकेदार" सॉलिसिट करता है और गृहस्वामी को आश्वस्त करता है कि ठेकेदार काम करे और वित्तपोषण वितरित करे। वित्तपोषण, आमतौर पर प्रतिकूल शर्तों पर किया जाता है, लेकिन परियोजना की आवश्यकता के बराबर या उससे अधिक की राशि में, पूरा किया जाता है और एक शिकारी ऋणदाता को बेचा जाता है। ऋण देने से पहले ऋणदाता को "पुट" कर दिया जा सकता है, इससे पहले कि अक्सर तीन-दिन के बचाव की अवधि से पहले अक्सर घटिया और महंगा काम पूरा हो जाता है। उधारकर्ता को तब तक अवर कार्य का एहसास नहीं होता है जब तक कि उसके लिए भुगतान नहीं किया गया है और अवर ऋण के बारे में कुछ भी करने के लिए बहुत देर हो चुकी है।
मिलियन डॉलर डंप
इस घोटाले में, चोर कलाकार, झूठी पहचान का उपयोग करते हुए, एक छोटे से पक्ष के समझौते के साथ एक तैयार विक्रेता से घर खरीदने के लिए सहमत होता है। खरीदार को पता चलता है कि उसे मौजूदा बाजार मूल्य पर या उससे अधिक बंधक की आवश्यकता है। इसलिए, यह विश्वास करते हुए कि खरीदार संपत्ति को अपग्रेड करने की योजना बना रहा है, मालिक मूल मूल्य के कुछ कई पर घर से छुटकारा पाने के लिए सहमत होता है ताकि खरीदार को एक बड़ा बंधक मिल सके। लेन-देन किया जाता है, विक्रेता को मूल कीमत पर भुगतान किया जाता है, और चोर कलाकार शेष बचा लेता है। घर आमतौर पर फौजदारी में चला जाता है और मूल मालिक को धोखाधड़ी का दोषी होने का खतरा होता है - और विक्रेता को इससे अधिक कुछ नहीं मिलता है अगर उसने घर को वैध संभावना को बेच दिया था।

इन घोटालों की सूची आगे बढ़ती है। उन सभी में, अनचाहे निशान को आय के संदर्भ में या कुछ मामलों में, केवल ऋण के संदर्भ में कुछ असाधारण लाभ का वादा दिया जाता है। इन मामलों में से अधिकांश के रूप में, अगर यह सच होने के लिए बहुत अच्छा लगता है, यह शायद है।

बंधक घोटाले से अपने आप को बचाने
किसी भी घोटाले द्वारा उठाए जाने के जोखिम को कम करने का सबसे अच्छा तरीका यह है कि आप धोखेबाज प्रथाओं के जानकार हों और जिस किसी के साथ आप व्यापार करने की उम्मीद करते हैं, उस पर शोध करें। घोटाले के वित्तपोषण के लिए, पालन करने के लिए सामान्य नियम हैं:

• कानूनी समीक्षा के बिना किसी भी संविदात्मक दस्तावेज पर हस्ताक्षर न करें
• कभी भी किसी भी बंधक या वित्तीय देयता के जारी किए बिना स्वामित्व का कोई हस्तांतरण न करें।

वित्तीय कठिनाई में या फौजदारी के खतरे के दौरान बढ़ी हुई परिश्रमिता को चेतावनी दी जाती है। शिकारी उधारदाताओं और ठगों के पास उन लोगों को चिन्हित करने की क्षमता है, जो एक सख्त स्थिति के कारण आसानी से हेरफेर या कमजोर हैं। किसी भी वादे या प्रस्ताव पर एक संदिग्ध नज़र डालने के अलावा, जो बहुत अच्छा लगता है, आपको क्रेडिट या बंधक समस्याओं के समाधान का प्रस्ताव देने में किसी से भी अधिक सावधान रहना चाहिए। अनचाही पेशकश या फोन कॉल को शुरू में सावधानी के साथ माना जाना चाहिए और जो कोई भी उनके प्रस्ताव का प्रारंभिक "नहीं" उत्तर स्वीकार नहीं करता है, उसे खारिज कर दिया जाना चाहिए।

यदि आपको बचाव की आवश्यकता है, तो किसी भी प्रकार के बेलआउट परिदृश्य पर विचार करने से पहले वर्तमान ऋणदाताओं या लेनदारों के साथ बातचीत शुरू करें। कभी भी किसी ऐसे व्यक्ति के साथ शामिल न हों, जो प्रस्तावित लाभ होने पर भी एक गैरकानूनी या अनुचित कार्य करने पर संकेत देता है। यह लाभ, भले ही यह भौतिक हो, निस्संदेह परिणामों और असीम जोखिमों के साथ आएगा।
SEE: फौजदारी घोटाले से बचना