बीमा संघीय आवास प्राधिकरण बंधक

आपने प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस (पीएमआई) के बारे में सुना होगा, जब आप एक पारंपरिक ऋणदाता से 20% से कम भुगतान के साथ होम लोन लेते हैं, तो आपको एक बीमा देना पड़ता है। दुर्भाग्य से, जबकि फेडरल हाउसिंग अथॉरिटी (एफएचए) कई मामलों में पारंपरिक उधारदाताओं की तुलना में अधिक उदार है, यह भी, कम भुगतान भुगतान ऋण के लिए बंधक बीमा की आवश्यकता है। इस लेख में, आप जानेंगे कि एफएचए बंधक बीमा क्या है, यह पीएमआई से कैसे भिन्न है, इसे ले जाने के लिए किसकी आवश्यकता है और कब तक, इसकी लागत कितनी है, और इससे बचने या इससे छुटकारा पाने के लिए आपके विकल्प। आएँ शुरू करें।

महत्वपूर्ण: बंधक मूल बातें

एफएचए बंधक बीमा क्या है?
पीएमआई की तरह, एफएचए बंधक बीमा का उद्देश्य ऋणदाता की रक्षा करना है। जब उधारकर्ताओं के घरों में कम से कम इक्विटी होती है, तो उधारकर्ता (जो ऋणदाता) को जोखिम होता है, वह अधिक होता है, क्योंकि उधारकर्ता के पास चलने और बैंक को घर पर फोरक्लोज़ देने से हारने के लिए उतना नहीं होता है (बस देखें) वे सभी लोग जो अपने 0% -अदायगी-भुगतान, आवास-बुलबुला बंधक से दूर चले गए)। (एफएचए के बारे में अधिक जानने के लिए, एफएचए होम लोन को समझना सुनिश्चित करें।)

एफएचए ऋणों में भुगतान आवश्यकताएं कम होती हैं, और पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम कठोर आय और ऋण आवश्यकताएं होती हैं। हालाँकि, अगर आप कम-से-सही उधार विशेषताओं के साथ, किसी को बड़ी राशि उधार दे रहे थे, तो आप एक गारंटी चाहते हैं कि आपको एक या दूसरे तरीके से चुकाना होगा। बंधक बीमा के साथ, यदि आप अपने बंधक भुगतान करना बंद कर देते हैं और अपने घर से दूर चले जाते हैं, तो बीमाकर्ता आपके ऋणदाता को उसके नुकसान को फिर से भरने में मदद करेगा। इसलिए, जबकि बंधक बीमा एक उपद्रव की तरह लग सकता है क्योंकि यह खरीदार की रक्षा नहीं करता है, अगर यह मौजूद नहीं था, तो कई लोग शायद तब तक ऋण प्राप्त करने में सक्षम नहीं होंगे जब तक कि वे भुगतान नीचे नहीं करते, क्योंकि बैंक देखेंगे बहुत जोखिम भरा है। कई लोग बंधक बीमा प्रीमियम का भुगतान कई वर्षों तक प्रतीक्षा करने से बेहतर विकल्प पाते हैं जब तक कि उनके पास इससे बचने के लिए पर्याप्त उच्च भुगतान न हो। (क्या पीएमआई से बचने के लिए एक दूसरे बंधक का उपयोग करना सबसे अच्छा विकल्प है? अधिक जानने के लिए बाह्य निजी बंधक बीमा पढ़ें।)

एफएचए को अप-फ्रंट मॉर्गेज इंश्योरेंस (यूएफएमआई) नामक चीज के भुगतान की भी आवश्यकता होती है। यूएसएमआई डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग एंड अर्बन डेवलपमेंट (HUD) द्वारा जारी किए गए गिरवी पत्र 2010-28 के अनुसार, UFMI को ऋण के लिए आवेदन करने वालों को ऋण के मूल्य का 1% का भुगतान करना पड़ता है, जब ऋण बंद हो जाता है। आपके पास अपने ऋण को बंद करने पर इस राशि को नकद में भुगतान करने का विकल्प होता है, लेकिन ज्यादातर लोग इसे अपनी कुल बंधक राशि में रोल करना चुनते हैं।

यदि आप इस राशि का भुगतान ऊपर से कर सकते हैं, तो ऐसा करना एक अच्छा विचार है, क्योंकि यदि आप इसे अपने ऋण में रोल करते हैं, तो यह लंबे समय में बहुत अधिक महंगा होगा। मान लें कि आपके घर की लागत $ 250, 000 है, आपने FHA की आवश्यक न्यूनतम राशि 3.5% (250, 000 x 0.035 = 8, 750) रखी है, और आपका बंधक शेष $ 241, 250 (250, 000 - 8, 750 = 241, 250) को कवर करता है। 30 साल की बंधक पर, 6.5% ब्याज दर के साथ, मूल $ 2, 412.50 UFMI (241, 250 x 0.01 = 2, 412.50) अंततः आपको $ 5, 491.77 खर्च होंगे।

यदि आप अपने आप को UFMI का भुगतान करना चाहते हैं, तो आपको खरीदने से पहले अधिक बचत की आवश्यकता होगी। बेशक, आपके डाउन पेमेंट को 3.5% से बढ़ाकर लगभग 4.5% (तकनीकी रूप से, 4.47%) $ 8, 750 से $ 11, 162.50, या अतिरिक्त $ 2, 412.50 (यूएफएमआई की लागत) से बढ़ाकर आपके दीर्घकालिक वित्त पर सटीक प्रभाव पड़ेगा।

एफएचए बंधक बीमा निजी बंधक बीमा से कैसे भिन्न होता है?
नीचे भुगतान के आधार पर एक एफएचए बंधक बीमा परिवर्तन की वार्षिक लागत। अप्रैल 2011 तक, HUD ने FHA बंधक बीमा को 1.10% में बदल दिया, जिसमें डाउन पेमेंट अधिक या 5% के बराबर था। जिन लोगों के पास 5% कम भुगतान है, उन्हें 1.15% का बीमा प्रीमियम देना आवश्यक है। इसलिए, $ 8, 00050 (3.5%) के न्यूनतम भुगतान के साथ $ 250, 000 के घर पर, आपका मासिक बंधक बीमा प्रीमियम $ 241, 250 की ऋण राशि पर आधारित होगा, और प्रति माह $ 231.20 का खर्च आएगा। यह राशि आपके मासिक बंधक भुगतान के साथ भुगतान की जानी चाहिए।

पीएमआई, इसके विपरीत, हमारे क्रेडिट स्कोर के आधार पर इस उदाहरण में प्रति वर्ष ऋण शेष राशि का 1.15%, या प्रति माह $ 231.20 खर्च हो सकता है। अंतर आवश्यकताओं में निहित है। PMI की आवश्यकता होती है कि आप मासिक प्रीमियम और PMINU मई 2011 में PMI से प्रदान की जाने वाली मासिक दरों के अनुसार लगभग 1.15% n की दर प्राप्त करने के लिए 720 से अधिक की उत्कृष्ट रेटिंग प्राप्त करें। यदि आपका क्रेडिट स्कोर कम है, तो आपको प्रस्तुत करना आवश्यक होगा इससे पहले कि वे आपको किसी भी प्रकार का बीमा प्रदान करें, एक बड़ा डाउन पेमेंट। एफएचए बंधक बीमा में केवल 3.5% डाउन भुगतान के लिए पात्र होने के लिए 580 के न्यूनतम क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है, लेकिन अधिकांश उधारदाताओं को 620-640 के क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है, जो अभी भी आपको घर खरीदने की अनुमति देता है। इस प्रकार, यदि आपके पास बंधक बीमा होना है, तो एफएचए बंधक बीमा दो बुराइयों से कम हो सकता है। 2011 के संघीय कानून के तहत, बंधक बीमा प्रीमियम कर कटौती योग्य हैं, इसलिए चाहे आपके पास नियमित पीएमआई या एफएचए बंधक बीमा हो, कर कटौती झटका नरम कर सकती है, लेकिन यह देखने के लिए कि क्या आप इस कर कटौती को प्राप्त करने के लिए उचित आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, अपने एकाउंटेंट के साथ जांच करें। (एफएचए बीमा इन बुराइयों से कम क्यों है, इस बारे में अधिक जानने के लिए निजी बंधक बीमा से बचने के 6 कारण पढ़ें)

कभी-कभी एफएचए बंधक बीमा पर पीएमआई का एक फायदा यह है कि सभी उधारदाताओं को एफएचए के यूएफएमआई की तरह एक बंधक बीमा भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है।

कौन एफएचए बंधक बीमा लेना चाहिए और कब तक?
फरवरी 2011 तक, जब आपको एफएचए ऋण मिलता है, तो आप 3.5% तक कम रख सकते हैं। लेकिन, पारंपरिक ऋणों की तरह, इतने कम पैसे लगाने के विशेषाधिकार के बदले में, आपको बंधक बीमा का भुगतान करना होगा जब तक कि आपके ऋण-से-मूल्य अनुपात पर्याप्त नहीं है - दूसरे शब्दों में, जब तक कि आपने भुगतान नहीं किया हो ऋण की कुछ राशि। आपको उच्च बीमा प्रीमियम का भुगतान भी करना होगा। जब आपकी इक्विटी काफी अधिक होती है (एफएचए ऋण के मामले में 22%), ऋणदाता बहुत कम चिंतित हो जाता है कि आप घर से दूर चले जाएंगे, अगर आपको अपने मासिक भुगतान करने में परेशानी होने लगती है। उसी $ 250, 000 के घर पर, हमारे पहले उदाहरण से, जब आपने पहली बार इसे खरीदा था और बंधक बीमा को बाहर निकालने के लिए आवश्यक था, तो आपका एकमात्र नुकसान, अगर आप घर से चले गए, तो आपका $ 8, 750 (3.5%) डाउन पेमेंट होगा। हालांकि यह बदलाव का कोई छोटा हिस्सा नहीं है, यह $ 55, 000 (या कुल लागत का 22%) से दूर चलने की तुलना में बहुत कम महत्वपूर्ण है।

HUD के अनुसार, 15 साल से अधिक के ऋण वाले लोगों को पांच साल के लिए मासिक बंधक बीमा भुगतान करने की आवश्यकता होती है, और इसमें 78% ऋण-से-मूल्य अनुपात होता है (जिसका अर्थ है कि आपने ऋण के मूलधन का 22% भुगतान किया है, जिसमें आप भी शामिल हैं) मूल डाउन पेमेंट), इससे पहले बीमा की जरूरत नहीं है। यदि आप 15 साल से कम समय के लिए ऋण लेते हैं, तो केवल आवश्यकता 78% ऋण-से-मूल्य अनुपात है। (अधिक जानने के लिए, LTV गणना जीतना पढ़ें।)

आप एफएचए बंधक बीमा से कैसे बच सकते हैं या इससे छुटकारा पा सकते हैं?
क्योंकि एफएचए बंधक बीमा, होमशिप की लागत में एक महत्वपूर्ण खर्च जोड़ता है, आप शायद सोच रहे हैं कि क्या कुछ है जो आप इसे कम करने या इससे बचने के लिए कर सकते हैं, और किस बिंदु पर आपको इससे छुटकारा पाने की अनुमति है।

बंधक बीमा से बचने का सबसे आसान तरीका, निश्चित रूप से, 20% नीचे रखना है। आप इसे तब तक खरीद सकते हैं जब तक कि आपके पास अधिक बचत न हो, या कुछ मामलों में, कम-महंगी संपत्ति खरीदकर, जहां आप 20% डाल सकें। बेशक, वास्तविक रूप से, यदि आप 3.5% नीचे के साथ एक एफएचए ऋण देख रहे हैं, तो आप शायद किसी भी बंधक को वहन करने में सक्षम होने और किराए पर रखने के बीच एक ठीक रेखा चल रहे हैं।

यदि घर की कीमतें सराहना करती हैं, तो महत्वपूर्ण रूप से, खरीदने के बाद, आप पीएमआई से अपने तरीके को पुनर्वित्त कर सकते हैं। इस काम के लिए, आपके घर के मूल्य को आपको घर में 22% इक्विटी देने के लिए पर्याप्त सराहना की आवश्यकता होगी।

यदि आप अपने ऋण-से-मूल्य अनुपात को बढ़ाने के लिए पुनर्वित्त नहीं कर सकते हैं, तो आप अपना अनुपात तेज़ी से बढ़ाने के लिए मूलधन की ओर अतिरिक्त भुगतान कर सकते हैं। न केवल यह आपको बंधक बीमा से तेजी से छुटकारा पाने में मदद करेगा, यह आपके घर को तेजी से भुगतान करने में भी मदद करेगा, आप लंबे समय तक ब्याज की राशि को कम करेगा और आपकी बचत को और भी अधिक बढ़ाएगा। यदि आप इस मार्ग को लेते हैं, तो आपको अपने बंधक बीमा को रद्द करने के लिए अपने ऋणदाता से संपर्क करना होगा। (बाद में के बजाय इस ऋण को जल्द से जल्द रिटायर करने के लिए और अधिक अच्छे कारणों के लिए अपने बंधक से संबंधित हमारे लेख पढ़ें।)

कुछ ऋणदाता विशेष ऋण कार्यक्रमों की पेशकश कर सकते हैं जिन्हें कम डाउन पेमेंट की अनुमति के बावजूद मासिक बंधक बीमा प्रीमियम के भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है। त्वरित ऋण, उदाहरण के लिए, उधारकर्ताओं के लिए "पीएमआई बस्टर" नामक एक कार्यक्रम है जो कम से कम 5% डाल सकता है। हालाँकि, उधारकर्ताओं को उम्मीद करनी चाहिए कि इस तरह के कार्यक्रमों की पेशकश करने वाले उधारदाताओं को पारंपरिक पीएमआई की आवश्यकता नहीं हो सकती है, वे आपको एक अन्य तरीके से ऋण देने के बढ़ते जोखिम के लिए बनाएंगे, जैसे कि आपको उच्च ब्याज दर की पेशकश करके। वास्तव में, यह पीएमआई बस्टर ऋण उत्पाद के साथ मामला है, जो "ऋणदाता भुगतान बंधक बीमा (एलपीएमआई) के साथ पारंपरिक पीएमआई को समाप्त करके कम भुगतान का विज्ञापन करता है। एलपीएमआई को आपकी बंधक दर में बनाया जा सकता है।"

यदि बाकी सभी विफल हो जाते हैं, तो एक दिन आप अपने मासिक बंधक भुगतानों के द्वारा केवल 78% ऋण-से-मूल्य अनुपात तक पहुंच जाएंगे। इस लेख में हम जिस २५०, ००० डॉलर की घरेलू खरीद पर चर्चा कर रहे हैं, आप ११ साल और नौ महीने बाद २२% इक्विटी पर पहुंच जाएंगे। इसका मतलब है कि आप मासिक बंधक बीमा प्रीमियम में कुल $ 32, 599.20 (141 x $ 231.20 = $ 32, 599.20) का भुगतान करेंगे जब तक आप बीमा रद्द नहीं कर सकते।

नोट: जब आप एफएचए ऋण पर इस बिंदु तक पहुंचते हैं, तो आपका ऋणदाता स्वचालित रूप से बंधक बीमा छोड़ने वाला होता है।

यह इसके लायक है?
कम डाउन पेमेंट लोन पर विचार करते समय, इस बारे में सोचें कि क्या अप-फ्रंट मॉर्गेज इंश्योरेंस और मंथली मॉर्गेज इंश्योरेंस प्रीमियम दोनों की अतिरिक्त लागत जल्द ही घर पाने के लायक है। यह गणना करना कठिन है कि आप इस व्यवस्था के साथ लंबे समय में जीतेंगे या हारेंगे, क्योंकि आप अनुमान नहीं लगा सकते हैं कि आवास की दर उस समय के बीच होगी जब आपके पास डालने के लिए 3.5% और आपके पास का समय होगा 20% नीचे रखना है। आप सटीक, सटीक अनुमान नहीं लगा सकते हैं कि अतिरिक्त 16.5% को बचाने में आपको कितने साल लगेंगे, क्योंकि आय या व्यय बेहतर या बदतर के लिए बदल सकते हैं, तरीकों में कोई भी अनुमान नहीं लगा सकता है। इन कारणों के लिए, मनोवैज्ञानिक आधार पर यह तय करना सबसे अच्छा हो सकता है कि क्या आप बंधक बीमा के लिए आवश्यक अतिरिक्त धनराशि का भुगतान करने के लिए सहज हैं ताकि आपके पास खुद को बुलाने के लिए जगह हो।

उस पहले घर को खरीदने पर आगे पढ़ने के लिए, फ़र्स्ट-टाइम होमबॉयर्स के लिए फाइनेंसिंग बेसिक्स पढ़ना सुनिश्चित करें।