बंधक भुगतान संरचना को समझना
एक बंधक एक दीर्घकालिक ऋण है जिसे आपको घर खरीदने में मदद करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। मूलधन चुकाने के अलावा, आपको ऋणदाता को ब्याज भुगतान भी करना होगा। घर और उसके आसपास की भूमि संपार्श्विक के रूप में काम करती है। लेकिन अगर आप एक घर के मालिक हैं, तो आपको इन सामान्यताओं से अधिक जानने की जरूरत है।
चाबी छीन लेना
- बंधक भुगतान आपके मूलधन और ब्याज भुगतान से बने होते हैं।
- यदि आप 20% से कम भुगतान करते हैं, तो आपको निजी गिरवी बीमा लेना होगा, जो आपके मासिक भुगतान को बढ़ाता है।
- कुछ भुगतानों में अचल संपत्ति या संपत्ति कर भी शामिल हैं।
- एक उधारकर्ता बंधक के शुरुआती भाग में अधिक ब्याज का भुगतान करता है, जबकि ऋण का बाद वाला हिस्सा प्रमुख शेष राशि का पक्षधर है।
इतिहास
बस हर कोई जो घर खरीदता है उसके पास एक बंधक है। शाम की खबरों पर बंधक दरों का अक्सर उल्लेख किया जाता है, और अटकलें लगाती हैं कि किस दिशा में कदम बढ़ेंगे, वित्तीय संस्कृति का एक मानक हिस्सा बन जाएगा।
आधुनिक बंधक 1934 में अस्तित्व में आया जब सरकार ने देश को महामंदी से उबरने में मदद करने के लिए - एक बंधक कार्यक्रम बनाया जो एक घर पर आवश्यक डाउन पेमेंट को कम करता था, जिससे संभावित घर के मालिक उधार ले सकते थे। इससे पहले, 50% डाउन पेमेंट की आवश्यकता थी। आज, 20% डाउन पेमेंट वांछनीय है, ज्यादातर क्योंकि यदि आपका डाउन पेमेंट 20% से कम है, तो आपको अपने मासिक भुगतान को उच्चतर बनाते हुए निजी बंधक बीमा (पीएमआई) लेने की आवश्यकता होती है।
वांछनीय, हालांकि, आवश्यक रूप से प्राप्त करने योग्य नहीं है। ऐसे बंधक कार्यक्रम उपलब्ध हैं जो भुगतान को काफी कम करने की अनुमति देते हैं, लेकिन यदि आप उस 20% का प्रबंधन कर सकते हैं, तो आपको निश्चित रूप से करना चाहिए।
1:45बंधक भुगतान संरचना को समझना
बंधक - भुगतान
आपके मासिक बंधक भुगतान का निर्धारण करने वाले मुख्य कारक ऋण का आकार और अवधि हैं। आकार आपके द्वारा उधार ली गई धनराशि है और यह अवधि है कि आपको इसे वापस चुकाना होगा। आमतौर पर, आपका कार्यकाल जितना लंबा होगा, आपका मासिक भुगतान उतना ही कम होगा। यही कारण है कि 30 साल के बंधक सबसे लोकप्रिय हैं। एक बार जब आप अपने नए घर के लिए आवश्यक ऋण के आकार को जान लेते हैं, तो एक बंधक कैलकुलेटर बंधक प्रकार और विभिन्न उधारदाताओं की तुलना करने का एक आसान तरीका है।
PITI: बंधक भुगतान घटक
चार कारक हैं जो एक बंधक भुगतान की गणना में भूमिका निभाते हैं: मूलधन, ब्याज, कर और बीमा (PITI)। जैसा कि हम उन्हें देखते हैं, हम एक उदाहरण के रूप में $ 100, 000 बंधक का उपयोग करेंगे।
प्रधान अध्यापक
प्रत्येक बंधक भुगतान का एक हिस्सा मूल शेष की अदायगी के लिए समर्पित है। ऋण संरचित होते हैं, इसलिए उधारकर्ता को लौटाए गए मूलधन की राशि कम हो जाती है और प्रत्येक बंधक भुगतान के साथ बढ़ जाती है। पहले वर्षों में भुगतान मूलधन से अधिक ब्याज पर लागू होते हैं, जबकि अंतिम वर्षों में भुगतान उस परिदृश्य को उलट देते हैं। हमारे $ 100, 000 बंधक के लिए, मूल $ 100, 000 है।
ब्याज
ब्याज एक जोखिम लेने और आपको पैसे उधार देने के लिए ऋणदाता का इनाम है। एक बंधक पर ब्याज दर का एक बंधक भुगतान के आकार पर सीधा प्रभाव पड़ता है: उच्च ब्याज दरों का मतलब उच्च बंधक भुगतान है।
उच्च ब्याज दरें आम तौर पर आपके द्वारा उधार लिए गए धन की मात्रा को कम कर सकती हैं, और कम ब्याज दरें इसे बढ़ाती हैं। यदि हमारी $ 100, 000 बंधक पर ब्याज दर 6% है, तो 30-वर्ष के बंधक पर संयुक्त मूलधन और ब्याज मासिक भुगतान $ 599.55 - $ 500 ब्याज + $ 99.55 मूलधन होगा। 9% ब्याज दर के साथ एक ही ऋण $ 804.62 के मासिक भुगतान में परिणाम होता है।
करों
रियल एस्टेट या संपत्ति करों का मूल्यांकन सरकारी एजेंसियों द्वारा किया जाता है और इसका उपयोग सार्वजनिक सेवाओं जैसे कि स्कूल, पुलिस बल और अग्निशमन विभाग को करने के लिए किया जाता है। कर की गणना सरकार द्वारा प्रति वर्ष के आधार पर की जाती है, लेकिन आप इन करों का भुगतान अपने मासिक भुगतान के हिस्से के रूप में कर सकते हैं। देय राशि को एक वर्ष में मासिक बंधक भुगतान की कुल संख्या से विभाजित किया जाता है। ऋणदाता भुगतान एकत्र करता है और उन्हें एस्क्रो में रखता है जब तक कि करों का भुगतान नहीं करना पड़ता है।
बीमा
अचल संपत्ति करों की तरह, बीमा भुगतान प्रत्येक बंधक भुगतान के साथ किया जाता है और बिल के कारण होने तक एस्क्रो में आयोजित किया जाता है। दो प्रकार के बीमा कवरेज हैं जो एक बंधक भुगतान में शामिल हो सकते हैं। एक संपत्ति बीमा है, जो घर और उसकी सामग्री को आग, चोरी और अन्य आपदाओं से बचाता है। दूसरा पीएमआई है, जो उन लोगों के लिए अनिवार्य है जो लागत के 20% से कम भुगतान के साथ घर खरीदते हैं। इस प्रकार का बीमा ऋणदाता की उस स्थिति में सुरक्षा करता है जब उधारकर्ता ऋण चुकाने में असमर्थ होता है। क्योंकि यह ऋण पर डिफ़ॉल्ट जोखिम को कम करता है, पीएमआई भी ऋणदाताओं को निवेशकों को ऋण बेचने में सक्षम बनाता है, जो बदले में कुछ आश्वासन दे सकते हैं कि उनके ऋण निवेश का भुगतान उन्हें वापस किया जाएगा। एक बार उधारकर्ता के पास घर में कम से कम 20% इक्विटी होने पर पीएमआई कवरेज को गिराया जा सकता है।
एक बार शेष मूल मूल्य का 78% तक पहुंचने पर बंधक बीमा रद्द किया जा सकता है।
जबकि मूलधन, ब्याज, कर, और बीमा ठेठ बंधक बनाते हैं, कुछ लोग बंधक के लिए चुनते हैं जो मासिक भुगतान के हिस्से के रूप में करों या बीमा को शामिल नहीं करते हैं। इस प्रकार के ऋण के साथ, आपके पास कम मासिक भुगतान होता है, लेकिन आपको अपने आप ही करों और बीमा का भुगतान करना होगा।
परिशोधन अनुसूची
एक बंधक परिशोधन अनुसूची प्रत्येक बंधक भुगतान PITI के प्रत्येक घटक के लिए किस हिस्से पर एक विस्तृत रूप प्रदान करती है। जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, पहले वर्षों के बंधक भुगतान में मुख्य रूप से ब्याज भुगतान शामिल होते हैं, जबकि बाद में भुगतान मुख्य रूप से होते हैं।
$ 100, 000 के हमारे उदाहरण में, 30-वर्षीय बंधक, परिशोधन अनुसूची में 360 भुगतान हैं। नीचे दिखाया गया आंशिक कार्यक्रम दर्शाता है कि मूलधन और ब्याज भुगतानों के बीच का संतुलन समय के साथ कैसे उलटता है, मूलधन से अधिक आवेदन की ओर बढ़ रहा है।
| भुगतान | प्रधान अध्यापक | ब्याज | प्रधान संतुलन |
| 1 | $ 99.55 | $ 500.00 | $ 99, 900.45 |
| 12 | $ 105.16 | $ 494.39 | $ 98, 772.00 |
| 180 | $ 243.09 | $ 356.46 | $ 71, 048.96 |
| 360 | $ 597.00 | $ 2.99 | $ 0 |
जैसा कि चार्ट से पता चलता है, प्रत्येक भुगतान $ 599.55 है, लेकिन मूलधन और ब्याज के लिए समर्पित राशि बदल जाती है। आपके बंधक की शुरुआत में, जिस दर पर आप अपने घर में इक्विटी हासिल करते हैं, वह बहुत धीमी है। यही कारण है कि अतिरिक्त मूल भुगतान करना अच्छा हो सकता है यदि बंधक आपको पूर्व भुगतान के दंड के बिना ऐसा करने की अनुमति देता है। वे आपके मूलधन को कम करते हैं, जो भविष्य में प्रत्येक भविष्य के भुगतान के कारण ब्याज को कम करता है, आपको अपने अंतिम लक्ष्य की ओर ले जाता है: बंधक का भुगतान करना।
दूसरी ओर, ब्याज वह हिस्सा है जो कानून द्वारा अनुमत सीमा तक कर-कटौती योग्य है - यदि आप मानक कटौती लेने के बजाय अपनी कटौती को आइटम करते हैं।
एफएचए-समर्थित बंधक, जो कम क्रेडिट स्कोर वाले लोगों को घर के मालिक बनने की अनुमति देते हैं, केवल न्यूनतम 3.5% डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है।
जब बंधक भुगतान शुरू होता है
पहला बंधक भुगतान उस महीने के आखिरी दिन के एक महीने बाद होता है जिसमें घर की खरीदारी बंद होती है। किराए के विपरीत, उस महीने के पहले दिन के कारण, बंधक भुगतान का भुगतान बकाया के रूप में किया जाता है, महीने के पहले दिन पर लेकिन पिछले महीने के लिए।
25 जनवरी को समापन होता है। समापन लागत में जनवरी के अंत तक अर्जित ब्याज शामिल होगा। पहला पूर्ण बंधक भुगतान, जो फरवरी के महीने के लिए है, फिर 1 मार्च को देय है।
एक उदाहरण के रूप में, मान लें कि 20% डाउन पेमेंट के साथ $ 300, 000 की खरीदारी पर आप 240, 000 डॉलर का शुरुआती मोर्टगेज लेते हैं। आपका मासिक भुगतान 3.5% ब्याज दर के साथ 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक के तहत $ 1, 077.71 पर काम करता है। इस गणना में केवल मूलधन और ब्याज शामिल हैं, लेकिन संपत्ति कर और बीमा शामिल नहीं हैं।
आपका दैनिक ब्याज $ 23.01 है। इसकी गणना पहले $ 240, 000 ऋण को 3.5% ब्याज दर से गुणा करके की जाती है, फिर 365 से विभाजित की जाती है। यदि 25 जनवरी को बंधक बंद हो जाता है, तो आप शेष महीने के लिए अर्जित ब्याज के सात दिनों के लिए $ 161.10 का भुगतान करते हैं। अगला मासिक भुगतान, जो $ 1, 077.71 का पूर्ण मासिक भुगतान है, 1 मार्च को देय है और फरवरी बंधक भुगतान को कवर करता है।
आपके पास यह सारी जानकारी पहले से होनी चाहिए। TILA-RESPA एकीकृत प्रकटीकरण नियम के तहत, निर्धारित समापन तिथि से तीन दिन पहले आपको दो फॉर्म प्रदान करने होंगे - ऋण का अनुमान और समापन प्रकटीकरण। अन्य बंद लागतों के साथ अर्जित ब्याज की राशि, समापन प्रकटीकरण प्रपत्र में रखी गई है। आप ऋण राशि, ब्याज दर, मासिक भुगतान और अन्य लागतों को देख सकते हैं, और इनकी तुलना उस प्रारंभिक अनुमान से कर सकते हैं जो प्रदान किया गया था।
तल - रेखा
एक बंधक एक घर खरीदने के लिए एक महत्वपूर्ण उपकरण है, जो आपको एक बड़ी डाउन पेमेंट किए बिना घर का मालिक बनने की अनुमति देता है। हालांकि, जब आप बंधक लेते हैं, तो अपने भुगतानों की संरचना को समझना महत्वपूर्ण है, जो न केवल मूलधन (आपके द्वारा उधार ली गई राशि), बल्कि ब्याज, करों और बीमा को भी कवर करता है। यह बताता है कि आपको अपने बंधक का भुगतान करने में कितना समय लगेगा और, आखिरकार, आपके घर की खरीद को वित्त देना कितना महंगा होगा।