फैनी मॅई: यह क्या करता है और यह कैसे संचालित होता है

बहुत अच्छा मौका है कि आपने फैनी मॅई के बारे में सुना है। लेकिन क्या आप जानते हैं कि यह क्या करता है और यह कैसे संचालित होता है?

फेडरल नेशनल मॉर्टगेज एसोसिएशन (FNMA), जिसे आमतौर पर फैनी मॅई के रूप में जाना जाता है, एक सरकारी-प्रायोजित उद्यम (GSE) है जिसकी स्थापना 1938 में कांग्रेस ने ग्रेट डिप्रेशन के दौरान न्यू डील के हिस्से के रूप में की थी। यह कम-आय उधारकर्ताओं को मध्यम से अधिक बंधक उपलब्ध कराने के द्वारा आवास बाजार को प्रोत्साहित करने के लिए स्थापित किया गया था।

फैनी मॅई की उत्पत्ति या उधारकर्ताओं को बंधक प्रदान नहीं करता है। लेकिन यह द्वितीयक बंधक बाजार के माध्यम से उन्हें खरीद और गारंटी देता है। वास्तव में, यह द्वितीयक बाजार पर बंधक के सबसे बड़े खरीदारों में से एक है। दूसरा इसका भाई-बहन, फेडरल होम लोन मॉर्गेज कॉर्पोरेशन, या फ्रेडी मैक, कांग्रेस द्वारा बनाया गया एक और सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम है।

वो शुरुआत के दिन

1900 के दशक की शुरुआत में, बंधक बनाना - अकेले घर छोड़ना आसान काम नहीं था। बहुत से लोग डाउन पेमेंट को सुरक्षित नहीं रख सकते थे, और लोन लगभग हमेशा अल्पकालिक होते थे - उन लोगों की तरह नहीं जो आज के लंबे समय के परिशोधन अवधि के साथ हैं। वास्तव में, जब कई ऋण उस समय के कारण आए, तो उन्होंने आम तौर पर देनदार से बड़े गुब्बारे भुगतान के लिए कहा। अगर गृहस्वामी भुगतान नहीं कर पाता है, तो बैंक फॉरकास्ट करेगा। जब महामंदी की मार पड़ी, तो देश के लगभग 25% घर मालिकों ने अपने घर खो दिए।

यूनाइटेड स्टेट्स कांग्रेस ने फैनी मे को बनाकर जवाब दिया। उद्देश्य हर बाजार में हर किसी के लिए उपलब्ध आवास निधि की एक धारा बनाने में मदद करना था। इसने दीर्घकालिक अचल दर बंधक के वित्तपोषण के लिए नेतृत्व किया, जिससे मकान मालिक अपने ऋण के दौरान किसी भी बिंदु पर अपने ऋण को पुनर्वित्त करने की अनुमति दे सके।

1938

जिस वर्ष कांग्रेस ने फैनी मे को बनाया।

1960 के दशक के उत्तरार्ध में, फैनी मॅई ने सरकार को फेडरल बजट से हटाने के बाद स्टॉक और बॉन्ड बेचकर खुद को वित्तपोषित करना शुरू किया। फैनी मॅई ने जीएसई के रूप में सरकार के साथ अपने संबंधों को बनाए रखा, हालांकि, निदेशक मंडल में 13 से अधिक सदस्य शामिल नहीं थे। यह स्थानीय और राज्य करों से भी मुक्त है।

चाबी छीन लेना

• फैनी मॅई एक सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम है जो निम्न और मध्यम आय वाले उधारकर्ताओं को बंधक उपलब्ध कराता है।
• यह ऋण प्रदान नहीं करता है, लेकिन माध्यमिक बंधक बाजार में उन्हें वापस या गारंटी देता है।
• फैनी मॅई बंधक बाजार में निवेश करके, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में ऋण जमा करके तरलता प्रदान करता है।
• फैनी मे को वित्तीय संकट के बाद अमेरिकी सरकार द्वारा जमानत दे दी गई थी और एनवाईएसई से हटा दिया गया था।

तरलता बनाना

बंधक बाजार में निवेश करने से, फैनी मॅई बैंकों, थ्रेट्स, और क्रेडिट यूनियनों जैसे उधारदाताओं के लिए अधिक तरलता बनाता है, जो बदले में उन्हें अधिक बंधक को कम करने या फंड करने की अनुमति देता है। बंधक इसे खरीदता है और गारंटी सख्त मानदंडों को पूरा करना चाहिए। उदाहरण के लिए, 2019 में एकल परिवार के घर के लिए पारंपरिक ऋण की सीमा अधिकांश क्षेत्रों के लिए $ 484, 350 और उच्च लागत वाले क्षेत्रों के लिए $ 726, 525 है। इन क्षेत्रों में हवाई, अलास्का, गुआम और यूएस वर्जिन द्वीप समूह शामिल हैं, जहां औसत घरों का मूल्य आधारभूत राशि से कम से कम 115% से अधिक है।

एक बंधक ऋणदाता के लिए फैनी मॅई द्वारा समर्थित होने के योग्य होने के लिए, यह अनैतिक सबप्राइम उधार प्रथाओं का अभ्यास नहीं करने के लिए सहमत होना चाहिए। सबप्राइम लोन में प्राइम रेट लोन की तुलना में अधिक दर होती है, और उन उधारकर्ताओं को कम क्रेडिट के साथ पेश किया जाता है जिन्हें ऋणदाता द्वारा अधिक जोखिम माना जाता है।

फैनी मॅई की वेबसाइट के अनुसार, इसने 2019 की पहली तिमाही में हाउसिंग मार्केट को फंड करने के लिए 102 बिलियन डॉलर की तरलता प्रदान की। इससे देश भर के लोगों को लगभग 527, 000 घर खरीदने, पुनर्वित्त और किराए पर लेने में मदद मिली।

फैनी मॅई वापस आती है या बंधक की गारंटी देती है लेकिन उनकी उत्पत्ति नहीं होती है।

गिरवी द्वारा संरक्षित प्रतिभूतियां

द्वितीयक बाजार पर बंधक खरीदने के बाद, फैनी मॅई ने उन्हें बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) बनाने के लिए पूल किया। एमबीएस एक बंधक या पूल के बंधक द्वारा सुरक्षित परिसंपत्ति समर्थित प्रतिभूतियां हैं। फैनी मॅई की बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां बीमा कंपनियों, पेंशन फंड और निवेश बैंकों जैसी संस्थाओं द्वारा खरीदी जाती हैं। यह अपने एमबीएस पर मूलधन और ब्याज के भुगतान की गारंटी देता है।

फैनी मॅई का अपना एक पोर्टफोलियो भी है, जिसे आमतौर पर एक बरकरार पोर्टफोलियो के रूप में जाना जाता है। यह अपने स्वयं के बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के साथ-साथ अन्य संस्थानों से भी निवेश करता है। फैनी मॅई ने अपने बनाए हुए पोर्टफोलियो को निधि देने के लिए एजेंसी ऋण कहा जाता है।

द फाइनेंशियल क्राइसिस

फैनी मॅई को 1968 से सार्वजनिक रूप से कारोबार किया गया है। 2010 तक, यह न्यूयॉर्क स्टॉक एक्सचेंज (एनवाईएसई) पर कारोबार करता था। न्यू यॉर्क स्टॉक एक्सचेंज द्वारा अनिवार्य न्यूनतम पूंजी आवश्यकताओं के नीचे स्टॉक गिर जाने के बाद इसे बंधक, आवास और वित्तीय संकट के बाद हटा दिया गया था। अब यह ओवर-द-काउंटर का कारोबार करता है।

अनैतिक उधार प्रथाओं ने संकट को जन्म दिया। 2000 के दशक के मध्य के आवास बूम के दौरान, उधारदाताओं ने अपने मानकों को कम किया और गरीब ऋण के साथ उधारकर्ताओं को गृह ऋण की पेशकश की। 2007 में, हाउसिंग बबल फट गया और इन हजारों में से हजारों उधारकर्ता डिफ़ॉल्ट में चले गए, जिसके कारण सबप्राइम मेसडाउन के रूप में जाना जाता था। इसका क्रेडिट बाजारों पर एक प्रभाव था, जिसने वित्तीय बाजारों को एक टेलस्पिन में भेजा और संयुक्त राज्य अमेरिका में दशकों में सबसे गंभीर मंदी पैदा की। (और अधिक के लिए, देखें: पिछले मंदी की समीक्षा ।)

सरकारी अधिग्रहण और खैरात

2008 के उत्तरार्ध में, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक को फेडरल हाउसिंग फाइनेंस कमेटी के एक संरक्षक के माध्यम से सरकार द्वारा ले लिया गया था। उस समय, दोनों ने देश के आधे बंधक की कीमत लगभग 5 ट्रिलियन डॉलर रखी थी। दोनों को 187.4 बिलियन डॉलर की राशि दी गई, जिससे वे टूटने से बच गए। संक्षेप में, अमेरिकी सरकार ने खराब ऋणों को रोकने और आवास बाजार में एक और मंदी को रोकने के लिए बाजारों में विश्वास बहाल करने के लिए हस्तक्षेप किया। इसके परिणामस्वरूप, सरकारी ऋण की मात्रा में वृद्धि हुई, जिसका उस समय लगभग 9 ट्रिलियन डॉलर बकाया था।

क्रेडिट विकल्प

फैनी मे अब कई अलग-अलग व्यावसायिक पहल और घर के मालिकों को ऋण विकल्प प्रदान करता है, उधारदाताओं के साथ काम करके ऐसे लोगों की मदद करता है जो अन्यथा वित्तपोषण प्राप्त कर सकते हैं।

• होमरेड्डी मॉर्गेज: यह उत्पाद घर मालिकों को कम डाउन पेमेंट के साथ घर खरीदने और सुरक्षित करने की अनुमति देता है। उधारकर्ता पात्र हैं यदि उनके पास मध्यम से कम आय है और 620 से नीचे क्रेडिट स्कोर है। 620 से ऊपर के स्कोर वाले लोगों को बेहतर मूल्य मिलता है।
• 3% डाउन पेमेंट: मकान मालिकों के लिए एक और संसाधन जिनके पास बड़े डाउन पेमेंट को सुरक्षित करने के लिए पर्याप्त फंड तक पहुंच नहीं हो सकती है।
• एचएफए पसंदीदा: यह कार्यक्रम स्थानीय और राज्य हाउसिंग फाइनेंस एजेंसियों और अन्य उधारदाताओं के माध्यम से घर के मालिकों को सस्ती वित्तपोषण तक पहुंचने में मदद करता है। उधारकर्ताओं के लिए आय-स्तर एचएफए द्वारा निर्धारित किया जाता है, और पहली बार खरीदार की आवश्यकताएं नहीं हैं।

उत्पादों की एक पूरी सूची और उनका विवरण फैनी मॅई की वेबसाइट पर उपलब्ध है।

ऋण संशोधन

बंधक मंदी के बाद, फैनी मे ने ऋण संशोधनों पर ध्यान देना शुरू किया। 2009 से, फैनी मॅई ने 1.5 मिलियन से अधिक ऋण संशोधनों को पूरा किया है। ऋण संशोधन उधारकर्ताओं को अपने बंधक पर चूक से बचने, फौजदारी में समाप्त होने और अंततः अपना घर खोने में मदद करने के लिए एक मौजूदा बंधक की शर्तों को बदलते हैं। संशोधन में कम ब्याज दर शामिल हो सकती है या ऋण की अवधि बढ़ सकती है। ऋण संशोधन से मासिक भुगतान भी कम हो सकता है।

तल - रेखा

फैनी मॅई 2008 में अपने कगार पर होने के बाद से खुद को मोड़ने में कामयाब रही। आज यह 30 साल की निर्धारित दर गिरवी रखने वाली सबसे बड़ी पीठ है और घर के कामकाज को सुगम बनाने के लिए एक प्रमुख तंत्र बना हुआ है।