1031 एक्साइज: 10 बातें जानिए

आईआरएस कोड धारा 1031 धीरे-धीरे दैनिक बातचीत में अपना रास्ता बना रहा है। यह शब्द realtors, शीर्षक कंपनियों, निवेशकों और फुटबॉल माताओं के बारे में है। कुछ लोग इसे एक क्रिया में बदलने पर भी जोर देते हैं, जैसे: "चलो 1031 कि इमारत दूसरे के लिए है।"

आईआरएस धारा 1031 में कई चलते हिस्से हैं जिन्हें उपयोगकर्ता को इसके उपयोग का प्रयास करने से पहले समझना चाहिए। कर के निहितार्थ और समय-सीमाएँ भी हैं जो समस्याग्रस्त हो सकती हैं। इसके अलावा, नियम 1031 स्वैप की तरह गुणों को निर्धारित करता है और छुट्टी के गुणों के साथ नियम के उपयोग को सीमित करता है।

धारा 1031 क्या है?

मोटे तौर पर कहा गया है, एक 1031 एक्सचेंज (जिसे एक तरह का एक्सचेंज या स्टारर भी कहा जाता है) दूसरे के लिए एक निवेश संपत्ति का एक स्वैप है। यद्यपि अधिकांश स्वैप बिक्री के रूप में कर योग्य हैं, यदि आप 1031 की आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, तो एक्सचेंज के समय आपके पास या तो कोई कर या सीमित कर नहीं होगा।

(पृष्ठभूमि पढ़ने के लिए, अपने होम सेल पर कैपिटल गेन्स टैक्स से बचें।)

वास्तव में, आप अपने निवेश के रूप को बदल सकते हैं (जैसा कि आईआरएस इसे देखता है) एक पूंजीगत लाभ को भुना या पहचानता है। यह आपके निवेश को कर-स्थगित करने के लिए जारी रखने की अनुमति देता है। कितनी बार या कितनी बार आप 1031 कर सकते हैं इसकी कोई सीमा नहीं है। आप निवेश अचल संपत्ति के एक टुकड़े से दूसरे और दूसरे से लाभ पर रोल कर सकते हैं। हालाँकि, आपको प्रत्येक स्वैप पर लाभ हो सकता है, लेकिन आप तब तक कर से बचते हैं जब तक कि आप कई साल बाद नकदी के लिए नहीं बेचते। फिर आप उम्मीद करेंगे कि केवल एक ही कर का भुगतान करें, और यह कि दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ दर (वर्तमान में 15% या 20%, आय पर निर्भर करता है - और कुछ निम्न आयकरदाताओं के लिए 0%)।

प्रावधान केवल निवेश और व्यावसायिक संपत्ति के लिए है, इसलिए आप अपने प्राथमिक निवास को दूसरे घर के लिए स्वैप नहीं कर सकते। ऐसे तरीके हैं जिनसे आप छुट्टियों के घरों की अदला-बदली के लिए 1031 का उपयोग कर सकते हैं - बाद में और भी - लेकिन यह खामियाजा पहले की तुलना में बहुत कम है।

मूल्यह्रास योग्य संपत्ति के लिए विशेष नियम

चेतावनी: विशेष नियम तब लागू होते हैं जब 1031 में मूल्यह्रास योग्य संपत्ति का आदान-प्रदान किया जाता है। यह मूल्यह्रास प्रत्यावर्तन के रूप में ज्ञात लाभ को ट्रिगर कर सकता है जिसे सामान्य आय के रूप में लगाया जाता है। सामान्य तौर पर, यदि आप एक इमारत को दूसरे भवन के लिए स्वैप करते हैं तो आप इस पुनरावृत्ति से बच सकते हैं। लेकिन अगर आप एक इमारत के बिना असिंचित भूमि के लिए एक इमारत के साथ बेहतर भूमि का आदान-प्रदान करते हैं, तो आपके द्वारा भवन पर पहले दावा किए गए मूल्यह्रास को सामान्य आय के रूप में पुनः प्राप्त किया जाएगा।

जब आप 1031 कर रहे होते हैं तो ऐसी जटिलताएँ क्यों होती हैं। यदि आप 1031 पर विचार कर रहे हैं, तब भी आपको मदद की ज़रूरत है - या यहाँ केवल 10 चीजें हैं जो आपको पता होनी चाहिए।

1031 नियम में परिवर्तन

22 दिसंबर, 2017 को नए कर कानून के पारित होने से पहले, व्यक्तिगत संपत्ति के कुछ आदान-प्रदान - जैसे कि फ्रैंचाइज़ी लाइसेंस, विमान और उपकरण-1031 विनिमय के लिए योग्य। नए कानून के तहत, केवल अचल संपत्ति ही योग्य होती है। कॉर्पोरेट स्टॉक या साझेदारी के हितों का आदान-प्रदान कभी भी योग्य नहीं था - और फिर भी, नहीं।

दूसरी ओर, अचल संपत्ति में आम (TIC) में एक किरायेदार के रूप में हित अभी भी लागू होते हैं। यह टैक्स कट्स एंड जॉब्स एक्ट (TCJA) को ध्यान में रखने योग्य है, जो कि कुछ ठोस व्यक्तिगत संपत्ति के लिए पूर्ण एक्सपेंसिंग भत्ता कर कानून में इस बदलाव के लिए मदद कर सकता है।

टीसीजेए में एक संक्रमण नियम शामिल है जो 2018 में योग्य व्यक्तिगत संपत्ति के 1031 विनिमय की अनुमति देता है यदि मूल संपत्ति बेची गई थी या 31 दिसंबर, 2017 को अधिग्रहण की गई संपत्ति है। संक्रमण नियम करदाता के लिए विशिष्ट है और रिवर्स रिवर्स 3131 की अनुमति नहीं देता है विनिमय जहां पुरानी संपत्ति को बेचने से पहले नई संपत्ति खरीदी जाती है।

"लाइक-काइंड" ब्रॉड-बेस्ड है

अधिकांश एक्सचेंजों को केवल "लाइक-तरह" का होना चाहिए-एक रहस्यपूर्ण वाक्यांश जो इसका मतलब यह नहीं है कि आप क्या सोचते हैं। आप कच्ची जमीन के लिए एक अपार्टमेंट बिल्डिंग, या एक स्ट्रिप मॉल के लिए एक खेत का आदान-प्रदान कर सकते हैं। नियम आश्चर्यजनक रूप से उदार हैं। तुम भी एक व्यापार दूसरे के लिए विनिमय कर सकते हैं। लेकिन फिर से, वहाँ बेखबर के लिए जाल हैं।

आप एक 'विलंबित' विनिमय कर सकते हैं

शास्त्रीय रूप से, एक एक्सचेंज में दो लोगों के बीच एक संपत्ति का एक साधारण स्वैप शामिल होता है। लेकिन किसी को सटीक संपत्ति के साथ खोजने की संभावनाएं जो आप चाहते हैं कि आपके पास सटीक संपत्ति है जो पतला है। इस कारण से, अधिकांश एक्सचेंजों में देरी हो रही है, तीन-पक्षीय या "स्टारर" एक्सचेंज (पहले कर मामले के लिए नाम दिया गया है जो उन्हें अनुमति देता है)।

विलंबित विनिमय में, आपको एक अर्हताप्राप्त इंटरमीडियरी (बिचौलिया) की आवश्यकता होती है जो आपके पास अपनी संपत्ति को "बेचने" के लिए नकदी रखता है और इसका उपयोग आपके लिए प्रतिस्थापन संपत्ति को "खरीदने" के लिए करता है। इस तीन-पक्षीय विनिमय को स्वैप के रूप में माना जाता है।

1031 समय-सीमा विनियम

दो प्रमुख समय नियम हैं जिन्हें आपको विलंबित विनिमय में देखना चाहिए।

1. पहला प्रतिस्थापन संपत्ति के पदनाम से संबंधित है। एक बार जब आपकी संपत्ति की बिक्री होती है, तो मध्यस्थ नकद प्राप्त करेगा। आप नकद प्राप्त नहीं कर सकते हैं, या यह 1031 उपचार को खराब कर देगा। इसके अलावा, अपनी संपत्ति की बिक्री के 45 दिनों के भीतर, आपको मध्यस्थ को लिखित रूप में प्रतिस्थापन संपत्ति को नामित करना होगा, उस संपत्ति को निर्दिष्ट करना जिसे आप अधिग्रहण करना चाहते हैं। आईआरएस का कहना है कि आप तीन गुणों को तब तक नामित कर सकते हैं जब तक आप अंततः उनमें से एक पर बंद हो जाते हैं। यदि आप कुछ मूल्यांकन परीक्षणों के भीतर आते हैं, तो आप तीन से अधिक नामित कर सकते हैं।
2. विलंबित विनिमय में दूसरा समय नियम समापन से संबंधित है। आपको पुराने की बिक्री के 180 दिनों के भीतर नई संपत्ति को बंद करना होगा। ध्यान दें कि दो समयावधि समवर्ती चलती हैं। इसका मतलब है कि आप गिनती शुरू करते हैं जब आपकी संपत्ति की बिक्री बंद हो जाती है। यदि आप प्रतिस्थापन संपत्ति को ठीक 45 दिन बाद नामित करते हैं, तो आपके पास प्रतिस्थापन संपत्ति को बंद करने के लिए सिर्फ 135 दिन शेष होंगे।

कर निहितार्थ और बंधक

मध्यस्थ के पास प्रतिस्थापन संपत्ति प्राप्त करने के बाद आपके पास नकदी बची हो सकती है। यदि हां, तो मध्यस्थ आपको 180 दिनों के अंत में इसका भुगतान करेगा। उस नकदी को "बूट" के रूप में जाना जाता है - जिसे आपकी संपत्ति की बिक्री से आंशिक बिक्री कर के रूप में लिया जाता है, आमतौर पर पूंजीगत लाभ के रूप में।

इन लेन-देन से लोग जिस तरह से परेशान हो रहे हैं, उनमें से एक मुख्य कारण ऋणों पर विचार करना है। आपको बंधक ऋण या उस संपत्ति पर अन्य ऋण पर विचार करना चाहिए जिसे आप त्याग देते हैं, और प्रतिस्थापन संपत्ति पर कोई ऋण। यदि आपको नकदी वापस नहीं मिलती है, लेकिन आपकी देयता कम हो जाती है, तो यह भी, आपके लिए आय के समान माना जाएगा, जैसे नकदी।

मान लीजिए कि आपके पास पुरानी संपत्ति पर $ 1 मिलियन का बंधक था, लेकिन आपके द्वारा विनिमय में प्राप्त नई संपत्ति पर आपका बंधक केवल $ 900, 000 है। आपके पास $ 100, 000 का लाभ है जिसे "बूट" के रूप में भी वर्गीकृत किया गया है और इस पर कर लगेगा।

छुट्टी के घरों के लिए 1031s

आप अपने प्राथमिक आवास को बेच सकते हैं, और अपने पति या पत्नी के साथ संयुक्त रूप से, पूंजीगत लाभ में $ 500, 000 का परिरक्षण कर सकते हैं, इसलिए जब तक आप पिछले पांच में से दो साल वहां रहते हैं। लेकिन यह विराम 1031 नहीं है और यह आपके दूसरे या छुट्टी के घर के लिए उपलब्ध नहीं है।

2004 वेकेशन होम लूफ़ोल का कसाव

आपने ऐसे करदाताओं के किस्से सुने होंगे, जिन्होंने 1031 के प्रावधान का इस्तेमाल करके एक छुट्टी के घर को दूसरे के लिए स्वैप किया था, शायद एक ऐसे घर के लिए भी जहां वे रिटायर होना चाहते थे और धारा 1031 में लाभ की किसी भी मान्यता में देरी हुई। बाद में, वे नई संपत्ति में चले गए, इसे अपना प्राथमिक निवास बनाया और अंततः $ 500, 000 पूंजी-लाभ बहिष्कार का उपयोग करने की योजना बनाई।

2004 में, कांग्रेस ने उस खामियों को कस दिया। हां, करदाता अभी भी छुट्टियों के घरों को किराये की संपत्तियों में बदल सकते हैं और 1031 एक्सचेंज कर सकते हैं। उदाहरण: आप अपने समुद्र तट के घर का उपयोग करना बंद कर देते हैं, इसे छह महीने या एक वर्ष के लिए किराए पर लेते हैं, और फिर दूसरी संपत्ति के लिए इसका आदान-प्रदान करते हैं। यदि आप एक किरायेदार प्राप्त करते हैं और अपने आप को एक व्यवसायिक तरीके से संचालित करते हैं, तो आपने शायद घर को एक निवेश संपत्ति में बदल दिया है, जिससे आपको 1031 करोड़ रुपये का भुगतान करना चाहिए।

हालाँकि, यदि आप इसे केवल किराए पर लेते हैं, लेकिन वास्तव में किराएदार नहीं हैं, तो यह संभव नहीं है। तथ्य महत्वपूर्ण होंगे, जैसे ही समय होगा। अधिक समय जो आपके पास रहने के बाद संपत्ति को बेहतर किराए पर लेने के उपयोग में बदल देता है। यद्यपि कोई पूर्ण मानक नहीं है, छह महीने से कम के समय में किराये के उपयोग के लिए कुछ भी संभव नहीं है। एक साल बेहतर होगा।

1031 स्वैप निवास में घुमना

यदि आप उस संपत्ति का उपयोग करना चाहते हैं जिसे आपने अपने नए या प्राथमिक घर के रूप में अदला-बदली के लिए इस्तेमाल किया है, तो आप तुरंत दूर नहीं जा सकते। 2008 में आईआरएस ने एक सुरक्षित बंदरगाह नियम स्थापित किया, जिसके तहत उसने कहा कि यह चुनौती नहीं देगा कि क्या एक प्रतिस्थापन आवास धारा 1031 के प्रयोजनों के लिए एक निवेश संपत्ति के रूप में योग्य है। उस सुरक्षित बंदरगाह को पूरा करने के लिए, दो 12-महीने की अवधि में तुरंत विनिमय के बाद:

• आपको 14 दिनों या उससे अधिक समय के लिए उचित किराये के लिए किसी अन्य व्यक्ति को आवास इकाई किराए पर देनी चाहिए
• आवास इकाई का आपका स्वयं का व्यक्तिगत उपयोग 12-महीने की अवधि के दौरान दिनों की संख्या के 14 दिनों या 10% से अधिक नहीं हो सकता है कि आवास इकाई एक उचित किराये पर किराए पर ली गई है।

इसके अलावा, सफलतापूर्वक एक छुट्टी या दूसरे के लिए निवेश संपत्ति स्वैप करने के बाद, आप तुरंत नई संपत्ति को अपने प्राथमिक घर में नहीं बदल सकते हैं और $ 500, 000 के बहिष्करण का लाभ उठा सकते हैं।

2004 में कानून बदलने से पहले, एक निवेशक 1031 एक्सचेंज में एक किराये की संपत्ति को दूसरी किराये की संपत्ति के लिए हस्तांतरित कर सकता है, एक अवधि के लिए नई किराये की संपत्ति को किराए पर दे सकता है, कुछ वर्षों के लिए संपत्ति में स्थानांतरित हो सकता है और फिर इसे बेच सकता है, जिसका लाभ उठा सकता है प्रमुख निवास की बिक्री से लाभ का बहिष्कार। अब, यदि आप 1031 एक्सचेंज में संपत्ति का अधिग्रहण करते हैं और बाद में उस संपत्ति को आपके प्रमुख निवास के रूप में बेचने का प्रयास करते हैं, तो बहिष्करण उस तारीख के साथ शुरू होने वाली पांच साल की अवधि के दौरान लागू नहीं होगा, जिस दिन संपत्ति 1031 तरह के विनिमय में अधिग्रहण की गई थी। दूसरे शब्दों में, आपको प्राथमिक-निवास पूंजी-लाभ कर विराम का उपयोग करने के लिए बहुत लंबा इंतजार करना होगा।