संचालन से समायोजित धन - AFFO
परिचालन से समायोजित धन (एएफएफओ) वित्तीय प्रदर्शन माप को संदर्भित करता है जो मुख्य रूप से रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) के विश्लेषण में उपयोग किया जाता है। आरईआईटी का एएफएफओ, गणना के अलग-अलग तरीकों के अधीन है, आमतौर पर आरईआईटी की अंतर्निहित परिसंपत्तियों की गुणवत्ता बनाए रखने के लिए उपयोग किए जाने वाले आवर्ती पूंजीगत व्यय के लिए किए गए समायोजन के साथ संचालन (एफएफओ) से ट्रस्ट के फंड के बराबर है। गणना GAAP के सीधे-अस्तर, लीजिंग लागत और अन्य सामग्री कारकों के समायोजन में ले जाती है।
संचालन से समायोजित धन को समझना
भले ही उद्योग के पेशेवरों ने संचालन (एएफएफओ) से समायोजित धनराशि की गणना करने का विकल्प चुना हो, इसे सरल एफएफओ की तुलना में शेयरधारकों के लिए अवशिष्ट नकदी प्रवाह का अधिक सटीक उपाय माना जाता है क्योंकि यह किराया वृद्धि और आरईआईटी द्वारा किए गए अतिरिक्त लागतों को ध्यान में रखता है। यह वर्तमान मूल्यों का आकलन करते समय अधिक सटीक आधार संख्या प्रदान करता है और लाभांश का भुगतान करने के लिए आरईआईटी की भविष्य की क्षमता का एक बेहतर भविष्यवक्ता होता है। यह एक गैर GAAP उपाय है।
संचालन से समायोजित धन की गणना
एएफएफओ की गणना करने से पहले, एक विश्लेषक को पहले ऑपरेशन (एफएफओ) से आरईआईटी के फंड का निर्धारण करना चाहिए। FFO गतिविधियों की एक निर्दिष्ट सूची से नकदी प्रवाह को मापता है। एफएफओ आरईआईटी की लीजिंग एंड एक्विजिशन एक्टिविटी के प्रभाव के साथ-साथ ब्याज लागत को भी दर्शाता है। एफएफओ आरईआईटी की शुद्ध आय को परिशोधन और मूल्यह्रास सहित ध्यान में रखता है, लेकिन यह संपत्ति की बिक्री से पूंजीगत लाभ को बाहर करता है। इन लाभों को शामिल नहीं किए जाने के कारण यह है कि वे एक समय की घटनाएँ हैं और आम तौर पर आरईआईटी की भविष्य की कमाई क्षमता पर दीर्घकालिक प्रभाव नहीं पड़ता है।
FFO का सूत्र है:
एफएफओ = शुद्ध आय + परिशोधन + मूल्यह्रास - संपत्ति की बिक्री से पूंजीगत लाभ
एफएफओ निर्धारित होने के बाद, एएफएफओ की गणना की जा सकती है। AFFO का सूत्र है:
एफएफओ = एफएफओ + किराया बढ़ता है - पूंजी व्यय - नियमित रखरखाव मात्रा
एक एएफएफओ गणना का उदाहरण
एएफएफओ गणना के एक उदाहरण के रूप में, निम्नलिखित मान लें: पिछले रिपोर्टिंग अवधि में शुद्ध आय में एक आरईआईटी की $ 2 मिलियन थी। उस समय के दौरान, उसने अपनी एक संपत्ति की बिक्री से $ 400, 000 कमाए और दूसरे की बिक्री से $ 100, 000 का नुकसान हुआ। इसने $ 35, 000 के परिशोधन और $ 50, 000 के मूल्यह्रास की सूचना दी। इस अवधि के दौरान, शुद्ध किराया वृद्धि $ 40, 000 थी; पूंजी व्यय 75, 000 डॉलर और नियमित रखरखाव $ 30, 000 की राशि थी।
इस जानकारी को देखते हुए एफएफओ की गणना इस प्रकार की जा सकती है:
FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35, 000 + $ 50, 000 - ($ 400, 000 - $ 100, 000) = $ 1, 785, 000
इस से, AFFO की गणना इस प्रकार की जाती है:
AFFO = FFO + $ 40, 000 - $ 75, 000 - $ 30, 000 = $ 1, 785, 000 - $ 65, 000 = 1, 7, 000, 000
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