बिल्डिंग एंड लोन एसोसिएशन
भवन और ऋण संघों को पारस्परिक रूप से वित्तीय संस्थान थे जिन्होंने 1830 के दशक से 1930 के दशक तक होम लोन की पहुंच में काफी वृद्धि की। "पारस्परिक आत्म-सहायता" की भावना से प्रेरित, प्रतिभागियों ने अपने पैसे जमा किए- आम तौर पर छोटे, क्षेत्रीय बी एंड एलएस के भीतर और बदले में लाभांश प्राप्त करने और एक बंधक को बाहर निकालने के लिए पात्र बन गए। 1930 के दशक के मध्य से, B & Ls ने संघीय बचत और ऋण संस्थानों में रूपांतरित करना शुरू कर दिया, जिसमें अमेरिकी सरकार से चार्टर था और संघीय जमा बीमा पर निर्भर था।
कैसे एक बिल्डिंग और लोन एसोसिएशन ने काम किया
एक भवन और ऋण संघ, जिसे एक थ्रिफ्ट के रूप में भी जाना जाता है, इसकी शुरुआत तब हुई जब व्यक्तियों के एक समूह ने सदस्यता शुल्क का भुगतान करने के लिए सहमति व्यक्त की और एक निश्चित संख्या में शेयरों की सदस्यता ली जिसमें एक पूर्व निर्धारित परिपक्वता मूल्य था। तब सदस्यों को प्रत्येक माह एक निश्चित राशि का भुगतान करने के लिए बाध्य किया गया था जब तक कि उनके शेयरों की परिपक्वता मूल्य नहीं हो गया था।
यदि कोई व्यक्ति पांच शेयर निकालता है, तो प्रत्येक में $ 600 की परिपक्वता मूल्य के साथ, वे 3, 000 डॉलर तक का ऋण ले सकेंगे। इन संघों की पूँजी की मात्रा में सीमाओं के कारण, सदस्यों को आम तौर पर होम लोन लेने के क्रम में अन्य सदस्यों की तुलना में, विशेष रूप से, बारी-बारी से लेना होगा। यदि उनके पास अभी भी शेयरों पर पैसा बकाया है, तो वे नोट बंद होने तक उन्हें भुगतान करना जारी रखेंगे।
ग्रेट डिप्रेशन के बाद भवन निर्माण और ऋण संघों को संघटित रूप से विनियमित किया गया, जो आज हम जानते हैं कि संघीय बचत और ऋण संघों में जोड़ रहे हैं।
पहले भवन और ऋण संघों को "समाप्त", या बंद-समाप्त के रूप में संरचित किया गया था, योजनाएं जो तब समाप्त हो गई थीं जब सभी ऋणों को चुकाया गया था। हालांकि, 1800 के दशक के मध्य तक तथाकथित "सीरियल प्लान" अस्तित्व में आया, जिसने समय-समय पर नए शेयर जारी किए, जिनकी अपनी समाप्ति की तारीख थी। आखिरकार, इनसे "स्थायी योजनाओं" का मार्ग प्रशस्त हुआ, जहाँ सदस्य जब चाहें शामिल हो सकते हैं।
भवन और ऋण संघों का इतिहास
औद्योगिक क्रांति के दौरान यूनाइटेड किंगडम में प्रचलित ब्रिटिश बिल्डिंग सोसायटी द्वारा भवन और ऋण प्रभावित हुए थे। बड़े डाउन पेमेंट्स और शॉर्ट रीपेमेंट पीरियड- अक्सर डिपॉजिटरी बैंकों द्वारा पांच साल या उससे कम की अवधि के लिए मध्यवर्गीय गृहस्वामी के लिए एक महत्वपूर्ण बाधा साबित हुई। भवन समितियों ने पारंपरिक बैंकिंग प्रणाली को दरकिनार कर सदस्यों को शेयर खरीदने और घर खरीदने पर उनके मूल्य के लिए उधार लेने की अनुमति दी।
1831 में दो अंग्रेजी मूल के कारखाने के श्रमिकों ने फिलाडेल्फिया में पहली अमेरिकी इमारत और ऋण संघ का गठन किया। जल्द ही ये स्थानीय सहकारी समितियाँ पूरे पूर्वोत्तर और मध्य-अटलांटिक में बस जाएंगी। 1870 के दशक तक, भवन और ऋण राज्यों के अधिकांश हिस्से में आ गए थे।
इस समय के आसपास कुशल मजदूरों की बढ़ती आय से B & Ls की वृद्धि हुई थी। हालांकि वे आमतौर पर बैंक ऋण के लिए आवश्यक भुगतान को कम नहीं कर सकते थे, लेकिन उनकी बढ़ी हुई कमाई ने अचल संपत्ति को खरीदना संभव बना दिया, हालांकि यह धन का वैकल्पिक स्रोत है।
1927 में भवन और ऋण संघों का उपयोग अपने शीर्ष पर पहुंच गया, जब उनमें से 12, 804 देश भर में बिखरे हुए थे, 11 मिलियन से अधिक सदस्य थे। हालांकि, एक दशक के भीतर, यह प्रभाव बहुत कम हो जाएगा।
भवन और ऋण बनाम बचत और ऋण
ग्रेट डिप्रेशन और B & L बैलेंस शीट के बिगड़ने के जवाब में, सरकार ने एक नए प्रकार के ऋणदाता के लिए चार्टर्स की पेशकश शुरू की: संघीय बचत और ऋण संस्थान। जबकि उद्योग पहले संघीय विनियमन को स्वीकार करने के लिए अनिच्छुक था, अंततः लाभ स्पष्ट हो गया।
एक के लिए, नकद तंगी एस एंड एल अपनी पूंजी को किनारे करने के लिए, फेडरल होम लोन बैंक अधिनियम द्वारा 1932 में स्थापित फेडरल होम लोन बैंक बोर्ड से उधार ले सकते थे। इसके अलावा, संघीय बचत और ऋण बीमा निगम, या FSLIC, जिसका उद्देश्य अपने सदस्यों द्वारा जमा जमा की गारंटी देकर थ्रिफ्ट को स्थिर करना है।