आय दृष्टिकोण
आय का दृष्टिकोण, जिसे कभी-कभी आय पूंजीकरण दृष्टिकोण के रूप में जाना जाता है, एक प्रकार की अचल संपत्ति मूल्यांकन पद्धति है जो निवेशकों को संपत्ति उत्पन्न करने के आधार पर संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाने की अनुमति देती है। इसका उपयोग एकत्रित किराए की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) लेने और इसे पूंजीकरण दर से विभाजित करने के लिए किया जाता है।
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आय कैसे काम करती है
आमदनी के दृष्टिकोण का उपयोग आम तौर पर आय-उत्पादक संपत्तियों के लिए किया जाता है और यह अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए तीन लोकप्रिय दृष्टिकोणों में से एक है। अन्य लागत दृष्टिकोण और तुलना दृष्टिकोण हैं। रियल एस्टेट वैल्यूएशन के लिए आय का दृष्टिकोण वित्त के लिए रियायती नकदी प्रवाह (DCF) के समान है। आय दृष्टिकोण पूंजीकरण दर से किराए के भविष्य के मूल्य को छूट देता है।
किराये की संपत्ति खरीदने के लिए आय के दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, एक निवेशक आय की मात्रा और अन्य कारकों पर विचार करता है, यह निर्धारित करने के लिए कि वर्तमान बाजार स्थितियों के तहत संपत्ति कितनी बेच सकती है। यह निर्धारित करने के अलावा कि निवेशक किराये की संपत्ति से लाभ कमा सकता है या नहीं, एक ऋणदाता चुकाने के अपने संभावित जोखिम को जानना चाहेगा, यदि वह निवेशक को बंधक देता है।
अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए तीन तरीकों में से, आय दृष्टिकोण को सबसे अधिक शामिल और कठिन माना जाता है।
विशेष ध्यान
किराये की संपत्ति खरीदने के लिए आय के दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, एक निवेशक को संपत्ति की स्थिति पर भी विचार करना चाहिए। संभावित बड़ी मरम्मत जिसकी आवश्यकता हो सकती है, भविष्य के मुनाफे में काफी हद तक कटौती कर सकती है।
इसके अलावा, एक निवेशक को विचार करना चाहिए कि संपत्ति कितनी कुशलता से चल रही है। उदाहरण के लिए, मकान मालिक किरायेदार किराया कटौती को यार्ड के काम या अन्य जिम्मेदारियों को पूरा करने के बदले दे सकता है। शायद विशिष्ट किरायेदारों को आर्थिक कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है जो अगले कुछ महीनों में बदल जाना चाहिए, और मकान मालिक उन्हें बेदखल नहीं करना चाहते हैं। यदि किराए पर एकत्र किया जा रहा है, वर्तमान खर्चों से अधिक नहीं है, तो निवेशक संपत्ति खरीदने की संभावना नहीं रखेगा।
आय के दृष्टिकोण के साथ, कैप दर और अनुमानित मूल्य का एक विपरीत संबंध है - कैप दर कम होने से अनुमानित मूल्य बढ़ जाता है
एक निवेशक को यह भी पता लगाना चाहिए कि किसी भी समय औसतन कितनी इकाइयाँ खाली हैं। हर यूनिट से पूरा किराया नहीं मिलने से संपत्ति से निवेशक की आय प्रभावित होगी। यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण है अगर किसी संपत्ति की मरम्मत की बहुत आवश्यकता है और कई इकाइयां खाली हैं - एक कम अधिभोग दर का सुझाव दे रही है। यदि इकाइयां नियमित आधार पर नहीं भरी जाती हैं, तो किराया संग्रह इससे कम हो सकता है, और संपत्ति खरीदना निवेशक के सर्वोत्तम हित में नहीं हो सकता है।
चाबी छीन लेना
- आय दृष्टिकोण एक अचल संपत्ति मूल्यांकन पद्धति है जो आय का उपयोग करता है जो संपत्ति उचित मूल्य का अनुमान लगाने के लिए उत्पन्न करती है।
- इसकी गणना पूंजीकरण दर द्वारा शुद्ध परिचालन आय को विभाजित करके की जाती है।
- एक खरीदार को आय दृष्टिकोण का उपयोग करते समय संपत्ति की स्थिति, परिचालन दक्षता, और रिक्ति पर विशेष ध्यान देना चाहिए।
आय दृष्टिकोण का उदाहरण
आय के दृष्टिकोण के साथ, एक निवेशक पूंजीकरण दर चुनने के लिए तुलनाओं की बाजार बिक्री का उपयोग करता है। उदाहरण के लिए, जब एक विशिष्ट काउंटी में एक चार-यूनिट अपार्टमेंट इमारत का मूल्यांकन करते हैं, तो निवेशक एक ही काउंटी में समान गुणों की हाल ही में बिकने वाली कीमतों को देखता है। पूंजीकरण दर की गणना करने के बाद, निवेशक किराये की संपत्ति के एनओआई को उस दर से विभाजित कर सकता है। उदाहरण के लिए, $ 700, 000 की शुद्ध परिचालन आय (NOI) के साथ एक संपत्ति और 8% की चुनी गई पूंजीकरण दर $ 2, 700, 000 डॉलर है।
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