प्राथमिक बंधक बाजार
प्राथमिक बंधक बाजार वह बाजार होता है जहां उधारकर्ता एक प्राथमिक ऋणदाता से बंधक ऋण प्राप्त कर सकते हैं। बैंक, बंधक दलाल, बंधक बैंकर, और क्रेडिट यूनियन सभी प्राथमिक ऋणदाता हैं और प्राथमिक बंधक बाजार का हिस्सा हैं।
प्राथमिक बंधक बाजार कैसे काम करता है
गृहस्वामी अपने स्थानीय बैंक से संपर्क करके बंधक ऋण के लिए खरीदारी करते समय सीधे प्राथमिक उधारदाताओं के साथ सौदा कर सकते हैं। अधिकांश उधारकर्ताओं के लिए, वे इस बात पर ध्यान नहीं देंगे कि वे प्राथमिक बंधक बाजार में काम कर रहे हैं क्योंकि वे पूरी प्रक्रिया के दौरान अपने स्थानीय बैंक में अपने बंधक प्रतिनिधि के साथ बातचीत करेंगे। बंधक पेशेवर उधारकर्ता को उपलब्ध विभिन्न प्रकार के बंधक के बारे में शिक्षित करेगा और उस प्रकार के आधार पर ब्याज दर का उद्धरण करेगा। स्थानीय शाखा आमतौर पर ऋण समापन के लिए स्थान होगी - जहां कागजी कार्रवाई पर हस्ताक्षर किए जाते हैं।
कई उधारकर्ता एक बंधक बैंकर या बंधक प्रवर्तक से संपर्क करके घर खरीदने की प्रक्रिया भी शुरू करते हैं। उत्पत्तिकर्ता और बंधक बैंकर प्रति सेकेण्ड बैंक नहीं हैं, बल्कि लेन-देन को सुविधाजनक बनाने और ऋण को बंद करने के लिए बैंक को बंधक अनुरोध का संदर्भ देने में मदद करते हैं। दलालों को उनकी सेवा के लिए शुल्क मिलता है क्योंकि वे व्यवसाय को प्राथमिक उधारदाताओं को संदर्भित करते हैं। दूसरी ओर, उधारकर्ता, उधारकर्ता के क्रेडिट और वांछित शर्तों के आधार पर सबसे अच्छी डील के लिए ब्रोकर की दुकान होने से बेहतर दर प्राप्त करने के लिए खड़े होते हैं।
हालांकि, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो ने बंधक दलालों के मुआवजे के संबंध में नियम लागू किए हैं। वित्तीय संकट से पहले, दलाल उधारकर्ता के साथ-साथ ऋणदाता से भी मुआवजा प्राप्त कर सकते थे। उपभोक्ता इस बात से अनजान थे कि ब्रोकर को ऋणदाता द्वारा भुगतान किया जा रहा है जब उन्होंने अपनी फीस का भुगतान किया था। इसके अलावा, दलालों के पास उपभोक्ताओं को अधिक महंगे उत्पादों या बंधक और कभी-कभी उच्च ब्याज दरों पर चलाने के लिए प्रोत्साहन था। 2008 और 2009 की महान मंदी और उसके बाद आने वाले नियमों के कारण, बंधक दलालों की संख्या में गिरावट आई है।
चाबी छीन लेना
- प्राथमिक बंधक बाजार वह बाजार होता है जहां उधारकर्ता एक प्राथमिक ऋणदाता से बंधक ऋण प्राप्त कर सकते हैं।
- बैंक, बंधक दलाल, बंधक बैंकर, और क्रेडिट यूनियन सभी प्राथमिक ऋणदाता हैं और प्राथमिक बंधक बाजार का हिस्सा हैं।
- गृहस्वामी अपने स्थानीय बैंक से संपर्क करके बंधक ऋण के लिए खरीदारी करते समय सीधे प्राथमिक उधारदाताओं के साथ सौदा कर सकते हैं।
प्राथमिक बंधक बाजार के लाभ
उधारकर्ताओं के लिए कुछ लाभ उपलब्ध हैं जो प्राथमिक बंधक बाजार में लेनदेन करते हैं, जिनमें शामिल हो सकते हैं:
कम समापन लागत
प्राथमिक ऋणदाता आमतौर पर स्थानीय स्वामित्व वाले बैंक होते हैं, जिसका अर्थ है कि वे क्रेडिट विश्लेषण और हामीदारी प्रक्रिया करते हैं। अंडरराइटर एक उधारकर्ता की वित्तीय जानकारी और क्रेडिट इतिहास की समीक्षा करते हैं ताकि यह तय किया जा सके कि ऋण का विस्तार करना है या ऋण को अस्वीकार करना है। इसके अलावा, स्थानीय बैंक राज्य से बाहर एक केंद्रीकृत इकाई के माध्यम से जाने के बजाय घर के सभी कागजी कार्रवाई और दस्तावेज तैयार करते हैं क्योंकि कुछ बड़े बैंकों के लिए यह प्रक्रिया है। परिणाम एक स्थानीय बैंक के साथ कम शुल्क हो सकता है क्योंकि उनके पास कम ओवरहेड बनाम एक बड़ा बैंक है। इसके अलावा, अगर एक बंधक दलाल बैंक को खोजने में शामिल हो गया, तो एक शुल्क का भी मूल्यांकन किया जाएगा। संक्षेप में, प्राथमिक बंधक के लिए स्थानीय रूप से संचालित बैंक के लिए चुनने से समापन लागत को कम करने में मदद मिल सकती है।
छोटे डाउन पेमेंट
आमतौर पर, बंधक के लिए डाउन पेमेंट घर के खरीद मूल्य का 20% होता है। हालांकि, एक उधारकर्ता कम पैसा लगा सकता है, और कई प्राथमिक ऋणदाता 10 प्रतिशत की गिरावट की पेशकश करते हैं।
कम-से-मध्यम आय उधारकर्ताओं के लिए, एफएचए ऋण घर के मूल्य का 3.5% के रूप में कम भुगतान प्रदान करता है। एफएचए फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन है, जो उधारदाताओं को बीमा प्रदान करता है ताकि वे कम आय वाले उधारकर्ताओं को ऋण जारी कर सकें।
हालांकि, 20% से कम का भुगतान नीचे उधारकर्ता के लिए निजी बंधक बीमा या पीएमआई खरीदने की आवश्यकता को ट्रिगर करता है। बंधक पर उधारकर्ता चूक के मामले में पीएमआई बैंकों और ऋणदाताओं की रक्षा करता है। पीएमआई उधारकर्ता से लिया जाने वाला मासिक शुल्क है जब तक बंधक ऋण का 20% का भुगतान नहीं किया जाता है।
लचीलापन
क्योंकि ऋण के प्रवर्तक आमतौर पर स्थानीय स्वामित्व वाले बैंक होते हैं, इसलिए यह अधिक संभावना है कि उधारकर्ता उन लोगों के साथ संवाद करने में सक्षम होंगे जो अंतिम कहते हैं, जो एक राष्ट्रीय बैंक में होने की संभावना नहीं है। यदि उधारकर्ताओं के पास एक अद्वितीय वित्तीय स्थिति है, तो प्रत्यक्ष संपर्क लचीलापन प्रदान कर सकता है।
लचीलेपन में एक निश्चित दर 15 साल बनाम 30 साल के बंधक की पेशकश शामिल हो सकती है अगर उधारकर्ता जल्द ऋण का भुगतान करना चाहता है। 15-वर्ष के बंधक के कुछ फायदों में कम कुल ब्याज शुल्क शामिल हैं क्योंकि यह पहले चुकाया गया है। इसके अलावा, उधारकर्ता आम तौर पर कम ब्याज दर पर बातचीत कर सकते हैं क्योंकि उधारकर्ता के चूकने का कम जोखिम है, या वित्तीय कठिनाई के कारण ऋण का भुगतान नहीं करना है। बेशक, 30-वर्ष के बंधक के लिए एक बड़ा लाभ यह है कि यह कम भुगतान प्रदान करता है क्योंकि वे एक लंबी अवधि बनाम अन्य शर्तों पर फैले हुए हैं।
समायोज्य दर बंधक एक लचीला विकल्प है जो आमतौर पर विचार के लिए पेश किया जाता है। एआरएम ऋण आमतौर पर एक निश्चित अवधि के लिए निश्चित ब्याज दर के साथ आते हैं और फिर एक सूचकांक पर सालाना समायोजित किया जाता है जो ऋणदाता और उधारकर्ता द्वारा पूर्व-निर्धारित किया गया था। आमतौर पर, एआरएम एक कैप के साथ आते हैं कि किसी ऋण के जीवनकाल के दौरान ब्याज दर कितनी अधिक हो सकती है, जिससे आपके अधिकतम मासिक भुगतान के लिए गणना करना और बजट बनाना आसान हो जाता है।
प्राथमिक बंधक बाजार बनाम माध्यमिक बंधक बाजार
प्राथमिक बाजार प्राथमिक उधारदाताओं से बना है। प्राथमिक ऋणदाता आमतौर पर अपने पोर्टफोलियो के हिस्से के रूप में उत्पन्न ऋण को रखते हैं और ऋण के जीवन के लिए उनकी सेवा करते हैं। हालांकि, बंधक ऋण बनाने वाला बैंक द्वितीयक बंधक बाजार में ऋण बेच सकता है, जो एक ऐसा बाजार है जहां निवेशक पहले से जारी बंधक ऋण खरीद और बेच सकते हैं। एक बंधक को एक अन्य ऋणदाता या सेवा कंपनी को बेचा जा सकता है, जो ऋण के भुगतान की प्रक्रिया करता है। नया ऋणदाता या सेवा प्रदाता शुल्क और बंधक पर ब्याज से पैसा कमाता है।
कई बंधक फैनी मॅई या फेडरल नेशनल मॉर्गेज एसोसिएशन (फैनी मॅई, या एफएनएमए) द्वारा खरीदे जाते हैं। फैनी मॅई ने ऋणों को चारों ओर घुमाया और पैकेज किया और उन्हें बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) नामक निवेश के रूप में बेच दिया, जो कि म्यूचुअल फंड के समान हैं, लेकिन स्टॉक के बजाय बंधक होते हैं। एमबीएस रखने के लिए निवेशक बंधक से ब्याज दर अर्जित करते हैं।
यदि आपका बंधक बेचा जाता है, तो कृपया जान लें कि यह वित्तीय उद्योग में एक आम बात है। बैंकों के पास ऋण देने की सीमा है, जिसका अर्थ है कि उनके पास कैप जमा राशि है जो वे उधार दे सकते हैं। फैनी मॅई या एक सेवा प्रदाता के लिए एक बंधक ऋण की बिक्री बैंक की पुस्तकों से ऋण को हटा देती है जिससे इसे अधिक पैसा उधार देने की अनुमति मिलती है। यदि बैंक अपने बंधक को नहीं बेच सकते हैं, तो वे अपने ऋण देने वाले कैप तक पहुंच जाएंगे और किसी भी अधिक बंधक की पेशकश नहीं कर पाएंगे, जो अर्थव्यवस्था को धीमा कर देगा। हालाँकि, जब तक आप एमबीएस खरीदने के लिए इच्छुक निवेशक नहीं होते हैं, तब तक आप द्वितीयक बाजार से नहीं निपटेंगे। इसके बजाय, आप प्राथमिक बंधक बाजार में एक बैंक या ब्रोकर के साथ सौदा करेंगे।