एक रियल एस्टेट किराये की संपत्ति के मूल्य के 4 तरीके

ऐसे कई सवाल हैं जो निवेशकों को खुद से पूछने चाहिए जब उनकी मेहनत से अर्जित धन का निवेश करने की बात आती है। निवेश कितना लौटाएगा? इसकी कीमत क्या है? लेकिन इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि निवेशकों को इसके मूल्य से चिंतित होना चाहिए। यह विशेष रूप से सच है जब आप एक निवेश संपत्ति खरीदने पर विचार करते हैं।

निवेश-संबंधित संपत्ति से आय एक ऐतिहासिक उच्च पर है। किराए राजस्व के बढ़ते स्रोत की पेशकश करते हैं, और यह पैसा बनाने का एक स्थिर तरीका है। लेकिन रियल एस्टेट किराये के खेल में आने से पहले, कोई मूल्यांकन करने के बारे में कैसे जाता है?

उच्च-स्तरीय किराये की संपत्ति को महत्व देने के कुछ सबसे सामान्य तरीके जानने के लिए पढ़ें।

चाबी छीन लेना

• एक निवेश संपत्ति पर लागत और रिटर्न का निर्धारण करना उतना ही महत्वपूर्ण है जितना कि इसके मूल्य का पता लगाना।
• निवेशक संपत्ति मूल्यों को निर्धारित करने के लिए बिक्री तुलना दृष्टिकोण, पूंजी परिसंपत्ति मूल्य निर्धारण मॉडल, आय दृष्टिकोण और लागत दृष्टिकोण का उपयोग कर सकते हैं।
• एक आकार-फिट-सभी समाधान नहीं है, इसलिए इन कारकों के संयोजन को लागू करने की आवश्यकता हो सकती है।

एक रियल एस्टेट किराये की संपत्ति के मूल्य के 4 तरीके

बिक्री तुलना दृष्टिकोण

बिक्री तुलना दृष्टिकोण (एससीए) आवासीय अचल संपत्ति के मूल्यांकन के सबसे पहचानने योग्य रूपों में से एक है। यह सबसे अधिक व्यापक रूप से मूल्यांकनकर्ताओं और अचल संपत्ति एजेंटों द्वारा उपयोग किया जाता है जब वे गुणों का मूल्यांकन करते हैं। यह दृष्टिकोण समान घरों की तुलना में है जो किसी निश्चित समय अवधि में स्थानीय रूप से बेचे या किराए पर दिए गए हैं। अधिकांश निवेशक किसी भी संभावित उभरते रुझान को चमकाने के लिए एक महत्वपूर्ण समय सीमा पर SCA देखना चाहते हैं।

SCA एक सापेक्ष मूल्य मान निर्दिष्ट करने के लिए विशेषताओं या विशेषताओं पर निर्भर करता है। ये मान कुछ विशेषताओं जैसे कि बेडरूम और बाथरूम, गैरेज और / या ड्राइववे, पूल, डेक, फायरप्लेस - कुछ भी हो सकते हैं, जो किसी संपत्ति को अद्वितीय बनाते हैं और बाहर खड़े होते हैं। प्रति वर्ग फुट मूल्य एक आम और आसानी से समझ में आने वाला मीट्रिक है निवेशक यह निर्धारित करने के लिए उपयोग कर सकते हैं कि उनकी संपत्ति कहां है मूल्यवान होना चाहिए। दूसरे शब्दों में, यदि 2, 000 वर्ग फुट का टाउनहाउस $ 1 / वर्ग फुट के लिए किराए पर लिया जाता है, तो निवेशक उस बॉलपार्क में आमदनी की उम्मीद कर सकते हैं, बशर्ते उस क्षेत्र के तुलनीय टाउनहाउस भी इसके लिए जा रहे हों।

ध्यान रखें कि SCA कुछ सामान्य है - यानी, हर घर में एक विशिष्टता है जो हमेशा मात्रात्मक नहीं होती है। खरीदारों और विक्रेताओं में अद्वितीय स्वाद और अंतर हैं। SCA का मतलब आधारभूत या उचित राय है, न कि अचल संपत्ति के लिए एक सही भविष्यवक्ता या मूल्यांकन उपकरण। यह एक विधि भी है जिसका उपयोग अपेक्षाकृत समान घरों की तुलना में किया जाना चाहिए। तो यह काम नहीं करता है यदि आप उस संपत्ति को महत्व देने जा रहे हैं जिसमें आप रुचि रखते हैं, जो कि गैरेज, स्विमिंग पूल, छह बेडरूम और एक अन्य संपत्ति के साथ पांच पूर्ण बाथरूम के साथ 2, 000 वर्ग फीट है जिसमें बेडरूम की संख्या आधी है, कोई पूल नहीं है और केवल 1, 200 वर्ग फीट है।

निवेशकों के लिए एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण का अनुरोध करते समय एक प्रमाणित मूल्यांकनकर्ता या अचल संपत्ति एजेंट का उपयोग करना भी महत्वपूर्ण है। यह धोखाधड़ी के मूल्यांकन के जोखिम को कम करता है, जो 2007 के रियल एस्टेट संकट के दौरान व्यापक हो गया।

कैपिटल एसेट प्राइसिंग मॉडल

पूंजी परिसंपत्ति मूल्य निर्धारण मॉडल (CAPM) एक अधिक व्यापक मूल्यांकन उपकरण है। सीएपीएम जोखिम और अवसर लागत की अवधारणाओं का परिचय देता है क्योंकि यह रियल एस्टेट निवेश पर लागू होता है। यह मॉडल किराये की आय से प्राप्त निवेश (आरओआई) पर संभावित रिटर्न को देखता है और इसकी तुलना अन्य निवेशों से करता है, जिनमें कोई जोखिम नहीं है, जैसे संयुक्त राज्य अमेरिका के ट्रेजरी बांड या अचल संपत्ति में निवेश के वैकल्पिक रूप, जैसे कि रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) ।

संक्षेप में, यदि जोखिम-मुक्त या गारंटीकृत निवेश पर अपेक्षित रिटर्न किराये की आय से संभावित आरओआई से अधिक है, तो यह केवल किराये की संपत्ति के जोखिम को लेने के लिए वित्तीय समझदारी नहीं बनाता है। जोखिम के संबंध में, CAPM वास्तविक संपत्ति को किराए पर देने के निहित जोखिमों पर विचार करता है।

उदाहरण के लिए, सभी किराये की संपत्ति समान नहीं हैं। स्थान और संपत्ति की आयु महत्वपूर्ण विचार हैं। पुरानी संपत्ति किराए पर लेने का मतलब है कि मकान मालिकों को उच्च रखरखाव खर्च की संभावना होगी। उच्च अपराध वाले क्षेत्र में किराए पर लेने की संपत्ति को एक गेटेड समुदाय में किराये की तुलना में अधिक सुरक्षा सावधानियों की आवश्यकता होगी।

यह मॉडल आपके निवेश पर विचार करने से पहले या किराये पर मूल्य निर्धारण संरचना स्थापित करते समय इन जोखिमों में फैक्टरिंग का सुझाव देता है। सीएपीएम आपको यह निर्धारित करने में मदद करता है कि आप अपने पैसे को जोखिम में डालने के लायक क्या हैं

आय का दृष्टिकोण

आय दृष्टिकोण इस बात पर केंद्रित है कि किराये की संपत्ति के लिए संभावित आय प्रारंभिक निवेश के सापेक्ष क्या होती है। व्यावसायिक रियल एस्टेट निवेश के लिए आय दृष्टिकोण का उपयोग अक्सर किया जाता है।

आमदनी के दृष्टिकोण का उपयोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति के निवेश के साथ अक्सर किया जाता है।

आय दृष्टिकोण एक निवेश के लिए वार्षिक पूंजीकरण दर निर्धारित करने पर निर्भर करता है। यह दर संपत्ति के वर्तमान मूल्य से विभाजित सकल किराए के गुणक से अनुमानित वार्षिक आय है। इसलिए अगर किसी कार्यालय की इमारत को खरीदने के लिए $ 120, 000 का खर्च आता है और किराये से अपेक्षित मासिक आय $ 1, 200 है, तो अपेक्षित वार्षिक पूंजीकरण दर है:

14, 400 ($ 1, 200 x 12 महीने), 000 $ 120, 000 = 0.12 या 12%

यह कुछ अनुमानों के साथ एक बहुत ही सरल मॉडल है। संभावना से अधिक, एक बंधक पर ब्याज खर्च होते हैं। इसके अलावा, भविष्य के किराये की आय आज की तुलना में कम या ज्यादा मूल्यवान पाँच साल हो सकती है।

कई निवेशक पैसे के शुद्ध वर्तमान मूल्य से परिचित हैं। अचल संपत्ति के लिए लागू, इस अवधारणा को एक रियायती नकदी प्रवाह के रूप में भी जाना जाता है। भविष्य में प्राप्त डॉलर मुद्रास्फीति के साथ-साथ अपस्फीति के जोखिम के अधीन हैं, और इसके लिए रियायती शब्दों में प्रस्तुत किया गया है।

सकल किराया गुणक दृष्टिकोण

यह दृष्टिकोण एक किराए की संपत्ति के मूल्य को निर्धारित करता है जो एक निवेशक प्रत्येक वर्ष एकत्र कर सकता है। यह मापने का एक त्वरित और आसान तरीका है कि कोई संपत्ति निवेश के लायक है या नहीं। यह, ज़ाहिर है, किसी भी कर, बीमा, उपयोगिताओं और संपत्ति से जुड़े अन्य खर्चों पर विचार करने से पहले है, इसलिए इसे नमक के अनाज के साथ लिया जाना चाहिए।

हालांकि यह आय के दृष्टिकोण के समान हो सकता है, सकल किराया गुणक (जीआरएम) दृष्टिकोण शुद्ध परिचालन आय का उपयोग अपने कैप दर के रूप में नहीं करता है, बल्कि इसके बजाय सकल किराए पर होता है। सकल किराया गुणक की कैप दर एक से अधिक है, जबकि आय दृष्टिकोण के लिए कैप दर एक प्रतिशत मूल्य है। सेब-से-सेब की तुलना प्राप्त करने के लिए, आपको जीआरएम और अन्य की किराये की आय को देखना चाहिए, उसी तरह की संपत्तियां जिसमें आप रुचि रखते हैं।

मान लीजिए कि आप $ 500, 000 की वार्षिक आय के साथ $ 500, 000 की तलाश में हैं, जो पड़ोस में बेची गई है। इसकी जीआरएम की गणना करने के लिए, हम वार्षिक किराये की आय से बिक्री मूल्य को विभाजित करते हैं: $ 500, 000 GR $ 90, 000 = 5.56। जब तक आप इसकी वार्षिक किराये की आय को जानते हैं, तब तक आप इस आंकड़े की तुलना कर सकते हैं। आप जीआरएम को उसकी वार्षिक आय से गुणा करके उसके बाजार मूल्य का पता लगा सकते हैं। यदि यह हाल ही में बेची गई राशि से अधिक है - यानी $ 500, 000 के लिए - यह इसके लायक नहीं हो सकता है, तो इस पर विचार करें

लागत दृष्टिकोण

रियल एस्टेट का मूल्यांकन करने के लिए लागत दृष्टिकोण बताता है कि संपत्ति केवल उसी के लायक है जो इसके लिए उचित रूप से उपयोग की जा सकती है। यह भूमि मूल्य और किसी भी सुधार के मूल्यह्रास मूल्य को मिलाकर अनुमानित किया जाता है।

इस स्कूल के मूल्यांकनकर्ता अक्सर वास्तविक संपत्ति के लिए लागत दृष्टिकोण को संक्षेप करने के लिए सबसे अधिक और सबसे अच्छा उपयोग करते हैं। यह अक्सर रिक्त भूमि के मूल्य के आधार के रूप में उपयोग किया जाता है।

उदाहरण के लिए, यदि आप एक अपार्टमेंट डेवलपर हैं जो कंडेनियम में बदलने के लिए एक बंजर क्षेत्र में तीन एकड़ जमीन खरीदना चाहते हैं, तो उस जमीन का मूल्य उस भूमि के सर्वोत्तम उपयोग पर आधारित होगा। यदि भूमि तेल क्षेत्रों से घिरी है और निकटतम व्यक्ति 20 मील दूर रहता है, तो सबसे अच्छा उपयोग और इसलिए उस संपत्ति का उच्चतम मूल्य अपार्टमेंट में परिवर्तित नहीं हो रहा है, लेकिन संभवतः अधिक तेल खोजने के लिए ड्रिलिंग अधिकारों का विस्तार करना है।

एक और सबसे अच्छा उपयोग तर्क संपत्ति ज़ोनिंग के साथ करना है। यदि आवासीय संपत्ति आवासीय उद्देश्यों के लिए ज़ोन नहीं की जाती है, तो इसका मूल्य कम हो जाता है, क्योंकि डेवलपर को फिर से तैयार करने के लिए महत्वपूर्ण लागतों को उकसाएगा। यह सबसे विश्वसनीय माना जाता है जब नई संरचनाओं पर उपयोग किया जाता है और पुराने गुणों के लिए कम विश्वसनीय होता है। विशेष उपयोग के गुणों को देखते हुए यह अक्सर एकमात्र विश्वसनीय दृष्टिकोण होता है।

तल - रेखा

किराये की संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने का कोई एक तरीका नहीं है। अधिकांश गंभीर निवेशक किराये की संपत्तियों के बारे में निवेश निर्णय लेने से पहले इन सभी मूल्यांकन विधियों से घटकों को देखते हैं। इन परिचयात्मक मूल्यांकन अवधारणाओं को सीखना अचल संपत्ति निवेश के खेल में सही दिशा में एक कदम होना चाहिए। फिर, एक बार जब आप एक संपत्ति पा लेते हैं जो आपको एक अनुकूल आय प्राप्त कर सकती है, तो एक बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करके अपनी नई संपत्ति के लिए एक अनुकूल ब्याज दर ढूंढें। इस उपकरण का उपयोग करने से आपको एक संभावित किराये की संपत्ति का मूल्यांकन करने के साथ काम करने के लिए और अधिक ठोस आंकड़े मिलेंगे।