लचीला भुगतान एआरएम
एक लचीला भुगतान एआरएम, जिसे एक विकल्प एआरएम के रूप में भी जाना जाता है, एक प्रकार का समायोज्य-दर बंधक था जो उधारकर्ता को हर महीने चार अलग-अलग भुगतान विकल्पों में से चयन करने की अनुमति देता था: एक 30-वर्ष, पूरी तरह से भुगतान को संशोधित करना; एक 15 साल, पूरी तरह से परिशोधन भुगतान; एक ब्याज-मात्र भुगतान या एक तथाकथित न्यूनतम भुगतान जो मासिक ब्याज को कवर नहीं करता है। उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो (सीएफपीबी) ने 2014 में नए योग्य बंधक (क्यूएम) मानकों के माध्यम से लचीले भुगतान एआरएम को प्रभावी ढंग से समाप्त कर दिया।
ब्रेकिंग लचीला भुगतान एआरएम
लचीले भुगतान एआरएम 2007-2008 के सबप्राइम बंधक संकट से पहले लोकप्रिय थे, जब घर की कीमतें तेजी से बढ़ीं। बंधक की बहुत कम परिचयात्मक टीज़र ब्याज दर थी, आम तौर पर 1 प्रतिशत, जिसके कारण कई लोग यह मान लेते थे कि वे अपनी आय की तुलना में अधिक घर खरीद सकते हैं। लेकिन टीज़र की दर केवल एक महीने के लिए थी। तब ब्याज दर एक सूचकांक जैसे कि वेल्स कॉस्ट ऑफ सेविंग इंडेक्स (सीओएसआई) के साथ-साथ एक मार्जिन पर रीसेट हो जाती है, जिसके परिणामस्वरूप अक्सर "झटका" होता है।
नई ब्याज दर का उपयोग करते हुए, उधारकर्ता एक पारंपरिक 30-वर्षीय बंधक भुगतान या इससे भी बड़ा, त्वरित 15-वर्षीय भुगतान करना चुन सकते हैं। व्यवहार में कुछ उधारकर्ताओं ने ऐसा किया; पहले महीने के बाद, सबसे अधिक ब्याज-केवल भुगतान, या न्यूनतम मासिक भुगतान के लिए चुना गया, जो बहुत अच्छा लग रहा था। कई उधारकर्ताओं को यह समझ में नहीं आया कि ऋण की शेष राशि पर ऋण न चुकाने की प्रक्रिया को नकारात्मक परिशोधन कहा जाएगा। जब घर की कीमतें ढह गईं, तो उधारकर्ताओं ने पाया कि उनके घरों की तुलना में उनके बंधक पर अधिक बकाया है।
विवरण कई गृहस्वामियों की कोशिश करता है
विकल्प एआरएम में बहुत सारे ठीक प्रिंट थे जो कई उधारकर्ताओं ने चमक लिए थे। उदाहरण के लिए, अधिकांश विकल्प एआरएम में एक नकारात्मक परिशोधन टोपी थी, जिसका अर्थ है कि उधारकर्ता केवल न्यूनतम भुगतान कर सकता है जब तक कि ऋण राशि मूल राशि के 110-115 प्रतिशत तक न पहुंच जाए। न्यूनतम भुगतान में भी सालाना वृद्धि हुई, कभी-कभी प्रतिशत में जो बहुत अधिक नहीं लगता था लेकिन जल्दी से कंपाउंड हो जाता था। और ब्याज-केवल भुगतान विकल्प आमतौर पर पहले दस वर्षों के लिए ही अच्छा था। कई घर मालिकों ने कुछ वर्षों के बाद अपने ऋण भुगतान को दोगुने से अधिक देखा।
ऐसे ऋणों को लिखने से बैंकों को हतोत्साहित करने के लिए जो संभावित रूप से दिवालिया हो सकते हैं, सीएफपीबी ने 2014 में अपने योग्य बंधक कार्यक्रम की स्थापना की। इस कार्यक्रम के तहत, कुछ प्रकार के स्थिर बंधक एजेंसी की क्यूएम स्वीकृति प्राप्त करेंगे और डिफ़ॉल्ट की स्थिति में अधिक सुरक्षा के लिए जारीकर्ता बैंक को अर्हता प्राप्त करेंगे। । चूंकि लचीले भुगतान एआरएम जैसे नकारात्मक परिशोधन ऋणों को क्यूएम अनुमोदन कभी नहीं दिया गया था, इसलिए बैंकों ने बड़े पैमाने पर उन्हें अधिक पारंपरिक एआरएम और फिक्स्ड-रेट बंधक के पक्ष में छोड़ दिया।