रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स के लिए एक गाइड

ऐतिहासिक रूप से, अचल संपत्ति का स्टॉक और बॉन्ड निवेश के लिए कम सह-संबंध प्रदर्शन-वार रहा है, जिससे यह एक वांछनीय पोर्टफोलियो डायवर्सिफिकेशन टूल बन गया है। दुर्भाग्य से, भौतिक संपत्ति की खरीद और बिक्री लगभग व्यापारिक प्रतिभूतियों जितनी सरल नहीं है।

अचल संपत्ति डेरिवेटिव, उर्फ ​​संपत्ति डेरिवेटिव दर्ज करें। ये उपकरण निवेशकों को वास्तव में खुद की इमारतों के बिना अचल संपत्ति परिसंपत्ति वर्ग के लिए जोखिम प्राप्त करने की अनुमति देते हैं। इसके बजाय, वे अचल संपत्ति को एक रियल एस्टेट रिटर्न इंडेक्स के प्रदर्शन से बदल देते हैं। इस तरह, निवेशक वास्तविक संपत्ति खरीदने या संपार्श्विक के रूप में अचल संपत्ति का उपयोग किए बिना, अचल संपत्ति इक्विटी या ऋण के साथ खेल सकते हैं। यह एक निवेशक को उसकी जोखिम वाली पूंजीगत प्रतिबद्धता को कम करने और वैकल्पिक जोखिम प्रबंधन रणनीतियों के लिए अचल संपत्ति पोर्टफोलियो को नीचे की ओर आश्रय देने की अनुमति देता है।

एनपीआई सूचकांक

नेशनल काउंसिल ऑफ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट फिदूसरीस प्रॉपर्टी इंडेक्स (एनपीआई) वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाजार के निवेश के प्रदर्शन को मापने के लिए बनाया गया स्वीकृत सूचकांक है। मूल रूप से 1982 में विकसित किया गया, अप्रतिबंधित सूचकांक 7, 670 से अधिक संपत्तियों से बना है, जिसकी कुल कीमत लगभग 581 बिलियन डॉलर (क्यू 2 2018 के अनुसार) है, जो पूरे अमेरिका में है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेशों को निम्नलिखित निवेश प्रकारों में वर्गीकृत किया गया है:

• निजी इक्विटी
• निजी ऋण
• सार्वजनिक इक्विटी
• सार्वजनिक ऋण

रियल एस्टेट डेरिवेटिव कैसे काम करते हैं

निजी इक्विटी क्षेत्र के लिए विकसित, NCREIF इंडेक्स पर पेश किया गया डेरिवेटिव विभिन्न रूपों में आने वाले स्वैप पर आधारित है, जिससे निवेशकों को इंडेक्स की सराहना या कुल रिटर्न या तो एक्सपोजर को स्वैप करने की अनुमति मिलती है या एक से दूसरे एक्सपोजर का स्वैप करने की अनुमति मिलती है। एक और।

एक विधि "लंबे समय तक चलने" (संपत्तियों को खरीदने के जोखिम की प्रतिकृति) या "कम जाओ" (बिक्री संपत्तियों के जोखिम की नकल करना) है। एक अन्य विधि संपत्ति क्षेत्र द्वारा टूटे NCREIF सूचकांक पर कुल रिटर्न स्वैप करना है, इस प्रकार निवेशकों को खुदरा अचल संपत्ति के लिए कार्यालय से संबंधित अचल संपत्ति से रिटर्न स्वैप करने की अनुमति मिलती है, उदाहरण के लिए।

रिटर्न स्वैप, स्वैप के दोनों ओर दो निवेशकों को रणनीतियों को निष्पादित करने की अनुमति देता है जो निजी अचल संपत्ति बाजार में वास्तविक संपत्ति के साथ पूरा नहीं किया जा सकता है। स्वैप निवेशकों को वर्तमान में बैलेंस शीट पर परिसंपत्तियों को शीर्षक हस्तांतरित किए बिना एक निश्चित अवधि के लिए अपने पोर्टफोलियो को चतुराई से बदलने या पुन: व्यवस्थित करने की अनुमति देते हैं। तीन साल तक के अनुबंध आमतौर पर एक निवेश बैंक द्वारा प्रबंधित किए जाते हैं, जो कि धन के लिए क्लियरिंगहाउस के रूप में कार्य करता है।

एक निवेशक के एनसीआरईआईएफ सूचकांक की कुल वापसी में लंबे समय तक रहने के मामले में, वह पूर्व निर्धारित नोटिफ़िकेशन राशि पर एनपीआई (त्रैमासिक) पर कुल रिटर्न को स्वीकार करेगा और लंदन इंटरबैंक की पेशकश की गई दर (LIBOR) का भुगतान करने के लिए सहमत होगा, प्लस एक ही कुख्यात राशि पर प्रसार। स्वैप करने के लिए दूसरी पार्टी रिवर्स में समान नकदी प्रवाह प्राप्त करेगी, त्रैमासिक सूचकांक रिटर्न का भुगतान करें और LIBOR प्लस प्रसार प्राप्त करें।

यह मानते हुए कि व्यापार के दोनों पक्षों के लिए निवेशक हैं, दूसरे के लिए एक संपत्ति के व्यापार की इच्छा रखने वाले दो निवेशक दूसरे के लिए उस विशेष संपत्ति प्रकार के लिए एनपीआई की वापसी का व्यापार कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक पोर्टफोलियो मैनेजर जिसे लगता है कि उसका या उसकी निधि कार्यालय की संपत्तियों के लिए आवंटित है और औद्योगिक लोगों को कम-आबंटित है, जो वास्तव में संपत्ति खरीदने या बेचने के बिना औद्योगिक के लिए कार्यालय जोखिम का एक हिस्सा स्वैप कर सकता है।

एक सार्वजनिक इक्विटी सूचकांक

एनपीआई के बजाय, वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार के सार्वजनिक इक्विटी क्षेत्र के संपर्क के लिए डेरिवेटिव नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (एनएआरआइटीआई) के कुल रिटर्न का उपयोग करते हैं ताकि नकदी प्रवाह (लंबे निवेशक) के लिए स्वीकार किए गए नकदी प्रवाह की गणना की जा सके। भुगतान (छोटे निवेशक द्वारा)।

यह सूचकांक वाणिज्यिक अचल संपत्ति द्वारा संपार्श्विक सार्वजनिक प्रतिभूतियों के बाजार के लिए प्रदर्शन रिटर्न प्रदान करता है। उदाहरण के लिए, स्वैप रिसीवर LIBOR का भुगतान करता है, साथ ही एक स्प्रेड, एक $ 50 मिलियन डॉलर की संवैधानिक राशि के साथ एक साल के इंडेक्स स्वैप में जाने के लिए, और वह $ 50 मिलियन पर NAREIT इंडेक्स से त्रैमासिक भुगतान प्राप्त करेगा। एक बार फिर, निवेशक एक भी संपत्ति खरीदने के बिना पूरी तरह से विविध सार्वजनिक अचल संपत्ति जोखिम प्राप्त कर सकता है।

रियल एस्टेट डेट डेरिवेटिव्स

वाणिज्यिक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (CMBS) के बाजार पर पाए जाने वाले वाणिज्यिक अचल संपत्ति बंधक के अंतर्निहित पूल से विभिन्न जोखिम प्रोफाइल की किश्तों की चौड़ाई और गहराई के कारण, रियल एस्टेट ऋण पदों पर अचल संपत्ति डेरिवेटिव भी उपलब्ध हैं। सार्वजनिक अचल संपत्ति ऋण के लिए स्वैप CMBS बाजार के अनुक्रमित पर आधारित हैं। ये इंडेक्स 1990 के दशक के उत्तरार्ध से चला आ रहा है।

बड़ी संख्या में लेनदेन (इक्विटी अचल संपत्ति के सापेक्ष) से ​​डेटा की चौड़ाई और गहराई के लिए धन्यवाद, सीएमबीएस इंडेक्स उनके इक्विटी समकक्षों के लिए उनके संबंधित बाजारों के लिए बेहतर प्रदर्शन संकेतक हैं। इक्विटी स्वैप और ऋण स्वैप के बीच सबसे उल्लेखनीय अंतर यह है कि LIBOR- आधारित भुगतानों के रिसीवर को LIBOR माइनस मिलता है, जो कि इक्विटी स्वैप के विपरीत है, जो आमतौर पर LIBOR प्लस प्रसार के आधार पर होता है। इसका कारण यह है कि अंतर्निहित प्रतिभूतियों को आमतौर पर अल्पकालिक परिक्रामी रेपो टर्म ऋण द्वारा वित्तपोषित किया जाता है, जो आमतौर पर लिबोर माइनस में एक प्रसार होता है, और इसलिए दर स्वैप समकक्षों को पारित किया जाता है।

निजी रियल एस्टेट ऋण डेरिवेटिव, जैसे कि क्रेडिट डिफॉल्ट स्वैप (सीडीएस), आमतौर पर क्रेडिट जोखिम को हेज करने के लिए उपयोग किया जाता है। ऋण स्वैप जैसे डेरिवेटिव स्वैप पार्टी को ब्याज दर और क्रेडिट जोखिम दोनों प्रदान करते हैं, जबकि संपत्ति (एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण) प्रतिपक्ष की बैलेंस शीट पर रहती है। इस प्रकार, एक बंधक ऋणदाता अपने ऋण पोर्टफोलियो के कुछ हिस्सों को ऋण बेचने के बिना विभिन्न निवेश शर्तों के लिए बचाव कर सकता है। इस तरह, निवेशक अचल संपत्ति बाजार के कुछ क्षेत्रों से बाहर निकल सकते हैं जब उन्हें लगता है कि जोखिम के साथ वापसी नहीं है, और फिर बाद में उस जोखिम को फिर से हासिल करें जब उस विशेष क्षेत्र के लिए बाजार में सुधार होता है।

तल - रेखा

क्योंकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति परिसंपत्तियां पूंजीगत और अपेक्षाकृत निरपेक्ष हैं, अचल संपत्ति निवेशकों ने अपने जोखिम को हेज करना या अल्फा रणनीतियों को निष्पादित करना मुश्किल पाया है। उच्च लेन-देन की लागत और स्टॉक और बॉन्ड की तुलना में बाजार में कम कुशल बाजार परिवर्तनों के जवाब में पोर्टफोलियो को पुनर्संतुलन में कठिनाई में जोड़ा गया है।

रियल एस्टेट डेटा अधिक पारदर्शी और लेनदेन की जानकारी बनने के साथ आसान और कम खर्चीला होता जा रहा है, रियल एस्टेट इंडेक्स अधिक प्रासंगिक हो गए हैं, जिससे तेजी से कुशल डेरिवेटिव बाजार का निर्माण हो रहा है। रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स निवेशकों को संपत्ति खरीदने और बेचने की आवश्यकता के बिना अपने जोखिमों को विशिष्ट जोखिमों और अवसरों में बदलने की अनुमति देते हैं। ये डेरिवेटिव अचल संपत्ति इक्विटी बाजार के एक अलग क्षेत्र में निवेश की अनुमति देते हैं या एक परिवर्तनीय ब्याज दर या एक प्रीमियम के लिए एक अचल संपत्ति जोखिम के व्यापार।

एक्सपोज़र को स्वैप करने की क्षमता रियल एस्टेट निवेशक को निवेश करते समय अधिक सामरिक बनने की अनुमति देती है। वे अब अचल संपत्ति बाजार के सभी चार चतुर्भुजों में और बाहर जा सकते हैं, जो बेहतर जोखिम प्रबंधन और उनके निवेश पर अल्पकालिक या दीर्घकालिक रिटर्न को बढ़ाने की क्षमता के लिए अनुमति देता है।