रिवर्स मॉर्टगेज भुगतान योजना कैसे चुनें
छह अलग-अलग तरीके हैं जिनसे आप सबसे लोकप्रिय प्रकार के रिवर्स मॉर्गेज से प्राप्त कर सकते हैं, होम इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम)। अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग, जो एचईसीएम को नियंत्रित करता है, इन विकल्पों को "भुगतान योजना" कहता है। आप एक बड़ी एकमुश्त राशि प्राप्त करने का विकल्प चुन सकते हैं, क्रेडिट की एक पंक्ति स्थापित करें जिसे आप आवश्यकतानुसार आकर्षित कर सकते हैं, समान मासिक भुगतान प्राप्त कर सकते हैं। या इन विकल्पों में से कुछ संयोजन चुनें।
अंतर्वस्तु
- फिक्स्ड-रेट पेमेंट प्लान
- एडजस्टेबल-रेट पेमेंट प्लान
- विकल्प 1: कार्यकाल भुगतान योजना
- विकल्प 2: टर्म पेमेंट प्लान
- विकल्प 3: क्रेडिट लाइन
- विकल्प 4: संशोधित कार्यकाल योजना
- विकल्प 5: संशोधित टर्म प्लान
आपके द्वारा चुनी गई योजना को प्रभावित करेगा कि आप कम और लंबे समय में कितना पैसा प्राप्त करते हैं, कितनी जल्दी आप अपने घर की इक्विटी का उपयोग करते हैं और कैसे प्रभावी रूप से एक रिवर्स मॉर्टगेज आपके वित्तीय लक्ष्यों को पूरा करता है। यहां देखें कि प्रत्येक भुगतान योजना कैसे काम करती है और उनके पेशेवरों और विपक्ष। (अधिक जानकारी के लिए, रिवर्स मॉर्टगेज के विनियमन पर एक नज़र डालें और रिवर्स मॉर्गेज के लिए संपूर्ण गाइड।)
फिक्स्ड-रेट पेमेंट प्लान
यदि आप एक निश्चित दर रिवर्स बंधक चाहते हैं, तो आपके पास केवल एक भुगतान योजना विकल्प है: एकल-संवितरण एकमुश्त भुगतान।
यह काम किस प्रकार करता है
जैसे ही आपका रिवर्स मॉर्टगेज बंद होता है, आपको एक बार में एक बड़ी राशि प्राप्त होती है। उस राशि पर ब्याज अर्जित होता है, चल रहे मासिक बंधक बीमा प्रीमियम के साथ-साथ किसी भी वित्तपोषित समापन लागत तक जब तक कि रिवर्स बंधक देय और देय नहीं हो जाता। शुरुआती ब्याज दर समायोज्य दर योजनाओं के साथ अधिक है, लेकिन समय के साथ अपेक्षित ब्याज दर कम है।
गुण
आपको इस प्रकार के ऋण का उपयोग उच्च बंधक शेष राशि का भुगतान करने या किसी अन्य बड़े व्यय को कवर करने के लिए करना चाहिए। सैन जोस, कैलिफ़ोर्निया के एक बंधक सलाहकार केसी फ्लेमिंग कहते हैं, "उन लोगों के लिए" एकमुश्त वितरण उन लोगों के लिए सबसे अच्छा काम करता है जिनके पास एक बड़ी मौजूदा मोर्टगेज़ है, जिसका उन्हें भुगतान करने की ज़रूरत है। " बंधक उद्योग में अनुभव के वर्ष। वह कहते हैं कि यह सबसे अच्छा विकल्प है अगर आपको एक बार में सभी या अधिकांश उपलब्ध आय लेने की आवश्यकता है।
विपक्ष
आप भविष्य में इस ऋण से कोई अतिरिक्त आय प्राप्त नहीं कर सकते। उधारकर्ता जो पैसे के प्रबंधन में अच्छे नहीं हैं या जिन्होंने ऐसा करने की अपनी क्षमता खो दी है, उन्हें आगे बढ़ने या उन्हें जल्दी से खर्च करने का जोखिम है। स्कैमर्स कभी-कभी वरिष्ठों को इस प्रकार के ऋण को निकालने या घर के मालिकों को लक्षित करने के लिए मनाते हैं जिन्होंने हाल ही में एक को बाहर निकाला। (अधिक जानकारी के लिए, इन उल्टे बंधक घोटाले से सावधान रहें ।)
फ्लेमिंग कहते हैं कि सबसे बड़ी कमी यह है कि “लगभग सभी मामलों में, वर्ष में अधिकतम ड्रा प्रारंभिक प्रिंसिपल सीमा का 60% है। चूंकि इस विकल्प में केवल एक ही ड्रॉ है, ऋण की अधिकतम राशि काफी कम है। ”आप अन्य 40% को घर की इक्विटी के रूप में रखते हैं। आप कभी भी उस 40% के खिलाफ उधार नहीं ले सकते हैं, लेकिन यदि आप अपना घर बेचना चाहते हैं और अपने रिवर्स मॉर्टगेज का भुगतान करना चाहते हैं तो यह काम में आ सकता है।
समय के साथ अपनी सभी इक्विटी तक पहुंचने के लिए, आपको एक समायोज्य-दर भुगतान योजना चुनने की आवश्यकता है।
एडजस्टेबल-रेट पेमेंट प्लान
अन्य पाँच रिवर्स मॉर्टगेज भुगतान योजनाओं में समायोज्य दर है। यदि आप इनमें से किसी एक को चुनते हैं, तो आपकी ब्याज दर कैसे बदल सकती है, इसके लिए तीन संभावनाएँ हैं। केवल एक आपके बंधक पर लागू होगा, और यह आपके ऋण कागजी कार्रवाई में खुलासा किया जाएगा।
- आपकी ब्याज दर निरंतर परिपक्वता ट्रेजरी (CMT) सूचकांक और ऋणदाता द्वारा स्थापित मार्जिन के आधार पर वर्ष में एक बार समायोजित होगी। दर प्रति वर्ष 2% से अधिक नहीं बढ़ सकती है, और यह ऋण अवधि पर प्रारंभिक दर से 5% से अधिक की वृद्धि या कमी नहीं कर सकता है।
- आपकी ब्याज दर CMT इंडेक्स और ऋणदाता द्वारा स्थापित मार्जिन के आधार पर मासिक समायोजित होगी। ऋण की अवधि में 10% से अधिक की दर से वृद्धि नहीं हो सकती है, और ब्याज दर कितनी कम हो सकती है इसकी कोई सीमा नहीं है।
- आपकी ब्याज दर लंदन इंटरबैंक की पेशकश की दर और ऋणदाता द्वारा स्थापित मार्जिन के आधार पर मासिक समायोजित करेगी। ऋण की अवधि में 10% से अधिक की दर से वृद्धि नहीं हो सकती है, और ब्याज दर कितनी कम हो सकती है इसकी कोई सीमा नहीं है।
हालांकि यह मायने रखता है कि इनमें से कौन सा परिदृश्य आपके ऋण पर लागू होता है क्योंकि यह प्रभावित करता है कि समय के साथ आपका ऋण कितना ब्याज अर्जित करता है, यह आपके निर्धारित मासिक भुगतान या आपके उपलब्ध क्रेडिट लाइन को प्रभावित करने के मामले में कोई फर्क नहीं पड़ता। रिवर्स मॉर्टगेज के साथ ब्याज दर में एक महत्वपूर्ण बदलाव आपको फौजदारी के जोखिम में नहीं डालता है, जिस तरह से यह आगे बंधक के साथ हो सकता है। एक उच्च ब्याज दर आपके घर की इक्विटी को प्रभावित करती है, हालांकि, और इसका मतलब है कि यदि आप घर बेचते हैं तो आप कम प्राप्त करने के लिए खड़े होते हैं।
यदि आप जीवन के लिए अपने घर में रहने की योजना बनाते हैं, तो ब्याज दर में वृद्धि एक बड़ी चिंता नहीं हो सकती है। यदि आप नहीं करते हैं, तो आप यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि आपके ऋण की ब्याज दर पहले परिदृश्य से मेल खाती है, क्योंकि अधिकतम ब्याज दर में वृद्धि 10% के बजाय 5% है। आपके ऋण अधिकारी और रिवर्स मॉर्टगेज काउंसलर आपकी पसंद को समझने में मदद कर सकते हैं और आपकी ब्याज दर आपकी स्थिति को कैसे प्रभावित करती है।
जब आप एक समायोज्य ब्याज दर के साथ रिवर्स मॉर्टगेज के लिए आवेदन कर रहे हैं, तो आपके भुगतान योजना विकल्पों के उदाहरण एक अपेक्षित ब्याज दर का उपयोग करेंगे। यह ऋणदाता का सबसे अच्छा अनुमान है कि आपके ऋण के जीवनकाल में समायोज्य ब्याज दर क्या होगी। यह निर्धारित करने में तीन प्रमुख कारकों में से एक है कि आप सबसे कम उधारकर्ता की उम्र और संपत्ति के मूल्य के साथ-साथ कितना उधार ले सकते हैं।
अब जब आपको समझ में आ गया है कि समायोज्य-दर योजनाएँ कैसे काम करती हैं, तो आइए अपने पाँच भुगतान विकल्पों की समीक्षा करें। याद रखें कि इस संदर्भ में "भुगतान" यह दर्शाता है कि आप ऋण की आय कैसे प्राप्त करेंगे।
विकल्प 1: कार्यकाल भुगतान योजना
यह काम किस प्रकार करता है
आपको तब तक समान मासिक भुगतान मिलता है जब तक कि मुख्य निवास के रूप में घर में कम से कम एक उधारकर्ता रहता है। मासिक भुगतानों की गणना इस अनुमान के तहत की जाती है कि आप 100 के रहने वाले हैं। यदि आप उस लंबी अवधि के रहने की उम्मीद नहीं करते हैं, तो अगली बार चर्चा की गई एक भुगतान योजना बेहतर विकल्प हो सकती है। यदि आप अधिक समय तक जीवित रहते हैं, तो आपको भुगतान प्राप्त होता रहेगा। यदि आप अपने घर में शेष जीवन के लिए एक स्थिर मासिक भुगतान प्राप्त करना चाहते हैं, तो कार्यकाल भुगतान योजना एक अच्छा विकल्प है।
गुण
"कार्यकाल भुगतान उन लोगों के लिए बहुत अच्छा है जो सोचते हैं कि वे लंबे समय तक घर में रहेंगे, और जिन्हें स्थिर मासिक आय की आवश्यकता है, " फ्लेमिंग कहते हैं। जब तक आप ऋण की अन्य शर्तों को पूरा करना जारी रखते हैं, आपको एक टेन्योर भुगतान योजना के साथ रिवर्स मॉर्टगेज आय से बाहर चलने के बारे में चिंता करने की ज़रूरत नहीं है।
विपक्ष
यदि आपके पास भुगतान करने के लिए कोई बड़ा बिल है, तो यह योजना आपको उनका भुगतान करने में मदद नहीं करेगी। इसके अलावा, जबकि यह भुगतान योजना जीवन के लिए गारंटीकृत आय प्रदान करती है, अगर आपको स्वास्थ्य कारणों से अपने घर से बाहर जाना पड़ता है - या यदि आप आवश्यक संपत्ति शुल्क के साथ रखने में विफल रहते हैं, जैसे कि गृहस्वामी का बीमा, संपत्ति कर और मूल रखरखाव - रिवर्स मॉर्गेज देय और देय होगा (यह किसी भी भुगतान योजना के तहत सच है), और जब तक आप डिफ़ॉल्ट को ठीक नहीं करते हैं तब तक आपको कोई और भुगतान नहीं मिलेगा।
रिवर्स मॉर्गेज का भुगतान करने के बाद आपको या आपके वारिसों को आपके घर की बिक्री से जो भी पैसा बचा है, वह प्राप्त होगा। हालांकि, उच्च ब्याज दरों के साथ एक उदास अचल संपत्ति बाजार के सबसे खराब स्थिति में, आप बहुत अधिक नकदी के साथ बाहर नहीं आ सकते हैं।
विकल्प 2: टर्म पेमेंट प्लान
यह काम किस प्रकार करता है
उदाहरण के लिए, आपके द्वारा चुने गए समय की एक निर्धारित अवधि के लिए आपको समान मासिक भुगतान मिलता है। फ्लेमिंग कहते हैं, "यदि आपके पास घर में कितने समय तक रहना है, इसका स्पष्ट विचार है, तो टर्म भुगतान सबसे अच्छा है।" "पुराने लोग - 80 और ऊपर - या जो कुछ वर्षों में दूर जाना चाहते हैं वे इस प्रकार का चयन कर सकते हैं।"
गुण
मासिक भुगतान एक कार्यकाल भुगतान योजना की तुलना में अधिक है। यद्यपि आप ऋण अवधि के अंत तक पहुंचने के बाद अतिरिक्त मासिक भुगतान प्राप्त नहीं करेंगे, आप अपने प्रमुख निवास के रूप में घर में रह सकते हैं जब तक कि आप मर जाते हैं या बाहर नहीं निकल जाते हैं (जब तक आप दूसरे ऋण को पूरा करना जारी रखते हैं स्थितियां, जैसे कि आपके संपत्ति कर का भुगतान करना)।
विपक्ष
जब तक आप ऋण अवधि के दौरान मर नहीं जाते, तब तक आपको जीवन के लिए एक स्थिर आय नहीं मिलेगी। आप अपने जीवन में बहुत जल्दी अपने घर की इक्विटी का उपयोग कर सकते हैं और इस पर भरोसा करने के लिए धन का दूसरा स्रोत नहीं है।
विकल्प 3: क्रेडिट लाइन
यह काम किस प्रकार करता है
आपको जरूरत पड़ने पर पैसे मिलते हैं। आप यह तय कर सकते हैं कि आपकी क्रेडिट लाइन कब खींचनी है और कितना लेना है, जब तक कि आपका शेष मूल सीमा से नीचे है। आपके ऋणदाता को आपको न्यूनतम राशि निकालने या निर्धारित समय पर न्यूनतम राशि निकालने की आवश्यकता नहीं हो सकती है।
गुण
क्रेडिट की एक लाइन बहुत लचीलापन प्रदान करती है। आप एक बड़ी एकमुश्त राशि निकाल सकते हैं, फिर समय के साथ अतिरिक्त धनराशि उधार ले सकते हैं, और आप उस अतिरिक्त इक्विटी तक पहुंच प्राप्त कर सकते हैं जो फिक्स्ड-रेट भुगतान योजना के साथ बंद रहता है। आप उस दिन की प्रत्याशा में वर्षों तक लाइन को अछूता छोड़ सकते हैं जब आपको इसकी आवश्यकता हो सकती है। आप हर महीने समान या समान राशि निकाल सकते हैं। मूल रूप से, आप अपनी ज़रूरतों के लिए अपनी निकासी को अनुकूलित कर सकते हैं और उन्हें अपनी आवश्यकताओं के रूप में समायोजित कर सकते हैं।
क्रेडिट की एक पंक्ति एकमुश्त, कार्यकाल या टर्म प्लान की तरह काम कर सकती है, लेकिन आपके पास अधिक नियंत्रण है। इसके अलावा, आपकी क्रेडिट लाइन का अप्रयुक्त भाग उसी ब्याज दर पर समय के साथ बढ़ता है जो आप उधार ली गई राशि पर भुगतान कर रहे हैं। इसके अलावा, आप केवल उन पैसों पर ब्याज देते हैं, जो आप वास्तव में उधार लेते हैं, जो बाद में बेचना और स्थानांतरित करना आसान बनाता है या संभावित रूप से आपके उत्तराधिकारियों को पैसे छोड़ सकता है। क्रेडिट की होम-इक्विटी लाइन के विपरीत, क्रेडिट की रिवर्स-मॉर्टगेज लाइन को रद्द नहीं किया जा सकता है, भले ही आपके घर का मूल्य घट जाए या आपकी वित्तीय स्थिति बिगड़ जाए।
विपक्ष
आप अपनी मूल सीमा का अधिकतम 60% उधार एक वर्ष में और शेष 40% वर्ष दो साल की अवधि में उधार लेकर जला सकते हैं। यदि आप ऐसा करते हैं, तो आप धन तक पहुंच से बाहर हो जाएंगे। साथ ही, इसमें पांच व्यवसाय तक लग सकते हैं आपके क्रेडिट की रेखा से आपके द्वारा अनुरोधित धन प्राप्त करने के लिए दिन, इसलिए आपको यह सुनिश्चित करना चाहिए कि आप अपने नकदी खाते में तत्काल जरूरतों के लिए पर्याप्त नकदी रखें।
विकल्प 4: संशोधित कार्यकाल योजना
यह काम किस प्रकार करता है
जब तक एक उधारकर्ता मुख्य निवास के रूप में घर पर कब्जा कर लेता है तब तक आपको मासिक भुगतान के लिए ऋण की एक पंक्ति तक पहुंच के साथ संयुक्त भुगतान मिलता है। यदि आप सीधे कार्यकाल की योजना प्राप्त करते हैं, तो निश्चित मासिक भुगतान छोटा होगा, और यदि आप क्रेडिट योजना की सीधी रेखा प्राप्त करते हैं, तो क्रेडिट की रेखा भी छोटी होगी, लेकिन आपके पास समान कुल धनराशि होगी।
गुण
आपके मासिक भुगतानों को स्थापित करने और अपनी क्रेडिट लाइन का आकार चुनने में दोनों में लचीलापन है। यदि आप बड़े मासिक भुगतान चाहते हैं, तो आप एक छोटी क्रेडिट लाइन चुन सकते हैं। यदि आप एक बड़ी क्रेडिट लाइन चाहते हैं, तो आप छोटे मासिक भुगतान का विकल्प चुन सकते हैं।
यह आपको अपनी नियमित मासिक नकदी-प्रवाह की जरूरतों को पूरा करने की अनुमति देता है, जिससे आपको अधिक से अधिक उधार लिए बिना। यह विकल्प आपके ब्याज व्यय को कम रखता है और आपको अपनी सभी इक्विटी का उपयोग करने का कम जोखिम में डालता है और बाद में आप जो चाहते हैं उसे स्थानांतरित करने में सक्षम नहीं होना चाहिए।
विपक्ष
यदि आपको तुरंत एक बड़ी राशि की आवश्यकता है, तो यह भुगतान योजना संभवतः आपका सबसे अच्छा विकल्प नहीं है।
विकल्प 5: संशोधित टर्म प्लान
यह काम किस प्रकार करता है
आपको महीनों की पूर्व निर्धारित संख्या के लिए एक निश्चित मासिक भुगतान मिलता है, साथ ही ऋण की एक पंक्ति तक पहुंच होती है जब तक कि एक उधारकर्ता घर को अपने प्रमुख निवास के रूप में रखता है। यदि आप एक सीधी अवधि की योजना प्राप्त करते हैं, तो निश्चित मासिक भुगतान छोटा होगा, और यदि आप क्रेडिट योजना की एक सीधी रेखा प्राप्त करते हैं, तो क्रेडिट की रेखा भी छोटी होगी, लेकिन आपके पास समान कुल धनराशि होगी।
गुण
आपके मासिक भुगतान का आकार स्थापित करने में आपको लचीलापन है और आप उन्हें कब तक प्राप्त करेंगे, और वे उसी आकार क्रेडिट लाइन को मानते हुए संशोधित कार्यकाल योजना के तहत अधिक होंगे। आपको अपनी क्रेडिट लाइन का आकार चुनने में भी लचीलापन मिलता है।
यदि आपने अपनी क्रेडिट लाइन का उपयोग नहीं किया है, तो टर्म के अंत में आपके पास ऋण आय तक पहुंच होगी। संशोधित कार्यकाल योजना के अनुसार, आप अपने ब्याज शुल्क को कम रख सकते हैं और संभवतः बाद में आगे बढ़ने के लिए पर्याप्त इक्विटी शेष है।
विपक्ष
आप रिवर्स मॉर्गेज से बच सकते हैं। आप केवल महीने या वर्षों की एक निर्धारित संख्या के लिए मासिक भुगतान प्राप्त करते हैं, इसलिए यदि आप अवधि के अंत तक आय की आवश्यकता की अपेक्षा करते हैं, तो आपको अपनी क्रेडिट लाइन का सावधानीपूर्वक उपयोग करना चाहिए। यह योजना बड़ी, अप-फ्रंट कैश जरूरतों के लिए सबसे अच्छा विकल्प नहीं है।
तल - रेखा
HECMs बहुत सारी भुगतान योजनाएं प्रदान करते हैं क्योंकि वरिष्ठ घर मालिकों की कई अलग-अलग वित्तीय ज़रूरतें होती हैं। कोई विशेष विकल्प सार्वभौमिक रूप से अच्छा या बुरा नहीं है। "कौन सा विकल्प सबसे अच्छा है ग्राहक की स्थिति और जरूरतों पर पूरी तरह से निर्भर करता है, " फ्लेमिंग कहते हैं। हालांकि, वह जारी रखता है, "एक सामान्य नियम के रूप में, मैं कार्यकाल या भुगतान से अधिक क्रेडिट की लाइन का पक्ष लेता हूं, " यह बताते हुए कि क्योंकि क्रेडिट की लाइन आपको मासिक निकासी लेने की सुविधा देती है, जैसे आप कार्यकाल या टर्म प्लान के साथ कर सकते हैं, लेकिन देता है यदि आप इसे उपयोग करने की आवश्यकता नहीं है, तो आप एक आपातकालीन स्थिति में अधिक लेने की क्षमता और ब्याज बचत अर्जित करते हैं।
अपने शोध करें और अपने ऋणदाता और रिवर्स मॉर्टगेज काउंसलर के बहुत सारे सवाल पूछें कि यह पता लगाएं कि आपके लिए कौन सी भुगतान योजना सबसे अच्छी है। (और अधिक के लिए, 5 संकेत देखें एक रिवर्स मॉर्टगेज एक अच्छा विचार है और राइट रिवर्स मॉर्टगेज लोन उठा रहा है ।)
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