कैसे सर्वश्रेष्ठ बंधक दर पाने के लिए

• बंधक दर संकेतक
• एक बंधक दर निर्धारित करना
• क्रेडिट अंक
• स्थिर आय और रोजगार इतिहास
• ऋण-से-आय अनुपात
• ऋण-से-मूल्य अनुपात और डाउन पेमेंट
• खरीदारी उधारदाताओं
• आपके दर में ताला लगाना
• अपनी दर पर बातचीत करना

बंधक के लिए खरीदारी करते समय एक महत्वपूर्ण विचार सबसे अच्छा संभव ब्याज दर प्राप्त कर रहा है। ब्याज दरें आपके बंधक की लागत को ऋण के जीवन के लिए निर्धारित करती हैं, इसलिए सबसे कम दर को सामने लाने से अंततः आपके ऋण को और अधिक सस्ती हो जाती है।

ब्याज दर (जिसे "बंधक दर" भी कहा जाता है) एक गृह ऋण पर लगाया जाने वाला ब्याज है, जिसकी गणना आपकी कुल ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में की जाती है। ऋणदाता आम तौर पर ब्याज दरों को निर्धारित करते हैं, और वे या तो निश्चित या परिवर्तनीय हो सकते हैं। बंधक दर औसत बाजार की स्थितियों के साथ उतार-चढ़ाव करती है। इसके अलावा, आपके वित्त और ऋण का प्रकार जो आप अपने ब्याज दर मूल्य निर्धारण के लिए योग्य हैं।

एक और दर आपको एक बेहतर समझ देती है कि कितना बंधक वास्तव में खर्च होता है: वार्षिक प्रतिशत दर, या एपीआर। एपीआर एक बंधक की पूरी लागत का आकलन करता है और कुल ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में गणना की जाती है। इसमें ब्याज दर, ऋणदाता शुल्क, छूट बिंदु और अन्य ऋण शुल्क शामिल हैं। APR पर पूरा ध्यान दें क्योंकि यह अधिक समग्र दृष्टिकोण है कि वार्षिक आधार पर आपके ऋण की वास्तव में कितनी लागत है।

आपके मासिक बंधक भुगतान में दो घटक शामिल होंगे: मूलधन और ब्याज।

मूल शेष ऋण राशि है, जो आपके बंधक की चुकौती अवधि में घट जाती है।

आपके ऋण की शुरुआत में आप जो ब्याज देते हैं, वह मूलधन से अधिक होता है, लेकिन ब्याज की राशि समय के साथ कम हो जाती है क्योंकि आप अपने मूल शेष का भुगतान करते हैं।

आपके मासिक बंधक भुगतान के अन्य घटकों में संपत्ति कर, निजी बंधक बीमा (यदि आपके ऋण द्वारा आवश्यक हो), गृहस्वामी का बीमा और गृहस्वामी की एसोसिएशन के बकाया शामिल हो सकते हैं। इनमें से कुछ वस्तुओं को आपके मासिक बंधक भुगतान में रोल किया जा सकता है, या अलग से भुगतान किया जा सकता है।

बंधक दर संकेतक

यह पता लगाना कि बंधक दरें कितनी जटिल हैं, लेकिन यह देखने के लिए महत्वपूर्ण संकेतक हैं।

एक प्राइम रेट है, जो क्रेडिट के लिए सबसे कम औसत दर वाले बैंकों का प्रतिनिधित्व करता है। बैंक इंटरबैंक लेंडिंग के लिए प्राइम रेट का इस्तेमाल करते हैं और अपने सबसे ज्यादा कर्ज लेने वालों को प्राइम रेट भी दे सकते हैं। प्राइम रेट आमतौर पर फेडरल रिजर्व के फेडरल फंड्स रेट के रुझानों का अनुसरण करता है और आमतौर पर मौजूदा फेडरल फंड्स रेट से लगभग 3% अधिक होता है।

उधारकर्ताओं के लिए एक और संकेतक 10-वर्षीय ट्रेजरी बांड उपज है। यदि बांड की उपज बढ़ती है, तो बंधक दर आम तौर पर बढ़ती है, भी। प्रतिलोम वही है; यदि बॉन्ड यील्ड गिरता है, तो बंधक दरें आमतौर पर सूट का पालन करेंगी। भले ही अधिकांश बंधक की गणना 30 साल की समय सीमा के आधार पर की जाती है, 10 साल बाद, कई बंधक को या तो भुगतान किया जाता है या एक नई दर के लिए पुनर्वित्त किया जाता है। इसलिए, दरों को मापने के लिए 10 साल का ट्रेजरी बांड उपज एक अच्छा मानक हो सकता है। मासिक बंधक भुगतान का अनुमान लगाने के लिए आप इन्वेस्टोपेडिया के बंधक कैलकुलेटर का उपयोग कर सकते हैं।

एक बंधक दर निर्धारित करना

जब एक ऋणदाता आपको एक बंधक प्रदान करता है, तो यह जोखिम के एक निश्चित स्तर पर होता है जो आप डिफ़ॉल्ट हो सकते हैं, जिसका अर्थ है कि आप ऋण का भुगतान करने में सक्षम नहीं होंगे। जोखिम उठाने वाला ऋण या उधार लेने वाला माना जाता है, उस जोखिम को ऑफसेट करने के लिए ऋणदाता उच्च दर निर्धारित करेगा। एक उच्च दर एक ऋणदाता को अपने निवेश की सुरक्षा के लिए प्रारंभिक ऋण राशि को अधिक तेज़ी से पुन: प्राप्त करने में मदद करती है। लेकिन उधारदाता मनमाने ढंग से प्रतिशत नहीं उठाते हैं। वे आपकी साख का मूल्यांकन करने के लिए आपके क्रेडिट और वित्तीय प्रोफ़ाइल, साथ ही साथ आपकी आय और ऋण प्रकार / राशि का बारीकी से मूल्यांकन करते हैं।

क्रेडिट अंक

आपका क्रेडिट स्कोर आपकी ब्याज दर और आपकी ऋण राशि निर्धारित करने में मदद करता है। एक उच्च क्रेडिट स्कोर इंगित करता है कि आप जिम्मेदारी से क्रेडिट का उपयोग करते हैं, आमतौर पर समय पर अपने बिलों का भुगतान करते हैं, और आपके सभी उपलब्ध क्रेडिट का उपयोग नहीं कर रहे हैं। इसका अर्थ यह भी है कि आप अपने ऋणों को चुकाने की अधिक संभावना रखते हैं, जो समय पर बिलों का भुगतान करने के लिए लगातार संघर्ष करते हैं या अपनी क्रेडिट लाइनों को अधिकतम करते हैं।

यहां पर एक नज़र है कि आपके ऋण की कीमत और मासिक भुगतान आपके FICO स्कोर रेंज के आधार पर कैसे उतार-चढ़ाव कर सकते हैं। FICO क्रेडिट स्कोरिंग मॉडल है जो उधारदाताओं का मूल्यांकन करने के लिए अधिकांश उधारदाताओं का उपयोग करता है।

नीचे की गणना 12 मार्च, 2018 तक 30-वर्षीय निश्चित ऋण के लिए $ 300, 000 ऋण राशि के आधार पर एक राष्ट्रीय औसत है।

स्रोत: myfico

जैसा कि आप देख सकते हैं, एक उधारकर्ता का क्रेडिट स्कोर, एपीआर जितना अधिक होगा, मासिक भुगतान और ऋण के जीवन पर भुगतान किए गए ब्याज की मात्रा दोनों में वृद्धि होगी।

इससे पहले कि आप एक बंधक के लिए आवेदन करें, अपनी स्वयं की क्रेडिट रिपोर्ट खींचें (आप सालाना ccreditreport.com पर जाकर वर्ष में एक बार फ्रीबी प्राप्त करें)। किसी भी त्रुटि या लाल झंडे की तलाश करें, जैसे पिछले देय खाते, देर से भुगतान या संग्रह में खाते। यदि आप त्रुटियां पाते हैं, तो उन्हें रिपोर्टिंग लेनदार और क्रेडिट ब्यूरो के साथ विवाद करें। यदि आपके पास देर से भुगतान का इतिहास है, तो हर महीने उन खातों का भुगतान करके ट्रैक पर वापस जाएं - जब भी संभव हो, या न्यूनतम से अधिक। इसके अलावा, आपको तीन मुख्य क्रेडिट रिपोर्टिंग एजेंसियों: इक्विफैक्स, एक्सपेरियन और ट्रांसयूनियन में से प्रत्येक से अपने क्रेडिट स्कोर को खींचने की आवश्यकता होगी। अपने वर्तमान बैंक या क्रेडिट कार्ड कंपनी के साथ यह देखने के लिए जांचें कि क्या वे मुफ्त में FICO स्कोर प्रदान करते हैं, या आप मामूली शुल्क के लिए प्रत्येक तीन एजेंसियों से सीधे स्कोर खरीद सकते हैं।

अपने स्कोर को जानने के बाद आपको अपने घर खरीदने के बजट और समय की बेहतर योजना बनाने में मदद मिल सकती है। उदाहरण के लिए, यदि आपका FICO स्कोर 620 से कम है, तो आपके पास कई पारंपरिक ऋण उत्पादों के लिए कठिन समय होगा, हालांकि आप FHA ऋण और अन्य उत्पादों के लिए अर्हता प्राप्त करेंगे। अपने स्कोर को बढ़ाने के लिए आपको अपने क्रेडिट पर काम करने के लिए कुछ महीने लग सकते हैं ताकि आप बेहतर ब्याज दरों और शर्तों के लिए अर्हता प्राप्त कर सकें। बेशक, बाजार की स्थितियों के आधार पर ब्याज दरें ऊपर या नीचे जा सकती हैं, इसलिए आप इस बीच किसी भी बड़ी छलांग पर नज़र रखना चाहेंगे।

यह समझना कि आपके स्कोर को कैसे प्रभावित करने की संभावना है आपकी दर आपको गलती से एक बंधक के लिए साइन अप करने से बचा सकती है जो आपके लायक कम लाभप्रद है। कुछ सबप्राइम उधारदाताओं (वित्तपोषण स्रोत जो गरीब ऋण के साथ उधारकर्ताओं को उच्च ब्याज दर बंधक प्रदान करते हैं) भावी होमबॉयर्स के लिए भारी रूप से बाजार। यदि आप इनमें से किसी एक ऋणदाता से संपर्क कर रहे हैं और आपके द्वारा ऑफ़र किए गए क्रेडिट दरों की तुलना में आपके पास बेहतर स्कोर है, तो बाजार का आपका ज्ञान आपकी रक्षा करेगा।

स्थिर आय और रोजगार इतिहास

ऋणदाता आम तौर पर स्थिर आय और रोजगार के दो साल देखना चाहते हैं ताकि आप यह सुनिश्चित कर सकें कि आप अपने बंधक भुगतानों को वहन कर सकें और लंबी दौड़ में ऋण चुका सकें। यदि आप एक वेतनभोगी कर्मचारी हैं, तो उधारकर्ता आपकी आय को सत्यापित करने के लिए पिछले दो वर्षों के लिए डब्ल्यू 2 फॉर्म और संघीय कर रिटर्न मांगते हैं। आपके नियोक्ता ने यह सत्यापित करने के लिए कि आपने कितने समय तक काम किया है। यदि आपकी कमाई कम हो गई है या आपको पिछले दो वर्षों में रोजगार में अंतराल आया है, तो उधारदाताओं के पास बंधक को वहन करने की आपकी क्षमता पर संदेह है और आपको बंधक प्रचार करने में परेशानी हो सकती है।

इसी तरह, स्व-नियोजित उधारकर्ताओं को बंधक प्राप्त करने के लिए अधिक हुप्स के माध्यम से कूदना पड़ता है। यदि आप स्व-नियोजित हैं, तो जो आप ऑनलाइन देखते हैं, उससे अधिक ब्याज दर का भुगतान करने की अपेक्षा करें; वे दरें उधारकर्ताओं के लिए हैं जिन्हें उनके स्थिर, सत्यापन योग्य आय और उत्कृष्ट क्रेडिट स्कोर के कारण अधिक क्रेडिट योग्य माना जाता है। ऋणदाताओं के पास आम तौर पर स्वरोजगार आय की पुष्टि करने के लिए सख्त नियम हैं। न केवल आपको दो साल के लिए संघीय कर रिटर्न प्रदान करने की आवश्यकता होगी, आपको पर्याप्त व्यावसायिक आय दिखाने के लिए एक एकाउंटेंट, एक लाभ / हानि पत्र, और अन्य दस्तावेज से हस्ताक्षरित विवरण भी प्रस्तुत करना होगा।

ऋणदाता आपके ऋण-से-आय अनुपात की गणना करने के लिए आपके रोजगार और आय इतिहास का उपयोग करते हैं, जो आपके बंधक दर को निर्धारित करने में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। यदि आप पूर्ण-प्रलेखन ऋण के लिए अपनी आय का प्रमाण दिखा सकते हैं, तो आपको स्व-नियोजित उधारकर्ताओं के लिए अन्य ऋण प्रकारों की तुलना में अधिक प्रतिस्पर्धी दरें और शर्तें मिलेंगी, जैसे कि कोई प्रलेखन ऋण या घोषित आय / घोषित परिसंपत्ति ऋण।

ऋण-से-आय अनुपात

उधारदाताओं को इस बात की परवाह है कि आपकी सकल मासिक आय के संबंध में आपके पास कितना ऋण है। उधारकर्ता के ऋण-से-आय अनुपात, या DTI की गणना करने के लिए, उधारदाताओं दो सूत्रों का मूल्यांकन करते हैं: एक "फ्रंट-एंड अनुपात" और "बैक-एंड अनुपात।" फ्रंट-एंड अनुपात (आवास अनुपात भी कहा जाता है) सभी मासिक को जोड़ती है। आवास की लागत (बंधक भुगतान, गृहस्वामी का बीमा, संपत्ति कर, HOA शुल्क इत्यादि) तब आपकी सकल मासिक आय से विभाजित होती है। दूसरी ओर, बैक-एंड अनुपात (या कुल ऋण) सभी मासिक किस्त और परिक्रामी ऋण (क्रेडिट कार्ड, कार ऋण और छात्र ऋण) को जोड़ती है, साथ ही प्रस्तावित बंधक भुगतान, और आपके सकल मासिक द्वारा योग को विभाजित करता है। आय।

इन अनुपातों का मूल्यांकन करने में, ऋणदाता मानते हैं कि आपका DTI अनुपात जितना अधिक होगा, आपके ऋण पर डिफ़ॉल्ट होने की संभावना उतनी ही अधिक होगी। आम तौर पर, ऋणदाता 28% से अधिक नहीं फ्रंट-एंड अनुपात और 36% की अधिकतम बैक-एंड अनुपात देखना चाहते हैं। कुछ ऋण उत्पाद उधारकर्ताओं को अधिक डीटीआई अनुपात रखने की अनुमति देते हैं। एफएचए ऋण, उदाहरण के लिए, 43% के रूप में उच्च-बैक अनुपात की अनुमति देते हैं।

ऋण-से-मूल्य अनुपात और डाउन पेमेंट

जब आप घर खरीदते हैं, तो आपको एक घर पर एक अप-फ्रंट इक्विटी भुगतान के रूप में डाउन पेमेंट करने की उम्मीद होती है। जबकि ऋण उत्पादों में विभिन्न डाउन पेमेंट आवश्यकताएं होती हैं, आपका डाउन पेमेंट जितना अधिक होता है, आपके ऋण-से-कम या LTV, अनुपात। कम LTV अनुपात (आमतौर पर ऋण राशि का 80% से कम) आप कम बंधक दर कमाते हैं। दोबारा, यह ऋणदाता के जोखिम को कम करने के लिए वापस जाता है। यदि आपके घर में अधिक अप-फ्रंट इक्विटी है क्योंकि आपने अधिक पैसा लगाया है और एलटीवी अनुपात कम है, तो ऋणदाता आपके डिफ़ॉल्ट के जोखिम के बारे में कम चिंतित हैं। हालाँकि, यदि आप एक डाउन पेमेंट के लिए बहुत कम बचते हैं और आप लोन की रकम का सबसे (या यहाँ तक कि सभी) वित्तपोषण कर रहे हैं, तो ऋणदाता अधिक पैसा खोने के लिए खड़े होते हैं यदि आप अपने बंधक को नहीं चुकाते हैं तो वे उच्च ब्याज दर लेते हैं।

कम डाउन पेमेंट प्रोग्राम कई खरीदारों को मदद करते हैं जिन्होंने बहुत अधिक नकदी नहीं बचाई है, लेकिन ये खरीदार आमतौर पर उन लोगों की तुलना में अधिक ब्याज दर का भुगतान करते हैं जो उच्च भुगतान के साथ समापन तालिका में आते हैं।

खरीदारी उधारदाताओं

सबसे कम दरों को छीनना और आपके लिए सबसे अच्छा बंधक चुनना आपके होमवर्क को करना शामिल है। कई प्रकार के उधारदाताओं के साथ खरीदारी करें और सबसे कम दरों और सर्वोत्तम शर्तों को खोजने के लिए विभिन्न ऋण उत्पादों को देखें। इसके अलावा, ऋणदाता की फीस और समापन लागतों पर ध्यान दें, जो समापन तालिका में जोड़ सकते हैं। हालांकि कुछ मूल्य निर्धारण संस्करण कागज पर बड़े नहीं लग सकते हैं, वे आपके ऋण के जीवनकाल में महत्वपूर्ण लागत बचत को जोड़ सकते हैं। ध्यान रखें कि कुछ उधारदाता आपको "अंक" छूट की पेशकश करेंगे, जो आपकी ब्याज दर को आगे बढ़ाने का एक तरीका है, जो आपकी समापन लागत को बढ़ाता है। और अन्य ऋणदाता जो कम या बिना समापन लागत को बढ़ावा देते हैं, वे ऋण के जीवन पर अंतर बनाने के लिए उच्च ब्याज दर वसूलते हैं।

अपने वर्तमान वित्तीय संस्थान (एक बैंक या क्रेडिट यूनियन) के साथ जांच करने के अलावा, एक बंधक ब्रोकर को अपनी ओर से दरों की खरीदारी करने के लिए कहें। बंधक दलालों उधारदाताओं नहीं हैं; वे आपके और उनके नेटवर्क में उधारदाताओं के बीच मैचमेकर के रूप में कार्य करते हैं। वे कई उधारदाताओं की तुलना करके आपका समय और पैसा बचा सकते हैं, जो ऐसे उत्पाद हैं जो आपकी आवश्यकताओं के अनुरूप हैं। इसके अलावा, यह ऑनलाइन या व्यक्तिगत रूप से कुछ प्रत्यक्ष उधारदाताओं से संपर्क करने के लायक है, यह देखने के लिए कि वे क्या पेशकश करते हैं। आपके पास खरीदारी करने के लिए उधारदाताओं की कोई जादुई संख्या नहीं है, लेकिन तीन से पांच ऋण अनुमानों को आपको तुलना के लिए एक मजबूत आधार देना चाहिए।

कई उधारदाताओं के साथ एक बंधक के लिए आवेदन करके, आपको दर और समापन लागतों की तुलना करने के लिए ऋण अनुमान प्राप्त होगा। इसके अलावा, यदि आप 30 दिनों के भीतर अपनी अधिकांश खरीदारी करते हैं, तो कई क्रेडिट चेक उधारदाता एक कठिन जांच के रूप में गिनेंगे और आपके क्रेडिट स्कोर को कम करने की संभावना नहीं है।

आपके दर में ताला लगाना

जब आपको एक प्रस्ताव स्वीकार कर लिया जाता है, तो आपके पास ऋणदाता के साथ अपनी ब्याज दर में ताला लगाने का विकल्प होता है। एक दर लॉक तब होता है जब एक ऋणदाता एक निश्चित समय अवधि के लिए लॉक के समय एक विशिष्ट ब्याज दर की गारंटी देने के लिए सहमत होता है। इससे आपको अपने घर की खरीद और ऋण को अंतिम रूप देने और बंद करने का समय मिल जाता है, और चाहे कोई भी दर अंतरिम में ऊपर या नीचे चली जाए, वही दर प्राप्त करता है। यदि आप बंद होने से पहले ब्याज दरों में वृद्धि करते हैं तो एक दर ताला आपको बचाता है; इसके विपरीत, यदि ब्याज दरें घटती हैं, तो आप लाभ का आनंद नहीं लेंगे। दर ताले आमतौर पर 60 दिनों के लिए मान्य होते हैं, लेकिन यह समय सीमा ऋणदाता के आधार पर लंबी या कम हो सकती है।

खरीदारी समझौते पर हस्ताक्षर करने के बाद यह आम तौर पर एक दर में लॉक करने के लिए समझदार है। यदि आपको तुरंत घर नहीं मिलता है, तो समय आपके दर लॉक समझौते पर टिक कर रहा है और इससे पहले कि आप कोई प्रस्ताव दें, यह समाप्त हो सकता है। फिर आपको एक एक्सटेंशन के लिए भुगतान करना होगा, जो महंगा हो सकता है। लागतों की बात करें तो, 60 दिनों के भीतर मानक दर ताले आम तौर पर मुफ्त हैं, या एक ऋणदाता इस सेवा के लिए ऋण राशि का एक फ्लैट शुल्क या प्रतिशत चार्ज करेगा। दर ताले में आमतौर पर ऋण राशि (लगभग कुछ सौ डॉलर) की 0.25 से 0.50% की लागत होती है। यदि आप एक दीर्घकालिक दर लॉक का अनुरोध करते हैं, तो उच्च शुल्क का भुगतान करने की अपेक्षा करें।

अपनी दर पर बातचीत करना

उधारदाताओं के साथ कम ब्याज दरों पर बातचीत करना संभव है, लेकिन आपको इसे सफलतापूर्वक करने के लिए दुकान की तुलना करने की आवश्यकता है। मजबूत ऋण के साथ उधारकर्ता, एक स्थिर आय और रोजगार इतिहास, और कम LTV और DTI अनुपात में आमतौर पर अन्य उधारकर्ताओं की तुलना में अधिक बातचीत शक्ति होती है। यदि आपके पास कई उधारदाताओं से ऋण का अनुमान है, तो आप कुछ उधारदाताओं से कम दरों पर या अपने व्यवसाय को जीतने के लिए कुछ समापन शुल्क को कम करने के लिए कह सकते हैं। इसकी कोई गारंटी नहीं है कि आप सफल होंगे, लेकिन यह पूछने में कोई हर्ज नहीं है कि क्या आप एक योग्य-योग्य उधारकर्ता हैं।

कम दर प्राप्त करने के लिए एक और रणनीति यह है कि "अंक" का भुगतान करके इसे खरीदा जाए। अंक अनिवार्य रूप से प्रीपेड ब्याज हैं, और इस लागत का भुगतान ऊपर-सामने करने से आपको लोन के जीवनकाल में हजारों की बचत करने में मदद मिल सकती है अगर आप रहने की योजना बनाते हैं। एक बिंदु उधार ली जा रही राशि के 1% के बराबर है। उदाहरण के लिए, यदि आपकी ऋण राशि $ 200, 000 है, तो एक छूट बिंदु $ 2, 000 है और दो छूट बिंदु $ 4, 000 हैं। आमतौर पर, एक छूट बिंदु का भुगतान करने से आपकी बंधक दर 0.25% कम हो सकती है, लेकिन यह राशि ऋणदाता द्वारा भिन्न हो सकती है।

तल - रेखा

सबसे कम बंधक दर ढूँढना अनुसंधान और आसपास खरीदारी शामिल है। और यह केवल सही होम लोन खोजने पर विचार नहीं है। समापन लागतों पर पूरा ध्यान दें, जिसमें एक ऋणदाता की फीस शामिल है। आपके ऋण का अनुमान इन सभी वस्तुओं को लाइन द्वारा रेखांकित करेगा। यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपको सर्वोत्तम शर्तें मिल रही हैं और संभव है, कुछ उधारदाताओं के साथ बंधक के लिए आवेदन करें, ताकि आप ऑफ़र के साथ-साथ तुलना कर सकें।

तुलनात्मक खरीदारी आपको लाल झंडे की पहचान करने में मदद करेगी, जैसे कि फुलाया हुआ ऋणदाता शुल्क या जोखिम भरा ऋण सुविधाएँ, और आपकी पसंद को कम करने में आपकी मदद करता है। याद रखें, एक मजबूत क्रेडिट प्रोफाइल, कम DTI और LTV अनुपात, और एक स्थिर आय और रोजगार इतिहास आपको उधारदाताओं को बंधक बनाने के लिए एक अधिक आकर्षक उधारकर्ता बनाते हैं - और बातचीत के समय होने पर आपको अधिक सौदेबाजी की शक्ति देते हैं।

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