बिक्री तुलना दृष्टिकोण (SCA)
बिक्री तुलना दृष्टिकोण एक अचल संपत्ति मूल्यांकन विधि है जो हाल ही में बेची गई समान विशेषताओं वाले अन्य गुणों के लिए एक संपत्ति की तुलना करती है। विधि उस प्रभाव को ध्यान में रखती है जो व्यक्तिगत गुण समग्र संपत्ति मूल्य पर है। दूसरे शब्दों में, एक संपत्ति का कुल मूल्य इसकी सभी विशेषताओं के मूल्यों का योग है। रियल एस्टेट एजेंट और मूल्यांकनकर्ता बिक्री करने के लिए गुणों का मूल्यांकन करते समय बिक्री तुलना दृष्टिकोण का उपयोग कर सकते हैं।
बिक्री तुलना दृष्टिकोण (SCA) को समझना
बिक्री की तुलना का दृष्टिकोण अचल संपत्ति पेशेवरों और खरीदारों को यह निर्धारित करने में मदद करता है कि क्या घर की कीमत वर्तमान बाजार के लिए उचित और तुलनीय है।
दृष्टिकोण का उपयोग तुलनात्मक बाजार विश्लेषण के लिए रीढ़ के रूप में किया जाता है, जो हाल ही में बेची गई संपत्तियों की कीमतों का विश्लेषण है जो समान और एक ही भौगोलिक क्षेत्र के भीतर हैं। दूसरे शब्दों में, दृष्टिकोण अक्सर स्थानीय गुणों को देखने के लिए मजबूर करता है, यह देखने के लिए कि उनके पास क्या है। वहां से, मूल्यांकक अपनी विशेषताओं के आधार पर एक संपत्ति के लिए एक मूल्य निर्धारित कर सकते हैं। एक ही स्थान पर गुणों की जांच करके, यह कम विश्वसनीय तरीकों का उपयोग करने से बचता है जैसे कि व्यापक भौगोलिक क्षेत्र में संपत्ति की बिक्री की तुलना करना।
बिक्री तुलना दृष्टिकोण को लागू करना
हालांकि कई कदम हैं जो एक अचल संपत्ति मूल्यांकनकर्ता एक संपत्ति के मूल्य का मूल्यांकन करने में ले सकते हैं, नीचे उल्लिखित कुछ सबसे आम हैं। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि बिक्री तुलना दृष्टिकोण एक आधिकारिक मूल्यांकन नहीं है, और यदि कोई संपत्ति अद्वितीय है, तो औपचारिक मूल्यांकन की आवश्यकता हो सकती है।
स्थान और पड़ोस
भूगोल जहाँ अचल संपत्ति स्थित है और स्थानीय स्थलाकृति की स्थिति सभी तुलनीय गुणों को सौंपे गए मूल्य पर प्रत्यक्ष प्रभाव डाल सकती है। उदाहरण के लिए, एक हवाई अड्डे के पास स्थित घरों की एक पंक्ति में सभी शोर मुद्दे होंगे जो उनकी बिक्री की तुलना का हिस्सा होंगे। यदि वही घर शहर के एक शांत हिस्से में स्थित थे, तो मूल्यांकन अलग होगा।
शहर के दूसरे हिस्से में घरों की तुलना में एक ही पड़ोस में स्थित घरों की तुलना करना अधिक उपयुक्त होगा, भले ही वे एक ही वास्तुशिल्प डिजाइन साझा करें। पड़ोस का आकलन करने के लिए कारकों में से कुछ में शामिल हैं,
- पास के स्कूलों के लिए निकटता, यदि कोई हो
- पानी, झील या समुद्र तट
- पार्क या आम क्षेत्र
- राजमार्गों या ओवरपास के लिए निकटता
- परित्यक्त इमारतों, रेलमार्ग पटरियों, औद्योगिक इमारतों
अन्य बाहरी कारक एक मूल्यांकन के साथ खेल सकते हैं, जैसे कि संपत्ति और आसपास के क्षेत्र पर प्रदूषण का स्तर।
हाल ही में बिकने वाली लिस्टिंग
घर के संपत्ति मूल्य और प्रति वर्ग फुट की लागत की समीक्षा करें। हाल ही में बेची गई लिस्टिंग क्षेत्र में घरों के मूल्य के लिए एक प्रारंभिक बिंदु प्रदान करने में मदद कर सकती है। यद्यपि घर अपनी विशेषताओं और बिक्री के समय बाजार के आधार पर विभिन्न मूल्यों पर बेचते हैं, संपत्ति के मूल्यों और हालिया बिक्री की समीक्षा करते हुए एक अच्छा प्रारंभिक बिंदु या आधारभूत संख्या प्रदान करेंगे।
समान लोगों के साथ बिक्री के लिए घर की सुविधाएँ
एक घर की तुलना उन गुणों से की जानी चाहिए, जिनमें बेडरूम, गैरेज और बाथरूम की संख्या समान हो। तुलना में समान आकार के बारे में भूमि के पार्सल पर एक ही वर्ग फुटेज के घरों को शामिल करना चाहिए।
घरों की आयु और स्थिति
समान आयु वाले लोगों के साथ घर की तुलना करें, और यदि एक पुराने घर, चाहे उसे उन्नयन की आवश्यकता हो। घर की समग्र स्थिति एक मूल्यांकन को काफी प्रभावित कर सकती है। उदाहरण के लिए, दो घर एक ही डिजाइन के हो सकते हैं, एक ही कमरे के साथ, लेकिन घरों में से एक की मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है। दीमक क्षति हो सकती है, नलसाजी या छत के साथ समस्याएँ जिन्हें प्रतिस्थापित या ठीक किया जाना चाहिए। किसी भी सुधार की आवश्यकता होती है जो संपत्ति की कीमत को प्रभावित करती है, भले ही तुलनीय सुविधाएँ हों।
प्रति वर्ग फुट औसत मूल्य की गणना करें
एक बार समान विशेषताओं, आयु, और भूगोल वाले घरों को संकलित किया जाता है, उनकी प्रत्येक बिक्री मूल्य लेते हैं और उन्हें अपने वर्ग फुटेज द्वारा विभाजित करते हैं। परिणाम बिक्री तुलना विश्लेषण में घरों के आधार पर प्रति वर्ग फुट की लागत का उत्पादन करेगा। सभी तुलनीय घरों के लिए प्रति वर्ग फुटेज की औसत लागत और घर के वर्ग फुटेज द्वारा उस संख्या को गुणा किया जा रहा है।
उदाहरण के लिए, चलो एक ही क्षेत्र के घरों को देखते हैं और उनके औसत वर्ग फुटेज की गणना करते हैं। हाल में बेचे गए क्षेत्र के तीन घरों को निम्नानुसार सूचीबद्ध किया गया था:
- 3, 500 वर्ग फीट के साथ $ 300, 000 और $ 85.70 (300, 000 / 3, 500) प्रति वर्ग फुटेज की कीमत
- 2, 800 वर्ग फुट के साथ $ 285, 000 और $ 101.78 प्रति वर्ग फुटेज की कीमत
- 2, 500 वर्ग फुट के साथ $ 232, 000 और प्रति वर्ग मूल्य $ 92.80 का फुटेज
- तीन गुणों के लिए प्रति वर्ग फुटेज का औसत मूल्य $ 93.42 या ((85.70 + 101.78 + 92.80 = $ 280.28) / 3 है)
मूल्यांकन किए जा रहे घर में 2, 600 का वर्ग फुटेज है और जब हम तुलनीय घरों के लिए औसत वर्ग फुटेज को गुणा करते हैं, तो हम $ 242, 892 या $ 93.42 * 2, 600 की अनुमानित राशि पर पहुंचते हैं। विश्लेषण को घर के लिए एक उचित मूल्य प्रदान करना चाहिए।
बेशक, कई अन्य विशेषताएं घर के मूल्य को बढ़ा सकती हैं। हालांकि, एक बिक्री तुलना विश्लेषण एक सटीक विज्ञान नहीं है क्योंकि एक घर का मूल्य कुछ व्यक्तिपरक है, जिसका अर्थ है कि एक परिवार को दूसरे की तुलना में इसमें अधिक मूल्य मिल सकता है और उनकी पेशकश में वृद्धि हो सकती है। जैसा कि पहले कहा गया है, बाहर के कारक जैसे कि आर्थिक स्थिति, नौकरी बाजार, और अचल संपत्ति बाजार की स्थिति सभी इस बात पर बहुत अधिक निर्भर करते हैं कि घर को कितने समय के लिए बेचा जाता है या यह बाजार पर कब तक बैठता है।