क्यों रियल एस्टेट एक जोखिम भरा निवेश है

सोना और रियल एस्टेट जैसे परिसंपत्तियाँ प्रधान निवेश हैं, और घर खरीदना दुनिया भर के व्यक्तियों के लिए एक सामान्य निवेश है क्योंकि इसे व्यापक रूप से एक सुरक्षित और लाभदायक निवेश माना जाता है। अचल संपत्ति में निवेश, हालांकि, प्रतिबद्धता की एक लंबी अवधि और उच्च भुगतान की आवश्यकता होती है और लंबे समय में भी जोखिम भरा होता है। इसके अतिरिक्त, कई निवेशक अक्सर लागतों की अनदेखी करते हैं।

छिपी हुई लागतों और कारकों के बारे में कुछ महत्वपूर्ण बिंदुओं को ध्यान में रखें जो कि अचल संपत्ति में निवेश करना जोखिम भरा, महंगा और संभवतः-इतना-लाभदायक उद्यम नहीं है। निवेशकों को अपनी मेहनत की कमाई को गिरवी रखने से पहले इस सब को ध्यान में रखना चाहिए।

एक आम धारणा

एक औसत निवेशक यह देख सकता है कि पांच साल पहले उपनगरों में एक दो बेडरूम वाला कंबोडियम $ 300, 000 में उपलब्ध था, और अब यह $ 450, 000 में बिकता है। यह पांच साल में 50% का ठंडा रिटर्न है, स्टॉक, बॉन्ड या सोने की वापसी से बहुत बेहतर है। पूर्ण लाभ मूल्य $ 150, 000 में उच्च प्रतीत होता है, और वित्तपोषण की उपलब्धता लाभ कमाने के लिए लीवरेज्ड धन का उपयोग करने का भ्रम देती है।

इन सभी स्पष्ट लाभों के साथ, रियल एस्टेट निवेश की चुनौतियां और छिपी लागत क्या हैं?

संपत्ति ऋण की लागत शरीर रचना विज्ञान

एक व्यक्ति को नई नौकरी के लिए एक नए शहर में ले जाने के मामले पर विचार करें। वह उम्मीद करता है कि वह लगभग पांच साल तक रहेगा लेकिन अपने मौजूदा नियोक्ता के साथ या उसी शहर में अन्य नियोक्ताओं के साथ अपने कैरियर के विकास के आधार पर उस अवधि का विस्तार कर सकता है। अच्छे रिटर्न की धारणा के तहत, वह किसी को किराए पर देने के बजाय घर या कंबोडियम खरीदने पर विचार करता है।

ध्यान रखें कि कोई व्यक्ति किसी एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड की एक शेयर या यूनिट को $ 5 तक खरीद सकता है, लेकिन रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए हजारों डॉलर की आवश्यकता होती है। हालांकि अधिकांश अचल संपत्ति निवेशों को ऋण के माध्यम से वित्तपोषित किया जाता है, $ 300, 000 मूल्य के घर या कोंडो की खरीद के लिए अभी भी 20% ($ 60, 000) डाउन भुगतान की आवश्यकता होती है।

20% से कम योगदान देने वाले व्यक्तियों को ऋण मिल सकता है, लेकिन वे उच्च ब्याज दरों का भुगतान करेंगे और निजी बंधक बीमा लेने के लिए मजबूर हो जाते हैं जिससे लागत बढ़ जाती है। उच्च ब्याज दर उच्च चुकौती राशि का नेतृत्व करती है, और बंधक बीमा आमतौर पर ऋण राशि का 0.15% से 2.5% तक होता है।

यदि आप मान लेते हैं कि 20% डाउन पेमेंट करने से $ 300, 000 की कीमत वाली उपरोक्त प्रॉपर्टी खरीदी गई है और 20 साल के लॉन्ग टर्म मॉर्गेज के लिए 3.875% ब्याज दर पर शेष $ 240, 000 का उधार लिया गया है, तो मासिक भुगतान लगभग 1, 440 डॉलर आता है।

ऋण प्रसंस्करण के लिए अतिरिक्त एकमुश्त लागत है, जो ऋण राशि ($ 9, 600) का लगभग 4% है। संपत्ति-हस्तांतरण कर या पंजीकरण शुल्क राज्य से अलग-अलग होते हैं, और संपत्ति के मूल्य का औसत 2.5% लेने से लागत में $ 6, 000 जुड़ जाता है।

यदि आप मानते हैं कि संपत्ति का मूल्य पांच साल में 1.5 गुना बढ़कर $ 450, 000 हो जाता है, तो कीमत में लगभग 9% की वृद्धि होगी। वर्तमान संपत्ति मूल्य के 1.5% की दर से एक वार्षिक संपत्ति कर जोड़ना, पांच वर्षों में भुगतान किया गया कुल कर लगभग 30, 000 डॉलर है।

यदि हमारे निवेशक ने एक कोंडो खरीदा, तो कोंडोमिनियम एसोसिएशन को 200 डॉलर का मासिक शुल्क पांच वर्षों में कुल $ 12, 000 होगा। फिर आपको मरम्मत, असबाब और रखरखाव के लिए लागतों को जोड़ना चाहिए। प्रति वर्ष $ 1, 000 का एक रूढ़िवादी अनुमान हमें पाँच वर्षों में कुल $ 5, 000 में ले जाता है।

फिर, मान लें कि मालिक पाँच वर्षों के बाद अपने खरीदार को 450, 000 डॉलर में खरीदने के लिए तैयार है।

उस समय तक, निवेशक ने बैंक को ऋण का 86, 400 डॉलर वापस कर दिया होगा। $ 60, 000 डाउन पेमेंट, लोन प्रोसेसिंग ($ 9, 600), प्रॉपर्टी-ट्रांसफ़र टैक्स ($ 6, 000), प्रॉपर्टी टैक्स ($ 30, 000), कॉन्डो-एसोसिएशन चार्ज ($ 12, 000) और सामान्य रखरखाव ($ 5, 000) की लागत को जोड़कर कुल $ 209, 000 आता है।

नेट रिटर्न क्या है?

मूल 20-वर्षीय ऋण की मूल राशि $ 240, 000, पाँच वर्षों में $ 180, 000 के आसपास आ जाएगी, क्योंकि निवेशक $ 1, 440 मासिक भुगतान करता रहता है। निवेशक नए खरीदार से प्राप्त $ 450, 000 की बिक्री मूल्य से इस बकाया $ 180, 000 का भुगतान करेगा। निवेशक इस संपत्ति के लिए कुल लागत में $ 209, 000 का भुगतान करता है, शेष बकाया भुगतान के लिए बैंक को $ 180, 000 का एक और, और इसलिए उसे प्राप्त होने वाला शुद्ध $ 61, 000 है।

अनिवार्य रूप से, निवेशक ने पांच वर्षों में $ 209, 000 खर्च किए और 29.2% की वापसी के लिए $ 61, 000 का शुद्ध लाभ प्राप्त किया। भले ही बिक्री मूल्य अधिक लगता है, छिपी हुई लागतों ने बहुत अधिक लाभ उठाया है।

एक लंबी अवधि लेते हैं। मान लें कि निवेशक शहर में अपने प्रवास को जारी रखता है और ऋण के पूरे 20 साल के कार्यकाल के लिए अपना कॉन्डोमिनियम रखता है। हर पांच साल में, कोंडो का मूल्य 1.5 गुना बढ़ जाता है। 20 वर्षों में, मूल्य $ 1.52 मिलियन तक पहुंच जाएगा, पांच बार से अधिक की सराहना।

निवेशक 345, 600 डॉलर का भुगतान करेगा। $ 60, 000 को जोड़ने पर कुल लागत $ 405, 600 हो जाती है।

उपरोक्त गणनाओं का उपयोग करते हुए, हमें कुल $ 251, 000, रखरखाव लागत ($ 48, 000), सामान्य मरम्मत और रखरखाव ($ 20, 000), ऋण प्रसंस्करण की लागत ($ 9, 600) और संपत्ति-हस्तांतरण कर ($ 6, 000) मिलते हैं। कुल $ 739, 600 है, और इसलिए 20 वर्षों में शुद्ध लाभ 106% की वापसी के लिए $ 780, 400 है, अनिवार्य रूप से 20 वर्षों में धन दोगुना करना।

लंबी अवधि में, प्रभावी रिटर्न उतना महान नहीं है। भले ही कीमत पांच गुना की सराहना की, ब्याज भुगतान, करों और अन्य खर्चों की लागत लाभ को कम करती है।

निवेशकों को यह भी ध्यान देना चाहिए कि पैसे का वास्तविक मूल्य समय के साथ घटता है। मुद्रास्फीति की वजह से रखरखाव और नियमित मरम्मत की लागत बढ़ जाती है। अगर महंगाई पर भी विचार किया जाए तो शुद्ध रिटर्न में और कमी आएगी। निवेशकों को बिक्री के समय बीमा, ब्रोकर शुल्क और संपत्ति-हस्तांतरण करों पर भी विचार करना चाहिए। इनको शामिल करने से शुद्ध रिटर्न में और कमी आएगी।

रियल एस्टेट निवेश में अन्य संबद्ध जोखिम हैं। निवेश की अवधि के दौरान विकास के कारण संपत्ति को बाद में बेचने में कठिनाई हो सकती है। उदाहरण के लिए, एक शोर नया राजमार्ग या अपराध में स्पाइक संपत्ति का अवमूल्यन कर सकता है। तूफान या भूकंप जैसी कोई भी अलौकिक आपदा संपत्ति को पूरी तरह से तबाह कर सकती है, जबकि बीमा दावों से केवल आंशिक राशि ही वसूली जा सकती है। बीमा धन का उपयोग करके पुनर्निर्माण के बाद भी, क्षेत्र में इस तरह की घटनाओं की घटनाओं के बाद एक उच्च कीमत प्राप्त करना मुश्किल हो जाता है।

संपत्ति निवेश के लिए विकल्प

वास्तविक संपत्ति खरीदने के बजाय, निवेशकों को रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट, रियल एस्टेट विकल्प, रियल एस्टेट-आधारित ईटीएफ, म्यूचुअल फंड और स्टॉक को कम लागत वाले विकल्प के रूप में विचार करना चाहिए।

जबकि स्टॉक स्टॉक-विशिष्ट जोखिमों के साथ आते हैं, फंड, ईटीएफ और आरईआईटी विविधीकरण प्रदान करते हैं। एक अनियमित बाजार में प्रतिपक्ष जोखिम लेने के इच्छुक बहादुर दिलों के लिए, अचल संपत्ति विकल्प लागत या करों के बिना उच्च रिटर्न की पेशकश कर सकते हैं।

तल - रेखा

रियल एस्टेट निवेशों के लिए लंबे समय तक लंबी वित्तीय प्रतिबद्धताओं की आवश्यकता होती है। लंबी अवधि में फैले ऐसे निवेशों के मूल्य का आकलन करना एक जटिल काम है। जबकि कुछ निवेशक मामूली कीमत में बढ़ोतरी को देखकर लालच में आ जाते हैं, लेकिन सभी लागतों को ध्यान में रखना आवश्यक है।