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30-वर्ष बनाम 15-वर्ष बंधक: क्या अंतर है?

30-वर्ष बनाम 15-वर्ष बंधक: एक अवलोकन

बंधक की एक विशाल विविधता उपलब्ध हो सकती है, लेकिन ज्यादातर होमबॉयर के लिए, व्यवहार में, केवल एक ही है। 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक व्यावहारिक रूप से एक अमेरिकी आर्किटाइप, वित्तीय साधनों का ऐप्पल पाई है। यह वह मार्ग है जिसे अमेरिकियों की पीढ़ियों ने पहली बार गृहस्वामी के रूप में लिया है।

2017 में फ्रेडी मैक के अनुसार, 90 प्रतिशत होमबॉयर्स ने 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक को चुना। लेकिन उन खरीदारों में से कई को बेहतर सेवा दी जा सकती है यदि वे 15-वर्षीय फिक्स्ड रेट बंधक के बजाय चुनते हैं।

ऋण संरचनात्मक रूप से समान हैं - मुख्य अंतर शब्द है। अल्पकालिक ऋण का अर्थ है उच्च मासिक भुगतान, जो 15 साल के बंधक को कम किफायती बनाता है। लेकिन छोटी अवधि कई मोर्चों पर ऋण सस्ता कर देती है। वास्तव में, एक ऋण के पूर्ण जीवन में, एक 30-वर्षीय बंधक 15 साल के विकल्प से दोगुने से अधिक लागत को समाप्त करेगा।

बंधक अवधि लागत को कैसे प्रभावित करती है

एक बंधक केवल एक विशेष प्रकार का सावधि ऋण है - जो वास्तविक संपत्ति द्वारा सुरक्षित है। सावधि ऋण के लिए, उधारकर्ता ऋण के बकाया राशि के खिलाफ वार्षिक आधार पर गणना की गई ब्याज का भुगतान करता है। ब्याज दर और मासिक भुगतान दोनों तय हैं।

क्योंकि मासिक भुगतान तय है, ब्याज देने वाला हिस्सा और समय के साथ मूल परिवर्तन का भुगतान करने वाला हिस्सा। शुरुआत में, क्योंकि ऋण संतुलन इतना अधिक है, अधिकांश भुगतान ब्याज है। लेकिन जैसे-जैसे बैलेंस छोटा होता जाता है, भुगतान की ब्याज हिस्सेदारी में गिरावट आती है, और प्रिंसिपल को जाने वाला हिस्सा बढ़ता जाता है।

30-वर्ष बंधक

30 साल के ऋण में, निश्चित रूप से, यह शेष राशि धीरे-धीरे और अधिक प्रभावी रूप से सिकुड़ती है - उधारकर्ता उसी राशि को दो बार से अधिक समय के लिए किराए पर दे रहा है। (यह 30 साल के बंधक के लिए, दो बार के बजाय केवल दो बार से अधिक है, प्रिंसिपल बैलेंस में तेजी से गिरावट नहीं आती है क्योंकि यह 15 साल के ऋण के लिए है।) ब्याज दर जितनी अधिक होगी, उतना ही अधिक होगा। दो बंधक के बीच अंतर। जब ब्याज दर 4 प्रतिशत होती है, उदाहरण के लिए, उधारकर्ता वास्तव में 15 साल के ऋण की तुलना में 30 वर्षों में मूलधन की समान राशि उधार लेने के लिए लगभग 2.2 गुना अधिक ब्याज का भुगतान करता है।

30-वर्ष के बंधक का मुख्य लाभ अपेक्षाकृत कम मासिक भुगतान है। और यहां तक कि अगर सामर्थ्य कोई समस्या नहीं है, तो अन्य फायदे भी हैं:

कम भुगतान एक उधारकर्ता को अधिक घर खरीदने की अनुमति दे सकता है, क्योंकि वे 15 साल के ऋण के साथ भुगतान करने में सक्षम होंगे क्योंकि एक ही मासिक भुगतान उधारकर्ता को 30 वर्षों में एक बड़ा ऋण लेने की अनुमति देगा।
कम भुगतान एक उधारकर्ता को बचत का निर्माण करने की अनुमति देता है।
कम भुगतान अन्य लक्ष्यों के लिए धन मुक्त करता है।

15-वर्ष बंधक

क्योंकि बैंकों के लिए 30 साल के ऋणों की तुलना में 15-वर्षीय ऋण कम जोखिम भरा होता है, और क्योंकि इसमें बैंकों को लंबी अवधि के ऋणों की तुलना में अल्पकालिक ऋण देने की लागत कम होती है, इसलिए 30-वर्ष का बंधक आमतौर पर उच्च ब्याज दर के साथ आता है। उपभोक्ता 15 साल के बंधक पर कहीं भी भुगतान करते हैं - कहीं भी एक चौथाई प्रतिशत से पूर्ण प्रतिशत (या बिंदु) तक कम, और दशकों में जो वास्तव में जोड़ सकते हैं।

सरकार-समर्थित एजेंसियां जो अधिकांश बंधक वापस लेती हैं, जैसे कि फैनी मॅई और फ्रेडी मैक, अतिरिक्त शुल्क लगाते हैं, जिन्हें ऋण स्तर मूल्य समायोजन कहा जाता है, जो 30 साल के बंधक को और अधिक महंगा बनाते हैं। ये शुल्क आम तौर पर कम क्रेडिट स्कोर, छोटे भुगतान, या दोनों के साथ उधारकर्ताओं पर लागू होते हैं। संघीय आवास प्रशासन 30-वर्षीय उधारकर्ताओं के लिए उच्च बंधक बीमा प्रीमियम भी लेता है।

"ऋण स्तर के कुछ समायोजन जो 30-वर्ष पर मौजूद हैं, 15-वर्ष पर मौजूद नहीं हैं, " एवॉन, सीटी में नॉरकॉम बंधक पर खुदरा उधार के वरिष्ठ उपाध्यक्ष जेम्स मोरिन कहते हैं। ज्यादातर लोग, मोरिन के अनुसार, इन लागतों को एकमुश्त दर के बजाय एक उच्च दर के हिस्से के रूप में अपने बंधक में रोल करते हैं।

फिर, $ 300, 000 का ऋण, 30 वर्षों के लिए 4 प्रतिशत या 15 वर्षों के लिए 3.25 प्रतिशत पर उपलब्ध है। तेजी से परिशोधन और कम ब्याज दर के संयुक्त प्रभाव का मतलब है कि सिर्फ 15 वर्षों के लिए पैसे उधार लेने की लागत $ 79, 441 होगी, 30 वर्षों में $ 215, 609 की तुलना में, या लगभग दो तिहाई कम।

बेशक, वहाँ एक पकड़ है। लंबे समय में इतने पैसे बचाने के लिए कीमत बहुत अधिक मासिक परिव्यय है; काल्पनिक 15-वर्षीय ऋण पर भुगतान $ 303, $ 676 (या लगभग 38 प्रतिशत) 30-वर्षीय ऋण ($ 1, 432) के लिए मासिक भुगतान से अधिक है।

यदि कोई निवेशक अधिक भुगतान कर सकता है, तो यह छोटे ऋण के साथ जाने के लिए उनके हित में है, खासकर यदि वे सेवानिवृत्ति के करीब पहुंच रहे हैं जब वे एक निश्चित आय पर निर्भर होंगे।

कुछ विशेषज्ञों के लिए, उच्च भुगतान को वहन करने में सक्षम होने के लिए एक बरसात के दिन का फंड शामिल है। बॉब वॉलेट, मुख्य परिचालन अधिकारी और क्विक लोन के अध्यक्ष के अनुसार, आपकी तरल बचत में कम से कम एक साल की आय होनी चाहिए। 15-वर्षीय बंधक के बारे में वित्तीय नियोजकों को यह पसंद है कि यह एक परिसंपत्ति में इक्विटी के रूप में प्रभावी रूप से "मजबूर बचत" है जो आम तौर पर सराहना करता है (हालांकि, स्टॉक की तरह, घरों में वृद्धि और मूल्य में गिरावट)।

पैसे के लिए अन्य उपयोग

ऐसे कुछ उदाहरण हैं जहां एक उधारकर्ता के पास उस पैसे को कहीं और निवेश करने के लिए प्रोत्साहन हो सकता है, जैसे कि कॉलेज ट्यूशन के लिए 529 खाते में या कर-स्थगित 401 (के) योजना में, खासकर अगर नियोक्ता उधारकर्ता के योगदान से मेल खाता है। और इतनी कम बंधक दरों के साथ, एक समझदार और अनुशासित निवेशक 30-वर्षीय ऋण का विकल्प चुन सकता है और 15-वर्षीय और 30-वर्ष के भुगतान के बीच के अंतर को उच्च-प्रतिभूतियों में भुगतान कर सकता है।

पिछले उदाहरण का उपयोग करते हुए, यदि एक 15-वर्षीय ऋण मासिक भुगतान 2, 108 डॉलर था, और 30-वर्षीय ऋण मासिक भुगतान $ 1, 432 था, तो एक उधारकर्ता उस $ 676 अंतर को कहीं और निवेश कर सकता है। बैक-ऑफ-द-लिफाफा गणना यह है कि कितना (या क्या) बाहरी निवेश पर रिटर्न, कम पूंजीगत लाभ कर बकाया है, बंधक ब्याज कटौती के लिए लेखांकन के बाद बंधक पर ब्याज दर से अधिक है। 25 प्रतिशत कर ब्रैकेट में किसी के लिए, कटौती प्रभावी बंधक ब्याज दर को कम कर सकती है, उदाहरण के लिए, 4 प्रतिशत से 3 प्रतिशत।

मोटे तौर पर, उधारकर्ता आगे निकलता है यदि करों के बाद निवेश का रिटर्न बंधक की लागत से कम ब्याज कटौती से अधिक है।

यह जुआ, हालांकि, डलास, TX में प्रमाणित वित्तीय योजनाकार, शशिन शाह के अनुसार, जोखिम के लिए एक प्रवृत्ति की मांग करता है, क्योंकि उधारकर्ता को अस्थिर शेयरों में निवेश करना होगा। शाह कहते हैं, 'वर्तमान में कोई निश्चित आय वाला निवेश नहीं है जिससे इस काम को करने के लिए पर्याप्त रिटर्न मिले।' उसे अनुशासन के लिए उन मासिक अंतर के बराबर निवेश करने और निवेश पर ध्यान देने के लिए समय की आवश्यकता होती है, जो कि वह जोड़ता है, ज्यादातर लोगों की कमी है।

एक बेस्ट ऑफ़-द-बोथ-वर्ल्ड्स ऑप्शन

अधिकांश उधारकर्ताओं में भी कमी होती है- या कम से कम उन्हें लगता है कि उनके पास 15 साल के बंधक द्वारा आवश्यक उच्चतर भुगतान करने के लिए व्हेरेवाइटल की कमी है। लेकिन कम बंधक की बचत पर ज्यादा कब्जा करने का एक सरल उपाय है: बस अपने 30 साल के बंधक पर 15 साल के शेड्यूल का बड़ा भुगतान करें, यह मानते हुए कि बंधक का कोई पूर्वभुगतान दंड नहीं है।

एक उधारकर्ता प्रिंसिपल को अतिरिक्त भुगतानों को निर्देशित करने का हकदार है, और यदि भुगतान सुसंगत हैं, तो बंधक को 15 वर्षों में भुगतान किया जाएगा। यदि समय तंग हो जाता है, तो उधारकर्ता हमेशा 30-वर्षीय अनुसूची के सामान्य, कम भुगतानों पर वापस आ सकता है।

चाबी छीन लेना

कई खरीदारों को 15-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक बनाम 30-वर्ष के बंधक के लिए बेहतर सेवा प्रदान की जा सकती है।
उपभोक्ता 15 साल के बंधक पर कम भुगतान करते हैं - कहीं भी एक चौथाई प्रतिशत से पूर्ण प्रतिशत (या बिंदु) तक कम।
कुछ विशेषज्ञों के लिए, 15-वर्ष के बंधक के उच्च भुगतान को वहन करने में सक्षम होने के लिए एक बरसात के दिन का फंड शामिल है।

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