5 जोखिम भरे बंधक प्रकार से बचने के लिए

अगर 2008 की सबप्राइम मेलडाउन और 1987 की दुर्घटना से हमने कुछ सीखा है, तो यह है कि घर खरीदने या पुनर्वित्त करने के लिए पैसे उधार लेते समय हमें सावधानी से आगे बढ़ना चाहिए। आपके द्वारा चुने गए बंधक के प्रकार का मतलब एक दिन के बीच का अंतर हो सकता है जो आपके घर को एक समान रूप से किराए पर ले रहा है या एक फौजदारी या यहां तक ​​कि दिवालियापन के बीच खुद को ढूंढ रहा है। इस लेख में, हम उन बंधक के प्रकारों पर चर्चा करेंगे, जिनसे लोगों को सबसे अधिक परेशानी होती है और समझाते हैं कि गलत उधारकर्ता के साथ मेल खाने पर वे बुरे विचार क्यों हैं।

क्या एक बंधक जोखिम भरा बनाता है?

आवास संकट के कारण, हममें से कई लोग मानते हैं कि कुछ प्रकार के बंधक स्वाभाविक रूप से जोखिम भरे हैं। हालांकि, बंधक विशेषज्ञ आपको बताएंगे कि एक जोखिम भरा बंधक वास्तव में एक ऋण उत्पाद है जो उधारकर्ता की चुकौती क्षमता के साथ मेल नहीं खाता है। (उन कारकों पर एक नज़र डालें, जिनके कारण यह बाजार भड़क गया और जल गया, द फ्यूल दैट फेड द सबप्रिन मेल्टडाउन देखें )।

एचएसएच एसोसिएट्स के उपाध्यक्ष कीथ टी। गुम्बिंगर कहते हैं, "यह विश्वास करें या न करें, उपलब्ध उत्पाद [2009 के आसपास] सही दर्शकों के लिए विशेष रूप से जोखिम भरा नहीं थे।" समस्या यह थी कि कुछ बंधक प्रकार गलत उधारकर्ताओं के साथ मेल खा रहे थे, और उधारकर्ता उधारकर्ताओं को बता रहे थे, "आप हमेशा पुनर्वित्त कर सकते हैं।" यह तब सच हो सकता है जब घर की कीमतें सालों से बढ़ रही थीं लेकिन यह सच नहीं है जब घर का मूल्य घट रहा हो।

2008-2009 के संकट के कुछ ही समय बाद हाउसिंग मार्केट के आंकड़े इन दावों का समर्थन करते हैं। बंधक बैंकर्स एसोसिएशन के राष्ट्रीय विलंब सर्वेक्षण के अनुसार, 2010 की दूसरी तिमाही में, फौजदारी के उच्चतम प्रतिशत के साथ ऋण के प्रकार सबप्राइम समायोज्य दर बंधक (एआरएम) थे, जिनकी फौजदारी की दर 3.65% थी। एआरएम, अपनी बदलती ब्याज दरों के साथ, कम-से-आदर्श वित्तीय स्थितियों वाले उधारकर्ताओं के लिए विशेष रूप से जोखिम भरा बंधक उत्पाद हैं।

तुलना करके, सर्वेक्षण ने बताया कि वीए ऋण में 0.70%, प्राइम फिक्स्ड लोन 0.71%, एफएचए लोन 1.02%, प्राइम एआरएम 1.96% और सबप्राइम फिक्स्ड लोन 2.3% की दर थी। यह डेटा इंगित करता है कि किसी भी प्रकार के बंधक एक सबप्राइम उधारकर्ता के लिए एक बुरा विचार हो सकता है और यहां तक ​​कि प्रमुख उधारकर्ताओं को एआरएम समझ में नहीं आने पर मुसीबत में पड़ सकते हैं।

वास्तव में, यहां तक ​​कि निश्चित दर बंधक उधारकर्ताओं के लिए हानिकारक हो सकते हैं। आइए हमारे पहले जोखिम भरे बंधक प्रकार को देखें।

1. 40-वर्षीय निश्चित दर बंधक
निश्चित दर बंधक वाले उधारकर्ताओं में फौजदारी की दर कम हो सकती है, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि निश्चित दर बंधक हमेशा एक अच्छा विचार है। 40-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक एक ऐसा उत्पाद है क्योंकि आप जितनी देर के लिए पैसे उधार लेते हैं, उतना अधिक ब्याज चुकाते हैं।

मान लें कि आप 10% डाउन पेमेंट के साथ $ 200, 000 का घर खरीदना चाहते हैं। आपको उधार ली जाने वाली राशि $ 180, 000 ($ 200, 000 माइनस $ 20, 000) होगी।

5% की ब्याज दर पर, यहां मासिक भुगतान और कुल राशि है जो आप घर के लिए विभिन्न शर्तों के तहत भुगतान करेंगे यदि आप इसके जीवन के लिए ऋण रखते हैं:

उपरोक्त चार्ट एक सरलीकृत तुलना है। वास्तव में, ब्याज दर 15-वर्षीय ऋण के लिए सबसे कम और 40-वर्षीय ऋण के लिए उच्चतम होगी। यहां अधिक यथार्थवादी तुलना है:

जैसा कि आप ऊपर चित्र 2 में देख सकते हैं, 40-वर्षीय बंधक ब्याज में 0.6% अधिक है, और यह आपके मासिक बिल को $ 2388 से $ 988 से $ 965 तक कम कर देगा। हालांकि, यह आपको ऋण के जीवन पर $ 107, 570.82 की अतिरिक्त लागत देगा। ज्यादातर लोग उस तरह के पैसे को फेंक नहीं सकते। 40 साल के बंधक को बाहर निकालना आपके सेवानिवृत्ति के लिए पर्याप्त नहीं होने के जोखिम को बढ़ाता है, आपके बच्चों की कॉलेज की शिक्षा या अन्य परिदृश्यों की किसी भी संख्या के लिए भुगतान करने में सक्षम नहीं है। सर्वोत्तम रूप से, आप $ 107, 570.82 पर जा रहे हैं, जिसे आप छुट्टियों, इलेक्ट्रॉनिक्स, अच्छे रात्रिभोज और अन्य मज़ेदार खर्चों पर खर्च कर सकते हैं। कौन क्या करना चाहता है?

2. समायोज्य दर बंधक
एडजस्टेबल-रेट मॉर्टगेज (एआरएम) की छोटी प्रारंभिक अवधि के लिए एक निश्चित ब्याज दर है जो छह महीने से 10 साल तक हो सकती है। यह शुरुआती ब्याज दर, जिसे टीज़र दर कहा जाता है, अक्सर 15- या 30-वर्षीय फिक्स्ड ऋण पर ब्याज दर से कम होती है। प्रारंभिक अवधि के बाद, दर समय-समय पर समायोजित होती है - जो कि वर्ष में एक बार हो सकती है, हर छह महीने में एक बार या यहां तक ​​कि महीने में एक बार।

फर्स्ट टाइम होम क्रेता नेटवर्क के कैलिफोर्निया के रियल एस्टेट ब्रोकर ग्रेग कुक कहते हैं, "किसी भी लोन की अवधि के लिए निश्चित अवधि के लिए ब्याज दर जो कि लोन की अवधि से कम है, एक बहुत बड़ा ब्याज दर जोखिम है।"

ब्याज दर जोखिम वह जोखिम है जो यदि ब्याज दरों में वृद्धि करता है, तो एआरएम के तहत मासिक भुगतान अधिक महंगा हो जाएगा, और कुछ मामलों में यह एक ऐसा खर्च है जो घर के मालिक नहीं कर सकते हैं।

एआरएम के साथ आने वाली अप्रत्याशितता का तत्व कई लोगों के लिए एक समस्या है, खासकर अगर वे एक निश्चित आय पर हैं या अपने आय में वृद्धि की उम्मीद नहीं करते हैं।

यदि आप एक जंबो बंधक रखते हैं, तो एआरएम और भी जोखिम भरा हो जाता है, क्योंकि आपका मूलधन जितना अधिक होगा, ब्याज दर में उतना अधिक परिवर्तन आपके मासिक भुगतान को प्रभावित करने वाला है।

कहा जा रहा है, मैरी टोटीकियन, एक अनुभवी बंधक प्रोसेसर और अंडरराइटर और पुस्तक "स्ट्रॉन्ड इन अमेरिका" के लेखक बताते हैं कि "ऐतिहासिक रूप से, लोग अपने घरों या उनके बंधक में पांच से सात साल से अधिक नहीं रहते हैं। इसलिए।, क्यों एक उच्च दर का भुगतान [एक] के लिए 30-वर्षीय फिक्स्ड ऋण जब एक कम दर बंधक करेंगे? "

यह भी ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि एक समायोज्य ब्याज दर मासिक भुगतान को कम करके समायोजित कर सकती है। इसका मतलब है कि यदि भविष्य में ब्याज दरें घटने की उम्मीद हो तो एआरएम एक अच्छा विकल्प हो सकता है। बेशक, आप भविष्य की भविष्यवाणी नहीं कर सकते। (दोनों प्रकार के बंधक आपके वित्तीय जरूरतों और संभावनाओं के आधार पर फायदे और नुकसान हैं। अधिक जानकारी के लिए, बंधक पढ़ें : फिक्स्ड-रेट वर्सस एडजस्टेबल-रेट ।)

3. ब्याज-केवल बंधक
एक ब्याज-केवल (IO) बंधक के साथ, उधारकर्ता केवल पांच से 10 वर्षों के लिए पहली बार बंधक पर ब्याज का भुगतान करता है, इस समय के दौरान कम मासिक बंधक भुगतान की अनुमति देता है। यह कुछ रियल एस्टेट निवेशकों के लिए ब्याज-मात्र बंधक को आकर्षक बनाता है, जो केवल कुछ समय के लिए घर का मालिक होगा और अपनी लागत को कम करना चाहता है।

IO बंधक उन लोगों के लिए भी अच्छा हो सकता है जो अनियमित आय अर्जित करते हैं और ऐसे लोग जिनके पास भविष्य में आय में वृद्धि की महत्वपूर्ण संभावना है, लेकिन केवल तभी जब उन्हें ऐसा करने के लिए उच्च भुगतान करने के लिए पर्याप्त अनुशासित किया जाए।

नकारात्मक पक्ष यह है कि एक IO बंधक पर ब्याज दर उस दर से अधिक हो जाती है जो आप एक पारंपरिक फिक्स्ड-रेट बंधक पर भुगतान करते हैं क्योंकि लोग ब्याज-ऋण पर ही चूक करते हैं। (ये ऋण फायदेमंद हो सकते हैं, लेकिन कई उधारकर्ताओं के लिए, वे एक वित्तीय जाल पेश करते हैं। ब्याज-केवल बंधक में अधिक जानें : घर मुफ्त या बेघर? )

इसके अलावा, यदि आप एक वित्तीय रूप से परिष्कृत उधारकर्ता नहीं हैं, तो ब्याज-केवल बंधक किसी भी एक या अधिक निम्न कारणों के लिए बेहद जोखिम भरा हो सकता है:

• जब ब्याज-मात्र अवधि समाप्त हो जाती है, तो आप बहुत अधिक मासिक भुगतान नहीं कर सकते। इस बिंदु पर, आप अभी भी ब्याज का भुगतान कर रहे हैं, लेकिन आप एक निश्चित अवधि के ऋण के साथ एक छोटी अवधि में मूलधन का भुगतान भी करेंगे।
• आप पुनर्वित्त नहीं कर सकते क्योंकि आपके पास कोई घर इक्विटी नहीं है।
• आप बेच नहीं सकते क्योंकि आपके पास कोई घर इक्विटी नहीं है और घर की कीमतों में गिरावट आई है, जिससे आप पानी के नीचे रहते हैं।
• उधारकर्ता जो ऋण के जीवन के लिए ब्याज-केवल ऋण रखते हैं, वे पारंपरिक बंधक के साथ की तुलना में अधिक ब्याज का भुगतान करेंगे।
• ऋण कैसे संरचित है, इसके आधार पर, आपको ऋण अवधि के अंत में मूलधन का एक बड़ा गुब्बारा भुगतान करना पड़ सकता है।

यदि आप एक उधारकर्ता हैं जो एक IO ऋण के लिए एक अच्छा उम्मीदवार नहीं है, तो इनमें से कोई भी समस्या आपको सबसे खराब स्थिति में घर खोने का कारण बन सकती है। थोड़े कम-खराब परिदृश्य में, IO लोन आपको केवल एक गृहस्वामी होने के लिए भुगतान करने की आवश्यकता से कहीं अधिक खर्च कर सकता है।

4. ब्याज-केवल एआरएम
कुछ ब्याज-मात्र ऋणों के साथ, जिन्हें केवल-ब्याज एआरएम कहा जाता है, ब्याज दर निश्चित नहीं है, लेकिन बाजार ब्याज दरों के आधार पर ऊपर या नीचे जा सकते हैं। अनिवार्य रूप से, ब्याज-केवल एआरएम दो संभावित जोखिम वाले बंधक प्रकारों को लेता है और उन्हें एक एकल उत्पाद में जोड़ता है।

यहां एक उदाहरण है कि यह उत्पाद कैसे काम कर सकता है। उधारकर्ता पहले पांच वर्षों के लिए, एक निश्चित दर पर ही ब्याज का भुगतान करता है। फिर, अगले पांच वर्षों के लिए, उधारकर्ता केवल ब्याज का भुगतान करना जारी रखता है, लेकिन ब्याज दर बाजार की ब्याज दरों के आधार पर सालाना समायोजित होती है, जिसका अर्थ है कि उधारकर्ता की ब्याज दर या तो ऊपर या नीचे जा सकती है। फिर, ऋण की अवधि के शेष के लिए, कहते हैं, 20 साल, उधारकर्ता प्रत्येक महीने मूलधन की एक निश्चित राशि का भुगतान करेगा और हर महीने ब्याज दर पर ब्याज देगा जो कि सालाना बदलता है।

बहुत से लोग केवल ब्याज या केवल एआरएम के साथ आने वाली अनिश्चितता का सामना करने के लिए वित्तीय या भावनात्मक व्हाईटविथल नहीं रखते हैं। (अधिक चेक भुगतान विकल्प एआरएम के लिए: एक टिकिंग टाइम बम? )

5. कम डाउन पेमेंट लोन
यह केवल 3.5% नीचे रखने के लिए कम-जोखिम लगता है क्योंकि आप बहुत अधिक नकदी के साथ साझेदारी नहीं कर रहे हैं। और वास्तव में, वीए लोन और फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) ऋण, जिनके पास क्रमशः 0% और 3.5% की भुगतान आवश्यकताएं हैं, उनमें से कुछ में सबसे कम फौजदारी शुरू होती है। कम डाउन पेमेंट करने में समस्या यह है कि यदि घर की कीमतें गिरती हैं, तो आप ऐसी स्थिति में फंस सकते हैं, जहां आप बेच नहीं सकते या पुनर्वित्त नहीं कर सकते।

यदि आपके पास बैंक में पर्याप्त पैसा है, तो आप अपने आप को अपने बंधक से बाहर खरीद सकते हैं, लेकिन ज्यादातर लोग जो अपने घरों पर कम भुगतान करते हैं, उनके पास महत्वपूर्ण नकदी भंडार नहीं है।

तल - रेखा

जबकि अधिकांश ऋण जो कुछ बंधक उधारदाताओं को वास्तव में उच्च-जोखिम के रूप में मान सकते हैं, जैसे ब्याज-केवल एआरएम, अब बाजार में नहीं हैं, अगर आप साइन अप करते हैं, तो बहुत सारे तरीके खराब बंधक के साथ समाप्त होने के लिए अभी भी बहुत सारे हैं। एक उत्पाद जो वास्तव में आपके लिए सही नहीं है। (इसके अलावा सेल्फ एम्प्लॉयड भी देखें। एक बंधक को स्कोर करने के लिए 5 कदम ।)