आपके बंधक पुनर्वित्त से पहले जानने के लिए 9 चीजें

बंधक बैंकर्स एसोसिएशन (एमबीए) के अनुसार, पुनर्वित्त अनुप्रयोग सभी बंधक अनुप्रयोगों का एक महत्वपूर्ण हिस्सा हैं। भाग में, यह हो सकता है क्योंकि अपेक्षाकृत कम बंधक ब्याज दरों ने घर के मालिकों को अपने वित्त का पुनर्गठन करने के लिए प्रोत्साहित किया है।

हालाँकि, आपके लिए बंधक पुनर्वित्त सही है या नहीं, इस सप्ताह की बंधक ब्याज दरों की तुलना में व्यक्तिगत परिस्थितियों पर अधिक निर्भर करता है। घर पुनर्वित्त के लिए आवेदन करने से पहले समीक्षा करने के लिए यहां नौ महत्वपूर्ण विचार दिए गए हैं।

1. अपने घर की इक्विटी को जानें

पहली योग्यता जो आपको पुनर्वित्त करने की आवश्यकता होगी वह आपके घर में इक्विटी है। अच्छी खबर यह है कि फ्रेड्डी मैक के उप मुख्य अर्थशास्त्री लेन कीफर के अनुसार, घरेलू मूल्यों में वृद्धि हुई है और पानी के नीचे के मकान मालिकों की हिस्सेदारी में काफी गिरावट आई है। फिर भी, कुछ घरों ने अपना मूल्य वापस नहीं लिया है, और कुछ घर मालिकों के पास कम इक्विटी है। कम या बिना इक्विटी के पुनर्वित्त हमेशा पारंपरिक उधारदाताओं के साथ संभव नहीं है, लेकिन कुछ सरकारी कार्यक्रम उपलब्ध हैं। यह पता लगाने का सबसे अच्छा तरीका है कि क्या आप किसी विशेष कार्यक्रम के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं, एक ऋणदाता की यात्रा करें और अपनी व्यक्तिगत आवश्यकताओं पर चर्चा करें। कम से कम 20% इक्विटी वाले गृहस्वामियों के पास नए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने का एक आसान समय होगा।

2. अपने क्रेडिट स्कोर को जानें

ऋणदाताओं ने हाल के वर्षों में ऋण स्वीकृति के लिए अपने मानकों को कड़ा कर दिया है, इसलिए कुछ उपभोक्ताओं को आश्चर्य हो सकता है कि अच्छे ऋण के साथ भी वे हमेशा सबसे कम ब्याज दरों के लिए अर्हता प्राप्त नहीं करेंगे। आमतौर पर, ऋणदाता सबसे कम बंधक ब्याज दरों के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए 760 या उससे अधिक का क्रेडिट स्कोर देखना चाहते हैं। कम स्कोर वाले उधारकर्ता अभी भी एक नया ऋण प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन उनके द्वारा भुगतान की जाने वाली ब्याज दर या शुल्क अधिक हो सकते हैं।

चाबी छीन लेना

• अपने बंधक को पुनर्वित्त करने या न करने का निर्णय लेने से पहले, सुनिश्चित करें कि आपके पास पर्याप्त घरेलू इक्विटी है - कम से कम 20% से ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करना आसान हो जाएगा।
• यह सुनिश्चित करने के लिए जांचें कि आपका क्रेडिट स्कोर कम से कम 760 है और आपका ऋण-से-आय अनुपात 36% या उससे कम है।
• शब्दों, ब्याज दरों और पुनर्वित्त लागतों पर गौर करें-जिनमें बिंदु शामिल हैं और आपको यह निर्धारित करने के लिए पीएमआई का भुगतान करना होगा कि क्या आगे बढ़ते हुए ऋण आपकी आवश्यकताओं की पूर्ति करेगा।
• ब्रेक-ईवन बिंदु की गणना करना सुनिश्चित करें और पुनर्वित्त आपके करों को कैसे प्रभावित करेगा।

3. अपने ऋण-से-आय अनुपात को जानें

यदि आपके पास पहले से बंधक ऋण है, तो आप मान सकते हैं कि आप आसानी से एक नया प्राप्त कर सकते हैं। लेकिन उधारदाताओं ने न केवल क्रेडिट स्कोर के लिए बार उठाया है, बल्कि वे ऋण-से-आय अनुपात के साथ सख्त हो गए हैं। जबकि कुछ कारक, जैसे उच्च आय, एक लंबी और स्थिर नौकरी का इतिहास, या पर्याप्त बचत, आपको ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने में मदद कर सकते हैं, ऋणदाता आमतौर पर आपकी सकल मासिक आय का अधिकतम 28% मासिक भुगतान रखना चाहते हैं। कुल मिलाकर ऋण-से-आय 36% या उससे कम होनी चाहिए, हालांकि कुछ अतिरिक्त सकारात्मक कारकों के साथ कुछ ऋणदाता 43% तक जाएंगे। आप अर्हता प्राप्त करने के लिए पुनर्वित्त करने से पहले कुछ ऋण का भुगतान करना चाह सकते हैं।

4. पुनर्वित्त की लागत

एक घर को पुनर्वित्त करने में आमतौर पर कुल ऋण राशि का 3% से 5% के बीच खर्च होता है, लेकिन उधारकर्ता लागत को कम करने या उन्हें ऋण में लपेटने के कई तरीके खोज सकते हैं। यदि आपके पास पर्याप्त इक्विटी है, तो आप प्रिंसिपल को बढ़ाते हुए लागतों को अपने नए ऋण में रोल कर सकते हैं। कुछ उधारदाता एक "नो-कॉस्ट" पुनर्वित्त प्रदान करते हैं, जिसका आमतौर पर मतलब है कि आप समापन लागतों को कवर करने के लिए थोड़ी अधिक ब्याज दर का भुगतान करेंगे। बातचीत करना और खरीदारी करना न भूलें क्योंकि कुछ पुनर्वित्त शुल्क का भुगतान ऋणदाता द्वारा किया जा सकता है या कम किया जा सकता है।

5. दरें बनाम अवधि

जबकि कई उधारकर्ता ब्याज दर पर ध्यान केंद्रित करते हैं, यह निर्धारित करते समय अपने लक्ष्यों को स्थापित करना महत्वपूर्ण है कि कौन सा बंधक उत्पाद आपकी आवश्यकताओं को पूरा करता है। यदि आपका लक्ष्य आपके मासिक भुगतान को यथासंभव कम करना है, तो आप सबसे लंबी अवधि के लिए सबसे कम ब्याज दर के साथ ऋण चाहते हैं। यदि आप ऋण की लंबाई से कम ब्याज देना चाहते हैं, तो सबसे कम अवधि में सबसे कम ब्याज दर की तलाश करें। जो उधारकर्ता जितना संभव हो उतनी तेजी से अपने ऋण का भुगतान करना चाहते हैं, उन्हें कम से कम अवधि के लिए एक बंधक की तलाश करनी चाहिए जिसमें भुगतान की आवश्यकता हो।

6. पुनर्वित्त अंक

जब आप विभिन्न बंधक ऋण प्रस्तावों की तुलना करते हैं, तो सुनिश्चित करें कि आप ब्याज दरों और बिंदुओं दोनों को देखते हैं। अंक, ऋण राशि के 1% के बराबर, अक्सर ब्याज दर को नीचे लाने के लिए भुगतान किया जाता है। यह गणना करना सुनिश्चित करें कि आप प्रत्येक ऋण के साथ अंकों में कितना भुगतान करेंगे क्योंकि इनका भुगतान आपके नए ऋण के मूलधन में किया जाएगा।

ऋणदाताओं ने हाल के वर्षों में ऋण की मंजूरी के लिए अपने मानकों को कड़ा कर दिया है, जिसमें पूर्व की तुलना में सर्वोत्तम ब्याज दरों और कम ऋण-से-आय अनुपात के लिए उच्च क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है।

7. अपने ब्रेक-ईवन पॉइंट को जानें

पुनर्वित्त के निर्णय में एक महत्वपूर्ण गणना ब्रेक-सम प्वाइंट है, जिस बिंदु पर पुनर्वित्त की लागत को आपकी मासिक बचत द्वारा कवर किया गया है। उस बिंदु के बाद, आपकी मासिक बचत पूरी तरह से आपकी है। यदि, उदाहरण के लिए, आपके पुनर्वित्त की कीमत आपको $ 2, 000 है और आप अपने पिछले ऋण की तुलना में प्रति माह $ 100 की बचत कर रहे हैं, तो आपकी लागतों को फिर से भरने में 20 महीने लगेंगे। यदि आप दो साल के भीतर अपने घर को स्थानांतरित करने या बेचने का इरादा रखते हैं, तो इस परिदृश्य के तहत एक पुनर्वित्त का मतलब नहीं हो सकता है।

8. निजी बंधक बीमा

गृहस्वामी जिनके घर में 20% से कम इक्विटी है, जब वे पुनर्वित्त करेंगे तो उन्हें निजी बंधक बीमा (पीएमआई) का भुगतान करना होगा। यदि आप पहले से ही अपने वर्तमान ऋण के तहत पीएमआई का भुगतान कर रहे हैं, तो इससे आपको कोई फर्क नहीं पड़ेगा। लेकिन कुछ गृहस्वामी जिनके घरों में मूल्य में कमी हुई है, खरीद तिथि के बाद से पता चल सकता है कि अगर वे पुनर्वित्त करते हैं तो उन्हें पहली बार पीएमआई का भुगतान करना शुरू करना होगा। पुनर्वित्त के कारण कम भुगतान, पीएमआई की अतिरिक्त लागत को कम करने के लिए पर्याप्त नहीं हो सकता है। एक ऋणदाता जल्दी से गणना कर सकता है कि क्या आपको पीएमआई का भुगतान करने की आवश्यकता होगी और यह आपके आवास भुगतानों में कितना जोड़ देगा।

9. अपने करों को जानें

कई उपभोक्ताओं ने अपने संघीय आयकर बिल को कम करने के लिए अपने बंधक ब्याज कटौती पर भरोसा किया है। यदि आप पुनर्वित्त करते हैं और ब्याज में कम भुगतान करना शुरू करते हैं, तो आपकी कर कटौती कम हो सकती है, हालांकि कुछ लोग देखते हैं कि पुनर्वित्त से बचने के लिए एक कारण के रूप में। हालांकि, यह भी संभव है कि ब्याज की कटौती ऋण के पहले कुछ वर्षों के लिए अधिक होगी जब मासिक भुगतान का ब्याज हिस्सा मूलधन से अधिक हो। अपने ऋण के आकार को बढ़ाने के लिए नकद बाहर ले जाने या समापन लागत में रोल करने के कारण भी आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली ब्याज की मात्रा को प्रभावित करेगा।

दिसंबर 2017 में कानून के तहत पारित टैक्स कट्स एंड जॉब्स एक्ट के प्रावधानों ने बंधक ब्याज कटौती का उपयोग करने की आपकी इच्छा को प्रभावित किया है। पिछले कानून के तहत 12, 700 डॉलर की तुलना में संयुक्त रूप से दाखिल होने वाले विवाहित जोड़ों के लिए नया उच्च मानक कटौती-अब $ 24, 400, - करदाताओं के लिए आर्थिक रूप से कटौती को कम करके आकर्षक बना सकता है। लेकिन अमीर घर के मालिक जो एक बड़े मौजूदा बंधक को पुनर्वित्त करना चाहते हैं, वे अभी भी बंधक ऋण में $ 1 मिलियन तक ब्याज घटा पाएंगे (नए बंधक ऋण की सीमा अब 15 दिसंबर, 2017 या बाद में खरीदे गए घरों के लिए $ 750, 000 है)। इन परिवर्तनों को देखते हुए, अपने करों पर पुनर्वित्त के प्रभाव के बारे में व्यक्तिगत जानकारी के लिए कर सलाहकार से परामर्श करना बुद्धिमान है।

तल - रेखा

कई वित्तीय लेनदेन की तरह, बंधक पुनर्वित्त जटिल है और इस पर विचार करने वाले घर मालिकों की ओर से उचित परिश्रम की आवश्यकता होती है।

अपनी कुछ चिंताओं के त्वरित जवाब के लिए एक प्रतिष्ठित ऋणदाता से परामर्श करना बुद्धिमानी है। इससे आपको महत्वपूर्ण निर्णय लेने में मदद मिलेगी कि क्या पुनर्वित्त आपके लिए सही है। अगर ऐसा लगता है कि यह एक अच्छा कदम होगा, तो ऊपर चर्चा किए गए शोध होमवर्क करें।