एक फौजदारी घर खरीदना

2008-2009 के बंधक संकट से पहले, एक फौजदारी घर खरीदना बहुत अधिक कठिन प्रस्ताव था। रियल एस्टेट सौदा-शिकारियों को पूर्व में अदालत में दाखिल नीलामी का पालन करना पड़ा या कानूनी फाइलिंग के माध्यम से झारना। लेकिन सबप्राइम मेल्टडाउन द्वारा लाए गए फोरक्लोजर की लहर ने न केवल उपलब्ध संपत्तियों की संख्या में वृद्धि की है, इससे उन्हें खोजने और हासिल करने में आसानी हुई है। वास्तव में, प्रक्रिया अक्सर घर के किसी अन्य प्रकार की खोज के समान होती है। गृहस्वामी और निवेशकों के लिए समान अवसर प्रदान करते हुए, देश भर में लगभग हर अचल संपत्ति बाजार में उपलब्ध घर उपलब्ध हैं।

कैसे खोजे जाने वाले घर

एक ऑनलाइन रियल एस्टेट खोजों, बैंक कार्यालयों और साइटों और स्थानीय समाचार पत्रों के माध्यम से कई-लिस्टिंग सेवा (एमएलएस) आवधिक और वेबसाइटों में फौजदारी गुण पा सकते हैं। कई वेबसाइटें हैं जो अब घरों और संपत्तियों को खोजने में माहिर हैं जो कि फौजदारी में हैं, जैसे कि usa-foreclos.com और Fannie Mae's HomePath.com। कुछ वित्तीय संस्थान, जैसे बैंक ऑफ अमेरिका, आपको एक फौजदारी घर की खोज में मदद करने के लिए समर्पित पृष्ठ भी प्रदान करते हैं। स्थानीय बहु-लिस्टिंग सेवाओं में, जिन संपत्तियों का उल्लेख किया जा रहा है, उन्हें प्रति हाइलाइट नहीं किया जा सकता है; यह केवल संपत्ति विवरण में कहा जा सकता है।

ऋणदाता तेजी से अचल संपत्ति एजेंटों के माध्यम से अपनी जब्त संपत्ति बेच रहे हैं, इसलिए अवसरों के लिए एक रियाल्टार से पूछने में संकोच न करें। कुछ रियल एस्टेट एजेंट भी फौजदारी संपत्तियों के विशेषज्ञ हैं।

अधिक विशेष रूप से, एक फौजदारी घर का पता लगाना इस बात पर निर्भर करता है कि वास्तव में यह फौजदारी प्रक्रिया में कहां है: गुण अभी भी मूल गृहस्वामी (पूर्व के चरणों में, पूर्व-फौजदारी और कम बिक्री के गुणों के मामले में), या किसी संस्था द्वारा स्वामित्व में हो सकते हैं। बैंक या सरकार के रूप में (बाद के लोगों में)। यहाँ पाँच प्रकार के फौजदारी हैं, और खरीदने के लिए दृष्टिकोण है।

1. पूर्व-फौजदारी
एक संपत्ति पूर्व-फौजदारी में है क्योंकि बंधक ऋणदाता ने उधारकर्ताओं को सूचित किया है कि वे डिफ़ॉल्ट रूप से हैं, लेकिन इससे पहले कि संपत्ति नीलामी में बिक्री के लिए पेश की जाती है। यदि एक गृहस्वामी इस समय के दौरान संपत्ति बेच सकता है, तो वह फौजदारी की कार्यवाही से बचने में सक्षम हो सकता है, और इसका क्रेडिट इतिहास और भविष्य की संभावनाओं पर नकारात्मक प्रभाव पड़ता है ( दिवालियापन और फौजदारी के बाद एक बंधक प्राप्त करना देखें)। जैसे, कुछ घरवाले बातचीत करने के लिए तैयार हैं। प्री-फोरक्लोजर आमतौर पर काउंटी और शहर के कोर्टहाउस भवनों में सूचीबद्ध होते हैं। इसके अलावा, कई ऑनलाइन संसाधन, जिसमें www.foreclos.com शामिल है, सूची गुण जो पूर्व-फौजदारी चरण में हैं।

2. लघु बिक्री
कम बिक्री तब होती है जब ऋणदाता बंधक पर बकाया राशि से कम स्वीकार करने को तैयार होता है। उधारकर्ताओं को छोटी बिक्री के लिए सहमत होने के लिए ऋणदाता के लिए बंधक भुगतानों के डिफ़ॉल्ट होने की आवश्यकता नहीं है; हालाँकि, उन्हें आम तौर पर कुछ प्रकार की वित्तीय कठिनाइयों को साबित करने की आवश्यकता होती है, जैसे कि नौकरी का नुकसान, जिसके परिणामस्वरूप डिफ़ॉल्ट होने की संभावना है। अक्सर प्रश्न में निवास पानी के नीचे है, जिसका अर्थ है कि यह बकाया बंधक शेष से कम है। एक छोटी बिक्री के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, ऋणदाता को कम से कम बकाया स्वीकार करके "संपत्ति कम बेचने" के लिए सहमत होना चाहिए, और घर को बिक्री के लिए सूचीबद्ध किया जाना चाहिए। इन संपत्तियों को आमतौर पर छोटी बिक्री के रूप में "लंबित बैंक अनुमोदन" के रूप में विज्ञापित किया जाता है।

एक छोटी बिक्री संपत्ति खरीदना ज्यादातर एक पारंपरिक खरीद के समान है, लेकिन अनुबंधों में भाषा अलग होगी, यह निर्दिष्ट करते हुए कि शर्तें ऋणदाता की स्वीकृति के अधीन हैं। एक बैंक को कम बिक्री की पेशकश का जवाब देने में कई महीने लग सकते हैं, इसलिए यह प्रक्रिया पारंपरिक खरीद की तुलना में काफी अधिक समय ले सकती है। व्यक्तिगत कंपनियों या लिस्टिंग सेवाओं सहित कई रियल एस्टेट वेबसाइट, छोटी बिक्री द्वारा खोज करने का विकल्प प्रदान करती हैं।

3. शेरिफ बिक्री नीलामी
ऋणदाता द्वारा डिफ़ॉल्ट के उधारकर्ता को सूचित किए जाने के बाद एक शेरिफ बिक्री नीलामी होती है और उधारकर्ता के लिए गिरवी अवधि के लिए अनुग्रह अवधि की अनुमति होती है। एक ऋणदाता को ऋण के लिए जल्दी से चुकाने के लिए डिज़ाइन किया गया है जो डिफ़ॉल्ट रूप से है। ये नीलामी अक्सर स्थानीय कानून प्रवर्तन अधिकारियों द्वारा प्रबंधित एक शहर के कोर्टहाउस चरणों पर होती है। संपत्ति को सार्वजनिक रूप से घोषित स्थान, तिथि और समय पर सबसे अधिक बोली लगाने वाले को नीलाम किया जाता है। ये नोटिस स्थानीय समाचार पत्रों और कई ऑनलाइन स्थानों में "शेरिफ बिक्री की नीलामी" के लिए एक खोज करके पाया जा सकता है।

4. बैंक-स्वामित्व वाले गुण
नीलामी में नहीं बिकने वाले गुण बैंक में वापस आ जाते हैं; यही है, वे रियल एस्टेट के स्वामित्व वाले (REO) गुण बन जाते हैं। उन्हें अक्सर बैंक के REO विभाग द्वारा प्रबंधित किया जाता है, जो बैंक के स्वामित्व वाली संपत्तियों की एक सूची रखता है। ऑनलाइन स्रोतों जैसे कि www.realtytrac.com में व्यापक लिस्टिंग है जो शहर, राज्य या ज़िप कोड द्वारा खोजी जा सकती है।

5. सरकारी स्वामित्व वाले गुण
कुछ घरों को संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) या वयोवृद्ध मामलों के विभाग (वीए) द्वारा गारंटीकृत ऋण के साथ खरीदा जाता है। जब ये संपत्तियां फौजदारी में चली जाती हैं, तो उन्हें सरकार द्वारा पुनर्भुगतान किया जाता है और सरकार के लिए काम करने वाले दलालों द्वारा बेचा जाता है। सरकार के स्वामित्व वाली संपत्ति खरीदने के लिए सरकार द्वारा पंजीकृत दलाल से संपर्क किया जाना चाहिए। खरीदार www.hud.gov ("TOPIC AREAS" पर क्लिक करें और "होम फॉर सेल" चुनें) पर ऐसी संपत्तियों पर शोध कर सकते हैं।

क्यों Foreclosed होम सस्ता कर रहे हैं

फौजदारी घरों का सबसे बड़ा विक्रय बिंदु, निश्चित रूप से, उनकी चिह्नित-डाउन कीमत है - अक्सर उसी क्षेत्र में अन्य समान गुणों से काफी कम होता है (ब्रोकर-स्पोक में तुलना, या कंप्स के रूप में जाना जाता है)। अधिकांश फौजदारी बाजार मूल्य से 5% नीचे बेची जाती हैं, कम से कम, कुछ क्षेत्रों में अधिक छूट के साथ। खरीदार कम भुगतान, कम ब्याज दरों या मूल्यांकन शुल्क और कुछ समापन लागतों को समाप्त करने जैसे भत्तों के साथ अतिरिक्त बचत का लाभ उठा सकते हैं।

क्या उन्हें इस तरह का एक सौदा करता है? यदि निवास पूर्व-फौजदारी या अल्प-बिक्री के चरण में है, तो उसके मालिक वित्तीय बंधन में हैं - उन्हें धन की आवश्यकता है। और समय उनके पक्ष में नहीं है: उन्हें संपत्ति को उतारना होगा, और वे जो कर सकते हैं वह प्राप्त करेंगे, ऐसा न हो कि वे इसे पूरी तरह से खो दें। संक्षेप में, ये विक्रेता ताकत की स्थिति से बिल्कुल बातचीत नहीं कर रहे हैं। हालांकि यह दूसरों के दुर्भाग्य का फायदा उठाने के लिए क्रूर लग सकता है, खरीदारों को फायदा हो सकता है।

यदि संपत्ति वास्तव में जब्त की गई है तो वे और भी अधिक लाभान्वित हो सकते हैं। शेरिफ कार्यालय एक घर पर लटकने में दिलचस्पी नहीं रखता है; बैंक मकान मालिक के कारोबार में नहीं आना चाहते। वित्तीय संस्थान आम तौर पर खुद को फौजदारी संपत्तियों से छुटकारा दिलाना चाहते हैं (उचित मूल्य के लिए, निश्चित रूप से - उन्हें निवेशकों और ऑडिटर्स को जवाब देना पड़ता है कि उन्होंने जितना संभव हो उतना मूल ऋण राशि प्राप्त करने का हर प्रयास किया)। फिर, इससे खरीदारों को फायदा होता है।

अंत में, फौजदारी के घरों को आमतौर पर "अस-इज़" स्थिति में बेचा जाता है - अगर नुकसान होता है, तो मरम्मत समीकरण का हिस्सा नहीं है - और, जैसा कि इस्तेमाल की गई कार और विंटेज फर्नीचर aficionados जानते हैं, "जैसा है" एक डिस्काउंट में अनुवाद करता है। बेशक, "जैसा है" एक दोधारी तलवार हो सकती है, जैसा कि हम नीचे चर्चा करेंगे।

खरीदे गए घरों के जोखिम

संपत्ति की समस्याएं

हालांकि यह प्रतिपूरक छूट प्रदान करता है, "जैसा है" स्थिति बहुत गंभीर हो सकती है। यदि घर अभी भी मालिकों द्वारा कब्जा किया जा रहा है, तो इसे अक्सर खराब बनाए रखा जाता है - आखिरकार, अगर लोग बंधक भुगतान नहीं कर सकते हैं, तो वे नियमित रूप से रखरखाव के लिए भुगतान करने के पीछे पड़ सकते हैं, बड़ी मरम्मत का उल्लेख नहीं करने के लिए। इसके अलावा, कुछ लोग जो सामना कर रहे हैं या फौजदारी में मजबूर हैं, उन्हें शर्मिंदा किया गया है, और बैंक के प्रतिनिधि से पहले अपने घर पर अपनी कुंठाओं को बाहर निकालते हैं। इसमें अक्सर उपकरण और जुड़नार निकालना शामिल होता है, और कभी-कभी एकमुश्त बर्बरता भी।

छुपी कीमत

अप्रत्याशित मरम्मत और नवीकरण कार्य के साथ-साथ, बैक टैक्स और लीन्स (जो नीलामी के गुण अक्सर उनसे जुड़े होते हैं, या तो आईआरएस या राज्य या अन्य लेनदारों द्वारा) के रूप में परिसीमन आगे लागत को अन्यथा वांछित घर में जोड़ सकते हैं। जो कुछ भी बकाया है, सरकार को पहले भुगतान किया जाना चाहिए और खरीदने की प्रक्रिया को आगे बढ़ाने से पहले निपटाया जाना चाहिए। यह मुख्य रूप से नीलाम होने वाली संपत्तियों पर लागू होता है; एक बैंक हमेशा किसी अन्य पार्टी को देने से पहले संपत्ति से जुड़ी किसी भी देय राशि का भुगतान करेगा।

धीमी प्रक्रिया

पूर्ववर्ती जटिलताओं का मतलब अक्सर बहुत सारी कागजी कार्रवाई होती है। आमतौर पर, फोरक्लोजर में कई अतिरिक्त दस्तावेज होंगे जिन्हें समापन की तैयारी के लिए पूरा करना होगा, जो हमेशा समय पर नहीं होता है। यदि यह कम बिक्री की स्थिति है, तो मालिक के ऋणदाता को सौदे को मंजूरी देनी होगी और इसमें कुछ समय लग सकता है, जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है। घर में पाए जाने वाले गंभीर नुकसान का परिणाम कम घर का मूल्यांकन हो सकता है, जो ऋण को सुरक्षित करने के लिए खरीदार की क्षमता को प्रभावित कर सकता है। कुछ उधारदाताओं एक निश्चित डॉलर की राशि से नीचे उधार नहीं देंगे क्योंकि कम ऋण पर लाभ की संभावना जोखिम के लायक नहीं है।

जबकि आपको लगता है कि एक बैंक एक पुनर्निर्मित निवास को उतारने के लिए उत्सुक होगा, बैंक और अन्य शामिल पक्षों के बीच प्रतिक्रिया समय REO गुणों के साथ सुस्त हो सकता है। आपकी बोली पर प्रतिक्रिया प्राप्त करने में लगने वाले समय की मात्रा व्यापक रूप से भिन्न हो सकती है ; यदि आपकी संपत्ति रखने वाले बैंक को फोरक्लोजर के साथ जोड़ दिया जाता है, तो आपके अनुरोध को संसाधित करने में बैंक को अधिक समय लग सकता है। प्रस्ताव के जवाब के लिए पर्याप्त बैकलॉग वाले बैंकों को 90 दिनों तक का समय लगता है। यदि आप खरीद को वित्त करने की योजना बनाते हैं, तो आपको एक बंधक के लिए प्रचार करने का समय बिताने में समझदारी होगी।

प्रतियोगिता

किसी भी बाजार के साथ, जब भी जाने की दर से छूट प्राप्त करने का मौका होता है, तो मांग बढ़ेगी। तो ब्याज और प्रतिस्पर्धा में वृद्धि हुई - न केवल संभावित रहने वालों से बल्कि निवेशकों और फ्लिप पेशेवरों से - जब उचित संपत्ति के गुणों से निपटने के लिए अपरिहार्य हैं। बहुत बार, एक फौजदारी घर की आसपास के अन्य घरों के नीचे आकर्षक रूप से कीमत की जा सकती है, लेकिन जब शब्द बाहर निकलता है, तो कई प्रस्ताव तेजी से आ सकते हैं और एक बोली युद्ध शुरू हो सकता है। तो क्या एक बार एक महान पड़ोस में कम कीमत वाला घर तेजी से एक महंगी संपत्ति बन सकता था।

फौजदारी घरों के संभावित खरीदारों को एक ही बार में कई संपत्तियों पर बोलियां जमा करने में समझदारी हो सकती है, क्योंकि खरीदारों के लिए यह संभव है कि वे एक उच्च बोली या एक ऑल-कैश ऑफर के साथ एक संपत्ति को सुरक्षित कर सकें। लेकिन अगर कोई व्यक्ति किसी विशेष संपत्ति के लिए आपके प्रस्ताव को रौंदता है तो निराश मत होइए; समय-समय पर यह देखने के लिए जांचें कि क्या यह बैंक की सूची में फिर से दिखाई देता है। फौजदारी सौदों में अक्सर गिरावट आती है।

एक घर खरीदा खरीद

यदि बैंक से खरीदारी करते हैं, तो आपको अपने सौदेबाजी कौशल को तेज करना होगा और अपनी इच्छित संपत्ति पर एक लॉबोल प्रस्ताव के साथ प्रक्रिया शुरू करनी होगी। जिन बैंकों के पास फौजदारी संपत्तियों के बड़े आकार के आविष्कार हैं, वे मूल्य पर बातचीत करने के लिए अधिक इच्छुक होंगे; जितनी देर तक बैंक ने संपत्ति को धारण किया है, उतनी अधिक संभावना है कि यह कम प्रस्तावों पर गंभीरता से विचार करेगा, विशेष रूप से उन संपत्तियों पर जो लंबे समय तक रखे गए हैं। इसलिए आपको शायद अपनी शुरुआती बोली ऐसी कीमत पर लगानी चाहिए जो मौजूदा बाजार मूल्य से कम से कम 20% कम हो, या शायद इससे भी ज्यादा अगर आप जिस संपत्ति पर बोली लगा रहे हैं वह फोरक्लोजर की उच्च घटना वाले क्षेत्र में स्थित है।

यदि आप संपत्ति और नकद में किसी भी आवश्यक नवीकरण के लिए भुगतान कर सकते हैं, तो आप एक गहरी स्थिति में हैं। यही कारण है कि कुछ खरीदार बाहरी निवेशकों के साथ मिलकर टीम बनाने का निर्णय लेते हैं जो उन्हें फ्रंट एंड पर मदद कर सकते हैं और घर में एक बार फिर से बिकने वाले ब्लॉक पर जाने पर कोई लाभ साझा कर सकते हैं। वास्तव में, नकद सौदे REO बिक्री के एक बड़े हिस्से का प्रतिनिधित्व करते हैं।

वित्त पोषण के विकल्प Foreclosed होम्स

आप एक REO संपत्ति खरीदने के लिए एक बंधक का उपयोग कर सकते हैं, हालांकि निजी ऋणदाता फौजदारी सौदों के वित्तपोषण के बारे में चिंतित हैं। हालांकि, दो वित्तपोषण विकल्प उन लोगों के लिए उपलब्ध हैं, जो संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) से 203 (के) ऋण, और सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों में से एक फ्रेडी मैक के माध्यम से होमस्टेप्स कार्यक्रम को बंधक बनाते हैं।

203 (k) ऋण

एफएचए ने अपने 203 (के) बंधक को बैंकों की चिंताओं को सुलझाने में मदद करने के लिए डिज़ाइन किया है जो अन्यथा उच्च जोखिम वाले आरईओ से दूर भागेंगे। खरीद। उधारकर्ताओं को बंधक-बीमा प्रीमियम चार्ज करके, वे निजी उधारदाताओं द्वारा किए गए ऋण की गारंटी देने में सक्षम हैं जो कार्यक्रम में भाग लेते हैं।

उधारकर्ताओं के लिए, एक बड़ा लाभ घर की खरीद को वित्त करने की क्षमता है, और किसी भी आवश्यक मरम्मत, एक ही बंधक में। अधिक मूल संस्करण, एक सुव्यवस्थित 203 (के) ऋण, सीमित मरम्मत के लिए होता है जिसे इंजीनियरिंग या वास्तु योजनाओं की आवश्यकता नहीं होती है। व्यक्ति नए उपकरणों, साइडिंग और खिड़कियों जैसे बुनियादी उपचार को कवर करने के लिए घर की बिक्री मूल्य से $ 35, 000 तक उधार ले सकते हैं।

अधिक व्यापक सुधार के साथ, जैसे कि एक अतिरिक्त निर्माण या संरचनात्मक क्षति का ख्याल रखना, एक पारंपरिक 203 (के) ऋण आमतौर पर सबसे अच्छा विकल्प है। सुव्यवस्थित संस्करण के विपरीत, घर के मालिकों को कम से कम $ 5, 000 लेना चाहिए; अधिकतम राशि प्रत्येक काउंटी के लिए एफएचए सीमा पर आधारित है। इसके अतिरिक्त, आपको संपत्ति के निरीक्षण के लिए एक स्वतंत्र सलाहकार के लिए भुगतान करना होगा और यह सत्यापित करना होगा कि काम कार्यक्रम के दिशानिर्देशों को पूरा करता है।

इन ऋणों के लिए एक अतिरिक्त दोष कीमत है। बंधक बीमा का भुगतान करने के अलावा, उधारकर्ता आम तौर पर ब्याज दरों का भुगतान करते हैं जो पारंपरिक ऋणों की तुलना में एक प्रतिशत प्रतिशत अधिक है। उन्हें एक या दो बिंदुओं पर कांटा लगाना पड़ सकता है, जो कि अग्रिम शुल्क है जो प्रत्येक मूल राशि का 1% है।

चित्रा 1. पारंपरिक 203 (के) ऋण और सुव्यवस्थित संस्करण के बीच एक तुलना।

(स्रोत: बैंक ऑफ अमेरिका की वेबसाइट)

HomeSteps

फ्रेडी मैक बैंकों से ऋण खरीदने, उन्हें पूल करने और उन्हें प्रतिभूतियों के रूप में निवेशकों को बेचने के लिए बंधक बाजार को तरलता प्रदान करता है। होमस्टेप्स के साथ, संगठन - अपने निजी उधार भागीदारों के माध्यम से - उन लोगों के लिए विशेष वित्तपोषण प्रदान करता है जो केवल स्वामित्व वाली संपत्तियों को खरीदना चाहते हैं जो इसके मालिक हैं। होमस्टेप वर्तमान में केवल निम्नलिखित राज्यों में उपलब्ध है: अलबामा, फ्लोरिडा, जॉर्जिया, इलिनोइस, केंटकी, उत्तरी कैरोलिना, दक्षिण कैरोलिना, टेनेसी, टेक्सास और वर्जीनिया।

यदि आप इनमें से किसी एक राज्य में रहते हैं, तो होमस्टेप्स के कुछ महत्वपूर्ण लाभ हैं। उनमें से मुख्य यह है कि आपको बंधक बीमा खरीदने की ज़रूरत नहीं है, जो इसे 203 (के) ऋणों से अलग करता है। अकेले ही खरीदारों को बंधक के दौरान डॉलर के सैकड़ों, यहां तक ​​कि हजारों बचा सकता है। इसके अलावा, एक होमस्टेप्स बंधक को उत्पत्ति में एक मूल्यांकन की आवश्यकता नहीं होती है, जो पारंपरिक ऋण की मांग करने वालों के लिए एक बड़ी बाधा हो सकती है।

खरीदार होमस्टेप्स वेबसाइट पर एकल-परिवार, कोंडो और बहु-पारिवारिक गुणों की एक सूची पा सकते हैं।

तल - रेखा

सतह पर, फौजदारी वाले घर भयानक रूप से आकर्षक लग सकते हैं। हालांकि, लागतें बहुत अप्रत्याशित हो सकती हैं और अंतर्निहित नुकसान एक संपत्ति को अवांछनीय बना सकते हैं। खरीदने की प्रक्रिया अक्सर सुस्त होती है, जो खरीदारों के मन में दूसरा विचार पैदा कर सकती है, जबकि मोहित संपत्तियों को लुभाने की भारी मांग कुछ आशावादी खरीदारों को दूर कर सकती है।

यह सब कहा जा रहा है के साथ, foreclosed घरों अविश्वसनीय सौदों किया जा सकता है। खरीदारों के पास उन घरों के लिए नीचे-बाजार मूल्य का भुगतान करने का अनूठा अवसर है जो सामान्य परिस्थितियों में उनके लिए उपलब्ध नहीं होंगे। अगर अधिग्रहण के पक्ष में बचत होती है, तो यह खरीदार को अपनी संपत्ति की सराहना की संभावना में सुधार करता है, और भविष्य में यदि वह बेचता है तो उसके निवेश पर लाभ होता है।

यदि जिम्मेदारी से किया जाता है, तो एक फौजदारी घर खरीदने से एक खरीदार को आने वाले कई वर्षों के लिए लाभ का असंख्य लाभ मिल सकता है।