कैसे ब्याज केवल बंधक काम करते हैं?

यदि आप अपने बंधक पर एक मासिक भुगतान चाहते हैं जो एक निश्चित दर ऋण पर आपको मिल सकता है तो उससे कम है, आपको ब्याज-केवल बंधक द्वारा मोहित किया जा सकता है। अपने ऋण अवधि की शुरुआत में कई वर्षों के लिए प्रमुख भुगतान नहीं करने से, आपके पास बेहतर मासिक नकदी प्रवाह होगा।

लेकिन क्या होता है जब ब्याज-केवल अवधि होती है? ये ऋण कौन प्रदान करता है? और यह एक पाने के लिए कब समझ में आता है? इस प्रकार के बंधक के लिए एक छोटा गाइड है।

कैसे ब्याज-केवल बंधक संरचित हैं

इसके सबसे मूल में, एक ब्याज-मात्र बंधक वह है जहाँ आप केवल पहले कई वर्षों के लिए ब्याज भुगतान करते हैं - आम तौर पर पाँच या दस - और एक बार यह अवधि समाप्त हो जाती है, आप मूलधन और ब्याज दोनों का भुगतान करना शुरू करते हैं। यदि आप ब्याज-केवल अवधि के दौरान मूल भुगतान करना चाहते हैं, तो आप कर सकते हैं, लेकिन यह ऋण की आवश्यकता नहीं है।

आमतौर पर आपको केवल 3/1, 5/1, 7/1 या 10/1 समायोज्य दर बंधक (ARMs) के रूप में संरचित ऋण दिखाई देगा। उधारदाताओं का कहना है कि 7/1 और 10/1 विकल्प उधारकर्ताओं के साथ सबसे लोकप्रिय हैं। आम तौर पर, ब्याज-केवल अवधि समायोज्य-दर ऋणों के लिए निर्धारित दर अवधि के बराबर होती है। उदाहरण के लिए, यदि आपके पास 10/1 एआरएम है, तो आप पहले दस वर्षों के लिए ही ब्याज का भुगतान करेंगे।

एक परिचयात्मक एआरएम पर, परिचयात्मक अवधि समाप्त होने के बाद, ब्याज दर एक वर्ष में एक बार समायोजित हो जाएगी (यह वह जगह है जहां "1" से आता है) एक बेंचमार्क ब्याज दर पर आधारित है जैसे LIBOR प्लस और ऋणदाता द्वारा निर्धारित मार्जिन। मार्केट बदलते ही बेंचमार्क रेट बदल जाता है, लेकिन लोन निकालते समय मार्जिन पूर्व निर्धारित होता है।

ब्याज दर में परिवर्तन की सीमा सीमा। यह सभी एआरएम का सच है, न कि केवल ब्याज-एआरएम। 3/1 एआरएम और 5/1 एआरएमएस पर प्रारंभिक ब्याज दर टोपी आमतौर पर दो है, केसी फ्लेमिंग कहते हैं, सैन डिएगो में सी 2 फाइनेंशियल कॉर्प के साथ एक ऋण अधिकारी और "द लोन गाइड: हाउ टू गेट द बेस्ट पोज़िटिव मॉर्गेज।" इसका मतलब है कि यदि आपकी शुरुआती ब्याज दर तीन प्रतिशत है, तो जैसे ही ब्याज की अवधि चार या साल छह में समाप्त होती है, आपकी नई ब्याज दर पांच प्रतिशत से अधिक नहीं होगी। 7/1 एआरएम और 10/1 एआरएम पर, प्रारंभिक दर कैप आमतौर पर पांच है।

उसके बाद, दर वृद्धि आमतौर पर प्रति वर्ष दो प्रतिशत तक सीमित होती है, भले ही एआरएम की परिचयात्मक अवधि क्या थी। फ्लेमिंग कहते हैं कि लोन की शुरुआती ब्याज दर से लाइफटाइम कैप लगभग हमेशा पांच प्रतिशत ऊपर होते हैं। इसलिए यदि आपकी शुरुआती दर तीन प्रतिशत है, तो यह वर्ष आठ में पांच प्रतिशत, वर्ष नौ में सात प्रतिशत और वर्ष दस में अधिकतम आठ प्रतिशत हो सकती है।

एक बार जब ब्याज-मात्र अवधि समाप्त हो जाती है, तो आपको ऋण की शेष अवधि में - पूरी तरह से परिशोधित आधार पर, ऋणदाता भाषण में मूलधन चुकाना शुरू करना होगा। आज के ब्याज-मात्र ऋणों में गुब्बारा भुगतान नहीं है; वे आमतौर पर कानून के तहत भी अनुमति नहीं है, फ्लेमिंग कहते हैं। इसलिए यदि एक 7/1 एआरएम का पूरा कार्यकाल 30 वर्ष है और ब्याज-केवल अवधि सात वर्ष है, तो आठ साल में, आपके मासिक भुगतान को दो चीजों के आधार पर पुनर्गणना होगी: पहली, नई ब्याज दर, और दूसरी, दूसरी शेष 23 वर्षों में मूलधन का पुनर्भुगतान।

फिक्स्ड-रेट ब्याज-केवल ऋण

फिक्स्ड-रेट ब्याज-केवल बंधक सामान्य नहीं हैं। 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट ब्याज-मात्र ऋण के साथ, आप केवल दस वर्षों के लिए ब्याज का भुगतान कर सकते हैं, फिर शेष 20 वर्षों के लिए ब्याज का भुगतान करें। यह मानते हुए कि आप उन पहले दस वर्षों के दौरान मूलधन की ओर कुछ भी नहीं डालेंगे, आपका मासिक भुगतान वर्ष 11 में पर्याप्त रूप से बढ़ जाएगा, न केवल इसलिए कि आप मूलधन चुकाना शुरू कर देंगे, बल्कि इसलिए कि आप 30 वर्षों के बजाय केवल 20 वर्षों में मूलधन वापस करेंगे। चूंकि आप केवल ब्याज-अवधि के दौरान मूलधन का भुगतान नहीं कर रहे हैं, जब रेट रीसेट होता है, तो आपका नया ब्याज भुगतान पूरी ऋण राशि पर आधारित होता है। 3.5 प्रतिशत ब्याज दर के साथ $ 100, 000 ऋण की लागत पहले दस वर्षों के दौरान प्रति माह केवल $ 291.67 होगी, लेकिन शेष 20 वर्षों (लगभग दोगुनी) के दौरान $ 579.96 प्रति माह।

30 वर्षों में, $ 100, 000 ऋण की कीमत आपको $ 174, 190.80 होगी - जिसकी गणना ($ 291.67 x 120 भुगतान) + ($ 579.96 x 240 भुगतान) के रूप में की जाएगी। यदि आपने उसी 3.5 प्रतिशत ब्याज दर (जैसा कि ऊपर बताया गया है) पर 30-वर्षीय फिक्स्ड रेट लोन लिया है, तो आपकी 30 साल की कुल लागत $ 161, 656.09 होगी। ब्याज-मात्र ऋण पर $ 12, 534.71 अधिक ब्याज में है, और अतिरिक्त ब्याज लागत यही है कि आप अपने पूर्ण अवधि के लिए ब्याज-मात्र ऋण नहीं रखना चाहते हैं। यदि आप बंधक ब्याज कर कटौती लेते हैं, तो आपका वास्तविक ब्याज व्यय कम होगा।

क्या इस प्रकार के ऋण व्यापक रूप से उपलब्ध हैं?

बबल के वर्षों के दौरान केवल उधारकर्ताओं को ब्याज-ऋण के कारण परेशानी हुई, क्योंकि ब्रुकलिन, NY में FM होम लोन के उपाध्यक्ष याल इशाकिस कहते हैं, "पूर्ण खरीदारी के लिए गाइड" के लेखक, बैंक आज उत्पाद की पेशकश करने में संकोच कर रहे हैं। एक घर।"

फ्लेमिंग कहते हैं कि अधिकांश जंबो, परिवर्तनीय-दर वाले ऋण एक निश्चित अवधि के साथ पांच, सात या दस साल हैं। जंबो लोन एक प्रकार का गैर-अनुरूप ऋण है। अनुरूप ऋणों के विपरीत, गैर-अनुकूल ऋण आमतौर पर सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों, फैनी मॅई और फ्रेडी मैक को बेचे जाने के योग्य नहीं होते हैं - यह अनुरूप बंधक के सबसे बड़े खरीदार हैं और एक कारण है कि अनुरूप ऋण इतने व्यापक रूप से उपलब्ध हैं।

जब फैनी और फ्रेडी बंधक उधारदाताओं से ऋण खरीदते हैं, तो वे अतिरिक्त ऋण जारी करने के लिए उधारदाताओं के लिए अधिक पैसा उपलब्ध कराते हैं। ब्याज रहित ऋणों की तरह गैर-अनुरूपण ऋणों में एक सीमित द्वितीयक बंधक बाजार होता है, इसलिए यह एक निवेशक खोजना मुश्किल है जो उन्हें खरीदना चाहता है। अधिक ऋणदाता इन ऋणों को लटकाते हैं और उन्हें घर में सेवा देते हैं, जिसका अर्थ है कि उनके पास अतिरिक्त ऋण बनाने के लिए कम पैसा है। ब्याज केवल ऋण के रूप में व्यापक रूप से उपलब्ध नहीं हैं। यहां तक ​​कि अगर केवल ब्याज वाला ऋण जंबो ऋण नहीं है, तब भी इसे गैर-अनुरूप माना जाता है।

क्योंकि केवल-ब्याज वाले ऋण ही व्यापक रूप से उपलब्ध नहीं हैं, जैसे कि, 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट ऋण, "एक अच्छा ब्याज-खोजने के लिए सबसे अच्छा तरीका केवल ऋणदाता एक अच्छा नेटवर्क के साथ एक प्रतिष्ठित दलाल के माध्यम से है, क्योंकि यह कुछ ले जाएगा ऑफ़र खोजने और तुलना करने के लिए गंभीर खरीदारी, ”फ्लेमिंग कहते हैं।

लागतों की तुलना करना

फ्लेमिंग कहते हैं, "ब्याज दर में वृद्धि की सुविधा केवल ऋणदाता और दिन के हिसाब से बदलती है, लेकिन यह आंकड़ा कि आप ब्याज दर में कम से कम 0.25 प्रतिशत प्रीमियम का भुगतान करेंगे।"

इसी तरह, अटलांटा में एंजेल ओक होम लोन के अध्यक्ष व्हिटनी फाइट का कहना है कि केवल ब्याज दर पर निर्भर ऋण या एआरएम के लिए ब्याज दर की तुलना में ब्याज दर केवल 0.125 से 0.375 प्रतिशत अधिक है।

यहां बताया गया है कि आपके मासिक भुगतान एक निश्चित दर वाले ऋण या पूरी तरह से परिशोधन एआरएम की तुलना में $ 100, 000 ब्याज-मात्र ऋण के साथ, प्रत्येक उस प्रकार के ऋण के लिए एक विशिष्ट दर पर होगा:

• 7-वर्ष, ब्याज-केवल एआरएम, 3.125 प्रतिशत: $ 260.42 मासिक भुगतान
• 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट पारंपरिक ऋण (केवल ब्याज नहीं), 3.625 प्रतिशत: $ 456.05 मासिक भुगतान
• 7-वर्ष, पूरी तरह से परिशोधन एआरएम (30-वर्षीय परिशोधन), 2.875 प्रतिशत: $ 414.89 मासिक भुगतान

इन दरों पर, अल्पावधि में, एक ब्याज-मात्र एआरएम पर आपको $ 30 प्रति वर्ष की दर से $ 195.63 प्रति माह की दर से उधार लिया जाएगा, जो कि 30 साल के फिक्स्ड-रेट लोन के साथ पहले सात वर्षों के लिए उधार लिया गया था, और पूरी तरह से परिशोधन के साथ तुलना में $ 154.47 प्रति माह कम है। 7/1 एआरएम।

जब आप इसे निकालते हैं, तो एडजस्टेबल-रेट ब्याज-ओनली लोन की वास्तविक आजीवन लागत की गणना करना असंभव है क्योंकि आप पहले से यह नहीं जान सकते कि ब्याज दर प्रत्येक वर्ष में क्या होगी। लागत को बॉलपार्क करने का एक तरीका नहीं है, या तो, फ्लेमिंग कहते हैं, हालांकि आप अपने अनुबंध से आजीवन ब्याज दर टोपी और फर्श का निर्धारण कर सकते हैं। इससे आप न्यूनतम और अधिकतम जीवनकाल की लागत की गणना कर सकते हैं और जान सकते हैं कि आपकी वास्तविक लागत बीच में कहीं गिर जाएगी। "हालांकि यह एक बड़ी रेंज होगी, " फ्लेमिंग कहते हैं।

तल - रेखा

ब्याज-केवल बंधक समझने के लिए चुनौतीपूर्ण हो सकते हैं, और ब्याज-केवल अवधि समाप्त होने के बाद आपके भुगतान में काफी वृद्धि होगी। यदि आपकी ब्याज-मात्र ऋण एआरएम है, तो ब्याज दरों में वृद्धि होने पर आपके भुगतान और भी अधिक बढ़ जाएंगे, जो कि आज के निम्न-दर के वातावरण में एक सुरक्षित शर्त है। ये ऋण परिष्कृत उधारकर्ताओं के लिए सर्वोत्तम हैं जो पूरी तरह से समझते हैं कि वे कैसे काम करते हैं और वे क्या जोखिम उठा रहे हैं।