ब्याज दरें संपत्ति के मूल्यों को कैसे प्रभावित करती हैं

ब्याज दरों, विशेष रूप से इंटरबैंक एक्सचेंजों और ट्रेजरी बिलों पर दरें, किसी भी निवेश वाहन के रूप में आय-उत्पादक रियल एस्टेट के मूल्य पर गहरा प्रभाव डालती हैं। क्योंकि किसी व्यक्ति की आवासीय संपत्तियों को खरीदने (बंधक पूंजी की लागत में वृद्धि या कमी करके) पर उनका प्रभाव इतना गहरा है, कई लोग गलत तरीके से मानते हैं कि अचल संपत्ति मूल्यांकन में एकमात्र निर्णायक कारक वर्तमान बंधक दर है।

हालांकि, बंधक दरें संपत्ति के मूल्यों को प्रभावित करने वाले केवल एक ब्याज से संबंधित कारक हैं। क्योंकि ब्याज दरें पूंजी प्रवाह को भी प्रभावित करती हैं, पूंजी और निवेशकों की मांग और निवेश पर वापसी की आवश्यक दर, ब्याज दरें विभिन्न तरीकों से संपत्ति की कीमतों को ड्राइव करती हैं।

ब्याज दरें संपत्ति के मूल्यों को कैसे प्रभावित करती हैं

वैल्यूएशन फंडामेंटल

यह समझने के लिए कि सरकार-प्रभावित ब्याज दरें, पूंजी प्रवाह और वित्तपोषण दरें संपत्ति के मूल्यों को कैसे प्रभावित करती हैं, आपको अचल संपत्ति मूल्यों के लिए आय दृष्टिकोण की बुनियादी समझ होनी चाहिए। यद्यपि अचल संपत्ति के मूल्य किसी दिए गए स्थान में संपत्तियों की आपूर्ति और मांग से प्रभावित होते हैं और नई संपत्तियों को विकसित करने की प्रतिस्थापन लागत होती है, लेकिन निवेशकों के लिए आय दृष्टिकोण सबसे आम मूल्यांकन तकनीक है। वाणिज्यिक संपत्तियों के मूल्यांककों और अचल संपत्ति समर्थित निवेशों के निवेशकों और निवेशकों द्वारा प्रदान की गई आय का दृष्टिकोण इक्विटी और बॉन्ड निवेशों पर आयोजित रियायती नकदी प्रवाह विश्लेषण के समान है।

साधारण शब्दों में, मूल्यांकन संपत्ति की आय का अनुमान लगाकर शुरू होता है, जो कि अनुमानित लीज भुगतानों का रूप ले लेता है या, होटलों के मामले में, प्रति कमरे औसत लागत से गुणा प्रत्याशित अधिभोग। फिर, वित्त पोषण लागत सहित सभी संपत्ति-स्तरीय लागतों को लेते हुए, विश्लेषक शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) पर आता है, या सभी परिचालन खर्चों के बाद शेष नकदी प्रवाह।

सभी पूंजीगत लागतों को घटाकर, साथ ही एनओआई से संपत्ति और अन्य गैर-संपत्ति-विशिष्ट खर्चों को बनाए रखने या मरम्मत करने के लिए कोई भी निवेश पूंजी, परिणाम शुद्ध नकदी प्रवाह (NCF) है। क्योंकि संपत्तियां आमतौर पर नकदी को बनाए नहीं रखती हैं या एक घोषित लाभांश नीति है, NCF निवेशकों के लिए उपलब्ध नकदी के बराबर है और लाभांश से नकदी के समान है, जिसका उपयोग इक्विटी या फिक्स्ड-इनकम निवेश का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है। किसी निवेश अवधि के लिए लाभांश का पूंजीकरण या नकदी प्रवाह धारा (किसी भी अवशिष्ट मूल्य सहित) को छूट देकर, संपत्ति मूल्य निर्धारित किया जाता है।

पूंजी प्रवाह

ब्याज दरें वित्त पोषण और बंधक दरों की लागत को काफी प्रभावित कर सकती हैं, जो बदले में संपत्ति-स्तर की लागत को प्रभावित करती हैं और इस प्रकार मूल्यों को प्रभावित करती हैं। हालांकि, पूंजी और प्रतिस्पर्धी निवेशों की आपूर्ति और मांग में वापसी (आरआरओआर) और निवेश मूल्यों की आवश्यक दरों पर सबसे अधिक प्रभाव पड़ता है। जैसा कि फेडरल रिजर्व बोर्ड ने मौद्रिक नीति से ध्यान हटा दिया है और अर्थव्यवस्था को उत्तेजित करने या मुद्रास्फीति को दूर करने के लिए ब्याज दरों को प्रबंधित करने की दिशा में अधिक है, इसकी नीति का सभी निवेशों के मूल्य पर सीधा प्रभाव पड़ा है।

जैसे-जैसे इंटरबैंक विनिमय दरें घटती हैं, फंड की लागत कम होती जाती है, और फंड सिस्टम में आते जाते हैं; इसके विपरीत, जब दरें बढ़ती हैं, तो धन की उपलब्धता घट जाती है। अचल संपत्ति के रूप में, इंटरबैंक उधार दरों में परिवर्तन या तो निवेश के लिए उपलब्ध पूंजी की मात्रा को जोड़ते हैं या कम करते हैं। पूंजी की मात्रा और पूंजी की लागत मांग को प्रभावित करती है लेकिन आपूर्ति भी करती है - अर्थात, अचल संपत्ति की खरीद और विकास के लिए उपलब्ध धन। उदाहरण के लिए, जब पूंजी की उपलब्धता तंग होती है, तो पूंजी प्रदाता कम से कम आंतरिक मूल्य के प्रतिशत के रूप में उधार देते हैं, या "पूंजी के ढेर" तक नहीं। इसका अर्थ यह है कि ऋण अनुपात को कम करने के लिए ऋण दिया जाता है, इस प्रकार लीवरेज्ड नकदी प्रवाह और संपत्ति मूल्यों को कम किया जाता है।

पूंजी प्रवाह में इन परिवर्तनों का सीधा असर संपत्ति की आपूर्ति और मांग की गतिशीलता पर भी पड़ सकता है। पूंजी और पूंजी की उपलब्धता की लागत संपत्ति के विकास के लिए अतिरिक्त पूंजी प्रदान करके आपूर्ति को प्रभावित करती है; वे सौदों की मांग करने वाले संभावित खरीदारों की आबादी को भी प्रभावित करते हैं। ये दो कारक संपत्ति मूल्यों को निर्धारित करने के लिए एक साथ काम करते हैं।

छूट दरें

अचल संपत्ति मूल्यों पर ब्याज दरों का सबसे स्पष्ट प्रभाव छूट या पूंजीकरण दरों की व्युत्पत्ति में देखा जा सकता है। पूंजीकरण दर को एक निवेशक की आवश्यक लाभांश दर के रूप में देखा जा सकता है, जबकि एक छूट दर निवेशक की कुल रिटर्न आवश्यकताओं के बराबर होती है। K आमतौर पर RROR को दर्शाता है, जबकि पूंजीकरण दर बराबर (Kg) है, जहां g आय में अपेक्षित वृद्धि या पूंजीगत प्रशंसा में वृद्धि है।

इनमें से प्रत्येक दरें प्रचलित ब्याज दरों से प्रभावित होती हैं क्योंकि वे जोखिम-मुक्त दर और जोखिम प्रीमियम के बराबर होती हैं । अधिकांश निवेशकों के लिए, जोखिम रहित दर अमेरिकी ट्रेजरी पर दर है; संघीय सरकार के क्रेडिट द्वारा गारंटीकृत, उन्हें जोखिम-मुक्त माना जाता है क्योंकि डिफ़ॉल्ट की संभावना इतनी कम है। चूँकि उच्च जोखिम वाले निवेशों को अतिरिक्त जोखिम वहन करने के लिए क्षतिपूर्ति के लिए उच्चतर प्रतिफल प्राप्त करना चाहिए, जब छूट दरों और पूंजीकरण दरों का निर्धारण करते हैं, तो निवेशक प्रत्येक निवेश पर आवश्यक जोखिम-समायोजित रिटर्न निर्धारित करने के लिए जोखिम-मुक्त दर में एक जोखिम प्रीमियम जोड़ते हैं। ।

क्योंकि K (छूट दर) जोखिम-मुक्त दर और एक जोखिम प्रीमियम के बराबर है, पूंजीकरण दर जोखिम-मुक्त दर और जोखिम प्रीमियम के बराबर है, आय में प्रत्याशित वृद्धि (g) कम है। यद्यपि बाजार में आपूर्ति और मांग और अन्य जोखिम कारकों के परिणामस्वरूप जोखिम प्रीमियम अलग-अलग होते हैं, ब्याज दरों में बदलाव के कारण छूट दरों में भिन्नता होगी जो उन्हें बनाती है। जब प्रतिस्पर्धा या स्थानापन्न निवेशों पर आवश्यक रिटर्न बढ़ता है, तो अचल संपत्ति के मूल्य में गिरावट आती है; इसके विपरीत, जब ब्याज दरें गिरती हैं, तो अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ जाती हैं।

तल - रेखा

बंधक दरों पर ध्यान देना महत्वपूर्ण है क्योंकि उनका अचल संपत्ति की कीमतों पर सीधा प्रभाव पड़ता है। यदि आप एक भावी गृहस्वामी या अचल संपत्ति निवेशक हैं, तो वर्तमान ब्याज दरों पर शोध करने का एक आसान तरीका एक बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करना है।

उस ने कहा, यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि ब्याज दरें बदलने से रियल एस्टेट के कई पहलू प्रभावित होते हैं। आपके नए घर की कीमत से परे, ब्याज दरें भी पूंजी की उपलब्धता और निवेश की मांग को प्रभावित करती हैं। ये पूंजी प्रवाह संपत्ति की आपूर्ति और मांग को प्रभावित करते हैं और परिणामस्वरूप, वे संपत्ति की कीमतों को प्रभावित करते हैं।

इसके अलावा, ब्याज दरें भी स्थानापन्न निवेशों पर रिटर्न को प्रभावित करती हैं और अचल संपत्ति निवेशों में निहित जोखिम के अनुरूप रहने के लिए कीमतों में बदलाव होता है। अचल संपत्ति की वापसी की आवश्यक दरों में ये परिवर्तन क्रेडिट बाजारों में अस्थिरता अवधि के दौरान भी भिन्न होते हैं। जैसा कि निवेशकों ने भविष्य की दरों में परिवर्तनशीलता को बढ़ा दिया है या जोखिम में वृद्धि की है, जोखिम प्रीमियम बढ़ गया है, संपत्ति की कीमतों पर मजबूत दबाव डाल रहा है।