कैसे ब्याज दरें एक बंधक पर काम करती हैं

एक बंधक के साथ एक घर खरीदना संभवतः सबसे बड़ा वित्तीय लेनदेन है जिसे आप दर्ज करेंगे। आमतौर पर, एक बैंक या बंधक ऋणदाता घर की कीमत का 80% वित्त करेगा, और आप इसे वापस भुगतान करने के लिए सहमत हैं - ब्याज के साथ-एक विशिष्ट अवधि में। जैसा कि आप उधारदाताओं, बंधक दरों और विकल्पों की तुलना कर रहे हैं, यह समझने में मददगार है कि हर महीने ब्याज कैसे मिलता है और भुगतान किया जाता है।

चाबी छीन लेना

• बंधक घरों द्वारा आयोजित व्यक्तिगत ऋण का सबसे आम प्रकार है।
• ये ऋण निश्चित या परिवर्तनीय / समायोज्य ब्याज दरों के साथ आते हैं।
• अधिकांश बंधक पूरी तरह से परिशोधन ऋण हैं, जिसका अर्थ है कि प्रत्येक मासिक भुगतान समान होगा, और मूलधन के लिए ब्याज का अनुपात समय के साथ बदल जाएगा।

बंधक भुगतान गणना

सीधे शब्दों में कहें, तो हर महीने आप मूलधन (आपके द्वारा उधार ली गई राशि) के एक हिस्से का भुगतान करते हैं। आपका ऋणदाता भुगतान शेड्यूल बनाने के लिए एक परिशोधन सूत्र का उपयोग करेगा जो मूलधन और ब्याज का भुगतान करने में प्रत्येक भुगतान को तोड़ देता है। आपके ऋण की लंबाई या जीवन, यह भी निर्धारित करता है कि आप प्रत्येक महीने कितना भुगतान करेंगे। पूरी तरह से परिशोधन भुगतान एक आवधिक ऋण भुगतान को संदर्भित करता है, जहां, अगर उधारकर्ता ऋण के परिशोधन अनुसूची के अनुसार भुगतान करता है, तो ऋण पूरी तरह से अपने निर्धारित अवधि के अंत तक भुगतान किया जाता है। यदि ऋण एक निश्चित दर वाला ऋण है, तो प्रत्येक पूर्णतया परिशोधन भुगतान एक समान डॉलर राशि है। यदि ऋण एक समायोज्य दर वाला ऋण है, तो ऋण परिवर्तन पर ब्याज दर के रूप में पूरी तरह से परिशोधन भुगतान में परिवर्तन होता है।

अधिक से अधिक वर्षों (30 तक) के भुगतान को कम करके आमतौर पर कम मासिक भुगतान होगा। अब आप अपने बंधक का भुगतान करने के लिए जितना अधिक समय लेंगे, आपके घर के लिए कुल खरीद लागत उतनी अधिक होगी क्योंकि आप लंबी अवधि के लिए ब्याज का भुगतान करेंगे।

फिक्स्ड रेट बनाम एडजस्टेबल रेट

बैंक और ऋणदाता मुख्य रूप से दो प्रकार के ऋण देते हैं:

• निश्चित दर: ब्याज दर नहीं बदलती है।
• एडजस्टेबल रेट: परिभाषित शर्तों के तहत ब्याज दर में बदलाव होगा (इसे वैरिएबल-रेट या हाइब्रिड लोन भी कहा जाता है)।

यहां बताया गया है कि घर के बंधक में ये कैसे काम करते हैं।

फिक्स्ड दर बंधक

मासिक भुगतान इस ऋण के जीवन के लिए समान रहता है। ब्याज दर बंद है और इसमें बदलाव नहीं है। ऋणों में 30 वर्ष का पुनर्भुगतान होता है; 10, 15 या 20 वर्ष की छोटी लंबाई भी सामान्यतः उपलब्ध होती है। छोटे ऋणों में बड़े मासिक भुगतान होंगे जो कम ब्याज दरों और कम समग्र लागत से ऑफसेट होते हैं।

उदाहरण - 4.5% की वार्षिक ब्याज दर पर 30 साल (360 मासिक भुगतान) के लिए $ 200, 000 की निश्चित दर बंधक लगभग 1, 013 डॉलर का मासिक भुगतान होगा। (कर, बीमा और एस्क्रो अतिरिक्त हैं और इस आंकड़े में शामिल नहीं हैं।) वार्षिक ब्याज दर मासिक दर में निम्नानुसार टूट जाती है: वार्षिक दर, मान लीजिए, 12% से 4.5% विभाजित 0.375% की मासिक ब्याज दर के बराबर है। । हर महीने आप उस राशि पर 0.375% ब्याज का भुगतान करेंगे जो वास्तव में आपके घर पर बकाया है।

$ 1, 013 (360 में से 1) का आपका पहला भुगतान ब्याज के लिए $ 750 और प्रिंसिपल को $ 263 लागू होता है। दूसरा मासिक भुगतान, क्योंकि मूलधन थोड़ा छोटा है, कम ब्याज अर्जित करेगा और मूलधन का थोड़ा अधिक भुगतान किया जाएगा। 359 भुगतान करके अधिकांश मासिक भुगतान मूलधन पर लागू होंगे।

समायोज्य दर बंधक (एआरएम)

क्योंकि ब्याज दर लॉक नहीं है, इस प्रकार के ऋण के लिए मासिक भुगतान ऋण के जीवन पर बदल जाएगा। अधिकांश एआरएम की एक सीमा या कैप होती है, जिसमें ब्याज दर में उतार-चढ़ाव हो सकता है, साथ ही कितनी बार इसे बदला जा सकता है। जब दर ऊपर या नीचे जाती है, तो ऋणदाता आपके मासिक भुगतान को पुनर्गठित करता है ताकि आप अगली दर समायोजन होने तक समान भुगतान कर सकें।

चूंकि ब्याज दरें बढ़ती हैं, इसलिए आपका मासिक भुगतान, ब्याज और मूलधन पर लागू प्रत्येक भुगतान के साथ एक निश्चित दर बंधक के रूप में एक निर्धारित संख्या से अधिक वर्षों से होता है। एआरएम के पहले कुछ वर्षों के लिए उधारदाता अक्सर कम ब्याज दरों की पेशकश करते हैं, लेकिन उसके बाद दरों में बदलाव होता है - जैसे कि साल में एक बार। एआरएम पर प्रारंभिक ब्याज दर एक निश्चित दर बंधक से काफी कम है।

• यदि आप केवल कुछ वर्षों के लिए अपने घर में रहने की योजना बना रहे हैं तो एआरएम आकर्षक हो सकते हैं।
• विचार करें कि ब्याज दर कितनी बार समायोजित होगी। उदाहरण के लिए, पांच से एक साल के एआरएम की पांच साल के लिए एक निश्चित दर है, फिर हर साल ब्याज दर ऋण की शेष अवधि के लिए समायोजित होगी।
• एआरएम निर्दिष्ट करते हैं कि ब्याज दरें कैसे निर्धारित की जाती हैं- उन्हें एक वर्ष के यूएस ट्रेजरी बिल जैसे विभिन्न वित्तीय अनुक्रमितों से जोड़ा जा सकता है। सबसे स्थिर ब्याज दर वाले एआरएम का चयन करने के बारे में सलाह के लिए अपने वित्तीय योजनाकार से पूछें।

उदाहरण - एक $ 200, 000 पांच-से-एक वर्ष 30 साल (360 मासिक भुगतान) के लिए समायोज्य दर बंधक पांच साल के लिए 4% की वार्षिक ब्याज दर के साथ शुरू होता है और फिर दर को हर साल .25% तक बदलने की अनुमति दी जाती है। इस ARM में 12% का इंटरेस्ट कैप है। 60 के माध्यम से एक महीने के लिए भुगतान राशि प्रत्येक $ 955 है। 72 के माध्यम से 61 के लिए भुगतान $ 980 है। 84 के माध्यम से 73 के लिए भुगतान $ 1, 005 है। (कर, बीमा और एस्क्रो अतिरिक्त हैं और इन आंकड़ों में शामिल नहीं हैं।) आप एआरएम के लिए अपनी लागतों की ऑनलाइन गणना कर सकते हैं।

ब्याज-केवल ऋण

एक तीसरा विकल्प - आमतौर पर संपन्न घर खरीदारों या अनियमित आय वाले लोगों के लिए आरक्षित है - यह एक ब्याज-मात्र बंधक है। जैसा कि नाम से पता चलता है, इस प्रकार का ऋण आपको पहले कुछ वर्षों के लिए केवल ब्याज का भुगतान करने का विकल्प देता है और यह पहली बार घर वालों को अपनी कम कमाई के वर्षों के दौरान कम भुगतान के कारण आकर्षक लगता है। यदि आप अपेक्षाकृत कम समय के लिए घर की उम्मीद रखते हैं और बड़े मासिक भुगतान शुरू होने से पहले बेचने का इरादा रखते हैं तो यह सही विकल्प हो सकता है।

हवाई और अलास्का को छोड़कर सभी राज्यों के लिए वर्तमान में 453, 100 डॉलर की ऋण सीमा के ऊपर एक जंबो बंधक आमतौर पर अनुरूप ऋण सीमा पर है। इसके अतिरिक्त, न्यूयॉर्क शहर, लॉस एंजेलिस और पूरे सैन जोस-सैन फ्रांसिस्को-ओकलैंड क्षेत्र जैसे कुछ विशिष्ट रूप से नामित उच्च-मूल्य वाले आवास बाजारों में, ऋण की सीमा $ 679, 650 है।

ब्याज-केवल जंबो ऋण भी उपलब्ध हैं, हालांकि आमतौर पर बहुत अमीर के लिए। वे एक एआरएम के समान संरचित हैं और ब्याज-केवल अवधि 10 साल तक रहती है। उसके बाद, दर सालाना समायोजित होती है और भुगतान मूलधन का भुगतान करने की ओर जाता है। उस बिंदु पर भुगतान काफी बढ़ सकता है।

एस्क्रो और अन्य शुल्क

आपको अन्य मदों के लिए बजट की आवश्यकता होगी जो आपके मासिक बंधक भुगतान की मात्रा में जोड़ देंगे, जैसे कि कर, बीमा और एस्क्रो लागत। ये लागत तय नहीं हैं और इसमें उतार-चढ़ाव हो सकता है। आपका ऋणदाता आपके बंधक समझौते के हिस्से के रूप में अतिरिक्त लागतों को आइटम करेगा।

प्रत्येक माह अतिरिक्त भुगतान करना

सिद्धांत रूप में, मूलधन को कम करने की दिशा में हर महीने थोड़ा अतिरिक्त भुगतान करना एक तरह से आपके घर का तेजी से स्वामित्व है। वित्तीय पेशेवरों का सुझाव है कि बकाया ऋण, जैसे कि क्रेडिट कार्ड या छात्र ऋण, पहले भुगतान किया जाए और प्रत्येक माह अतिरिक्त भुगतान करने से पहले बचत खातों को अच्छी तरह से वित्त पोषित किया जाए।

एक कर कटौती के रूप में ब्याज

यदि आप अपने वार्षिक कर रिटर्न पर कटौती को आइटम करते हैं, तो आंतरिक राजस्व सेवा आपको घर के बंधक ब्याज भुगतान में कटौती करने की अनुमति देती है। राज्य रिटर्न के लिए, हालांकि, कटौती अलग-अलग होती है। योग्यता नियमों के संबंध में विशिष्ट सलाह के लिए एक कर पेशेवर के साथ जांच करें, विशेष रूप से 2017 के कर कटौती और नौकरियां अधिनियम के मद्देनजर। इस कानून ने मानक कटौती को दोगुना कर दिया और घटाए जाने वाले बंधक ब्याज (नए बंधक पर) की मात्रा कम कर दी।

तल - रेखा

राष्ट्रीय नीति कर कोड के माध्यम से होमबॉयर्स का पक्षधर है (हालांकि पहले की तुलना में कम)। कई परिवारों के लिए, घर की सही खरीद उनके सेवानिवृत्ति घोंसले के अंडे के लिए संपत्ति बनाने का सबसे अच्छा तरीका है। इसके अलावा, अगर आप कैश-आउट पुनर्वित्त से बच सकते हैं, तो 30 साल की उम्र में 30 साल की निर्धारित दर के साथ घर खरीदने पर आपको सामान्य सेवानिवृत्ति की आयु तक पहुंचने तक पूरी तरह से भुगतान करना होगा, जिससे आपको रहने के लिए कम-लागत वाली जगह मिल जाएगी। जब आपकी कमाई टेंपर हो जाए।

2008 की वित्तीय दुर्घटना के बाद और आवास बुलबुले के बाद के पतन के बाद, कई (लेकिन सभी नहीं) अचल संपत्ति बाजार अंततः बरामद हुए। विवेकपूर्ण तरीके से दर्ज किया गया, घर का स्वामित्व कुछ ऐसा रहता है जिसे आपको अपनी दीर्घकालिक वित्तीय योजना में विचार करना चाहिए। यह समझना कि बंधक और उनकी ब्याज दरें कैसे काम करती हैं, यह सुनिश्चित करने का सबसे अच्छा तरीका है कि आप उस संपत्ति को सबसे अधिक आर्थिक रूप से लाभकारी तरीके से बना रहे हैं।