निजी बंधक बीमा कैसे शुरू करें

कोई भी व्यक्ति बंधक पर निजी बंधक बीमा (PMI) का भुगतान नहीं करना चाहता है। यह सस्ता नहीं है और यह ऋण की मासिक लागत में जोड़ता है। यह पता लगाना कि क्या आप पीएमआई से बच सकते हैं यह समझने के साथ शुरू होता है कि आप पहले स्थान पर इसके साथ क्यों फंस सकते हैं।

जोखिम उपायों में से एक जो ऋणदाता एक बंधक को हामीदारी में उपयोग करते हैं वह बंधक के ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात है। यह एक सरल गणना है जो घर के मूल्य द्वारा ऋण की राशि को विभाजित करके बनाई गई है। LTV अनुपात जितना अधिक होगा, बंधक का जोखिम प्रोफ़ाइल उतना अधिक होगा। 80% से अधिक LTV अनुपात के साथ अधिकांश बंधक की आवश्यकता होती है कि निजी बंधक बीमा (PMI) का भुगतान उधारकर्ता द्वारा किया जाता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि एक उधारकर्ता, जो संपत्ति के मूल्य का 20% से कम का मालिक है, को ऋण पर डिफ़ॉल्ट होने की अधिक संभावना माना जाता है।

चाबी छीन लेना

• निजी ऋण बीमा (पीएमआई) होम लोन लेने के लिए महंगी आवश्यकता हो सकती है।
• 80% से अधिक LTV अनुपात के साथ बंधक पर निजी बंधक बीमा की आवश्यकता होती है।
• पीएमआई से बचना आपके मासिक भुगतान में कटौती कर सकता है और आपके घर को अधिक किफायती बना सकता है।
• पीएमआई से बचने की दिशा में एक रास्ता चुनते समय घर के मूल्य की अनुमानित प्रशंसा एक प्रमुख निर्धारण कारक है।

गहराई में पी.एम.आई.

उदाहरण के लिए, मान लें कि आपके द्वारा खरीदे जा रहे घर की कीमत $ 300, 000 है और ऋण की राशि $ 270, 000 है (जिसका अर्थ है कि आपने $ 30, 000 का डाउन पेमेंट किया है), जिससे 90% का LTV अनुपात बनता है। मासिक पीएमआई भुगतान $ 117 और $ 150 के बीच होगा, जो आपको प्राप्त होने वाले बंधक के प्रकार पर निर्भर करता है। (एडजस्टेबल-रेट बंधक, या एआरएम, फिक्स्ड-रेट बंधक की तुलना में उच्च पीएमआई भुगतान की आवश्यकता होती है।)

हालांकि, पीएमआई जरूरी स्थायी आवश्यकता नहीं है। पीएमआई को गिराने के लिए उधारदाताओं की आवश्यकता होती है जब बंधक और घर-मूल्य प्रशंसा पर मूल कमी के संयोजन के माध्यम से एक बंधक का एलटीवी अनुपात 78% तक पहुंच जाता है। यदि LTV अनुपात में कमी का एक हिस्सा घर-मूल्य की प्रशंसा के कारण है, तो ध्यान रखें कि प्रशंसा की मात्रा को सत्यापित करने के लिए आपको एक नए मूल्यांकन के लिए भुगतान करना होगा।

पीएमआई का भुगतान करने का एक विकल्प एक दूसरे बंधक का उपयोग करना है या जिसे गुल्लक ऋण के रूप में जाना जाता है। यहां बताया गया है कि यह कैसे काम करता है: आप घर के मूल्य के 80% के बराबर राशि के साथ पहली बंधक प्राप्त करते हैं, जिससे पीएमआई से बचा जाता है, और फिर घर के बिक्री मूल्य के बराबर राशि के साथ दूसरी बंधक निकालते हैं। नीचे भुगतान और पहले बंधक की राशि।

उपरोक्त उदाहरण से संख्याओं का उपयोग करते हुए, आप $ 240, 000 के लिए पहला बंधक लेंगे, $ 30, 000 का डाउन पेमेंट करेंगे और $ 30, 000 के लिए दूसरा बंधक प्राप्त करेंगे। यह पीएमआई का भुगतान करने की आवश्यकता को समाप्त करता है क्योंकि पहले बंधक का एलटीवी अनुपात 80% है; हालाँकि, अब आपके पास एक दूसरा बंधक है जो आपके पहले बंधक की तुलना में निश्चित रूप से उच्च ब्याज दर ले जाएगा। हालांकि कई प्रकार के दूसरे बंधक उपलब्ध हैं, उच्च ब्याज दर पाठ्यक्रम के लिए बराबर है। फिर भी, पहले और दूसरे बंधक के लिए संयुक्त भुगतान आमतौर पर पहले बंधक प्लस पीएमआई के भुगतान से कम होते हैं।

द ट्रेडऑफ्स

पीएमआई की बात करें तो, अगर आपके पास डाउन पेमेंट के रूप में उपयोग करने के लिए घर की बिक्री मूल्य या मूल्य का 20% से कम है, तो आपके पास दो मूल विकल्प हैं:

1. "स्टैंड-अलोन" पहले बंधक का उपयोग करें और पीएमआई का भुगतान करें जब तक कि बंधक का एलटीवी 78% तक नहीं पहुंच जाता है, जिस बिंदु पर पीएमआई को समाप्त किया जा सकता है।
2. एक दूसरे बंधक का उपयोग करें। यह पीएमआई का भुगतान करने की तुलना में कम प्रारंभिक बंधक खर्चों में परिणाम देगा। हालांकि, एक दूसरा बंधक आमतौर पर पहले बंधक की तुलना में अधिक ब्याज दर वहन करता है, और केवल इसे बंद करके या पहले और दूसरे बंधक को पुनर्वित्त करके एक नए स्टैंड-अलोन बंधक में बदल सकता है, संभवतः जब एलटीवी 80% या उससे कम तक पहुंच जाता है। (इसलिए पीएमआई की आवश्यकता नहीं होगी)।

कई अन्य चर इस निर्णय में खेल सकते हैं। उदाहरण के लिए:

• पीएमआई के भुगतान से जुड़ी संभावित कर बचत की तुलना करें। दूसरी बंधक पर ब्याज का भुगतान करने से जुड़ी कर बचत। 2017 के कर कानून ने बंधक ब्याज कटौती की सीमा को बदल दिया है, इसलिए अपनी वित्तीय स्थिति से संबंधित एक एकाउंटेंट के साथ जांच करें।
• PMI को खत्म करने के लिए एक नए मूल्यांकन की लागत की तुलना करें। पहले और दूसरे बंधक में पहले और दूसरे बंधक को पुनर्वित्त करने की लागत। जोखिम पर ध्यान दें कि शुरुआती बंधक निर्णय के समय और पहली और दूसरी बंधक के पुनर्वित्त के बीच ब्याज दरें बढ़ सकती हैं।
• दो विकल्पों में से एक प्रमुख कमी की विभिन्न दरों की जाँच करें।
• पैसे के समय मूल्य पर ध्यान दें (यह विचार कि अब आप जो पैसा खर्च करते हैं, वह भविष्य में उसी राशि से अधिक है)।

हालांकि, निर्णय में सबसे महत्वपूर्ण चर घर मूल्य प्रशंसा की अपेक्षित दर है। यदि आप एक स्टैंड-अलोन पहला बंधक चुनते हैं, जिसके लिए आपको पीएमआई का भुगतान करने की आवश्यकता होती है - तो पीएमआई के साथ दूसरा बंधक प्राप्त करने के बजाय - कितनी जल्दी आपके घर उस मूल्य के लिए सराहना कर सकते हैं जहां एलटीवी 78% है, और पीएमआई को समाप्त किया जा सकता है ? यह ओवरराइडिंग निर्णायक कारक है और इसलिए, हम जिस पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

प्रशंसा: निर्णय लेने की कुंजी

यहां सबसे महत्वपूर्ण निर्णय कारक है: एक बार जब पीएमआई स्टैंड-अलोन पहले बंधक से समाप्त हो जाता है, तो आपके द्वारा दिया जाने वाला मासिक भुगतान पहले और दूसरे बंधक पर संयुक्त भुगतान से कम होगा। इससे दो सवाल उठते हैं। पहला, पीएमआई को खत्म किए जाने से पहले यह कब तक होगा? और दूसरा, प्रत्येक विकल्प से जुड़ी बचतें क्या हैं?

नीचे घर मूल्य प्रशंसा की दर के विभिन्न अनुमानों के आधार पर दो उदाहरण दिए गए हैं।

उदाहरण 1: घर की कीमत प्रशंसा की धीमी दर

नीचे दी गई तालिकाएँ स्टैंड-अलोन के मासिक भुगतानों की तुलना करती हैं, 30-वर्ष, पीएमआई के साथ फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज बनाम 30-वर्षीय फिक्स्ड-प्रथम मॉर्टगेज के साथ 30-वर्षीय / नियत-इन-15-वर्ष के दूसरे बंधक के साथ।

बंधक की निम्नलिखित विशेषताएं हैं:

चित्र 1. कॉपीराइट © 2017 Investopedia.com

चित्रा 2 में, घर की कीमत प्रशंसा की वार्षिक दरों का अनुमान है।

चित्र 2. कॉपीराइट © 2017 Investopedia.com

ध्यान दें कि $ 120 पीएमआई भुगतान महीने 60 में स्टैंड-अलोन पहले बंधक के कुल मासिक भुगतान से गिरा दिया जाता है ( चित्रा 3 देखें) जब एलटीवी प्रिंसिपल रिडक्शन और होम प्राइस प्रशंसा के संयोजन के माध्यम से 78% तक पहुंच जाता है।

चित्रा 3. कॉपीराइट © 2017 Investopedia.com

चित्र 4 में तालिका पहले और दूसरे बंधक के संयुक्त मासिक भुगतान को दर्शाती है। ध्यान दें कि मासिक भुगतान स्थिर है। ब्याज दर एक भारित औसत है। LTV केवल पहले बंधक की है।

चित्रा 4. कॉपीराइट © 2017 Investopedia.com

पहले और दूसरे बंधक का उपयोग करते हुए, पहले 60 महीनों के लिए प्रति माह $ 85 डॉलर बचाए जा सकते हैं। यह $ 5, 100 की कुल बचत के बराबर है। महीने 61 में शुरू, स्टैंड-अलोन पहला बंधक गिरवी की शेष शर्तों के लिए प्रति माह $ 35 का लाभ प्राप्त करता है। अगर हम $ 5, 100 को $ 35 से विभाजित करते हैं, तो हमें 145 मिलते हैं। दूसरे शब्दों में, धीमी घरेलू मूल्य प्रशंसा के इस परिदृश्य में, महीने की शुरुआत 61 महीने में होगी, पीएमआई के बिना स्टैंड-अलोन पहले बंधक के भुगतान लाभ से पहले 145 महीने लगेंगे। संयुक्त पहले और दूसरे बंधक का प्रारंभिक लाभ वापस। (यदि धन का समय मूल्य माना जाता है तो यह समय अवधि लंबी हो जाएगी।)

उदाहरण 2: गृह मूल्य प्रशंसा की एक तीव्र दर

नीचे दिए गए उदाहरण समान बंधक पर आधारित है जैसा कि ऊपर दिखाया गया है। हालांकि, निम्नलिखित घर की कीमत प्रशंसा अनुमान का उपयोग किया जाता है।

चित्र 5. कॉपीराइट © 2017 Investopedia.com

इस उदाहरण में, हम केवल दो विकल्पों के लिए मासिक भुगतान की एक एकल तालिका दिखाते हैं ( चित्र 6 देखें)। ध्यान दें कि पीएमआई इस मामले में महीने 13 में तेजी से घर की कीमत की सराहना के कारण गिरा दिया जाता है, जो एलटीवी को 78% तक कम कर देता है।

चित्र 6

तेजी से घर की कीमत प्रशंसा के साथ, पीएमआई को अपेक्षाकृत जल्दी समाप्त किया जा सकता है।

संयुक्त बंधक में केवल 12 महीनों के लिए $ 85 का भुगतान लाभ है। यह $ 1, 020 की कुल बचत के बराबर है। 13 महीने में शुरू होने वाले, स्टैंड-अलोन बंधक का $ 35 का भुगतान लाभ है। अगर हम $ 1, 020 को 35 से विभाजित करते हैं, तो हम यह निर्धारित कर सकते हैं कि संयुक्त पहली और दूसरी बंधक की प्रारंभिक बचत को बनाने में 29 महीने लगेंगे। दूसरे शब्दों में, 41 महीने में शुरू होने वाली, उधारकर्ता आर्थिक रूप से बेहतर होगा कि वह पीएमआई के साथ स्टैंड-अलोन पहले बंधक का चयन करे। (यदि धन का समय मूल्य माना जाता है तो यह समय अवधि लंबी हो जाएगी।)

तल - रेखा

यदि आप एक उधारकर्ता हैं जिनके पास 20% से कम भुगतान है, तो पहले स्टैंड-अलोन बंधक और पीएमआई का उपयोग करने का निर्णय या पहली और दूसरी बंधक के संयोजन का विकल्प चुनना काफी हद तक एक कार्य है जो आप कितनी जल्दी उम्मीद करते हैं अपने घर का मान बढ़ाने के लिए।

• यदि आप PMI का भुगतान करना चुनते हैं, तो LTV के 78% तक पहुंचने के बाद इसे मूल्यांकन के माध्यम से समाप्त किया जा सकता है।
• यदि आप पहले और दूसरे बंधक के संयोजन का उपयोग करना चुनते हैं, तो आपको प्रारंभिक भुगतान बचत होने की संभावना है। हालांकि, दूसरे बंधक को खत्म करने का एकमात्र तरीका है, जो संभवतः पहले बंधक की तुलना में अधिक ब्याज दर ले जाएगा, इसे बंद करके या अपने पहले और दूसरे ऋण को एक नए स्टैंड-अलोन बंधक में पुनर्वित्त करके।

यदि आप उच्च डाउन पेमेंट या कम खर्चीले घर के साथ नहीं आ सकते हैं, तो अपने समय क्षितिज के आधार पर अपने विकल्पों की गणना करें और उम्मीद करें कि रियल एस्टेट बाजार कैसे विकसित हो सकता है। कुछ भी निश्चित रूप से पूरी तरह से अनुमानित नहीं है, लेकिन इससे आपको सबसे अनुकूल निर्णय लेने का सबसे अच्छा मौका मिलेगा।