ऑपरेटिंग एक्सपेंस रेशियो (OER)
अचल संपत्ति में, परिचालन व्यय अनुपात (ओईआर) संपत्ति द्वारा आय के मुकाबले संपत्ति का एक टुकड़ा संचालित करने के लिए लागत का एक माप है। इसकी संपत्ति की परिचालन व्यय (माइनस डेप्रिसिएशन) को उसकी सकल परिचालन आय से विभाजित करके गणना की जाती है और इसका उपयोग समान गुणों के खर्चों की तुलना करने के लिए किया जाता है। एक निवेशक को लाल झंडे की तलाश करनी चाहिए, जैसे उच्च रखरखाव खर्च, परिचालन आय या उपयोगिताओं जो उसे एक विशिष्ट संपत्ति खरीदने से रोक सकती हैं।
ऑपरेटिंग खर्च अनुपात रेंज 60% -80% के स्तर के बीच सबसे आदर्श है, जहां यह कम है, बेहतर है।
चाबी छीन लेना
- परिचालन व्यय अनुपात एक माप है कि एक निवेशक के लिए आय का एक टुकड़ा कितना लाभदायक है।
- इसकी गणना सभी परिचालन खर्चों को परिचालन आय से कम मूल्यह्रास को विभाजित करके की जाती है।
- एक कम OER वांछित है क्योंकि इसका मतलब है कि व्यय राजस्व के सापेक्ष कम से कम किए जाते हैं।
OER का सूत्र है:
OER = कुल परिचालन व्यय ation मूल्यह्रास सकल राजस्वOER = \ frac {\ text {कुल परिचालन व्यय} - \ पाठ {मूल्यह्रास}} {\ text {सकल राजस्व}} OER = सकल राजस्वटोटल परिचालन व्यय − मूल्यह्रास
OER की गणना कैसे करें
1:23संचालन व्यय अनुपात
किसी संपत्ति के लिए OER की गणना करने के लिए, आपको परिचालन खर्चों को जानना होगा। इनमें व्यवसाय करने की सामान्य लागत के रूप में किए गए सभी प्रकार के शुल्क और लागत शामिल हैं। आपको संपत्ति के मूल्यह्रास व्यय की गणना करने की भी आवश्यकता होगी, जो नियोजित विशेष लेखा पद्धति से भिन्न होगी।
ऑपरेटिंग खर्च अनुपात आपको क्या बताता है?
कई वर्षों में ओईआर की गणना करने से निवेशकों को परिचालन खर्चों में संपत्ति के रुझानों पर ध्यान देने में मदद मिल सकती है। अगर किसी संपत्ति की लागत सालाना आय से अधिक दर पर बढ़ती है, तो OER सालाना भी बढ़ता है। इसलिए, निवेशक के पास संपत्ति रखने में अधिक धन खो सकता है।
जब एक अपार्टमेंट बिल्डिंग का मालिक होता है, तो एक निवेशक को संभावित किराये की आय के बजाय, प्रभावी किराये की आय, या संभावित किराये की आय माइनस रिक्ति और क्रेडिट घाटे का उपयोग करके रिक्तियों में आंकड़ा करना चाहिए। क्योंकि रिक्तियों को प्रबंधित करना कुशल संपत्ति प्रबंधन में शामिल है, जिसमें OER में रिक्तियां ऑपरेटिंग खर्चों की अधिक सटीक तस्वीर देती हैं और दिखाती हैं कि सुधार कहां हो सकते हैं। उदाहरण के लिए, एक खराब प्रबंधित संपत्ति की सबसे अधिक संभावना है कि रिक्त स्थान दर अधिक होगी, जो ओईआर में परिलक्षित होगी।
संपत्ति प्रबंधन शुल्क, उपयोगिताओं, कचरा हटाने, रखरखाव, बीमा, मरम्मत, संपत्ति कर और अन्य लागत परिचालन व्यय अनुपात में शामिल हैं। अतिरिक्त परिचालन खर्च जो निवेशकों को ओईआर में लगाना चाहिए, उनमें संपत्ति प्रबंधन शुल्क, भूनिर्माण, अटॉर्नी शुल्क, मकान मालिक का बीमा और बुनियादी संपत्ति बीमा शामिल हैं। ये लागत दैनिक आधार पर संपत्ति को चलाने में मदद करती हैं। इस कारण से, ऋण भुगतान, पूंजीगत सुधार और व्यक्तिगत संपत्ति को परिचालन व्यय से बाहर रखा गया है।
एक कम OER का आमतौर पर मतलब है कि संपत्ति को कुशलता से प्रबंधित किया जा रहा है और निवेशकों के लिए अधिक लाभदायक है, और संपत्ति की कम आय परिचालन और रखरखाव लागत को कवर कर रही है। यदि व्यवसाय स्केलेबल है, तो मालिक बहुत परिचालन खर्चों को बढ़ाए बिना प्रत्येक इकाई पर किराया बढ़ा सकता है। इसके अलावा, ओईआर यह दिखा सकता है कि संभावित मुद्दे कहां हो सकते हैं, जैसे कि उपयोगिता बिल काफी हद तक बढ़ रहे हैं, इसलिए निवेशक समस्याओं को अधिक तेज़ी से हल कर सकते हैं और अपने लाभ के स्तर की रक्षा कर सकते हैं।
ओआरई का उपयोग कैसे करें, इसका उदाहरण
एक काल्पनिक उदाहरण लें, जहां निवेशक ए एक बहु-परिवार अपार्टमेंट इमारत का मालिक है और $ 65, 000 प्रति माह किराए में लाता है। निवेशक अपने मासिक बंधक भुगतान, करों, उपयोगिताओं, और इतने पर सहित परिचालन खर्चों के लिए $ 50, 000 का भुगतान भी करता है। इस साल भी संपत्ति 85, 000 डॉलर घटने की उम्मीद है।
इसलिए, वार्षिक OER की गणना इस प्रकार की जा सकती है:
[($ 50, 000 × 12), 00085, 000] (65, 000 × 12) = 66% \ frac {[($ $ 50, 000 \ गुना 12) - 85, 000]} {{(65, 000 \ गुना 12)} = 66 \% (65, 000 × 12) [($ 50, 000 × 12) -85, 000] = 66%
इसका मतलब है कि परिचालन व्यय इस संपत्ति से उत्पन्न लगभग दो-तिहाई राजस्व का उपभोग करता है।
OER और कैप रेट के बीच अंतर
पूंजीगत दर (या कैप दर) का उपयोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति की दुनिया में उस रिटर्न की दर को इंगित करने के लिए किया जाता है जो एक अचल संपत्ति निवेश संपत्ति पर उत्पन्न होने की उम्मीद है। अक्सर "कैप रेट" के रूप में जाना जाता है, यह माप शुद्ध आय के आधार पर गणना की जाती है जो संपत्ति उत्पन्न करने की उम्मीद है। इसका उपयोग रियल एस्टेट बाजार में निवेश पर निवेशक की संभावित वापसी का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है।
कैप दर बस एक साल के समय में एक संपत्ति की उपज का प्रतिनिधित्व करती है जो यह मानती है कि संपत्ति को नकद पर खरीदा गया है और ऋण पर नहीं। यह सूत्र द्वारा परिभाषित किया गया है:
कैप दर = शुद्ध परिचालन आय market वर्तमान बाजार मूल्य \ पाठ {कैप दर} = \ पाठ {शुद्ध परिचालन आय} \ div \ पाठ {वर्तमान बाजार मूल्य} कैप दर = शुद्ध परिचालन आय market वर्तमान बाजार मूल्य
जबकि एक निवेश संपत्ति की लाभप्रदता को मापने के मामले में OER के समान है, यह इस बात में भिन्न है कि OER शुद्ध आय के बजाय सकल आय का उपयोग करता है और जो हर में रखता है। OER किसी प्रॉपर्टी के बाज़ार मूल्य को भी ध्यान में नहीं रखता है।
OER की सीमाएँ
रियल एस्टेट निवेशकों के लिए OER की दो कमियां हैं। पहला, क्योंकि इसमें किसी संपत्ति का बाजार मूल्य शामिल नहीं है (जैसा कि कैप दर है), यह किसी निवेशक को खरीद या बिक्री पर किसी संपत्ति के सापेक्ष मूल्य के बारे में सूचित नहीं करता है। यह केवल चल रहे संचालन की दक्षता की बात करता है। इस प्रकार संपत्ति निवेश का मूल्यांकन करते समय कैप दर जैसी किसी चीज के साथ संयोजन में इसका उपयोग किया जाना चाहिए।
दूसरा, क्योंकि मूल्यह्रास की गणना कई अलग-अलग तरीकों से की जा सकती है, प्रशंसा के लिए लेखांकन के अधिक अनुकूल तरीके का उपयोग करके ओईआर को प्राप्त किया जा सकता है।
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