रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (REIT)
एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) एक कंपनी का मालिक है और आम तौर पर रियल एस्टेट का संचालन करता है जो आय उत्पन्न करता है। अधिकांश आरईआईटी एक विशिष्ट अचल संपत्ति क्षेत्र में विशेषज्ञ होते हैं, जो अपने समय, ऊर्जा और पूरे रियल एस्टेट क्षितिज के उस विशेष खंड पर ध्यान केंद्रित करते हैं। हालांकि, विविध और विशेषता REIT अक्सर अपने विभागों में विभिन्न प्रकार के गुण रखते हैं। आरईआईटी पोर्टफोलियो में शामिल संपत्तियों में अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, डेटा सेंटर, स्वास्थ्य देखभाल सुविधाएं, होटल, बुनियादी ढांचा-फाइबर केबल, सेल टॉवर और ऊर्जा पाइपलाइनों के रूप में शामिल हो सकते हैं - कार्यालय भवन, खुदरा केंद्र, स्व-भंडारण, इमारती लकड़ी और गोदाम । रोजमर्रा के निवेशकों के लिए आरईआईटी का एक लाभ यह है कि वे अचल संपत्ति के एक हिस्से का मालिक होने का अवसर प्रदान करते हैं जो लाभांश-आधारित आय उत्पन्न करता है।
कांग्रेस ने 1960 में सिगार एक्साइज टैक्स एक्सटेंशन के एक संशोधन के रूप में 1960 में रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों की स्थापना की। प्रावधान व्यक्तिगत निवेशकों को वाणिज्यिक अचल संपत्ति विभागों में शेयर खरीदने की अनुमति देता है जो विभिन्न प्रकार की संपत्तियों से आय प्राप्त करते हैं।
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एक REIT को समझना
अधिकांश REIT के पास एक सीधा व्यवसाय मॉडल है: REIT अंतरिक्ष को पट्टे पर देता है और गुणों पर किराए को इकट्ठा करता है, फिर उस आय को शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करता है।
REIT के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, कंपनी को आंतरिक राजस्व संहिता में कुछ प्रावधानों का पालन करना चाहिए। इन आवश्यकताओं में मुख्य रूप से लंबी अवधि के लिए आय अर्जित करने वाली रियल एस्टेट और शेयरधारकों को आय वितरित करना शामिल है। विशेष रूप से, एक कंपनी सहित विशिष्ट आवश्यकताओं को पूरा करना चाहिए:
- अचल संपत्ति, नकद या अमेरिकी ट्रेजरी में अपनी कुल संपत्ति का कम से कम 75% निवेश करें
- अपनी कुल आय का कम से कम 75% वास्तविक संपत्ति किराए से प्राप्त करें, बंधक पर ब्याज वास्तविक संपत्ति का वित्तपोषण, या अचल संपत्ति की बिक्री से
- प्रत्येक वर्ष अपनी कर योग्य आय का 90% प्रतिशत शेयरधारक लाभांश के रूप में लौटाएं
- अपने अस्तित्व के पहले वर्ष के बाद न्यूनतम 100 अंशधारक हैं
- कर योग्य वर्ष की अंतिम छमाही के दौरान पांच या उससे कम व्यक्तियों द्वारा आयोजित इसके शेयरों में से 50% से अधिक नहीं है
आरईआईटी सहित अन्य आवश्यकताएं एक ऐसी संस्था है जो आईआरएस की नजर में निगम के रूप में कर योग्य है। इसके अलावा, उद्यम के पास निदेशक मंडल या ट्रस्टी का प्रबंधन होना चाहिए।
चाबी छीन लेना
- एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक कंपनी है जो आय-उत्पादक गुणों का मालिक है, संचालित या वित्त करता है।
- इक्विटी REIT का मालिक है और रियल एस्टेट संपत्तियों का प्रबंधन करता है।
- बंधक REITs बंधक या व्यापार-समर्थित प्रतिभूतियाँ रखते हैं।
- आरईआईटी निवेशकों के लिए एक स्थिर आय स्ट्रीम उत्पन्न करते हैं लेकिन पूंजी की सराहना के रास्ते में बहुत कम पेशकश करते हैं।
- अधिकांश REIT को सार्वजनिक रूप से स्टॉक की तरह कारोबार किया जाता है, जिससे वे अत्यधिक तरल बन जाते हैं - अधिकांश अचल संपत्ति निवेशों के विपरीत।
REITs के प्रकार
कई प्रकार के आरईआईटी हैं। धन के वर्गीकरण होते हैं जो उनके द्वारा किए गए व्यवसाय के प्रकार को इंगित करते हैं और उनके शेयरों को खरीदा और बेचा कैसे जाता है, इसके आधार पर आगे वर्गीकृत किया जा सकता है।
इक्विटी REITs उद्यम का सबसे सामान्य रूप है। ये इकाइयाँ आय-उत्पादक रियल एस्टेट को खरीदती हैं, उनका स्वामित्व और प्रबंधन करती हैं। राजस्व मुख्य रूप से किराए के माध्यम से आते हैं न कि पोर्टफोलियो संपत्तियों की पुनर्वित्त से।
बंधक REIT, जिसे mREIT के रूप में भी जाना जाता है, रियल एस्टेट मालिकों और ऑपरेटरों को पैसा उधार देते हैं। उधार सीधे बंधक या ऋण के माध्यम से या अप्रत्यक्ष रूप से बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) के अधिग्रहण के माध्यम से हो सकता है। एमबीएस सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों (जीएसई) द्वारा जारी किए गए बंधक के पूल को रखने के लिए निवेश कर रहे हैं। उनकी कमाई मुख्य रूप से शुद्ध ब्याज मार्जिन से आती है - जो ब्याज वे बंधक ऋणों पर कमाते हैं और इन ऋणों को वित्तपोषण करने की लागत के बीच फैलते हैं। इस आरईआईटी के बंधक-केंद्रित होने के कारण, वे संभावित रूप से ब्याज दर में वृद्धि के प्रति संवेदनशील हैं।
हाइब्रिड REITs उद्यम अपने पोर्टफोलियो में भौतिक किराये की संपत्ति और बंधक ऋण दोनों रखते हैं। इकाई के निवेश पर ध्यान केंद्रित के आधार पर, वे अधिक संपत्ति या अधिक बंधक होल्डिंग्स के लिए पोर्टफोलियो का वजन कर सकते हैं।
REIT का प्रकार | होल्डिंग्स |
इक्विटी | स्वयं और आय-उत्पादक रियल एस्टेट का संचालन करते हैं |
बंधक | वास्तविक संपत्ति पर बंधक प्रदान करें |
संकर | खुद के गुण और बंधक बनाते हैं |
| सार्वजनिक रूप से अनुगृहीत | एक राष्ट्रीय एक्सचेंज पर लिस्टिंग |
| सार्वजनिक गैर-कारोबार | एसईसी बू पंजीकृत नहीं पारंपरिक रूप से कारोबार के साथ |
| निजी | केवल निजी प्लेसमेंट निवेश के रूप में काम करें |
सार्वजनिक रूप से ट्रेडेड REITs सार्वजनिक रूप से कारोबारित REITs के शेयरों की पेशकश करते हैं, जो कि एक राष्ट्रीय प्रतिभूति विनिमय पर सूचीबद्ध होते हैं, जहां उन्हें व्यक्तिगत निवेशकों द्वारा खरीदा और बेचा जाता है। वे अमेरिकी प्रतिभूति और विनिमय आयोग (एसईसी) द्वारा विनियमित हैं।
सार्वजनिक गैर-व्यापारित आरईआईटी भी एसईसी के साथ पंजीकृत हैं, लेकिन राष्ट्रीय प्रतिभूतियों के आदान-प्रदान पर व्यापार नहीं करते हैं। परिणामस्वरूप, वे सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए REIT की तुलना में कम तरल हैं, लेकिन वे अधिक स्थिर होते हैं क्योंकि वे बाजार में उतार-चढ़ाव के अधीन नहीं होते हैं।
निजी आरईआईटी एसईसी के साथ पंजीकृत नहीं हैं और राष्ट्रीय प्रतिभूति एक्सचेंजों पर व्यापार नहीं करते हैं। वे पूरी तरह से निजी प्लेसमेंट के रूप में काम करते हैं जो पूरी तरह से निवेशकों की चुनिंदा सूची में बिकते हैं।
आरईआईटी में निवेश के पेशेवरों और विपक्ष
आरईआईटी एक निवेश पोर्टफोलियो में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं। सभी निवेशों की तरह, उनके अपने फायदे और नुकसान हैं।
दूसरी ओर, सार्वजनिक एक्सचेंजों पर अधिकांश व्यापार के रूप में, REIT को खरीदना और बेचना आसान है। यह विपणन सुविधा अचल संपत्ति के कुछ पारंपरिक कमियों को कम करती है। परंपरागत रूप से, अचल संपत्ति कुख्यात है - संपत्ति को बेचने या खरीदने में लंबा समय लग सकता है - और इसकी पारदर्शिता की कमी के कारण सभी बाजार करों, स्वामित्व और ज़ोनिंग पर विश्वसनीय जानकारी नहीं देते हैं। REIT को SEC द्वारा विनियमित किया जाता है और उन्हें ऑडिटेड वित्तीय रिपोर्ट दर्ज करनी चाहिए।
प्रदर्शन-वार, REITs आकर्षक जोखिम-समायोजित रिटर्न और स्थिर नकदी प्रवाह प्रदान करते हैं। इसके अलावा, एक अचल संपत्ति की उपस्थिति एक पोर्टफोलियो के लिए अच्छी हो सकती है, इसे एक अलग परिसंपत्ति वर्ग के साथ विविधता प्रदान कर सकती है जो इक्विटी या बॉन्ड के लिए काउंटरवेट के रूप में कार्य कर सकती है।
नकारात्मक पक्ष में, REITs पूंजी की प्रशंसा के मामले में बहुत अधिक पेशकश नहीं करते हैं। उनकी संरचना के हिस्से के रूप में, उन्हें निवेशकों को 90% आय का भुगतान करना होगा। इसलिए, केवल 10% कर योग्य आय को नई होल्डिंग खरीदने के लिए उद्यम में वापस लाया जा सकता है।
आरईआईटी होल्डिंग्स से प्राप्त लाभांश पर नियमित आय के रूप में कर लगाया जाता है। आरईआईटी के लिए एक प्राथमिक जोखिम यह है कि वे अचल संपत्ति बाजार में उतार-चढ़ाव के अधीन हैं। अधिकांश निवेशों की तरह, लाभ की गारंटी नहीं देते हैं या नुकसान के खिलाफ सुनिश्चित करते हैं। इसके अलावा, कुछ REITs के पास उच्च प्रबंधन और लेनदेन शुल्क है।
पेशेवरों
लिक्विडिटी
अन्य परिसंपत्तियों के लिए विविधीकरण / काउंटरवेट
पारदर्शिता
स्थिर लाभांश
जोखिम-समायोजित रिटर्न
विपक्ष
कम वृद्धि / छोटी पूंजी की सराहना
गैर-कर-सुविधा
बाजार के जोखिम के अधीन
उच्च प्रबंधन और लेनदेन शुल्क
REIT में निवेश कैसे करें
आप सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए REIT- और साथ ही REIT म्युचुअल फंड और REIT एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ETF) में निवेश कर सकते हैं - एक दलाल के माध्यम से शेयरों की खरीद। आप एक गैर-ट्रेडेड आरईआईटी के शेयरों को ब्रोकर या वित्तीय सलाहकार के माध्यम से खरीद सकते हैं जो गैर-ट्रेडेड आरईआईटी की पेशकश में भाग लेते हैं। आरईआईटी भी परिभाषित-लाभ और परिभाषित-योगदान नियोक्ता-प्रायोजित सेवानिवृत्ति और निवेश योजनाओं की बढ़ती संख्या में शामिल हैं। अमेरिका स्थित आरईआईटी बाजार के लिए वाशिंगटन डीसी आधारित शोध और वकालत करने वाली फर्म नेरेट का अनुमान है कि 80 मिलियन अमेरिकी निवेशक अपनी रिटायरमेंट सेविंग और अन्य निवेश फंड के माध्यम से आरईआईटी के मालिक हैं।
नरेत ने पाया कि अमेरिका में 225 से अधिक सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी हैं, जिसका अर्थ है कि निर्णय लेने से पहले आपको कुछ होमवर्क करना होगा, जो आरईआईटी आपके पोर्टफोलियो के लिए सबसे अच्छा काम करेगा।
REIT की प्रबंधन टीम और ट्रैक रिकॉर्ड पर विचार करना सुनिश्चित करें, और पता करें कि उनकी क्षतिपूर्ति कैसे की जाती है। यदि यह प्रदर्शन-आधारित मुआवजा है, तो संभावना है कि वे सही गुणों को चुनने और सर्वोत्तम रणनीतियों का चयन करने के लिए कड़ी मेहनत करेंगे। बेशक, संख्याओं को देखना भी एक अच्छा विचार है, जैसे प्रति शेयर आय में अनुमानित वृद्धि (ईपीएस) और वर्तमान लाभांश पैदावार। एक विशेष रूप से उपयोगी मीट्रिक ऑपरेशन (एफएफओ) से आरईआईटी का धन है, जो आरईआईटी की संपत्ति द्वारा उत्पन्न नकदी प्रवाह को मापता है। REITs के साथ आमतौर पर उपयोग किया जाने वाला एक अन्य मीट्रिक रिटर्न का वित्तीय प्रबंधन दर (FMRR) है।
वास्तविक दुनिया का उदाहरण एक REIT
REITs चुनते समय एक और विचार यह देखने के लिए है कि रियल एस्टेट बाजार के कौन से क्षेत्र गर्म हैं। इस बात पर विचार करें कि सामान्य रूप से अर्थव्यवस्था के उभरते क्षेत्रों को रियल एस्टेट के माध्यम से टैप किया जा सकता है। एक उदाहरण के रूप में, स्वास्थ्य देखभाल अमेरिका में सबसे तेजी से बढ़ते उद्योगों में से एक है- विशेष रूप से चिकित्सा भवनों, आउट पेशेंट देखभाल केंद्रों और वृद्ध देखभाल सुविधाओं और सेवानिवृत्ति समुदायों के विकास में।
कई आरईआईटी इस क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करते हैं। एचसीपी इंक (एचसीपी) एक ऐसा है। लगभग US $ 15 बिलियन के मार्केट कैप के साथ, यह एक बड़ी कंपनी है - जो वास्तव में S & P 500 का हिस्सा है, और बहुत तरल है। कुछ 2.56 मिलियन शेयर दैनिक व्यापार करते हैं। 5 अप्रैल, 2019 तक $ 31.25 प्रति शेयर पर, यह अपने 52-सप्ताह के उच्च स्तर के पास कारोबार कर रहा है, और 4.32% की लाभांश उपज की पेशकश कर रहा है। इसका हाल ही में पुनर्गठित पोर्टफोलियो जीवन विज्ञान सुविधाओं-निदान केंद्रों, प्रयोगशालाओं, जीनोमिक्स और अन्य सुविधाओं-चिकित्सा कार्यालय भवनों और वरिष्ठ आवास पर केंद्रित है।
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