रास्ता

वहाँ बाहर निवेश वाहनों की बहुतायत औसत निवेशक के लिए एक चुनौती पैदा करता है कि वे सभी के बारे में क्या समझ सकते हैं। स्टॉक निवेश का मुख्य आधार है, बांड हमेशा आपके पैसे को पार्क करने के लिए सुरक्षित स्थान रहे हैं, विकल्प ने सट्टेबाजों के लिए लाभ उठाया है, और निवेशकों के लिए म्यूचुअल फंड को सबसे आसान वाहनों में से एक माना जाता है। एक प्रकार का निवेश जो इन श्रेणियों में नहीं आता है और जिसे अक्सर अनदेखा कर दिया जाता है वह है रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट, या आरईआईटी।

चाबी छीन लेना

• एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक कंपनी है जो आय-उत्पादक गुणों का मालिक है, संचालित या वित्त करता है।
• इक्विटी REIT का मालिक है और रियल एस्टेट संपत्तियों का प्रबंधन करता है।
• बंधक REITs बंधक या व्यापार-समर्थित प्रतिभूतियाँ रखते हैं।
• आरईआईटी निवेशकों के लिए एक स्थिर आय स्ट्रीम उत्पन्न करते हैं लेकिन पूंजी की सराहना के रास्ते में बहुत कम पेशकश करते हैं।
• अधिकांश REIT को सार्वजनिक रूप से स्टॉक की तरह कारोबार किया जाता है, जिससे वे अत्यधिक तरल बन जाते हैं - अधिकांश अचल संपत्ति निवेशों के विपरीत।

REIT क्या है?

आरईआईटी ट्रस्ट कंपनी जो प्रारंभिक सार्वजनिक पेशकश (आईपीओ) के माध्यम से धन का एक पूल जमा करती है, जो तब अचल संपत्ति में संपत्ति खरीदने, विकसित करने, प्रबंधन और बेचने के लिए उपयोग किया जाता है। आईपीओ संभावनाओं, रिपोर्टिंग आवश्यकताओं और विनियमों के संबंध में समान नियमों के साथ किसी भी अन्य सुरक्षा पेशकश के समान है; हालांकि, एक ही कंपनी में स्टॉक खरीदने के बजाय, एक REIT इकाई का मालिक अचल संपत्ति के प्रबंधित पूल का एक हिस्सा खरीद रहा है। अचल संपत्ति का यह पूल तब किराए पर लेने, पट्टे देने और संपत्ति बेचने के माध्यम से आय उत्पन्न करता है और इसे नियमित आधार पर सीधे आरईआईटी धारक को वितरित करता है। (आगे की व्याख्या के लिए, हमारा लेख पढ़ें: REITs क्या हैं? )

REITs के प्रकार

REITs, अधिकांश निवेशों की तरह, विभिन्न प्रकार के स्वादों में आते हैं। इन निधियों में वर्गीकरण हैं जो उनके द्वारा किए जाने वाले व्यवसाय के प्रकार को इंगित करते हैं और उनके शेयरों को खरीदे और बेचे जाने के आधार पर आगे वर्गीकृत किया जा सकता है।

इक्विटी REITs उद्यम का सबसे सामान्य रूप है। ये इकाइयाँ आय-उत्पादक रियल एस्टेट को खरीदती हैं, उनका स्वामित्व और प्रबंधन करती हैं। राजस्व मुख्य रूप से किराए के माध्यम से आते हैं न कि पोर्टफोलियो संपत्तियों की पुनर्वित्त से।

बंधक REIT, जिसे mREIT के रूप में भी जाना जाता है, रियल एस्टेट मालिकों और ऑपरेटरों को पैसा उधार देते हैं। उधार सीधे बंधक या ऋण के माध्यम से या अप्रत्यक्ष रूप से बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) के अधिग्रहण के माध्यम से हो सकता है। एमबीएस सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों (जीएसई) द्वारा जारी किए गए बंधक के पूल को रखने के लिए निवेश कर रहे हैं। उनकी कमाई मुख्य रूप से शुद्ध ब्याज मार्जिन से आती है - जो ब्याज वे बंधक ऋणों पर कमाते हैं और इन ऋणों को वित्तपोषण करने की लागत के बीच फैलते हैं। इस आरईआईटी के बंधक-केंद्रित होने के कारण, वे संभावित रूप से ब्याज दर में वृद्धि के प्रति संवेदनशील हैं।

हाइब्रिड REITs उद्यम अपने पोर्टफोलियो में भौतिक किराये की संपत्ति और बंधक ऋण दोनों रखते हैं। इकाई के निवेश पर ध्यान केंद्रित के आधार पर, वे अधिक संपत्ति या अधिक बंधक होल्डिंग्स के लिए पोर्टफोलियो का वजन कर सकते हैं।

लाभ

जब आप एक आरईआईटी का हिस्सा खरीदते हैं, तो आप अनिवार्य रूप से लंबे समय से अपेक्षित जीवन काल और किराए और संपत्ति की प्रशंसा के माध्यम से आय के लिए संभावित रूप से भौतिक संपत्ति खरीद रहे हैं। यह आम स्टॉक के साथ विरोधाभास है जहां निवेशक स्वामित्व के माध्यम से कंपनी की लाभप्रदता में भाग लेने का अधिकार खरीद रहे हैं। आरईआईटी खरीदते समय, कोई न केवल मूल्य के माध्यम से संपत्ति के स्वामित्व में वास्तविक हिस्सेदारी ले रहा है, बल्कि मूल्य में वृद्धि और घटती है, लेकिन एक संपत्ति से उत्पन्न आय में भी भाग ले रहा है। यह निवेशकों के लिए सुरक्षा का एक छोटा जाल बनाता है क्योंकि उनके पास हमेशा अपनी आय का लाभ उठाते हुए ट्रस्ट में अंतर्निहित संपत्ति के अधिकार होंगे।

एक अन्य लाभ जो यह उत्पाद औसत निवेशक को प्रदान करता है, वह सामान्य रूप से जुड़ी बड़ी पूंजी और श्रम आवश्यकताओं के बिना अचल संपत्ति में निवेश करने की क्षमता है। इसके अलावा, जैसा कि इस ट्रस्ट के फंडों को एक साथ जमा किया जाता है, अधिक मात्रा में विविधीकरण उत्पन्न होता है क्योंकि ट्रस्ट कंपनियां कई संपत्तियों को खरीदने और एकल संपत्ति के साथ समस्याओं के नकारात्मक प्रभावों को कम करने में सक्षम होती हैं। एक REIT की नकल करने की कोशिश करने वाले व्यक्तिगत निवेशकों को बड़ी संख्या में निवेश संपत्तियों को खरीदने और बनाए रखने की आवश्यकता होगी, और यह आमतौर पर एक निवेश में पर्याप्त समय और धन की आवश्यकता होती है जो आसानी से परिसमाप्त नहीं होता है। आरईआईटी खरीदते समय, पूंजी निवेश इकाई की कीमत तक सीमित होता है, निवेश किए गए श्रम की मात्रा सही निवेश करने के लिए आवश्यक शोध की मात्रा के लिए विवश होती है, और नियमित स्टॉक एक्सचेंजों पर शेयर तरल होते हैं।

अंतिम, और शायद सबसे महत्वपूर्ण, लाभ जो कि आरईआईटी प्रदान करता है, उनकी वार्षिक आय का लगभग 90%, आय-उत्पादक रियल एस्टेट द्वारा निर्मित, अपने शेयरधारकों को वितरित करने के लिए उनकी आवश्यकता है। यह राशि एक कॉर्पोरेट स्तर पर कटौती योग्य है और आमतौर पर व्यक्तिगत स्तर पर कर लगाया जाता है। इसलिए, लाभांश के विपरीत, निवेशकों को भुगतान किए गए वितरण के लिए कराधान का केवल एक स्तर है। वितरण की इस उच्च दर का मतलब है कि REIT का धारक आम स्टॉक स्वामित्व के विपरीत, ट्रस्ट के भीतर प्रबंधन और संपत्ति की लाभप्रदता में बहुत भाग ले रहा है, जहां निगम और उसके बोर्ड यह तय करते हैं कि शेयरधारक को अतिरिक्त नकदी वितरित की जाती है या नहीं।

राइट आरईआईटी उठा रहा है

किसी भी निवेश के साथ, आपको यह निर्णय लेने से पहले अपना होमवर्क करना चाहिए कि कौन सा आरईआईटी खरीदना है। कुछ स्पष्ट संकेत हैं जिन्हें आपको निर्णय लेने से पहले देखना चाहिए:

1. प्रबंधन
प्रबंधकों और उनकी टीम के ट्रैक रिकॉर्ड को समझने और जानने के लिए आस्तियों के ट्रस्ट या प्रबंधित पूल में खरीदते समय यह हमेशा महत्वपूर्ण होता है। लाभप्रदता और संपत्ति की प्रशंसा सही निवेश लेने और सर्वोत्तम रणनीति तय करने के लिए प्रबंधक की क्षमता से निकटता से जुड़ी हुई है। जब निवेश करने के लिए REIT का चयन करें, तो सुनिश्चित करें कि आप प्रबंधन टीम और उनके ट्रैक रिकॉर्ड को जानते हैं। यह देखने के लिए जांचें कि उन्हें मुआवजा कैसे दिया गया है। यदि यह प्रदर्शन पर आधारित है, तो संभावना है कि वे आपके सर्वोत्तम हितों की तलाश कर रहे हैं।

2. विविधीकरण
REITs संपत्ति के स्वामित्व पर केंद्रित ट्रस्ट हैं। अचल संपत्ति के बाजार में स्थान और संपत्ति के प्रकार से उतार-चढ़ाव होता है, यह महत्वपूर्ण है कि आप जिस REIT को खरीदने का फैसला करते हैं, वह ठीक से विविधतापूर्ण है। यदि आरईआईटी को वाणिज्यिक अचल संपत्ति में भारी निवेश किया जाता है और अधिभोग दर में गिरावट होती है, तो आप बड़ी समस्याओं का अनुभव करेंगे। विविधीकरण का मतलब यह भी है कि ट्रस्ट के पास भविष्य की विकास पहलों की फंडिंग के लिए पर्याप्त पूंजी है और बढ़े हुए रिटर्न के लिए सही तरीके से लाभ उठाता है।

3. कमाई
अंतिम आइटम जिसे आपको एक विशिष्ट आरईआईटी में खरीदने से पहले विचार करना चाहिए, इसके संचालन से धन और वितरण के लिए उपलब्ध नकदी है। ये संख्या महत्वपूर्ण हैं क्योंकि वे आरईआईटी के समग्र प्रदर्शन को मापते हैं, जो बदले में निवेशकों को हस्तांतरित किए जा रहे धन का अनुवाद करता है। सावधान रहें कि आप आरईआईटी द्वारा उत्पन्न नियमित आय संख्याओं का उपयोग नहीं करते हैं क्योंकि वे किसी भी संपत्ति मूल्यह्रास को शामिल करेंगे और इस प्रकार संख्याओं में परिवर्तन करेंगे। ये नंबर केवल तभी उपयोगी होते हैं, जब आप पहले से ही अन्य दो संकेतों को ध्यान से देख चुके हों, क्योंकि यह संभव है कि REIT को अचल संपत्ति बाजार की स्थितियों या निवेश लेने में प्रबंधन की किस्मत के कारण विषम रिटर्न का सामना करना पड़ सकता है। (अधिक जानकारी के लिए, एक REIT का आकलन कैसे करें ।)

तल - रेखा

अपने पैसे का निवेश करने के कई अलग-अलग तरीकों के साथ, यह महत्वपूर्ण है कि आपके द्वारा किया गया कोई भी निर्णय अच्छी तरह से सूचित हो। यह स्टॉक, बॉन्ड, म्यूचुअल फंड, आरईआईटी, या किसी अन्य निवेश पर लागू होता है। फिर भी, आरईआईटी में कुछ दिलचस्प विशेषताएं हैं जो आपके पोर्टफोलियो में अच्छी तरह से फिट हो सकती हैं।