5 गलतियाँ जो घर को फ्लॉप बना सकती हैं

यह इतना आसान लग रहा है! एक घर खरीदें, कुछ कॉस्मेटिक सुधार करें, इसे बाजार पर वापस डालें और एक बड़ा लाभ कमाएं। किसी भी समय टेलीविजन पर आधा दर्जन शो होते हैं, जहां अच्छे दिखने वाले, अच्छे कपड़े पहनने वाले निवेशक प्रक्रिया को तेज, मजेदार और लाभदायक बनाते हैं। और बहुत सारे घर फ़्लिप हो रहे हैं। ATTOM डेटा सॉल्यूशंस की रिपोर्ट है कि संयुक्त राज्य अमेरिका में 200, 000 से अधिक खरीदे गए थे और 2017 में समान 12 महीने की अवधि के साथ पुनर्विक्रय किया गया था। यह सभी एकल-परिवार के 6% से कम है और सभी वर्ष में बेची गई कोंडोमिनियम। फिर भी, अचल संपत्ति के धन की सड़क सभी पर अंकुश लगाने और "बेची" संकेतों के बारे में नहीं है। बहुत सारे रियल एस्टेट मोगल्स मूल बातों को नजरअंदाज करते हैं और असफल हो जाते हैं। इस लेख में, हम पाँच सबसे बड़ी गलतियों पर नज़र डालेंगे-फ्लिपर्स बनाते हैं - और उनसे कैसे बचें।

सलाह का पहला, सबसे अच्छा टुकड़ा है अपने वित्तीय जोखिम को सीमित करना और अपनी वापसी की क्षमता को अधिकतम करना। सीधे शब्दों में कहें, एक घर के लिए बहुत अधिक भुगतान न करें (यह जानने के लायक है कि क्या है) और सुनिश्चित करें कि आप यह भी जानते हैं कि आपके खरीदने से पहले आवश्यक मरम्मत या उन्नयन का कितना खर्च होगा। उस जानकारी के बाद, आप एक आदर्श खरीद मूल्य समझ सकते हैं।

70% नियम में कहा गया है कि एक निवेशक को आवश्यक संपत्ति की मरम्मत के एआरवी (आफ्टर-रिपेयर वैल्यू) के 70% से अधिक का भुगतान नहीं करना चाहिए। एआरवी वह है जो पूरी तरह से मरम्मत के बाद एक घर के लायक है।

यहां एक उदाहरण है: यदि किसी घर का एआरवी 150, 000 डॉलर है और उसे मरम्मत में $ 25, 000 की आवश्यकता है, तो 70% नियम का मतलब है कि एक निवेशक को घर के लिए $ 80, 000 से अधिक का भुगतान नहीं करना चाहिए। $ 150, 000 x 0.70 = $ 105, 000 - $ 25, 000 = $ 80, 000।

फ़्लिपिंग हाउस के लिए टॉप 5 मस्ट-हव्स

मूल बातें

फ़्लिपिंग (जिसे थोक अचल संपत्ति निवेश भी कहा जाता है) एक प्रकार की अचल संपत्ति निवेश रणनीति है जिसमें एक निवेशक संपत्ति का उपयोग नहीं करने के लिए खरीदता है, लेकिन इसे लाभ के लिए बेचने के इरादे से करता है।

यह लाभ आम तौर पर एक गर्म अचल संपत्ति बाजार से उत्पन्न मूल्य प्रशंसा से प्राप्त होता है जिसमें कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं या संपत्ति में किए गए पूंजी सुधार से - और दोनों। उदाहरण के लिए, एक निवेशक एक "हॉट" पड़ोस में एक फिक्सर-अपर खरीद सकता है, इसे काफी हद तक पुनर्निर्मित कर सकता है, फिर इसे एक कीमत पर पेश कर सकता है जो इसकी नई अत्याधुनिक उपस्थिति और सुविधाओं को दर्शाता है।

संपत्तियों को फ्लिप करने वाले निवेशक एक संपत्ति, या संपत्तियों के एक समूह की खरीद और बाद के पुनर्विक्रय पर ध्यान केंद्रित करते हैं। कई निवेशक लगातार फ़्लिप में संलग्न होकर आय का एक स्थिर प्रवाह उत्पन्न करने का प्रयास करते हैं।

तो आप एक इमारत या घर को कैसे फ्लिप करते हैं? सरल शब्दों में, आप कम खरीदना और उच्च बेचना चाहते हैं (कई अन्य निवेशों की तरह)। लेकिन खरीदने और रखने की रणनीति अपनाने के बजाय, आप जितनी जल्दी हो सके अपनी पूंजी को जोखिम में डालकर सीमित कर सकते हैं। सामान्य तौर पर, अधिकतम लाभ के विपरीत आपका ध्यान गति पर होना चाहिए। ऐसा इसलिए है क्योंकि प्रत्येक दिन जो गुजरता है वह आपको अधिक पैसा (बंधक, उपयोगिताओं, संपत्ति कर, बीमा, आदि) देता है।

तो यह सामान्य योजना है। अब, यहाँ नुकसान हैं।

1. पर्याप्त पैसा नहीं

रियल एस्टेट में दबंगई एक महंगा प्रस्ताव है। पहला खर्च संपत्ति अधिग्रहण लागत है। हालांकि, कम / बिना धन के वित्तपोषण के दावे कम होते हैं, एक वैध विक्रेता से इन सौदों को ढूंढना आसान होता है। इसके अलावा, यदि आप अधिग्रहण का वित्तपोषण कर रहे हैं, तो इसका मतलब है कि आप ब्याज का भुगतान कर रहे हैं। यद्यपि कर कटौती और नौकरियों अधिनियम के पारित होने के बाद भी उधार पैसे पर ब्याज अभी भी कर-कटौती योग्य है, यह 100% कटौती नहीं है। ब्याज पर खर्च किया गया प्रत्येक डॉलर उस राशि में जुड़ जाता है, जिसे आपको बिक्री के लिए अर्जित करना होगा, यहां तक ​​कि तोड़ने के लिए भी। और अगर आप अपने फ्लिप-हाउस खरीद को वित्त करने के लिए एक बंधक या होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट (HELOC) का उपयोग करते हैं, तो केवल ब्याज में कटौती की जाती है। आपके भुगतान के मूलधन, कर और बीमा भाग कटौती योग्य नहीं हैं।

यह निर्धारित करने के लिए कि आपके बंधक प्रकार आपकी आवश्यकताओं के अनुकूल हैं और कम ब्याज दर प्रदान करने वाले ऋणदाता को खोजने के लिए बड़े पैमाने पर अपने वित्तपोषण विकल्पों पर शोध करें। वित्तपोषण की लागत पर शोध करने का एक आसान तरीका एक बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करना है। यह उपकरण आपको विभिन्न उधारदाताओं द्वारा दी जाने वाली ब्याज दरों की तुलना करने की भी अनुमति देगा। बेशक, संपत्ति के लिए नकद भुगतान करना ब्याज की लागत को समाप्त करता है, लेकिन फिर भी आपके नकदी को बांधने के लिए संपत्ति की होल्डिंग लागत और अवसर लागत हैं।

ब्याज दरों के साथ उनके पोस्ट हाउसिंग-संकट चढ़ाव से अच्छी तरह से उठने के साथ, एक लाभ बनाने की तुलना में कठिन है जो पहले हुआ करता था। वास्तव में, 2018 की पहली छमाही में एटीटीओएम डेटा के अनुसार, 2014 के अंत से निवेश (आरओआई) पर सबसे कम औसत सकल लाभ के लिए चार साल के निचले और लाभ मार्जिन के करीब धीमी गति से चलने वाली गतिविधि देखी गई। इसका मतलब यह नहीं है कि पैसा नहीं है (आरओआई सिर्फ 44% के उत्तर में था), लेकिन इसका मतलब यह है कि देखभाल की आवश्यकता है। एक फ्लिप पर औसत सकल लाभ $ 65, 520 है, लेकिन यह सकल है।

नवीनीकरण लागत में भी तथ्य होना चाहिए। यदि आप घर को ठीक करने और इसे एक लाभ के लिए बेचने की योजना बनाते हैं, तो बिक्री मूल्य को अधिग्रहण की संयुक्त लागत, संपत्ति रखने की लागत और नवीकरण की लागत से अधिक होना चाहिए। एक $ 25, 000 रसोई, एक $ 10, 000 बाथरूम, अचल संपत्ति करों में $ 5, 000, उपयोगिताओं और अन्य ले जाने की लागत में लगभग दो-तिहाई की संख्या में कटौती होती है। संपत्ति के साथ अप्रत्याशित संरचनात्मक समस्या में टॉस और सकल लाभ शुद्ध नुकसान बन सकता है। यहां तक ​​कि अगर आप इन बाधाओं को दूर करने का प्रबंधन करते हैं, तो भी पूंजीगत लाभ करों के बारे में मत भूलना, जो आपके लाभ को दूर करेंगे।

2. पर्याप्त समय नहीं

घरों का नवीनीकरण और फ़्लिप करना एक समय लेने वाला व्यावसायिक उपक्रम है। सही संपत्ति खोजने और खरीदने में महीनों लग सकते हैं। एक बार घर का मालिक होने के बाद, आपको इसे ठीक करने के लिए समय का निवेश करना होगा। यदि आपके पास एक दिन की नौकरी है, तो विध्वंस और निर्माण पर खर्च किया गया समय बहुत सारी खोई हुई शाम और सप्ताहांत में बदल सकता है। यदि आप काम करने के लिए किसी और को भुगतान करते हैं, तो आप अभी भी अधिक समय व्यतीत करेंगे जिससे आपको गतिविधि की निगरानी करने की उम्मीद है और दूसरों को भुगतान करने की लागत आपके लाभ को कम कर देगी।

एक बार काम पूरा हो जाने के बाद, आपको यह सुनिश्चित करने के लिए निरीक्षणों को शेड्यूल करना होगा कि संपत्ति को बिल्डिंग कोड से पहले आप इसे बेच सकते हैं। यदि ऐसा नहीं होता है, तो आपको इसे बराबर करने के लिए अधिक समय और धन खर्च करने की आवश्यकता है। इसके बाद, आपको संपत्ति बेचने के लिए समय का निवेश करना होगा। यदि आप इसे भावी खरीदारों को दिखाते हैं, तो आप संपत्ति से और बैठकों में आने में काफी समय व्यतीत करेंगे।

क्या वह इसके लायक है? कई लोगों के लिए, यह एक दिन की नौकरी के साथ रहने के लिए अधिक समझदार हो सकता है, जहां वे कुछ हफ्तों या महीनों में एक स्थिर पेचेक के माध्यम से एक ही तरह का पैसा कमा सकते हैं - जिसमें कोई जोखिम नहीं है और बहुत लगातार समय प्रतिबद्धता है।

3. पर्याप्त कौशल नहीं

पेशेवर बिल्डरों और कुशल पेशेवरों, जैसे बढ़ई और प्लंबर, अक्सर अपने नियमित नौकरियों के लिए एक किनारे के रूप में घरों को फ्लिप करते हैं। उनके पास घर खोजने और ठीक करने के लिए ज्ञान, कौशल और अनुभव है। उनमें से कुछ के पास संघ की नौकरियां भी हैं जो सभी सर्दियों की बेरोजगारी की जांच प्रदान करती हैं, जबकि वे अपनी परियोजनाओं पर काम करते हैं।

घर के फ़्लिपिंग में असली पैसा स्वेट इक्विटी से आता है। यदि आप एक हथौड़ा के साथ काम कर रहे हैं, तो कालीन बिछाने का आनंद लें, ड्राईवॉल लटका सकते हैं, एक घर की छत और एक रसोई सिंक स्थापित कर सकते हैं, आपको एक घर को फ्लिप करने का कौशल मिला है। दूसरी ओर, यदि आप एक फ्लैट पेचकश से फिलिप्स-हेड पेचकश नहीं जानते हैं, तो आपको सभी मरम्मत और मरम्मत के लिए एक पेशेवर को भुगतान करना होगा। तदनुसार, आपके निवेश पर लाभ कमाने की संभावना नाटकीय रूप से कम हो जाएगी।

4. पर्याप्त ज्ञान नहीं

सफल होने के लिए, आपको सही कीमत पर, सही स्थान पर, सही संपत्ति चुनने में सक्षम होना चाहिए। $ 100, 000 घरों के पड़ोस में, क्या आप वास्तव में $ 60, 000 में खरीदने और $ 200, 000 में बेचने की उम्मीद करते हैं? बाजार लगातार आधार पर होने के लिए बहुत कुशल है।

यहां तक ​​कि अगर आप एक जीवन भर का सौदा प्राप्त करते हैं, तो एक गीत के लिए फौजदारी में एक घर को तड़कते हुए, कहते हैं - आपको यह जानना होगा कि कौन सा नवीकरण करना है और कौन सा छोड़ना है। आपको लागू कर कानूनों और ज़ोनिंग कानूनों को भी समझने की ज़रूरत है, और पता है कि आपके नुकसान को कब कम करना है और अपनी परियोजना को पैसे का गड्ढा बनने से पहले बाहर निकालना है।

ध्यान रहे कि रियल एस्टेट की लिस्टिंग करने वाली कंपनी ज़िलो अब चुनिंदा बाज़ारों में घरों की खाक छान रही है। कंपनी को 90 दिनों के भीतर संपत्तियों को खरीदने और फ्लिप करने की उम्मीद है, और उन्हें माँ-और-पॉप ऑपरेटरों को कुछ उग्र प्रतिस्पर्धा की पेशकश करने के लिए डेटा और ज्ञान मिला है। वैश्विक निवेश फर्म केकेआर एंड कंपनी इंक (पूर्व में कोहलबर्ग क्रविस रॉबर्ट्स एंड कंपनी और केकेआर एंड कंपनी एलपी के रूप में जाना जाता है) के साथ बिग-लीग ऋणदाताओं ने भी फ्लिप-लोन मार्केटप्लेस में मुनाफे की तलाश शुरू कर दी है। कार्रवाई का टुकड़ा।

5. पर्याप्त धैर्य नहीं

पेशेवर अपना समय लेते हैं और सही संपत्ति की प्रतीक्षा करते हैं। Novices पहले घर को देखने के लिए बाहर निकलते हैं जो वे देखते हैं। फिर वे पहले ठेकेदार को काम पर रखते हैं जो काम को संबोधित करने के लिए बोली लगाता है जो वे खुद नहीं कर सकते। पेशेवर या तो स्वयं काम करते हैं या पूर्व-व्यवस्थित, विश्वसनीय ठेकेदारों के नेटवर्क पर भरोसा करते हैं।

Novices घर बेचने में मदद करने के लिए एक रियाल्टार को किराए पर लेते हैं। पेशेवर अपनी लागत को कम करने और मुनाफे को अधिकतम करने के प्रयासों के लिए "मालिक द्वारा बिक्री के लिए" पर भरोसा करते हैं। Novices प्रक्रिया के माध्यम से भीड़ की उम्मीद करते हैं, पेंट के एक कोट पर थप्पड़ और एक भाग्य कमाते हैं। पेशेवर समझते हैं कि घर खरीदने और बेचने में समय लगता है और लाभ मार्जिन कभी-कभी पतला होता है।

तल - रेखा

इससे पहले कि आप घर की खरीदारी शुरू करें, राष्ट्र के सबसे धनी व्यक्तियों पर कुछ शोध करें। आप जल्दी से महसूस करेंगे कि उनमें से कोई भी घर में रहने के लिए नहीं है। यदि आप अभी भी एक घर फ्लिप करना चाहते हैं, तो आपको उद्यम को उसी तरह से देखना चाहिए जैसे आप कोई नया व्यवसाय करेंगे। और, किसी भी अन्य छोटे व्यवसाय की तरह, प्रयास में समय और धन, योजना और धैर्य, कौशल और प्रयास की आवश्यकता होगी। यह संभावना है कि आप कभी भी कल्पना की तुलना में कठिन और अधिक महंगा हो जाएगा। और यहां तक ​​कि अगर आपको हर विवरण सही मिलता है, तो बाजार की स्थितियों को बदलने का मतलब यह हो सकता है कि शुरुआत में आपके द्वारा की गई हर धारणा अंत तक अमान्य होगी। इसे अपने जोखिम पर हल्के से लें: यदि आप घर से बाहर निकलकर अमीर बनना चाहते हैं, तो आप खराब स्थिति में रह सकते हैं।