5 प्रकार के आरईआईटी और उन्हें कैसे निवेश करें

किसी भी इक्विटी या फिक्स्ड-इनकम पोर्टफोलियो का निर्माण करते समय रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक महत्वपूर्ण विचार है। वे अधिक विविधीकरण, संभावित रूप से उच्च कुल रिटर्न और / या कम समग्र जोखिम प्रदान करते हैं। संक्षेप में, पूंजीगत प्रशंसा के साथ-साथ लाभांश आय उत्पन्न करने की उनकी क्षमता उन्हें स्टॉक, बॉन्ड और नकदी के लिए एक उत्कृष्ट असंतुलन बनाती है।

आरईआईटी आमतौर पर स्वयं और / या आय-उत्पादक वाणिज्यिक अचल संपत्ति का प्रबंधन करते हैं, चाहे वह संपत्ति खुद हो या उन संपत्तियों पर बंधक। आप एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड या म्यूचुअल फंड के माध्यम से व्यक्तिगत रूप से कंपनियों में निवेश कर सकते हैं। कई प्रकार के आरईआईटी उपलब्ध हैं।

यहां हम REITS की कुछ मुख्य श्रेणियों और उनके ऐतिहासिक रिटर्न को देखते हैं। इस लेख के अंत तक, आपके पास बेहतर विचार होना चाहिए कि कब और क्या खरीदना है।

चाबी छीन लेना

• रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए REITs का उपयोग करने से आपके पोर्टफोलियो में विविधता आ सकती है, लेकिन सभी REIT समान नहीं बनते हैं।
• कुछ REITs सीधे प्रॉपर्टी में निवेश करते हैं, किराये की आय और प्रबंधन शुल्क कमाते हैं। अन्य लोग अचल संपत्ति ऋण, यानी बंधक और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में निवेश करते हैं।
• इसके अलावा, आरईआईटी संपत्तियों के एक विशिष्ट क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करते हैं, उदाहरण के लिए, खुदरा या शॉपिंग सेंटर, होटल और रिसॉर्ट, या स्वास्थ्य सेवा और अस्पताल।

आरईआईटी के ऐतिहासिक रिटर्न

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट ऐतिहासिक रूप से उपलब्ध सबसे अच्छे प्रदर्शन वाले परिसंपत्ति वर्गों में से एक है। एफटीएसई नरेत इक्विटी आरईआईटी इंडेक्स वह है जो ज्यादातर निवेशक अमेरिकी रियल एस्टेट बाजार के प्रदर्शन को नापने के लिए उपयोग करते हैं। 1990 और 2010 के बीच, इंडेक्स का औसत वार्षिक रिटर्न 9.9% था, जो मिड-कैप शेयरों में केवल दूसरा था, जो उसी अवधि में प्रति वर्ष 10.3% औसत था।

इसकी तुलना में, फिक्स्ड इनकम एसेट्स में सालाना 7% सालाना रिटर्न और कमोडिटी में सिर्फ 4.5% की हिस्सेदारी है। अचल संपत्ति 20 में से सिर्फ दो वर्षों में आठ परिसंपत्ति वर्गों का सबसे खराब प्रदर्शन था। दूसरी ओर, स्थिर आय, उसी 20 वर्ष की अवधि में छह बार सबसे खराब प्रदर्शन करने वाली आय थी।

हाल ही में, मार्च 2013 और मार्च 2016 के बीच आरईआईटी के लिए तीन साल का औसत 20 साल की अवधि के औसत के अनुरूप था, जो उस समय 10.76% था। ऐतिहासिक रूप से, उपज की तलाश कर रहे निवेशकों ने इस उद्देश्य के लिए पारंपरिक संपत्ति वर्ग की तुलना में अचल संपत्ति में बेहतर निवेश किया है। एक सावधानीपूर्वक निर्मित पोर्टफोलियो को दोनों पर विचार करना चाहिए।

5 प्रकार के आरईआईटी और उन्हें कैसे निवेश करें

खुदरा REITs

लगभग 24% आरईआईटी निवेश शॉपिंग मॉल और फ्रीस्टैंडिंग रिटेल में हैं। यह अमेरिका में टाइप करके एकल सबसे बड़े निवेश का प्रतिनिधित्व करता है। आप जो भी शॉपिंग सेंटर बार-बार आते हैं, वह REIT के स्वामित्व में है। खुदरा अचल संपत्ति में निवेश पर विचार करते समय, सबसे पहले खुदरा उद्योग की खुद जांच करनी होगी। क्या यह वर्तमान में आर्थिक रूप से स्वस्थ है और भविष्य के लिए क्या दृष्टिकोण है?

यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि खुदरा आरईआईटी किरायेदारों से जो किराया वसूलते हैं उससे पैसे कमाते हैं। यदि खुदरा विक्रेता खराब बिक्री के कारण नकदी प्रवाह की समस्याओं का सामना कर रहे हैं, तो संभव है कि वे उन मासिक भुगतानों में देरी कर सकते हैं या डिफ़ॉल्ट रूप से, अंततः दिवालियापन में मजबूर हो सकते हैं। उस बिंदु पर, एक नए किरायेदार को खोजने की जरूरत है, जो कभी आसान नहीं होता है। इसलिए, यह महत्वपूर्ण है कि आप REIT में सबसे मजबूत एंकर किरायेदारों के साथ निवेश करें। इनमें किराना और गृह सुधार भंडार शामिल हैं।

एक बार जब आप अपना उद्योग मूल्यांकन कर लेते हैं, तो आपका ध्यान स्वयं REIT की ओर मुड़ जाना चाहिए। किसी भी निवेश की तरह, यह महत्वपूर्ण है कि उनके पास अच्छा लाभ हो, मजबूत बैलेंस शीट और जितना संभव हो उतना कम ऋण, विशेष रूप से अल्पकालिक प्रकार। एक खराब अर्थव्यवस्था में, महत्वपूर्ण नकद पदों के साथ खुदरा REITs को संकटग्रस्त कीमतों पर अच्छी अचल संपत्ति खरीदने के अवसरों के साथ प्रस्तुत किया जाएगा। इसका सबसे ज्यादा फायदा कंपनियां उठाएंगी।

उस ने कहा, खुदरा आरईआईटी अंतरिक्ष के लिए दीर्घकालिक चिंताएं हैं कि मॉल मॉडल के विपरीत खरीदारी में तेजी से ऑनलाइन बदलाव हो रहा है। अंतरिक्ष के मालिकों ने कार्यालयों और अन्य गैर-खुदरा उन्मुख किरायेदारों के साथ अपने स्थान को भरने के लिए नवाचार करना जारी रखा है, लेकिन सब-इंस्पेक्टर दबाव में है।

आवासीय रिपोर्ट

ये आरईआईटी हैं जो बहु-परिवार किराये की अपार्टमेंट इमारतों के साथ-साथ निर्मित आवास का संचालन करते हैं। जब इस प्रकार के आरईआईटी में निवेश करना चाहते हैं, तो किसी को कूदने से पहले कई कारकों पर विचार करना चाहिए। उदाहरण के लिए, सबसे अच्छा अपार्टमेंट बाजार ऐसे होते हैं, जहां घर का खर्च देश के बाकी हिस्सों के मुकाबले कम होता है। न्यूयॉर्क और लॉस एंजिल्स जैसी जगहों पर, एकल घरों की उच्च लागत अधिक लोगों को किराए पर लेने के लिए मजबूर करती है, जो हर महीने कीमत मकान मालिकों को चार्ज कर सकते हैं। परिणामस्वरूप, सबसे बड़े आवासीय आरईआईटी बड़े शहरी केंद्रों पर ध्यान केंद्रित करते हैं।

प्रत्येक विशिष्ट बाजार के भीतर, निवेशकों को जनसंख्या और नौकरी में वृद्धि के लिए देखना चाहिए। आम तौर पर, जब किसी शहर में लोगों की शुद्ध आमद होती है, तो इसका कारण यह है कि नौकरियां आसानी से उपलब्ध हैं और अर्थव्यवस्था बढ़ रही है। बढ़ती हुई किराए के साथ घटती वैकेंसी दर इस बात का संकेत है कि मांग में सुधार हो रहा है। जब तक किसी विशेष बाजार में अपार्टमेंट की आपूर्ति कम रहती है और मांग बढ़ती रहती है, आवासीय आरईआईटी को अच्छा प्रदर्शन करना चाहिए। सभी कंपनियों के साथ के रूप में, सबसे मजबूत बैलेंस शीट और सबसे अधिक उपलब्ध पूंजी के साथ वे सामान्य रूप से सबसे अच्छा करते हैं।

हेल्थकेयर REITs

हेल्थकेयर REITs देखने के लिए एक दिलचस्प सब-इंस्पेक्टर होगा क्योंकि अमेरिकी उम्र और हेल्थकेयर की लागत लगातार बढ़ रही है। हेल्थकेयर आरईआईटी अस्पतालों, चिकित्सा केंद्रों, नर्सिंग सुविधाओं और सेवानिवृत्ति के घरों की अचल संपत्ति में निवेश करते हैं। इस अचल संपत्ति की सफलता सीधे स्वास्थ्य प्रणाली से जुड़ी हुई है। इन सुविधाओं के अधिकांश संचालक अधिभोग शुल्क, मेडिकेयर और मेडिकेड प्रतिपूर्ति के साथ-साथ निजी वेतन पर निर्भर हैं। जब तक हेल्थकेयर की फंडिंग एक सवालिया निशान है, तब तक हेल्थकेयर REIT हैं।

जिन चीजों के लिए आपको एक स्वास्थ्य सेवा की तलाश करनी चाहिए, उनमें REIT में ग्राहकों के विविध समूह के साथ-साथ विभिन्न प्रकार के कई प्रकार के निवेश शामिल हैं। फोकस एक हद तक अच्छा है लेकिन इसलिए यह आपके जोखिम को बढ़ा रहा है। आम तौर पर, स्वास्थ्य सेवा (जो कि बढ़ती उम्र के साथ होनी चाहिए) की मांग में वृद्धि स्वास्थ्य सेवा अचल संपत्ति के लिए अच्छी है। इसलिए, ग्राहक और संपत्ति-प्रकार के विविधीकरण के अलावा, उन कंपनियों की तलाश करें जिनके स्वास्थ्य सेवा का अनुभव महत्वपूर्ण है, जिनकी बैलेंस शीट मजबूत हैं और जिनकी कम लागत वाली पूंजी तक पहुंच अधिक है।

कार्यालय की रिपोर्ट

ऑफिस REITs कार्यालय भवनों में निवेश करते हैं। वे किरायेदारों से किराये की आय प्राप्त करते हैं जिन्होंने आमतौर पर लंबी अवधि के पट्टों पर हस्ताक्षर किए हैं। एक कार्यालय REIT में निवेश करने में रुचि रखने वाले किसी भी व्यक्ति के लिए चार प्रश्न दिमाग में आते हैं

1. अर्थव्यवस्था की स्थिति क्या है और बेरोजगारी दर कितनी अधिक है?
2. रिक्ति दर क्या हैं?
3. वह क्षेत्र कैसा है जिसमें REIT आर्थिक रूप से निवेश कर रहा है?
4. अधिग्रहण के लिए इसके पास कितनी पूंजी है?

आर्थिक गढ़ों में निवेश करने वाली REIT खोजने की कोशिश करें। वाशिंगटन, डीसी में औसत इमारतों का एक समूह का मालिक होना बेहतर है, उदाहरण के लिए, डेट्रायट में प्रधान कार्यालय स्थान का मालिक होना।

बंधक REITs

लगभग 10% आरईआईटी निवेश अचल संपत्ति के विपरीत बंधक के रूप में हैं। सबसे अच्छी तरह से ज्ञात लेकिन जरूरी नहीं कि सबसे बड़ा निवेश फैनी मॅई और फ्रेडी मैक, सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यम हैं जो द्वितीयक बाजार पर बंधक खरीदते हैं।

लेकिन सिर्फ इसलिए कि इस प्रकार की आरईआईटी इक्विटी के बजाय बंधक में निवेश करती है, इसका मतलब यह नहीं है कि यह जोखिम के बिना आता है। ब्याज दरों में वृद्धि बंधक आरईआईटी बुक वैल्यू में कमी के रूप में तब्दील होगी, जिससे शेयर की कीमतें कम होंगी। इसके अलावा, बंधक आरईआईटी को सुरक्षित और असुरक्षित ऋण प्रसाद के माध्यम से अपनी पूंजी की काफी मात्रा मिलती है। क्या ब्याज दरों में वृद्धि होनी चाहिए, भविष्य का वित्तपोषण अधिक महंगा होगा, ऋण के पोर्टफोलियो के मूल्य को कम करेगा। बढ़ती दरों की संभावना वाले कम-ब्याज दर वाले वातावरण में, अधिकांश बंधक प्रति शेयर शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य पर छूट पर व्यापार करते हैं। चाल सही मिल रही है।

किसी भी आरईआईटी का आकलन करने की कुंजी

किसी भी आरईआईटी का आकलन करते समय कुछ बातों का ध्यान रखना चाहिए। उनमें निम्नलिखित शामिल हैं:

1. आरईआईटी सही कुल रिटर्न वाले निवेश हैं। वे मध्यम दीर्घकालिक पूंजी प्रशंसा के साथ-साथ उच्च लाभांश उपज प्रदान करते हैं। उन कंपनियों की तलाश करें जिन्होंने दोनों को प्रदान करने में ऐतिहासिक रूप से अच्छा काम किया है।
2. पारंपरिक अचल संपत्ति के विपरीत, कई आरईआईटी का स्टॉक एक्सचेंजों पर कारोबार किया जाता है। आपको लंबी अवधि में बंद किए बिना विविधीकरण अचल संपत्ति प्रदान करता है। तरलता मायने रखती है।
3. मूल्यह्रास संपत्ति मूल्य में एक निवेश की गिरावट को पार करने के लिए जाता है। इस प्रकार, आरईआईटी का आकलन करने के लिए पेआउट अनुपात (जो निवेशक लाभांश का उपयोग करते हैं) का उपयोग करने के बजाय इसके संचालन (एफएफओ) से इसके फंड को देखें। इसे किसी दिए गए वर्ष और मूल्यह्रास में किसी भी संपत्ति की बिक्री से कम आय के रूप में परिभाषित किया गया है। बस प्रति शेयर लाभांश लेते हैं और एफएफओ प्रति शेयर द्वारा विभाजित करते हैं। पैदावार जितनी अच्छी होगी उतना ही अच्छा होगा।
4. मजबूत प्रबंधन से फर्क पड़ता है। उन कंपनियों की तलाश करें जो कुछ समय के लिए आसपास रही हों या कम से कम अनुभव के भार के साथ प्रबंधन टीम के पास हों।
5. गुणवत्ता मायने रखती है। केवल महान गुणों और किरायेदारों के साथ REITs में निवेश करें।
6. आरईआईटी में निवेश करने वाले म्यूचुअल फंड या ईटीएफ खरीदने पर विचार करें, और पेशेवरों को अनुसंधान और खरीद छोड़ दें।

जमीनी स्तर

संघीय सरकार ने निवेशकों के लिए 1960 के रूप में बड़े पैमाने पर वाणिज्यिक अचल संपत्ति परियोजनाओं में खरीदना संभव बना दिया। हालांकि, केवल पिछले दशक में व्यक्तिगत निवेशकों ने आरईआईटी को गले लगाया है। इसके लिए कारणों में निम्न-ब्याज दरें शामिल हैं, जिसने निवेशकों को आय-उत्पादक निवेशों के लिए बांड से परे देखने के लिए मजबूर किया, एक्सचेंज-ट्रेडेड और म्यूचुअल फंडों का आगमन अचल संपत्ति पर ध्यान केंद्रित करने और 2007-08 तक अचल संपत्ति के मंदी तक, एक अतृप्त भूख पर अचल संपत्ति और अन्य मूर्त संपत्ति के लिए अमेरिकियों का हिस्सा। 2008 में हर दूसरे निवेश की तरह REITs को काफी नुकसान हुआ। लेकिन इसके बावजूद, वे किसी भी विविध पोर्टफोलियो के लिए एक उत्कृष्ट जोड़ बने हुए हैं।