परिवर्तनीय एआरएम
एक परिवर्तनीय एआरएम एक समायोज्य दर बंधक (एआरएम) है जो उधारकर्ता को एक निश्चित दर बंधक में बदलने का विकल्प देता है। परिवर्तनीय एआरएम को गिरती ब्याज दरों का लाभ उठाने के तरीके के रूप में विपणन किया जाता है और आमतौर पर विशिष्ट परिस्थितियों को शामिल किया जाता है। वित्तीय संस्थान आम तौर पर एआरएम को एक निश्चित दर बंधक पर स्विच करने के लिए शुल्क लेते हैं।
परिवर्तनीय एआरएम ब्रेकिंग
परिवर्तनीय एआरएमएस दो बंधक प्रकारों का एक संकर हैं: पारंपरिक निश्चित-दर 30-वर्षीय बंधक, और समायोज्य-दर बंधक (एआरएम)। फिक्स्ड-रेट बंधक उधारकर्ता को देते हैं कि उसके मासिक भुगतान को जानने की सुरक्षा कभी नहीं बदलेगी, भले ही दरें बढ़ें; समय के साथ, भुगतान मुद्रास्फीति के सापेक्ष प्रभावी रूप से कम हो जाते हैं। एक समायोज्य दर बंधक बहुत कम परिचयात्मक "टीज़र" दर के साथ शुरू होता है, लेकिन एक निर्धारित अवधि (आमतौर पर पांच साल) के बाद दर को एक सूचकांक के अनुसार समायोजित किया जाता है, जैसे कि LIBOR, प्लस एक मार्जिन। दर आमतौर पर हर छह महीने में समायोजित की जाती है और ऊपर या नीचे जा सकती है (अनुबंध में उल्लिखित सीमा के भीतर)।
परिवर्तनीय एआरएम के साथ, बंधक 30-वर्ष के समायोज्य दर की तरह शुरू होता है - अर्थात, बाजार औसत से नीचे एक टीज़र दर पर। लेकिन एक निर्दिष्ट अवधि के भीतर, अक्सर पहले वर्ष के बाद लेकिन पांचवें से पहले, उधारकर्ता के पास एक निश्चित दर में परिवर्तित करने का विकल्प होता है। नई ब्याज दर आमतौर पर लॉक करने से पहले सात दिनों के भीतर दी जाने वाली सबसे कम दर होती है। इस प्रकार यदि ब्याज दरों में गिरावट हो रही है, तो उधारकर्ता को निर्धारित निर्धारित दर से कम दर मिल सकती है, जो उसने शुरू में प्राप्त की थी।
परिवर्तनीय एआरएम जब मूल्य अधिक हो सकते हैं तो नब्ज बना सकते हैं
1980 के दशक की शुरुआत में, परिवर्तनीय ARMs ने दोहरे अंकों की निश्चित दर वाले बंधक की अवधि के दौरान दृश्य में प्रवेश किया। सिद्धांत यह था कि क्योंकि ब्याज दरें ऐतिहासिक रूप से बहुत अधिक (असाधारण मुद्रास्फीति को छोड़कर) जाने की संभावना नहीं थीं, परिवर्तनीय एआरएम के उधारकर्ता अनिवार्य रूप से भविष्य में कम दरों की महान संभावना पर दांव लगा सकते थे। प्रारंभिक परिवर्तनीय एआरएम महंगे थे और इसमें निहित प्रतिबंध थे। लेकिन 1987 में, सरकार द्वारा प्रायोजित बंधक उद्यमों फैनी मॅई और फ्रेडी मैक ने द्वितीयक बाजार पर परिवर्तनीय एआरएम खरीदना शुरू कर दिया; चूंकि अधिकांश वाणिज्यिक बैंक द्वितीयक बाजार पर अपने बंधक ऋण बेचते हैं, इसलिए दो बंधक दिग्गजों द्वारा परिवर्तनीय एआरएम की स्वीकृति के कारण उनका तेजी से विस्तार हुआ। प्रतिस्पर्धा, बदले में, कम शुल्क और कम प्रतिबंधात्मक स्थिति लाती है।
निचे कि ओर
परिवर्तनीय ARMS का मुख्य नकारात्मक पक्ष यह है कि वे उधारकर्ता को ब्याज दरों की निगरानी करने के लिए बाध्य करते हैं, और भविष्य में होने वाले परिवर्तनों की भविष्यवाणी करते हैं - कुछ भी जो विशेषज्ञ मज़बूती से नहीं कर सकते हैं। इसके अलावा, परिवर्तनीय एआरएमएस पर ब्याज दरें - दोनों प्रारंभिक दर और बाद में निर्धारित दर - आमतौर पर बाजार दरों से थोड़ी अधिक होती हैं। और जब उधारकर्ता बंधक को परिवर्तित करते समय समापन लागत का भुगतान नहीं करते हैं, तो उधारदाता शुल्क लेते हैं। इस बीच, यदि परिचयात्मक अवधि के दौरान ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो एक परिवर्तनीय एआरएम का लाभ खो जाता है। अंत में, रूपांतरण के बाद मासिक भुगतान लगभग निश्चित रूप से अधिक होगा जो कि गृहस्वामी को टीज़र दर के तहत भुगतान कर रहा था, सुरक्षा के साथ कि यह तय रहेगा।