रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग के लिए इक्विटी बनाम डेट निवेश

2012 में जम्पस्टार्ट आवर बिजनेस स्टार्टअप्स एक्ट के पारित होने के बाद से रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग बंद हो गई है, और बाजार में और भी विस्तार होने की उम्मीद है। अक्टूबर 2015 में, SEC ने JOBS अधिनियम के शीर्षक III प्रावधानों पर अपना अंतिम निर्णय जारी किया, गैर-मान्यता प्राप्त निवेशकों को मान्यता प्राप्त निवेशकों के साथ क्राउडफंडेड रियल एस्टेट सौदों में भाग लेने की अनुमति दी।

क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म के माध्यम से रियल एस्टेट में निवेश करने पर REIT या संपत्ति के प्रत्यक्ष स्वामित्व पर कुछ फायदे हैं। उन लाभों में से एक ऋण और इक्विटी निवेश के बीच चयन करने की क्षमता है। रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग में डुबकी लगाने से पहले, यह समझने में मददगार है कि दोनों कैसे अलग हैं और जोखिम क्या हैं। (रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग की मूल बातें पर अधिक जानकारी के लिए देखें: रियल एस्टेट और क्राउडफंडिंग: ए न्यू पाथ फॉर इन्वेस्टर्स।)

चाबी छीन लेना

• रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग REITs और रियल एस्टेट ETFs के लिए एक पोर्टफोलियो में संपत्ति जोड़ने के लिए एक तेजी से लोकप्रिय विकल्प है।
• इक्विटी रियल एस्टेट निवेश किरायेदारों द्वारा भुगतान की गई किराये की आय या संपत्ति बेचने से पूंजीगत लाभ के माध्यम से रिटर्न कमाता है।
• ऋण अचल संपत्ति निवेश में ऋण जारी करना या बंधक (या बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों) में निवेश करना शामिल है।

इक्विटी निवेश मूल बातें

अधिकांश रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग सौदों में इक्विटी निवेश शामिल होता है। इस परिदृश्य में, निवेशक एक विशिष्ट संपत्ति में एक शेयरधारक है, और उनकी हिस्सेदारी उस राशि के अनुपात में है जो उन्होंने निवेश की है। रिटर्न का एहसास किराये की आय के हिस्से के रूप में होता है, जो संपत्ति उत्पन्न करती है, जो क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म को भुगतान की गई किसी भी सेवा शुल्क से कम है। यदि संपत्ति बेची जाती है तो निवेशकों को किसी भी मूल्य की सराहना की जा सकती है।

पेशेवरों:

• रिटर्न पर कोई कैप नहीं: इक्विटी निवेश संभावित कमाई के मामले में व्यापक क्षितिज प्रदान करता है। 18% से 25% तक वार्षिक रिटर्न देखना संभव है। चूंकि कोई टोपी नहीं है, हालांकि, आकाश वास्तव में एक निवेशक के दृष्टिकोण से सीमा है।
• कर लाभ: एक निवेश संपत्ति के मालिक का एक हिस्सा इसके स्वामित्व से जुड़े कुछ खर्चों को कम करने में सक्षम हो रहा है, जैसे मूल्यह्रास और मरम्मत की लागत। इक्विटी क्राउडफंडिंग के साथ, सौदों को आमतौर पर एक एलएलसी के माध्यम से संरचित किया जाता है, जिसे कर उद्देश्यों के लिए प्रवाह-प्रवाह इकाई के रूप में माना जाता है। इसका मतलब है कि निवेशक मूल्यह्रास कटौती के लाभों को सीधे अपनी संपत्ति के बिना प्राप्त कर सकते हैं।
• कम शुल्क: इक्विटी निवेशों में जहां फीस चिंतित हैं, सस्ता होने की संभावना है। अग्रिम शुल्क और मासिक सेवा शुल्क का भुगतान करने के बजाय, निवेशक संपत्ति में अपनी स्थिति बनाए रखने के लिए एक एकल वार्षिक शुल्क का भुगतान कर सकते हैं। शुल्क की गणना कुल निवेश के प्रतिशत के रूप में की जाती है और अक्सर 1% और 2% के बीच चलती है।

विपक्ष:

• अधिक जोखिम: इक्विटी क्राउडफंडिंग निवेशकों की जेब में अधिक पैसा डाल सकता है, लेकिन इसका मतलब है कि एक बड़ा जुआ लेना। जब निवेशक अपने निवेश पर पेबैक प्राप्त करने की बात करते हैं, तो निवेशक कतार में दूसरे स्थान पर होते हैं, और अगर संपत्ति अपने प्रदर्शन की उम्मीदों पर खरा नहीं उतरती है, तो आसानी से नुकसान हो सकता है।
• लंबी अवधि के लिए: इक्विटी निवेशक डेट निवेशकों की तुलना में बहुत अधिक समय सीमा पर देख रहे हैं। होल्ड टाइम पांच या दस साल तक बढ़ा सकता है, जो एक महत्वपूर्ण विचार है यदि आप अपने पोर्टफोलियो में उच्च स्तर की तरलता बनाए रखने में रुचि रखते हैं।

ऋण निवेश कैसे काम करता है

जब अचल संपत्ति ऋण उपकरणों में निवेश करते हैं, तो निवेशक संपत्ति के मालिक या सौदा प्रायोजक के लिए ऋणदाता के रूप में कार्य करता है। ऋण संपत्ति द्वारा ही सुरक्षित किया जाता है और निवेशकों को प्रतिफल की एक निश्चित दर प्राप्त होती है जो ऋण पर ब्याज दर और उन्होंने कितना निवेश किया है, द्वारा निर्धारित की जाती है। एक ऋण सौदे में, निवेशक पूंजी स्टैक के निचले भाग पर होता है, जिसका अर्थ है कि जब वे संपत्ति से भुगतान का दावा करने की बात करते हैं तो उनकी प्राथमिकता होती है। (अधिक जानकारी के लिए, ट्यूटोरियल देखें: रियल एस्टेट में पैसे कैसे कमाएँ।)

पेशेवरों:

• शार्ट होल्ड समय: ऋण निवेश सबसे अधिक बार विकास परियोजनाओं से जुड़े होते हैं। परिणामस्वरूप, उनके पास इक्विटी निवेश की तुलना में आम तौर पर कम होल्डिंग अवधि होती है। सौदे की प्रकृति के आधार पर, पकड़ का समय छह से 24 महीने के बीच हो सकता है। यह उन निवेशकों के लिए एक प्लस है जो लंबी अवधि के लिए संपत्ति बांधने में सहज नहीं हैं।
• कम जोखिम: जिस तरह से सौदे संरचित हैं; निवेशक ऋण निवेश के साथ कम जोखिम लेते हैं। ऋण संपत्ति द्वारा सुरक्षित किया जाता है, जो ऋण चुकाने के खिलाफ बीमा पॉलिसी के रूप में कार्य करता है। संपत्ति के मालिक या प्रायोजक चूक की स्थिति में, निवेशक एक फौजदारी कार्रवाई के माध्यम से अपने निवेश के नुकसान को फिर से प्राप्त करने की क्षमता रखते हैं।
• स्थिर आय: ऋण निवेश राशि और रिटर्न भुगतान की आवृत्ति के संदर्भ में अधिक अनुमानित है। जबकि हर सौदा अलग है, निवेशकों के लिए सालाना 8% से लेकर 12% तक की पैदावार असामान्य नहीं है। ये रिटर्न आमतौर पर मासिक या त्रैमासिक आधार पर दिए जाते हैं।
• कैप्ड रिटर्न: डेट निवेश में कम जोखिम होता है, लेकिन एक बड़ा नकारात्मक पहलू यह है कि रिटर्न ऋण पर ब्याज दर से सीमित होता है। निवेशकों को इस बारे में स्पष्ट होना चाहिए कि क्या वे एक सुरक्षित दांव के बदले उच्च पैदावार अर्जित करने की क्षमता का त्याग करने के लिए तैयार हैं।
• उच्च शुल्क: जबकि अधिकांश अचल संपत्ति क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म निवेशकों को एक खाता बनाने और ऋण निवेशों के लिए कुछ भी चार्ज नहीं करते हैं, आमतौर पर किसी सौदे में भाग लेने के लिए कुछ प्रकार के शुल्क शामिल होते हैं। क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म आमतौर पर किसी भी ब्याज का भुगतान करने से पहले शीर्ष पर प्रतिशत लेता है, जो आपके रिटर्न में खा सकता है। निवेशकों के लिए एक अलग ऋण उत्पत्ति शुल्क भी हो सकता है। (रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग प्लेटफॉर्म पर अधिक जानकारी के लिए पढ़ें: टॉप 5 रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग कंपनियां ।)

विपक्ष:

• कम संभावित रिटर्न: कम जोखिम के साथ कम रिटर्न की उम्मीद है।
• पूर्वभुगतान जोखिम के लिए जोखिम: बंधक कभी-कभी अपने ऋण का भुगतान जल्दी करते हैं, या तो घर बेचने के साथ या पुनर्वित्त के माध्यम से। ऐसा करना आपके ऋण निवेश से जुड़े नकदी प्रवाह को बाधित कर सकता है और आपके ऋण पोर्टफोलियो की अवधि को कम कर सकता है।

तल - रेखा

क्राउडफंडिंग उन निवेशकों के लिए एक आकर्षक विकल्प है जो निजी रियल एस्टेट सौदों में लागत-प्रभावी तरीके से निवेश करना चाहते हैं। कई प्लेटफार्मों के साथ न्यूनतम निवेश $ 5, 000 से $ 10, 000 तक है, जो इस परिसंपत्ति वर्ग तक पहुंच प्राप्त करने के लिए भुगतान करने के लिए अपेक्षाकृत कम कीमत है। इक्विटी और डेट दोनों निवेशों में उनके अच्छे और बुरे पक्ष होते हैं, जिन्हें जानकार निवेशकों को सावधानी से तौलना चाहिए। यह समझना कि आप क्या हासिल करने के लिए खड़े हैं, क्या आप यह तय करने में मदद कर सकते हैं कि क्या एक या दोनों प्रकार के निवेश आपके पोर्टफोलियो के लिए अच्छे हैं।