सर्वश्रेष्ठ बंधक दरों का पता लगाना

घर खरीदना आपके जीवन का सबसे बड़ा और सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय निर्णय हो सकता है, और खरीद की फंडिंग के लिए एक बंधक की आवश्यकता होगी। जैसे-जैसे घर खरीदने की तकनीक आगे बढ़ी है, सबसे अच्छी बंधक दरों को खोजने की प्रक्रिया को ऑनलाइन किया जा सकता है - आपके लिए सबसे अच्छा विकल्प खोजने में मदद करने के लिए उपयोगी उपकरणों के साथ, जैसे कि इन्वेस्टोपेडिया के बंधक कैलकुलेटर टूल। इस प्रकार के कैलकुलेटर अपने क्षेत्र में बंधक बाजार के साथ खुद को परिचित करने का एक अच्छा तरीका है - उपलब्ध प्रकार, नियम और दरें।

आह, लेकिन संख्याओं को जानना सिर्फ एक कदम है। आपको यह भी समझना चाहिए कि उनका क्या प्रभाव पड़ता है और क्या वे आपके लिए अच्छे सौदे का प्रतिनिधित्व करते हैं या नहीं। इसलिए जब आप गणना करते हैं, तो बंधक की विभिन्न श्रेणियों को समझने के लिए पढ़ें, साथ ही एक गुणवत्ता वाले ऋण को कैसे रोके, इसके बारे में कुछ शॉपिंग टिप्स।

हमारे कैलकुलेटर के साथ सर्वश्रेष्ठ बंधक ढूँढना

कैलकुलेटर कई कारकों के बारे में पूछता है जो आपकी विशिष्ट आवश्यकताओं के लिए सबसे उपयुक्त विकल्पों को संकीर्ण करने में आपकी सहायता करते हैं। आप छोटे और लंबे अनुबंधों के बीच भुगतानों की तुलना कर सकते हैं, एक अधिक पारंपरिक निश्चित दर विकल्प बनाम समायोज्य दर बंधक ("एआरएम") पर कम प्रारंभिक ब्याज दर का मूल्यांकन कर सकते हैं या यह निर्धारित कर सकते हैं कि ब्याज-ही ("आईओ") बंधक सबसे अधिक बनाता है आपके लिए समझदारी।

नीचे उन शर्तों की एक सूची दी गई है, जिनका आप बंधक कैलकुलेटर का उपयोग करते समय सामना कर सकते हैं:

क्रेडिट स्कोर: क्रेडिट स्कोर व्यक्ति की साख की संख्यात्मक अभिव्यक्ति है।

स्थान: आपको उस राज्य का चयन करना होगा जिसमें बंधक बाहर ले जाया जाएगा, फिर निकटतम शहर या ज़िप कोड द्वारा स्थान को संकीर्ण करें।

ऋण राशि: यह घर के अनुमानित मूल्य के बराबर होगा (आपके डाउन पेमेंट में माइनस) या आपके अवलंबी बंधक पर शेष राशि जिसे आप पुनर्वित्त करना चाहते हैं।

बंधक अंक: एक बंधक बिंदु एक बंधक की कुल राशि के एक प्रतिशत के बराबर है। दो प्रकार के बिंदु हैं: छूट बिंदु, जो एक बंधक पर प्रीपेड ब्याज का प्रतिनिधित्व करते हैं; और उत्पत्ति बिंदु, जो एक शुल्क हैं बंधक ऋणदाता एक उधारकर्ता को चार्ज कर सकते हैं।

प्रतिशत डाउन: इसे डाउन पेमेंट या प्रारंभिक भुगतान के रूप में भी जाना जाता है जब क्रेडिट पर कुछ खरीदा जाता है।

उत्पाद: बंधक का प्रकार जिसमें आप रुचि रखते हैं, जैसे कि पारंपरिक फिक्स्ड रेट बंधक, एआरएम या आईओ बंधक। एआरएम विकल्प "7/1" के रूप में एक अनुपात दिखाता है, जो वर्षों की संख्या का प्रतिनिधित्व करता है बंधक एक निश्चित ब्याज दर वहन करती है। वर्षों की पूर्व-निर्धारित संख्या (इस मामले में, 7) के बाद, ब्याज दर एक बार समायोजित हो जाती है। ऋण के शेष अवधि के लिए वर्ष (1), तीन कारकों के अनुसार: बंधक का बंधा हुआ सूचकांक का स्तर, जैसे LIBOR; एआरएम मार्जिन ऋण की शुरुआत में स्थापित; और बंधक कैप ।

खरीद या पुनर्वित्त: घर की खरीद के वित्तपोषण के लिए खरीद बंधक का उपयोग किया जाता है। शुल्क के लिए पुनर्वित्त का उपयोग पुराने ऋण को बेहतर शर्तों की पेशकश के साथ पुराने ऋण को बदलने के लिए किया जाता है।

बंधक के प्रकार: क्या आप सर्वोत्तम दर प्राप्त कर सकते हैं?

आपके क्रेडिट स्कोर, रोजगार इतिहास और ऋण-से-आय अनुपात जैसे कारकों के आधार पर, कैलकुलेटर के साथ आ सकता है - और एक ऋणदाता आपको पेशकश कर सकता है - एक प्रमुख दर बंधक, एक सबप्राइम बंधक या बीच में कुछ, जिसे "कहा जाता है" ऑल्ट-ए ”बंधक। आइए विभिन्न बंधक श्रेणियों पर एक त्वरित नज़र डालें और देखें कि आप किस योग्यता के लिए प्रभावित होते हैं।

प्रधान बंधक

प्रधानमंत्री बंधक फैनी मॅई (फेडरल नेशनल मॉर्गेज एसोसिएशन) और फ्रेडी मैक (फेडरल होम लोन मॉर्गेज कॉर्पोरेशन) द्वारा निर्धारित गुणवत्ता मानकों को पूरा करते हैं, दो सरकारी प्रायोजित उद्यम जो उधारदाताओं की उत्पत्ति के लिए ऋण खरीदकर घर के बंधक में एक द्वितीयक बाजार प्रदान करते हैं। । फेडरल रिजर्व के अनुसार, एक प्रमुख आवासीय बंधक है "एक उधारकर्ता के लिए एक बंधक जिसका क्रेडिट स्कोर 740 या अधिक है, जिनकी ऋण-से-आय अनुपात औसत से कम है और जिनकी बंधक मानक परिशोधन अनुसूची को एक निश्चित दर के लिए सामान्य बताते हैं या एक समायोज्य दर बंधक। "

मुख्य बंधक के लिए उम्मीदवारों को भी काफी कम भुगतान करना पड़ता है - आम तौर पर 10% से 20% - निवास पर, यह विचार किया जा रहा है कि यदि आपको खेल में त्वचा मिली है तो आपको डिफ़ॉल्ट रूप से कम होने की संभावना है। क्योंकि बेहतर क्रेडिट स्कोर और डेट-टू-इनकम अनुपात वाले उधारकर्ता कम जोखिम वाले होते हैं, उन्हें पेश किया जाता है सबसे कम ब्याज दर - वर्तमान में 30 साल की निर्धारित दर बंधक के लिए औसत 4.6% - जो ऋण के जीवन पर दसियों हजार डॉलर बचा सकता है।

किसी ऐसे को ऋण देना जो न चुका सके

सबप्राइम बंधक उन उधारकर्ताओं के लिए पेश किए जाते हैं जिनकी क्रेडिट रेटिंग कम है और FICO क्रेडिट स्कोर लगभग 640 से कम है, हालांकि सटीक कटऑफ ऋणदाता पर निर्भर करता है। उधारदाताओं के लिए बढ़ते जोखिम के कारण, ये ऋण उच्च ब्याज दर - जैसे 8% से 10% तक ले जाते हैं।

सबप्राइम बंधक संरचनाओं के कई प्रकार हैं। सबसे आम समायोज्य दर बंधक (एआरएम) है, जो पहले एक निश्चित दर "टीज़र दर" चार्ज करता है, फिर ऋण के शेष के लिए एक अस्थायी दर, प्लस मार्जिन पर स्विच करता है। एआरएम का एक उदाहरण 2/28 ऋण है, जो 30 साल का बंधक है जिसे समायोजित करने से पहले पहले दो वर्षों के लिए एक निश्चित ब्याज दर है। हालांकि ये ऋण अक्सर एक उचित ब्याज दर के साथ शुरू होते हैं, एक बार जब वे उच्च चर दर पर स्विच करते हैं तो बंधक भुगतान में काफी वृद्धि होती है।

ऑल्ट-ए बंधक

Alt-A बंधक प्रमुख और सबप्राइम श्रेणियों के बीच में कहीं गिर जाते हैं। ऑल्ट-ए बंधक की परिभाषित विशेषताओं में से एक यह है कि यह आमतौर पर कम-डॉक्टर या नो-डॉक ऋण है, जिसका अर्थ है कि उधारकर्ता की आय, संपत्ति या खर्च को साबित करने के लिए ऋणदाता को बहुत (यदि कोई हो) दस्तावेज की आवश्यकता नहीं है। यह कपटपूर्ण बंधक प्रथाओं का दरवाजा खोलता है, क्योंकि ऋणदाता और उधारकर्ता दोनों बड़ी बंधक को सुरक्षित करने के लिए संख्याओं को बढ़ा सकते हैं (जिसका अर्थ है ऋणदाता के लिए अधिक धन और उधारकर्ता के लिए अधिक घर)। वास्तव में, 2007-08 के सबप्राइम मॉर्गेज संकट के बाद, उन्हें "झूठा ऋण" के रूप में जाना जाता था, क्योंकि उधारकर्ता और उधारदाता आय और / या संपत्ति को बड़े बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने में अतिरंजित करने में सक्षम थे।

जबकि ऑल्ट-ए उधारकर्ताओं के पास आमतौर पर कम से कम 700 का क्रेडिट स्कोर होता है - सबप्राइम ऋण के लिए कटऑफ से ऊपर - ये ऋण अपेक्षाकृत कम डाउन पेमेंट, उच्च ऋण-से-मूल्य अनुपात और अधिक लचीलेपन की अनुमति देते हैं जब यह उधारकर्ता के ऋण की बात आती है- से आय अनुपात। ये रियायतें कुछ उधारकर्ताओं को अधिक घर खरीदने में सक्षम बनाती हैं, जहां वे उचित रूप से खर्च कर सकते हैं, जिससे डिफ़ॉल्ट की संभावना बढ़ जाती है। कहा जा रहा है, अगर आप वास्तव में एक अच्छी आय है, तो कम-डॉक्टर और नो-डॉक ऋण सहायक हो सकते हैं, लेकिन इसे प्रमाणित नहीं कर सकते क्योंकि आप इसे छिटपुट रूप से कमाते हैं (उदाहरण के लिए, यदि आप स्व-नियोजित हैं)।

क्योंकि Alt-As को कुछ जोखिम भरे (प्राइम और सबप्राइम के बीच कहीं गिरते हुए) के रूप में देखा जाता है, ब्याज दरें प्राइम मॉर्टगेज की तुलना में अधिक होती हैं लेकिन सबप्राइम की तुलना में कम होती हैं - लगभग 5.5% से 8% तक, ऋणदाता और उधार की स्थिति के आधार पर ।

सर्वश्रेष्ठ संभव बंधक सौदा हो रही है

स्पष्ट रूप से, उच्च ब्याज दर, जितना अधिक आप प्रत्येक महीने का भुगतान करते हैं, और जितना अधिक आप अंततः अपने घर के लिए भुगतान करते हैं। तुलना करने के लिए, आइए $ 200, 000 के लिए 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक पर एक नज़र डालें।

प्राइम रेट पर - इस उदाहरण में 4.6% - आपका मासिक भुगतान $ 1, 025 होगा। ऋण के जीवन पर, आप ब्याज में $ 169, 103 का भुगतान करेंगे - इसलिए आप वास्तव में कुल $ 369, 103 का भुगतान करेंगे।

अब मान लें कि आपको $ 200, 000 के लिए समान 30-वर्ष की निर्धारित दर बंधक मिलती है, लेकिन इस बार आपको 6% की सबप्राइम दर की पेशकश की जाती है। आपका मासिक भुगतान $ 1, 199 होगा और आप ब्याज में कुल $ 231, 676 का भुगतान करेंगे, कुल राशि जिसे आप $ 431, 676 में वापस भुगतान करते हैं। ब्याज लागत में यह छोटा सा परिवर्तन आपको $ 62, 573 लगता है।

यह महसूस करना महत्वपूर्ण है कि यह क्या है: सिर्फ इसलिए कि एक ऋणदाता आपको एक ऑल्ट-ए या सबप्राइम दर के साथ एक बंधक प्रदान करता है इसका मतलब यह नहीं है कि आप एक अलग ऋणदाता के साथ प्राइम-रेट बंधक के लिए अर्हता प्राप्त नहीं करेंगे। उधारदाताओं और बंधक दलाल प्रतिस्पर्धी हो सकते हैं, लेकिन वे आम तौर पर आपको उपलब्ध सर्वोत्तम सौदे की पेशकश करने के लिए बाध्य नहीं हैं। यह चारों ओर खरीदारी करने के प्रयास के लायक है: एक बेहतर ब्याज दर खोजने के लिए समय लेने से आप ऋण के दौरान हजारों डॉलर बचा सकते हैं।

कैसे एक सस्ता बंधक पाने के लिए

उत्तम बंधक दरों को खोजने के लिए युक्तियाँ

यह समय किसी और को आपके लिए खरीदारी करने देने का नहीं है। जैसा कि हमने अभी देखा था, आपके द्वारा प्राप्त की जाने वाली शर्तें आपके द्वारा एक ही राशि का उधार लेने के लिए भुगतान करने योग्य अंतर कर सकती हैं।

आप अपने बंधक के लिए जरूरत से ज्यादा भुगतान करने से कैसे बचते हैं? निश्चित रूप से, आपके ऑनलाइन बंधक कैलकुलेटर के माध्यम से उन्हें मिलने वाले ऑफ़र की तुलना करके देखें कि आपके भुगतान और ब्याज क्या होंगे। और जैसा कि आप करते हैं - या इससे पहले कि आप करते हैं - नीचे दिए गए चरणों का पालन करें।

1. प्रारंभिक तैयारी शुरू करें

यदि आप अभी घर की तलाश कर रहे हैं, तो अपने वित्त को शानदार आकार में प्राप्त करना कठिन हो सकता है। इसलिए आगे सोचने की कोशिश करो; शायद जब तक आप अपने वित्तीय घर को साफ नहीं कर सकते तब तक घर-शिकार को भी स्थगित कर दें।

सामान्य तौर पर, आपको बकाया ऋण की आवश्यकता होती है। इससे पहले कि आप एक बंधक के लिए भी विचार करें, पारंपरिक उधारदाता कम से कम 700 के क्रेडिट स्कोर की तलाश करेंगे और जैसा कि हमने ऊपर कहा था, एक प्राइम-रेट बंधक के लिए 740 में से एक। एफएचए ऋण अधिक आरामदायक मानकों के साथ आते हैं, लेकिन अधिक कठोर स्थिति। तो आप उन क्रेडिट कार्ड शेष राशि और अन्य व्यक्तिगत ऋणों का भुगतान करके उस स्कोर को प्राप्त कर सकते हैं जो आप कर सकते हैं।

यहां तक ​​कि आपके स्कोर में 20 अंकों का अंतर भी आपकी दर को 0.25% से अधिक या नीचे ले जा सकता है। $ 250, 000 के घर पर, एक बिंदु के एक चौथाई का मतलब अतिरिक्त $ 12, 000 या अधिक ऋण के जीवन पर ब्याज में भुगतान किया जा सकता है।

दूसरा, बचाओ! जितना अधिक आप नीचे रख सकते हैं, उतना कम आपके बंधक भुगतान और कम ब्याज जो आप समय के साथ भुगतान करेंगे। उच्चतर डाउन पेमेंट का मतलब कम ब्याज दर भी हो सकता है। उदाहरण के लिए, 30% डाउन पेमेंट (बनाम पारंपरिक 20%) के साथ आने से, आपकी दर 0.5% से अधिक गिर सकती है।

2. ब्याज दर को अकेले न देखें

ब्याज दर महत्वपूर्ण है, लेकिन तुलना करने के लिए अधिक है। यदि आप किसी बिंदु पर पुनर्वित्त का फैसला करते हैं तो क्या पूर्व भुगतान जुर्माना है? कुल समापन लागत क्या है? बंद करने की लागत आम तौर पर घर की कीमत का 2% से 5% तक होती है। यदि आपके घर की कीमत 150, 000 डॉलर है, तो लागत में $ 3, 000 से $ 7, 500 का भुगतान करने की उम्मीद है। यह एक बड़ी रेंज है, इसलिए यह देखने के लिए आपको प्रेरित करता है कि एक ऋणदाता आमतौर पर क्या शुल्क लेता है।

3. पीएमआई को समझें

हालांकि वे आपके बंधक की समग्र लागत की ओर गिनती करते हैं, समापन लागत एक बार हिट होती है। लेकिन एक और काट है जो काटता रहता है। यदि आपका डाउन पेमेंट 20% से कम है, तो आपको उच्च जोखिम माना जाता है, और पीएमआई, या निजी बंधक बीमा ले जाना आवश्यक है। यह आपको ऋणदाता के लिए एक सुरक्षित शर्त बनाता है। परेशानी यह है कि आप इसके लिए भुगतान कर रहे हैं - प्रत्येक वर्ष पूरे ऋण का 0.5% से 1% तक। यह ऋण लेने के लिए खर्च करने के लिए हजारों डॉलर जोड़ सकता है। यदि आप पीएमआई के लिए भुगतान करना समाप्त करते हैं, तो सुनिश्चित करें कि जैसे ही आप पात्र होने के लिए अपने बंधक भुगतान के माध्यम से अपने घर में पर्याप्त इक्विटी प्राप्त कर चुके हैं, यह बंद हो जाता है।

4. लॉक और लोड

मान लीजिए कि आपको सबसे आश्चर्यजनक बंधक सौदा मिलता है। बधाई हो, लेकिन तेजी से आगे बढ़ें। ब्याज दर - और संभवतः अन्य शर्तें - समय की एक निर्धारित राशि के लिए बंद हैं। आपको लॉक अवधि या सौदे को खोने के जोखिम के भीतर बंद करना होगा। विलंब न करें।

तल - रेखा

सबसे कम बंधक दर प्राप्त करने में शामिल अधिकांश काम तब होता है जब आप आवेदन करने के लिए तैयार होते हैं। एक तारकीय क्रेडिट स्कोर और एक बड़े भुगतान योग्य दर आपके दर को कम करने के सर्वोत्तम तरीके हैं।

लेकिन आँख बंद करके अपने बैंक, रियाल्टार या बंधक ब्रोकर पर भरोसा न करें ताकि आपको सर्वोत्तम शर्तें मिल सकें। एक निश्चित दिशा में आपको आगे बढ़ाने के लिए उनके पास वित्तीय प्रोत्साहन हो सकता है। अपनी खुद की खरीदारी, बंधक गणना और तुलना करें। यह भी याद रखें कि सिर्फ इसलिए कि आप एक्स राशि के लिए योग्य हैं, ऐसा कुछ भी नहीं है जो कहता है कि आपको इतना उधार लेना है।