फिक्स्ड या परिवर्तनीय दर बंधक: जो अभी बेहतर है?

28 मार्च, 2018 को, Bankrate.com के ऋणदाता सर्वेक्षण ने बताया कि 30 साल के लिए बंधक दर 4.30%, 15 साल के लिए 3.72% और 5/1 समायोज्य पर पहले पांच वर्षों के लिए 4.05% तय की गई थी। -रेट बंधक (एआरएम)। ये राष्ट्रीय औसत हैं; बंधक दर स्थान के अनुसार भिन्न होती है और आपके क्रेडिट स्कोर पर अत्यधिक निर्भर होती है।

तो यह तय करने में पहला कदम कि क्या एक निश्चित दर बंधक या एआरएम आज के बाजार में सबसे अच्छा विकल्प है, यह पता लगाने के लिए कई उधारदाताओं से बात करना है कि आप किस दर के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं और आपके क्रेडिट स्कोर, आय को देखते हुए आपके लिए कौन सी ऋण शर्तें हैं।, ऋण, भुगतान नीचे और मासिक भुगतान आप कर सकते हैं।

एक बार जब आप जानते हैं कि किस दर और अवधि के उधारदाताओं का विस्तार होगा, तो आप एक निश्चित दर बंधक और एआरएम के बीच कैसे चयन करेंगे? इन कारकों पर विचार करें।

फिक्स्ड बनाम एआरएम: मासिक भुगतान अंतर

आपके द्वारा उधार लिए गए प्रत्येक $ 100, 000 के लिए, यहां ऊपर सूचीबद्ध राष्ट्रीय औसत ब्याज दरों पर प्रत्येक प्रमुख बंधक प्रकार के लिए प्रति माह आपको क्या भुगतान करना होगा:

- 30-वर्ष, निश्चित दर बंधक: $ 495

- 15-वर्ष, निश्चित दर बंधक: $ 726

- 5/1 समायोज्य दर बंधक: पहले 60 महीनों के लिए $ 480

केवल मासिक भुगतान को देखते हुए, समायोज्य दर बंधक ऐसा लगता है कि यह बेहतर विकल्प हो सकता है। यह $ 15 प्रति माह सबसे सस्ता विकल्प है। आपका बंधक जितना बड़ा होगा, मासिक बचत भी उतनी ही बड़ी होगी। यदि आप आधा मिलियन उधार ले रहे हैं, तो आप एक समायोज्य दर के साथ प्रति माह $ 73 बचाएंगे।

क्या यह अंतर एआरएम से जुड़े अतिरिक्त जोखिमों को लेने के लिए पर्याप्त है?

एडजस्टेबल-रेट बंधक के प्रकार

ARM कई तरह के आते हैं। सबसे लोकप्रिय एक हाइब्रिड एआरएम है, और इनमें से सबसे लोकप्रिय विकल्प 5/1 एआरएम है, इसके बाद 3/1, 7/1 और 10/1 एआरएम हैं।

यहां बताया गया है कि हाइब्रिड एआरएम कैसे काम करते हैं: एक 5/1 एआरएम, उदाहरण के लिए, पहले पांच वर्षों के लिए एक निश्चित ब्याज दर है, जिसे परिचय अवधि कहा जाता है। उसके बाद, शेष ऋण अवधि के लिए ब्याज दर वर्ष में एक बार समायोजित होती है (जैसे, 25 और वर्ष)। ऐसे एआरएम हैं जो वर्ष में एक बार से कम समायोजित करते हैं, जैसे कि 3/3 और 5/5 एआरएम, लेकिन ये आने में मुश्किल हो सकते हैं। प्रारंभिक अवधि जितनी लंबी होगी, एआरएम की ब्याज दर और फिक्स्ड-रेट बंधक की ब्याज दर के बीच का अंतर उतना ही कम होगा।

संयुक्त राज्य में, अधिकांश एआरएम के लिए ब्याज दर यूएस ट्रेजरी दर पर आधारित है, लेकिन लगभग 20% एआरएम लंदन इंटरबैंक प्रस्तुत दर (एलआईबीओआर) पर आधारित हैं। ट्रेजरी की दरें वर्तमान में बहुत कम हैं, इसलिए यदि आप अब एक एआरएम बाहर निकालते हैं, तो एक अच्छा मौका है जब एआरएम की प्रारंभिक अवधि समाप्त होने पर आपकी ब्याज दर बढ़ जाएगी। फेडरल रिजर्व ने मार्च में एक बार ब्याज दरें बढ़ाईं और 2018 में ऐसा दो बार करने की उम्मीद है, जिसमें प्रत्येक में 0.25% की वृद्धि हुई है।

जोखिम सहिष्णुता और भविष्य की योजनाएं

जब आप एक निश्चित दर बंधक निकालते हैं, तो आप अपने समापन कागजात पर हस्ताक्षर करने से पहले जानते हैं कि आपके बंधक का भुगतान हर महीने और जब तक आपके पास बंधक है, तब तक कितना होगा। कई लोग इस स्थिरता को महत्व देते हैं।

एआरएम ब्याज दर जोखिम के अधीन हैं, या संभावना है कि ब्याज दर बदल जाएगी। प्रारंभिक अवधि के बाद, इस प्रकार के बंधक के लिए ब्याज दर बाजार की मौजूदा स्थितियों को प्रतिबिंबित करने के लिए समायोजित करती है। आपको कैसे पता चलेगा कि जब एक परिचयात्मक अवधि के बाद रीसेट करता है तो एआरएम की ब्याज दर क्या होगी?

एक विशेष ARM का विवरण - जिसे ब्याज दर कैप संरचना कहा जाता है - आपको यह बताता है कि आपका मासिक भुगतान कितना अधिक हो सकता है। 5/1 एआरएम, उदाहरण के लिए, 2-2-6 की कैप संरचना हो सकती है, जिसका अर्थ है कि वर्ष में छह (पांच साल की परिचयात्मक अवधि समाप्त होने के बाद), ब्याज दर 2% तक बढ़ सकती है, बाद के वर्षों में ब्याज दर में प्रति वर्ष अतिरिक्त 2% की वृद्धि हो सकती है, और कुल ब्याज दर में वृद्धि कभी भी ऋण के जीवन पर 6% से अधिक नहीं हो सकती है।

यदि आपकी परिचयात्मक दर 4% थी, तो पहले पाँच वर्षों के लिए, आपकी ब्याज दर 4% होगी। छह साल में, यह एक साल के अमेरिकी ट्रेजरी दर के आधार पर 2% तक बढ़ सकता है, इसलिए आपकी दर 6% तक जा सकती है। वर्ष सात में, आपकी दर में 2% की वृद्धि हो सकती है, 8% तक, और वर्ष आठ में, आपकी दर फिर से 2% बढ़ सकती है, जिससे आपकी दर 10% हो सकती है। इस बिंदु पर, आप 6% छत तक पहुंच गए होंगे; आपकी दर कभी भी 10% से अधिक नहीं होगी।

जबकि कैप आपके जोखिम को कुछ हद तक कम करता है, $ 200, 000, 30-वर्ष के बंधक पर, 4% ब्याज और 10% ब्याज के बीच का अंतर $ 955 का मासिक भुगतान $ 1, 755 के बारे में है। आपको खुद से पूछना होगा कि 30 साल के लिए आठ साल के लिए एक अतिरिक्त $ 800 का सबसे खराब स्थिति ऐसा कुछ है जिसके साथ आप रह सकते हैं।

क्या आपका दर कभी समायोजित करता है कि उच्च एआरएम की सूचकांक दर पर निर्भर करता है। यदि आपका ARM एक साल के ट्रेजरी रेट में अनुक्रमित है और यह दर वर्ष छह में वैसी ही है जैसी कि वर्ष में थी, तो आपकी ब्याज दर वर्ष छह में नहीं बढ़ेगी। हालाँकि, यदि ट्रेजरी दर 3% बढ़ गई है, तो कैप की वजह से आपकी ब्याज दर वर्ष छह में 2% से अधिक नहीं बढ़ेगी।

एआरएम पाने वाले लोग अक्सर सोचते हैं कि निम्नलिखित घटनाओं में से एक होगा:

- वे लोन रिसेट से पहले घर बेचेंगे।

- लोन रीसेट होने से पहले उनकी आय बढ़ेगी।

- वे ऋण रीसेट करने से पहले पुनर्वित्त करने में सक्षम होंगे।

- ब्याज दरें स्थिर रहेंगी या घटेंगी, उन्हें वह दर देनी होगी जो लोन रिसेट के समय परिचयात्मक दर के समान हो।

यदि आप महान मंदी के माध्यम से रहते थे, जब कई उधारकर्ताओं के पास एआरएम थे जो वे ब्याज दर रीसेट के बाद खर्च नहीं कर सकते थे, तो आप जानते हैं कि लोगों की अपेक्षाएं और वित्तीय वास्तविकता नाटकीय रूप से भिन्न हो सकती हैं। उधारकर्ता जो इन आम धारणाओं में से किसी के तहत एक एआरएम को बाहर निकालना चाहते हैं, उन्हें इस बात पर विचार करना चाहिए कि क्या वे अभी भी बंधक का प्रबंधन कर पाएंगे यदि उनकी धारणाएं बाहर नहीं फैलती हैं, खासकर यदि ब्याज दर उतनी ही बढ़ जाती है जितनी कि यह जा सकती है। यदि नहीं, तो एक निश्चित दर बंधक बेहतर विकल्प हो सकता है।

एफएचए एआरएम

फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) समायोज्य दर बंधक की गारंटी देता है, उधारदाताओं को उन्हें उधारकर्ताओं की पेशकश करने की अनुमति देता है जिन्हें अर्हता प्राप्त करने के लिए अधिक उदार आवश्यकताओं की आवश्यकता होती है। एफएचए 1-वर्षीय एआरएम और 3-, 5-, 7- और 10-वर्षीय हाइब्रिड एआरएम प्रदान करता है। 1-वर्ष और 3-वर्षीय संस्करणों पर ब्याज दर परिचयात्मक अवधि के बाद प्रति वर्ष 1% से अधिक या ऋण के जीवन पर 5% से अधिक नहीं बढ़ सकती है। 5-, 7- और 10-वर्षीय एआरएम पर ब्याज दर परिचयात्मक अवधि के बाद प्रति वर्ष 2% से अधिक नहीं बढ़ सकती है, और जीवनकाल टोपी 6% है।

सभी एफएचए बंधक की तरह, जबकि एक एफएचए एआरएम में अधिक योग्य योग्यता हो सकती है, इसके लिए उधारकर्ताओं को ऋण की राशि का 1.75% (जो आमतौर पर ऋण में लुढ़का हुआ है, का एक अग्रिम बंधक बीमा प्रीमियम का भुगतान करना पड़ता है, और आप उस पर ब्याज का भुगतान करेंगे) एक परिणाम)। इसके लिए एक मासिक बंधक बीमा प्रीमियम भुगतान की आवश्यकता होती है, जिसकी लागत आपके ऋण की अवधि और नीचे भुगतान पर निर्भर करती है। यदि, उदाहरण के लिए, आप एफएचए का न्यूनतम आवश्यक भुगतान 3.5% करते हैं और 30-वर्षीय ऋण निकालते हैं, तो आप बंधक बीमा में प्रत्येक वर्ष बकाया ऋण राशि का 0.85% भुगतान करेंगे जब तक कि आप पूर्ण रूप से ऋण का भुगतान नहीं करते हैं। इस राशि को 12 से विभाजित किया गया है और आपके मासिक भुगतान में जोड़ा गया है। $ 200, 000 के ऋण पर, अपफ्रंट प्रीमियम में आपको $ 3, 500 का खर्च आएगा, और मासिक बंधक बीमा प्रीमियम आपको पहले वर्ष के लिए लगभग $ 142 प्रति माह खर्च करना होगा और उसके बाद धीरे-धीरे गिरावट आएगी। ये लागत कम और दीर्घकालिक दोनों में एक घर के मालिक होने के खर्च को बढ़ाती है और इसे कम किफायती बना सकती है।

एक निश्चित दर ऋण और एक एआरएम के बीच चयन करना

अब जब आप जानते हैं कि एआरएम फिक्स्ड रेट लोन की तुलना कैसे करते हैं, तो आप कैसे तय करते हैं कि आपकी स्थिति के लिए कौन सा सबसे ज्यादा मायने रखता है?

शिकागो के ठीक बाहर होमर ग्लेन, इल। में एक ऋण अधिकारी सीन ओ। मैकगीहन का वजन इस प्रकार है। “हमारे अधिकांश ग्राहक निश्चित दर बाल्टी में आते हैं। वे पारंपरिक रूप से पहली बार होमबॉयर हैं जो एक कोंडो या एकल परिवार के घर खरीद रहे हैं और अपनी भविष्य की योजनाओं को नहीं जानते हैं, ”वे कहते हैं। "अगर उनके बच्चे होते हैं और उन्हें लंबे समय तक वहाँ रहने की ज़रूरत होती है, तो एक निश्चित दर उन्हें अपने भुगतान में निश्चितता और स्थिरता प्रदान करेगी।"

चूंकि ब्याज दरें लगभग कहीं भी नहीं हैं, लेकिन आज के बाजार में, अधिकांश होमबॉयर्स एआरएम पर जोखिम लेने में रुचि नहीं रखते हैं।

"वर्तमान कम ब्याज दर के माहौल के कारण, मैं पहली बार होमबॉय करने वालों के लिए पिछले छह-प्लस वर्षों में 30% निर्धारित ऋण विकल्प का 90% समय का उपयोग कर रहा हूं, " लॉरेन अब्राम्स, एब्सोल्यूट बंधक के साथ एक बंधक सलाहकार कहते हैं। सैन रेमन, कैलिफोर्निया में बैंकिंग।

“हालांकि, संपत्ति के लिए खरीदार की दीर्घकालिक योजनाओं के बारे में बातचीत करना महत्वपूर्ण है। ज्यादातर मामलों में खरीदार यह नहीं जानते या अनुमान नहीं लगा सकते कि वे क्या योजनाएँ हैं, ”वह कहती हैं। "ग्राहक कभी-कभी जोर देते हैं कि यह सिर्फ एक स्टार्टर होम है और [वे] तीन से पांच साल से अधिक समय तक इसमें नहीं रहेंगे।" उनके अनुभव में, इस समय सीमा वास्तव में एक वर्ष के लिए कम हो सकती है यदि तलाक हो।, नौकरी हस्तांतरण, शादी या बच्चे, लेकिन उस समय सीमा को भी आसानी से 10 से अधिक वर्षों तक बढ़ाया जा सकता है।

उधारकर्ता जो सोचते हैं कि वे कम समय के लिए घर में होंगे और एआरएम का उपयोग करना चाहते हैं, संभावित भविष्य के भुगतान को कवर करने के लिए एक ब्याज-असर वाले खाते में मासिक बचत को रोककर अपने जोखिम को कम कर सकते हैं, यदि वे अभी भी हैं। घर जब दर समायोजित करता है। लेकिन वास्तव में, "होमबॉयर्स आमतौर पर उस पैसे को नहीं बचाएंगे, " एब्राम कहते हैं।

धनवान ग्राहक और निवेशक जिनके पास योजना है कि वे कितने समय तक बंधक रखेंगे और बाद में संभावित उच्चतर भुगतान कर सकते हैं, एआरएम की अपील को देखने की अधिक संभावना है और इसकी परिचयात्मक दर से लाभ होने की अधिक संभावना है।

यदि आप 15 साल की निर्धारित दर बंधक पर उच्च मासिक भुगतान कर सकते हैं और घर में लंबे समय तक रहने की योजना बना सकते हैं, तो यह आपको लंबे समय में सबसे अधिक पैसा बचाएगा, क्योंकि कुल ब्याज भुगतान बहुत कम होगा। और आज की अभी भी बहुत कम 15 साल की दरों में लॉक करना एआरएम के लंबे समय तक चलने की तुलना में लगभग निश्चित रूप से कम महंगा होगा, भले ही एआरएम अब सस्ता हो।

तल - रेखा

CoreLogic और फ्रेडी मैक के आंकड़ों के अनुसार, अगस्त 2017 में 10% से कम कर्जदार ARM को चुन रहे थे।

यदि आप एक एआरएम का उपयोग करना चाहते हैं क्योंकि इसकी कम ब्याज दर आपको अधिक महंगी संपत्ति खरीदने के लिए वित्तपोषण के लिए अर्हता प्राप्त करने में मदद करेगी, तो विचार करें कि क्या एआरएम के साथ आपको प्राप्त होने वाली संपत्ति की गुणवत्ता में अंतर ब्याज दर जोखिम को सार्थक बनाता है। आप यह कहते हुए ललचाएंगे, "हाँ! बेशक!" अद्भुत स्कूल जिले, नए दृढ़ लकड़ी के फर्श या अद्भुत पड़ोस की वजह से। लेकिन कल्पना करने की कोशिश करें कि आप उस संपत्ति के बारे में कैसा महसूस करेंगे - और क्या या फिर आप इसे बर्दाश्त नहीं कर सकते हैं - अगर मासिक भुगतान कुछ वर्षों के बाद दोगुना हो जाए। इस बढ़ती ब्याज दर बाजार में अधिकांश उधारकर्ताओं के लिए, एक निश्चित दर शायद अधिक विवेकपूर्ण है।

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