संचालन से फंड (FFO)
ऑपरेशन्स से फंड (FFO) रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) द्वारा इस्तेमाल किए गए फिगर को संदर्भित करता है, जो उनके ऑपरेशन से कैश फ्लो को परिभाषित करता है।
एफएफओ की गणना कमाई में मूल्यह्रास और परिशोधन को जोड़कर की जाती है और फिर बिक्री पर किसी भी लाभ को घटाया जाता है। इसे कभी-कभी प्रति-शेयर के आधार पर उद्धृत किया जाता है। एफआईटीओ-प्रति-शेयर अनुपात का उपयोग आरईआईटी और अन्य समान निवेश ट्रस्टों का मूल्यांकन करते समय प्रति शेयर आय (ईपीएस) के बदले में किया जाना चाहिए।
1:10संचालन से धन (एफएफओ)
ऑपरेशंस (एफएफओ) से फंड की समझ
एफएफओ एक आरईआईटी द्वारा उत्पन्न नकदी का एक उपाय है; रियल एस्टेट कंपनियां एफएफओ को ऑपरेटिंग परफॉर्मेंस बेंचमार्क के रूप में इस्तेमाल करती हैं। नेशनल एसोसिएशन ऑफ़ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (NAREIT) ने मूल रूप से इस आंकड़े का बीड़ा उठाया है, जो एक गैर-GAAP उपाय है।
FFO का सूत्र है:
एफएफओ = शुद्ध आय + मूल्यह्रास + परिशोधन - संपत्ति की बिक्री पर लाभ ।
एफएफओ गणना के सभी घटक आरईआईटी के आय विवरण पर सूचीबद्ध हैं। उदाहरण के लिए, एक आरईआईटी में $ 20, 000 का मूल्यह्रास हुआ, $ 40, 000 की संपत्ति की बिक्री पर लाभ और $ 100, 000 का शुद्ध लाभ, इसका FFO $ 80, 000 होगा। सार्वजनिक वित्तीय वक्तव्यों पर सभी एफआईटी को अपनी एफएफओ गणना दिखाने के लिए आवश्यक है। वे आम तौर पर आय विवरण पर एक फुटनोट के रूप में माप का खुलासा करते हैं।
एफएफओ को परिचालन से आरईआईटी के नकदी प्रवाह के साथ भ्रमित नहीं होना है, जो कि फर्म के नकदी प्रवाह के बयान पर सूचित किया जाता है और इसके बजाय नियमित रूप से चल रही व्यावसायिक गतिविधियों से नकदी और समकक्षों की शुद्ध राशि को एक फर्म में प्रवाहित करता है। एफएफओ को तरलता के उपाय के रूप में नकदी प्रवाह के विकल्प के रूप में नहीं देखा जाना चाहिए।
क्यों FFO REIT प्रदर्शन का एक अच्छा उपाय है
एफएफओ लागत-लेखांकन विधियों के लिए क्षतिपूर्ति करता है जो गलत तरीके से आरईआईटी के सच्चे प्रदर्शन को सूचित कर सकते हैं। जीएएपी लेखांकन के लिए आवश्यक है कि सभी आरईआईटी मानक मूल्यह्रास विधियों में से एक का उपयोग करके समय के साथ अपने निवेश गुणों को कम कर दें। हालांकि, कई निवेश गुण वास्तव में समय के साथ मूल्य में वृद्धि करते हैं, जिससे आरईआईटी के मूल्य का वर्णन करने में मूल्यह्रास गलत हो जाता है। इस मुद्दे को सुलझाने के लिए मूल्यह्रास और परिशोधन को शुद्ध आय में जोड़ा जाना चाहिए।
एफएफओ संपत्ति की बिक्री पर किसी भी लाभ को घटाता है क्योंकि इस प्रकार की बिक्री को गैर-जरूरी माना जाता है। आरईआईटी को सभी कर योग्य आय का 90% लाभांश के रूप में देना होगा। संपत्ति की बिक्री पर लाभ आरईआईटी की कर योग्य आय में जोड़ नहीं है और इसलिए इसे मूल्य और प्रदर्शन के माप में शामिल नहीं किया जाना चाहिए।
जैसा कि उल्लेख किया गया है, एफएफओ प्रति शेयर कभी-कभी फर्मों द्वारा उपरोक्त उल्लिखित कारणों के लिए उनके ईपीएस आंकड़े के पूरक के रूप में प्रदान किया जाता है। इसी तरह, कई विश्लेषकों और निवेशकों ने मूल्य-आय अनुपात के पूरक के रूप में आरईआईटी के मूल्य-एफएफओ अनुपात का आकलन किया।
संचालन से समायोजित धन
तेजी से, अचल संपत्ति विश्लेषक भी ऑपरेशन (एएफएफओ) से आरईआईटी के समायोजित फंडों की गणना कर रहे हैं। यह गणना REIT की FFO लेती है और फिर से जुटाए गए किसी भी आवर्ती व्यय को घटाती है और फिर परिशोधन करती है, साथ ही किराए के किसी भी सीधे-अस्तर को। इन आवर्ती पूंजीगत व्यय में पेंटिंग परियोजनाओं या छत के प्रतिस्थापन जैसे रखरखाव के खर्च शामिल हो सकते हैं। AFFO ने REIT की कमाई क्षमता के अधिक सटीक अनुमान के रूप में कर्षण प्राप्त किया है।
AFFO उपाय आरईआईटी की नकदी उत्पन्न या लाभांश-भुगतान क्षमता का एक बेहतर उपाय प्रदान करने के लिए विकसित किया गया था। एएफएफओ के अलावा, इस वैकल्पिक उपाय को कभी-कभी वितरण के लिए उपलब्ध धन या वितरण के लिए उपलब्ध नकदी के रूप में संदर्भित किया जाता है।
एक REIT के FFO का उदाहरण
लोकप्रिय मॉल आरईआईटी साइमन प्रॉपर्टी ग्रुप ने अपने 2017 के 4 अरब डॉलर के आय विवरण पर परिचालन से धन की रिपोर्ट की, 2016 से 6% ऊपर। फर्म की शुद्ध आय, इस बीच, कुल $ 2.2 बिलियन थी। एफएफओ में आने के लिए, फर्म ने $ 1.8 बिलियन के मूल्यह्रास और परिशोधन को वापस जोड़ दिया, और अन्य छोटे आंकड़ों के लिए आगे समायोजित किया - जिसमें पसंदीदा वितरण और लाभांश के भुगतान के लिए $ 5.3 मिलियन की कमी और मूल्यह्रास और परिशोधन के एक गैर-नियंत्रण वाले हिस्से शामिल थे, जिसके परिणामस्वरूप अतिरिक्त $ 17.1 मिलियन की कटौती में। इसके अलावा साइमन ने $ 6.24 के पतला ईपीएस आंकड़े की तुलना में $ 11.21 का पतला एफएफओ-प्रति-शेयर आंकड़ा बताया।
इनवेस्टमेंट अकाउंट्स प्रोवाइडर नाम की तुलना करें। विज्ञापनदाता का विवरण × इस तालिका में दिखाई देने वाले प्रस्ताव उन साझेदारियों से हैं जिनसे इन्वेस्टोपेडिया को मुआवजा मिलता है।