रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों का विश्लेषण कैसे करें

एक रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REIT) एक रियल एस्टेट कंपनी है जो जनता को आम शेयर प्रदान करती है। इस तरह, एक आरईआईटी स्टॉक किसी भी अन्य स्टॉक के समान है जो एक ऑपरेटिंग व्यवसाय में स्वामित्व का प्रतिनिधित्व करता है। आरईआईटी की दो अनूठी विशेषताएं हैं: इसका प्राथमिक व्यवसाय आय-उत्पादक संपत्तियों के समूहों का प्रबंधन कर रहा है और इसे अपने मुनाफे का अधिकांश भाग लाभांश के रूप में वितरित करना चाहिए। यहां हम REITs, उनकी विशेषताओं और उनका विश्लेषण कैसे किया जाता है, पर एक नज़र डालते हैं।

योग्यता

आईआरएस के साथ आरईआईटी के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, एक रियल एस्टेट कंपनी को अपने कर योग्य लाभ का कम से कम 90% लाभांश में (और अतिरिक्त लेकिन कम महत्वपूर्ण आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए) भुगतान करने के लिए सहमत होना चाहिए। REIT स्थिति होने से, एक कंपनी कॉर्पोरेट आयकर से बचती है। एक नियमित निगम लाभ कमाता है और अपने पूरे लाभ पर कर का भुगतान करता है, और फिर यह निर्णय लेता है कि लाभांश और पुनर्निवेश के बीच अपने बाद के कर मुनाफे को कैसे आवंटित किया जाए; एक REIT बस अपने लाभ के सभी या लगभग सभी वितरित करता है और कराधान को छोड़ देता है।

विभिन्न प्रकार

कई प्रकार के आरईआईटी हैं। कुछ एक विशेष वर्ग में आते हैं जिन्हें बंधक REIT कहा जाता है। ये आरईआईटी अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण बनाते हैं, लेकिन वे आम तौर पर अचल संपत्ति के मालिक नहीं होते हैं या संचालित नहीं करते हैं। बंधक REITs को विशेष विश्लेषण की आवश्यकता होती है। वे वित्त कंपनियां हैं जो अपनी ब्याज दर जोखिम को प्रबंधित करने के लिए कई हेजिंग उपकरणों का उपयोग करती हैं। हम उन्हें यहां नहीं मानेंगे।

जबकि कुछ मुट्ठी भर हाइब्रिड आरईआईटी अचल संपत्ति संचालन और बंधक ऋण में लेनदेन करते हैं, अधिकांश आरईआईटी रियल एस्टेट संचालन के "कठिन संपत्ति" व्यवसाय पर ध्यान केंद्रित करते हैं। इन्हें इक्विटी आरईआईटी कहा जाता है। जब आप आरईआईटी के बारे में पढ़ते हैं, तो आप आमतौर पर इक्विटी आरईआईटी के बारे में पढ़ रहे होते हैं। इक्विटी REITs कुछ विशेष प्रकार के अपार्टमेंट, क्षेत्रीय मॉल, कार्यालय भवन या ठहरने की सुविधा के मालिक हैं। कुछ विविधतापूर्ण हैं और कुछ विशिष्ट हैं, जिसका अर्थ है कि वे वर्गीकरण को परिभाषित करते हैं - जैसे कि, उदाहरण के लिए, एक आरईआईटी जो गोल्फ कोर्स का मालिक है।

निवेश विश्लेषण

आरईआईटी लाभांश-भुगतान वाले स्टॉक हैं जो रियल एस्टेट पर ध्यान केंद्रित करते हैं। यदि आप आय चाहते हैं, तो आप उन्हें उच्च-उपज बॉन्ड फंड और लाभांश-भुगतान वाले शेयरों के साथ विचार करेंगे। लाभांश-भुगतान वाले शेयरों के रूप में, आरईआईटी का विश्लेषण अन्य शेयरों की तरह किया जाता है। लेकिन संपत्ति के लेखांकन उपचार के कारण कुछ बड़े अंतर हैं।

आइए एक सरल उदाहरण के साथ स्पष्ट करते हैं। मान लीजिए कि एक REIT $ 1 मिलियन के लिए एक इमारत खरीदता है। लेखांकन के लिए आवश्यक है कि हमारी REIT संपत्ति के खिलाफ मूल्यह्रास शुल्क वसूल करे। मान लेते हैं कि हमने 20 वर्षों में मूल्यह्रास को एक सीधी रेखा में फैला दिया है। प्रत्येक वर्ष हम मूल्यह्रास व्यय में $ 50, 000 ($ 50, 000 प्रति वर्ष x 20 वर्ष = $ 1 मिलियन) घटाएंगे।

आइए ऊपर सरलीकृत बैलेंस शीट और आय विवरण देखें। वर्ष 10 में, हमारी बैलेंस शीट $ 500, 000 (उर्फ, पुस्तक मूल्य) पर भवन का मूल्य वहन करती है: $ 1 मिलियन की मूल ऐतिहासिक लागत $ 500, 000 संचित मूल्यह्रास (प्रति वर्ष 10 वर्ष x $ 50, 000)। हमारा आय विवरण $ 200, 000 से $ 190, 000 के राजस्व में कटौती करता है, लेकिन खर्च का $ 50, 000 मूल्यह्रास शुल्क है।

हालांकि, हमारी आरईआईटी वास्तव में वर्ष 10 में इस पैसे को खर्च नहीं करती है; मूल्यह्रास एक गैर-नकद शुल्क है। इसलिए, हम परिचालन (एफएफओ) से धन का उत्पादन करने के लिए शुद्ध आय में मूल्यह्रास शुल्क वापस जोड़ते हैं। विचार यह है कि मूल्यह्रास गलत तरीके से हमारी शुद्ध आय को कम कर देता है क्योंकि हमारी इमारत पिछले 10 वर्षों में शायद अपना आधा मूल्य नहीं खोती है। FFO मूल्यह्रास प्रभार को छोड़कर इस प्रचलित विकृति को ठीक करता है। (एफएफओ में कुछ अन्य समायोजन भी शामिल हैं।)

हमें ध्यान देना चाहिए कि एफएफओ शुद्ध आय की तुलना में नकदी प्रवाह के करीब हो जाता है, लेकिन यह नकदी प्रवाह पर कब्जा नहीं करता है। मुख्य रूप से, ऊपर के उदाहरण में देखें कि हमने इमारत (पूंजीगत व्यय) हासिल करने के लिए खर्च किए गए $ 1 मिलियन को कभी नहीं गिना। अधिक सटीक विश्लेषण में पूंजीगत व्यय शामिल होगा। पूंजीगत व्यय की गणना एक आंकड़ा समायोजित एफएफओ के रूप में जाना जाता है, लेकिन इसकी गणना के बारे में कोई सार्वभौमिक सहमति नहीं है।

हमारी काल्पनिक बैलेंस शीट हमें अन्य सामान्य REIT मीट्रिक, शुद्ध संपत्ति मूल्य (NAV) को समझने में मदद कर सकती है। वर्ष 10 में, हमारे भवन का पुस्तक मूल्य केवल $ 500, 000 था क्योंकि मूल लागत का आधा मूल्यह्रास किया गया था। इसलिए, बुक वैल्यू और संबंधित अनुपात जैसे मूल्य-से-बुक - अक्सर सामान्य इक्विटी विश्लेषण के संबंध में संदिग्ध - REITs के लिए बहुत अधिक बेकार हैं। एनएवी संपत्ति के बुक वैल्यू को बाजार मूल्य के बेहतर अनुमान के साथ बदलने का प्रयास करता है।

एनएवी की गणना के लिए आरईआईटी के होल्डिंग्स की कुछ व्यक्तिपरक मूल्यांकन की आवश्यकता होती है। उपरोक्त उदाहरण में, हम देखते हैं कि इमारत परिचालन आय में $ 100, 000 उत्पन्न करती है (परिचालन व्यय में $ 200, 000 राजस्व शून्य से 100, 000 डॉलर)। एक विधि बाजार दर के आधार पर परिचालन आय को भुनाने के लिए होगी। अगर हमें लगता है कि इस प्रकार की इमारत के लिए बाजार की वर्तमान कैप दर 8% है, तो भवन के मूल्य का हमारा अनुमान $ 1.25 मिलियन (परिचालन आय / 100, 000% $ = 1, 250, 000 डॉलर) है। यह बाजार मूल्य अनुमान इमारत के पुस्तक मूल्य को बदल देता है। फिर हम शुद्ध संपत्ति मूल्य प्राप्त करने के लिए बंधक ऋण (नहीं दिखाया गया) घटा देंगे। एसेट माइनस डेट इक्विटी के बराबर है, जहां एनएवी में 'नेट' का मतलब है डेट ऑफ नेट। एनएवी प्रति शेयर प्राप्त करने के लिए एनएवी को आम शेयरों में विभाजित करना है, जो आंतरिक मूल्य का अनुमान है। सिद्धांत रूप में, उद्धृत शेयर की कीमत एनएवी प्रति शेयर से बहुत दूर नहीं भटकनी चाहिए।

टॉप-डाउन बनाम। नीचे से ऊपर

स्टॉक उठाते समय, आप कभी-कभी ऊपर-नीचे बनाम नीचे-ऊपर विश्लेषण के बारे में सुनते हैं। टॉप-डाउन एक आर्थिक परिप्रेक्ष्य से शुरू होता है और थीम या क्षेत्रों पर दांव लगाता है (उदाहरण के लिए, एक उम्र बढ़ने वाली जनसांख्यिकीय दवा कंपनियों का पक्ष ले सकता है)। नीचे-ऊपर विशिष्ट कंपनियों के मूल सिद्धांतों पर केंद्रित है। REIT शेयरों को स्पष्ट रूप से टॉप-डाउन और बॉटम-अप विश्लेषण दोनों की आवश्यकता होती है।

ऊपर से नीचे के दृष्टिकोण से, REITs किसी भी चीज से प्रभावित हो सकते हैं जो कि आपूर्ति और संपत्ति की मांग को प्रभावित करता है। जनसंख्या और नौकरी की वृद्धि सभी REIT प्रकारों के लिए अनुकूल है। ब्याज दरें, संक्षेप में, एक मिश्रित बैग हैं। ब्याज दरों में वृद्धि आमतौर पर एक बेहतर अर्थव्यवस्था का संकेत देती है, जो आरईआईटी के लिए अच्छा है क्योंकि लोग खर्च कर रहे हैं और व्यवसाय अधिक जगह किराए पर ले रहे हैं। बढ़ती ब्याज दरें अपार्टमेंट REIT के लिए अच्छी होती हैं क्योंकि लोग नए घर खरीदने के बजाय किराए पर रहना पसंद करते हैं। दूसरी ओर, आरईआईटी अक्सर अपने ब्याज खर्च को कम करके ब्याज दरों का लाभ उठा सकते हैं और जिससे उनकी लाभप्रदता बढ़ जाती है।

पूंजी बाजार की स्थिति भी महत्वपूर्ण है, अर्थात् आरईआईटी इक्विटी के लिए संस्थागत मांग। छोटी अवधि में, यह मांग बुनियादी बातों को प्रभावित कर सकती है। उदाहरण के लिए, आरईआईटी के शेयरों ने 2001 में और 2002 की पहली छमाही में अभावग्रस्त बुनियादी बातों के बावजूद काफी अच्छा किया, क्योंकि धन पूरे परिसंपत्ति वर्ग में बह रहा था।

व्यक्तिगत आरईआईटी स्तर पर, आप राजस्व में वृद्धि के लिए मजबूत संभावनाएं देखना चाहते हैं, जैसे कि किराये की आय, संबंधित सेवा आय और एफएफओ। आप यह देखना चाहते हैं कि क्या REIT में अधिभोग में सुधार करने और अपने किराए बढ़ाने के लिए एक अनूठी रणनीति है। आरईआईटी आमतौर पर अधिग्रहण के माध्यम से विकास चाहते हैं, और आगे का उद्देश्य अक्षम रूप से चलने वाली संपत्तियों को आत्मसात करके पैमाने की अर्थव्यवस्थाओं को महसूस करना है। पैमाने की अर्थव्यवस्थाओं को राजस्व के प्रतिशत के रूप में परिचालन खर्च में कमी से महसूस किया जाएगा। लेकिन अधिग्रहण एक दोधारी तलवार है। यदि REIT अधिभोग दर और / या किराए में सुधार नहीं कर सकता है, तो इसे ईंधन के विकास के लिए अवैध अधिग्रहण में मजबूर किया जा सकता है।

जैसा कि बंधक ऋण इक्विटी मूल्य में एक बड़ी भूमिका निभाता है, यह बैलेंस शीट को देखने के लायक है। कुछ लीवरेज को देखने की सलाह देते हैं, जैसे डेट-टू-इक्विटी राशन। लेकिन व्यवहार में, यह बताना मुश्किल है कि लीवरेज कब अत्यधिक हो गया है। फिक्स्ड बनाम फ्लोटिंग-रेट ऋण के अनुपात को तौलना अधिक महत्वपूर्ण है। मौजूदा कम ब्याज दर वाले वातावरण में, एक आरईआईटी जो केवल फ्लोटिंग-रेट ऋण का उपयोग करता है, यदि ब्याज दरों में वृद्धि होती है, तो उसे नुकसान होगा।

तल - रेखा

आरईआईटी रियल एस्टेट कंपनियां हैं जिन्हें आरईआईटी स्थिति के कर लाभों का आनंद लेने के लिए उच्च लाभांश का भुगतान करना होगा। स्थिर आय जो ट्रेजरी पैदावार को पार कर सकती है, कुल रिटर्न क्षमता की पेशकश करने के लिए मूल्य-अस्थिरता के साथ जोड़ती है जो छोटे-पूंजीकरण शेयरों को टक्कर देती है। आरईआईटी का विश्लेषण करने से मूल्यह्रास के कारण लेखांकन विकृतियों को समझने और मैक्रोइकॉनॉमिक प्रभावों पर सावधानीपूर्वक ध्यान देने की आवश्यकता होती है।