कैसे किराये की संपत्ति मूल्यह्रास काम करता है

किराये की संपत्ति में निवेश करना एक स्मार्ट वित्तीय कदम साबित हो सकता है। शुरुआत के लिए, एक किराये की संपत्ति आय का एक स्थिर स्रोत प्रदान कर सकती है जब आप इक्विटी का निर्माण करते हैं और संपत्ति (आदर्श रूप से) की सराहना करते हैं। कर लाभ भी हैं: आप किसी भी किराये की आय से अपने किराये के खर्च को घटा सकते हैं, जिससे आपकी कर देयता कम हो जाएगी। अधिकांश किराये की संपत्ति के खर्च - बंधक बीमा, संपत्ति कर, मरम्मत और रखरखाव खर्च, घर कार्यालय खर्च, बीमा, पेशेवर सेवाओं और प्रबंधन से संबंधित यात्रा खर्चों सहित - उस वर्ष में कटौती की जाती है जब आप पैसा खर्च करते हैं।

हालांकि, एक और प्रमुख कर कटौती - मूल्यह्रास के लिए एक - अलग तरह से काम करता है। मूल्यह्रास एक किराये की संपत्ति खरीदने और सुधारने की लागत में कटौती करने के लिए उपयोग की जाने वाली प्रक्रिया है। जिस वर्ष आप संपत्ति खरीदते हैं (या सुधारते हैं) में एक बड़ी कटौती लेने के बजाय, मूल्यह्रास संपत्ति के उपयोगी जीवन में कटौती को वितरित करता है। आंतरिक राजस्व सेवा (IRS) में मूल्यह्रास के संबंध में बहुत विशिष्ट नियम हैं, और यदि आप किराये की संपत्ति के मालिक हैं, तो यह समझना महत्वपूर्ण है कि प्रक्रिया कैसे काम करती है।

कौन सी संपत्ति मूल्यह्रास योग्य है?

आईआरएस के अनुसार, यदि आप इन सभी आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, तो आप किराये की संपत्ति का मूल्यह्रास कर सकते हैं:

• आप संपत्ति के मालिक हैं। (आपको संपत्ति के ऋण के अधीन होने पर भी मालिक माना जाता है।)
• आप अपने व्यवसाय में या आय-उत्पादक गतिविधि के रूप में संपत्ति का उपयोग करते हैं।
• संपत्ति का एक उपयोगी उपयोगी जीवन है, जिसका अर्थ है कि यह ऐसा कुछ है जो बाहर पहनता है, सड़ जाता है, उपयोग हो जाता है, अप्रचलित हो जाता है या प्राकृतिक कारणों से अपना मूल्य खो देता है।
• संपत्ति एक वर्ष से अधिक चलने की उम्मीद है।

यहां तक ​​कि अगर संपत्ति उपरोक्त सभी आवश्यकताओं को पूरा करती है, तो इसे उसी वर्ष में सेवा में रखे जाने और उसके निपटान (या अब व्यावसायिक उपयोग के लिए उपयोग न करने) के लिए इसे ह्रास नहीं किया जा सकता है। भूमि को मूल्यह्रास योग्य नहीं माना जाता है। और सामान्य तौर पर, आप क्लियरिंग, प्लांटिंग और लैंडस्केपिंग की लागत को कम नहीं कर सकते हैं, क्योंकि उन गतिविधियों को भूमि की लागत का हिस्सा माना जाता है।

मूल्यह्रास कब शुरू होता है?

जैसे ही संपत्ति को सेवा में रखा जाता है या किराये के रूप में उपयोग करने के लिए उपलब्ध होता है आप मूल्यह्रास कटौती लेना शुरू कर सकते हैं। यहां एक उदाहरण है: आप 15 मई को एक किराये की संपत्ति खरीदते हैं। कई महीनों तक घर पर काम करने के बाद, आपके पास 15 जुलाई को किराए पर लेने के लिए तैयार है, इसलिए आप ऑनलाइन और स्थानीय पत्रों में विज्ञापन देना शुरू करते हैं। आप एक किरायेदार पाते हैं, और पट्टे 1 सितंबर से शुरू होता है। जैसा कि संपत्ति को सेवा में रखा गया था - यानी, पट्टे पर और कब्जे के लिए तैयार - 15 जुलाई को, आप जुलाई में घर का मूल्यह्रास शुरू करेंगे, सितंबर में नहीं जब आप किराया इकट्ठा करना शुरू करते हैं।

जब तक कि निम्न में से कोई एक शर्त पूरी नहीं हो जाती तब तक आप संपत्ति का मूल्यह्रास करते रहें।

• आपने संपत्ति में अपनी पूरी लागत या अन्य आधार काट दिया है।
• आप संपत्ति को सेवा से सेवानिवृत्त करते हैं, भले ही आपने इसकी लागत या अन्य आधार पूरी तरह से पुनर्प्राप्त न किया हो। एक संपत्ति सेवा से सेवानिवृत्त हो जाती है जब इसे अब आय-उत्पादक संपत्ति के रूप में उपयोग नहीं किया जाता है - या यदि आप इसे बेचते हैं या इसका आदान-प्रदान करते हैं, तो इसे व्यक्तिगत उपयोग में परिवर्तित करें, इसे छोड़ दें या यदि यह नष्ट हो गया है।

आप अस्थायी रूप से "बेकार" या उपयोग में नहीं आने वाली संपत्ति के लिए मूल्यह्रास के लिए कटौती का दावा करना जारी रख सकते हैं। यदि आप एक किरायेदार के बाहर जाने के बाद मरम्मत करते हैं, उदाहरण के लिए, आप अभी भी संपत्ति को कम कर सकते हैं, जबकि आप इसे अगले के लिए तैयार करते हैं।

मूल्यह्रास विधि

तीन कारक मूल्यह्रास की मात्रा निर्धारित करते हैं जो आप प्रत्येक वर्ष घटा सकते हैं: संपत्ति में आपका आधार, पुनर्प्राप्ति अवधि और उपयोग किए गए मूल्यह्रास विधि। 1986 के बाद सेवा में रखी गई किसी भी आवासीय किराये की संपत्ति को संशोधित त्वरित लागत वसूली प्रणाली (MACRS) का उपयोग करके मूल्यह्रास किया गया है, एक लेखांकन तकनीक जो 27.5 वर्षों में लागत (और मूल्यह्रास कटौती) फैलाती है, आईआरएस को "उपयोगी जीवन होने में समय लगता है।" एक किराये की संपत्ति का।

हालांकि यह हमेशा सिफारिश की जाती है कि मूल्यह्रास की गणना करते समय आप एक योग्य कर लेखाकार के साथ काम करते हैं, यहां मूल कदम हैं:

1. संपत्ति का आधार निर्धारित करें - संपत्ति का आधार उसकी लागत है, या आपके द्वारा भुगतान की गई राशि (नकदी में, बंधक के साथ या किसी अन्य तरीके से) संपत्ति हासिल करने के लिए। कुछ निपटान शुल्क और समापन लागत, कानूनी शुल्क, रिकॉर्डिंग शुल्क, सर्वेक्षण, हस्तांतरण कर, शीर्षक बीमा और किसी भी राशि के विक्रेता जो आपके द्वारा भुगतान करने के लिए सहमत हैं (जैसे कि कर वापस), आधार में शामिल हैं। कुछ निपटान शुल्क और समापन लागत को आपके आधार में शामिल नहीं किया जा सकता है, जिसमें अग्नि बीमा प्रीमियम, संपत्ति के कब्जे से संबंधित किराया पूर्व-समापन और ऋण प्राप्त करने या पुनर्वित्त करने से जुड़े शुल्क: अंक, बंधक बीमा प्रीमियम, क्रेडिट रिपोर्ट लागत, और मूल्यांकन शुल्क।
2. भूमि और भवनों की लागत को अलग करें - जैसा कि आप केवल भवन की लागत को कम कर सकते हैं और भूमि को नहीं, तो आपको सही राशि का मूल्यह्रास करने के लिए प्रत्येक का मूल्य निर्धारित करना चाहिए। मूल्य निर्धारित करने के लिए, आप संपत्ति खरीदते समय प्रत्येक का उचित बाजार मूल्य का उपयोग कर सकते हैं, या आप आकलन किए गए अचल संपत्ति कर मूल्यों पर संख्या को आधार बना सकते हैं। कहें कि आपने $ 110, 000 में एक घर खरीदा है। सबसे हालिया अचल संपत्ति कर मूल्यांकन में $ 90, 000 की संपत्ति का मूल्य है, जिसमें से $ 81, 000 घर के लिए है और $ 9, 000 भूमि के लिए है। इसलिए, आप घर को खरीद मूल्य का 90% ($ 81, 000, 000 $ 90, 000) आवंटित कर सकते हैं और जमीन को खरीद मूल्य का 10% ($ 9, 000 9 $ 90, 000)।
3. घर में अपना आधार निर्धारित करें - अब जब आप संपत्ति (घर के साथ-साथ जमीन) और घर के मूल्य का आधार जानते हैं, तो आप घर में अपना आधार निर्धारित कर सकते हैं। उपरोक्त उदाहरण का उपयोग करते हुए, घर में आपका आधार - वह राशि जिसे मूल्यह्रास किया जा सकता है - $ 99, 000 ($ 110 मिलियन का 90%) होगा। भूमि में आपका आधार $ 11, 000 ($ 110, 000 का 10%) होगा।
4. समायोजित आधार निर्धारित करें, यदि आवश्यक हो - आपको संपत्ति खरीदने और किराये के लिए तैयार होने के समय के बीच होने वाली कुछ घटनाओं के लिए अपने आधार को बढ़ाना या घटाना पड़ सकता है। आधार में वृद्धि के उदाहरणों में किसी भी अतिरिक्त या सुधार की लागत शामिल है जो आपके पास सेवा में संपत्ति रखने से पहले कम से कम एक वर्ष का उपयोगी जीवन है, क्षतिग्रस्त संपत्ति को बहाल करने के लिए आपके द्वारा खर्च किया गया धन, संपत्ति के लिए उपयोगिता सेवाओं को लाने की लागत और कुछ कानूनी शुल्क।

इस आधार पर घटने के उदाहरणों में क्षति या चोरी के परिणामस्वरूप प्राप्त होने वाले बीमा भुगतान शामिल हैं, आकस्मिक नुकसान बीमा द्वारा कवर नहीं किया गया है, जिसके लिए आपने कटौती और धन प्राप्त किया था जो आपको एक सुविधा प्रदान करने के लिए मिला था।

किस सिस्टम का उपयोग करें

अगले चरणों में यह निर्धारित करना शामिल है कि कौन से दो MACRS लागू होते हैं: सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (GDS) या वैकल्पिक मूल्यह्रास प्रणाली (ADS)। जीडीएस सेवा में रखी गई अधिकांश संपत्तियों पर लागू होता है, और सामान्य तौर पर, आपको इसका उपयोग तब तक करना चाहिए जब तक आप एडीएस के लिए अपरिवर्तनीय चुनाव नहीं करते हैं या कानून आपको एडीएस का उपयोग करने की आवश्यकता होती है। संपत्ति होने पर ADS अनिवार्य है:

• 50% या उससे कम समय में एक योग्य व्यवसाय उपयोग होता है
• का कर-मुक्त उपयोग है
• कर-मुक्त बॉन्ड द्वारा वित्तपोषित है
• का उपयोग मुख्य रूप से खेती में किया जाता है

सामान्य तौर पर, आप GDS का उपयोग तब तक करेंगे जब तक आपके पास ADS को नियोजित करने का कोई कारण न हो। फिर, यह अनुशंसा की जाती है कि आप एक योग्य कर लेखाकार से परामर्श करें, जो आपकी किराये की संपत्ति को कम करने के लिए सबसे अनुकूल तरीका निर्धारित करने में आपकी सहायता कर सकता है।

एक बार जब आप जानते हैं कि कौन सा MACRS सिस्टम लागू होता है, तो आप संपत्ति के लिए वसूली अवधि निर्धारित कर सकते हैं। आवासीय किराये की संपत्ति के लिए जीडीएस का उपयोग कर वसूली अवधि 27.5 वर्ष है। यदि आप एडीएस का उपयोग कर रहे हैं, तो उसी प्रकार की संपत्ति के लिए रिकवरी अवधि 31 दिसंबर, 2017 के बाद सेवा में रखी गई संपत्ति के लिए 30 साल है, या 40 साल पहले सेवा में रखी गई है।

इसके बाद, वह राशि निर्धारित करें जिसे आप प्रत्येक वर्ष मूल्यह्रास कर सकते हैं। जैसा कि अधिकांश आवासीय किराये की संपत्ति GDS का उपयोग करती है, हम उस गणना पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

प्रत्येक पूरे वर्ष के लिए एक संपत्ति सेवा में है, तो आप एक समान राशि का मूल्यह्रास करेंगे: प्रत्येक वर्ष 3.636% जब तक आप संपत्ति का मूल्यह्रास करना जारी रखेंगे। यदि संपत्ति एक वर्ष से कम समय के लिए सेवा में थी (उदाहरण के लिए, आपने मई में एक घर खरीदा था और जुलाई में इसे किराए पर लेना शुरू किया था), तो आप उस वर्ष एक छोटा प्रतिशत घटा सकते हैं, जो इस बात पर निर्भर करता है कि इसे कब सेवा में रखा गया था। आईआरएस आवासीय किराये की संपत्ति जीडीएस तालिका के अनुसार:

उदाहरण के लिए, एक घर लें जिसमें $ 99, 000 का आधार है और जिसे 15 जुलाई को सेवा में रखा गया था। पहले साल के लिए आप 1.667%, या $ 1, 650 ($ 99, 000 x 1.667%) का मूल्यह्रास करेंगे। प्रत्येक वर्ष के लिए आप 3.636%, या $ 3, 599.64 की दर से मूल्यह्रास करेंगे, जब तक कि किराये पूरे वर्ष के लिए सेवा में है। ध्यान दें कि यह आंकड़ा अनिवार्य रूप से 27.5 वसूली अवधि: $ 99, 000 ÷ 27.5 = $ 3, 600 द्वारा आधार लेने और विभाजित करने के बराबर है। अंतर आंशिक सेवा के पहले वर्ष से उपजा है।

मूल्यह्रास कर देयता को कितना कम करता है?

यदि आप अचल संपत्ति किराए पर लेते हैं, तो आप आमतौर पर अपनी किराये की आय और प्रत्येक किराये की संपत्ति के लिए अनुसूची ई की उचित लाइन पर रिपोर्ट करते हैं जब आप अपना वार्षिक कर रिटर्न दाखिल करते हैं; शुद्ध लाभ या हानि तब आपके 1040 फॉर्म पर जाती है। मूल्यह्रास उन खर्चों में से एक है जिन्हें आप अनुसूची ई पर शामिल करेंगे, इसलिए मूल्यह्रास राशि प्रभावी रूप से वर्ष के लिए आपकी कर देयता को कम कर देती है। यदि आप $ 3, 599.64 मूल्यह्रास करते हैं और आप 22% कर ब्रैकेट में हैं, उदाहरण के लिए, आप उस वर्ष करों में $ 3, 599.64 x 0.22 = $ 791.92 बचाएंगे।

तल - रेखा

यदि आप किराये की संपत्ति में निवेश करते हैं, तो मूल्यह्रास एक मूल्यवान उपकरण हो सकता है, क्योंकि यह आपको दशकों से संपत्ति खरीदने की लागत को फैलाने की अनुमति देता है, जिससे प्रत्येक वर्ष के कर दायित्व को कम किया जा सकता है। बेशक, यदि आप किसी संपत्ति की अवहेलना करते हैं और फिर उसके मूल्यह्रास मूल्य से अधिक के लिए बेचते हैं, तो आप मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण कर के माध्यम से उस लाभ पर कर का भुगतान करेंगे।

क्योंकि किराये की संपत्ति कर कानून जटिल हैं और समय-समय पर बदलते हैं, यह अनुशंसा की जाती है कि आप अपने किराये के व्यवसाय को स्थापित करने, संचालन और बिक्री करते समय एक योग्य कर एकाउंटेंट के साथ काम करें। इस तरह से आप सबसे अनुकूल कर उपचार प्राप्त करना सुनिश्चित कर सकते हैं - और कर समय पर किसी भी आश्चर्य से बचें।