रियल एस्टेट
ज़मीन-जायदाद ज़मीन और उस पर बनी इमारतों के साथ-साथ ज़मीन से जुड़े प्राकृतिक संसाधनों के साथ ही ज़मीन और प्राकृतिक संपदा, खेती की गई फ़सल और पशुधन, पानी, और किसी भी अतिरिक्त खनिज के भंडार से बनी संपत्ति है।
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रियल एस्टेट को समझना
अचल संपत्ति एक मूर्त संपत्ति और वास्तविक संपत्ति का एक प्रकार है। अचल संपत्ति के उदाहरणों में भूमि, भवन और अन्य सुधार शामिल हैं, साथ ही उस भूमि के उपयोग और आनंद के अधिकार और इसके सभी सुधार शामिल हैं। किराए पर लेने वालों और पट्टाधारकों के पास अपनी संपत्ति का एक हिस्सा मानी जाने वाली भूमि या भवन के अधिकार हो सकते हैं, लेकिन ये अधिकार खुद नहीं हैं, कड़ाई से बोलते हुए, अचल संपत्ति माना जाता है।
वास्तविक संपत्ति एक ही चीज नहीं है और व्यक्तिगत संपत्ति के साथ भ्रमित नहीं होना चाहिए। व्यक्तिगत संपत्ति में निवेश जैसी अमूर्त संपत्ति शामिल है, साथ ही मूर्त संपत्ति जैसे फर्नीचर और फिक्स्चर जैसे डिशवॉशर। इसके अलावा, यहां तक कि किराए पर लेने वाले भी निजी संपत्ति के रूप में एक घर के कुछ हिस्सों का दावा कर सकते हैं, बशर्ते आपने संपत्ति को पट्टेदार की अनुमति से खरीदा और स्थापित किया हो।
चाबी छीन लेना
- ज़मीन-जायदाद असली है- यानी मूर्त- ज़मीन से बनी हुई संपत्ति और उस पर कुछ भी, जिसमें इमारतें, वनस्पति और जीव-जंतु और प्राकृतिक संसाधन शामिल हैं।
- रियल एस्टेट की तीन बुनियादी श्रेणियां हैं: आवासीय, वाणिज्यिक और औद्योगिक।
- जब निवेश की बात आती है, तो आवासीय अचल संपत्ति कम खर्चीली और व्यक्तियों के लिए अधिक व्यवहार्य होती है, जबकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति अधिक मूल्यवान और अधिक स्थिर होती है।
- एक निवेश के रूप में, रियल एस्टेट आय और पूंजी की सराहना करता है।
- आप प्रत्यक्ष रूप से अचल संपत्ति में निवेश कर सकते हैं - सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) या बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीएस) में शेयरों को खरीदने के माध्यम से प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से।
रियल एस्टेट के प्रकार
यद्यपि मीडिया अक्सर "रियल एस्टेट मार्केट" को संदर्भित करता है, इसके उपयोग के आधार पर वास्तविक संपत्ति उदाहरणों को तीन व्यापक श्रेणियों में वर्गीकृत किया जा सकता है।
- आवासीय अचल संपत्ति में अविकसित भूमि, मकान, कोंडोमिनियम और टाउनहाउस शामिल हैं। संरचनाएं एकल-परिवार या बहु-पारिवारिक आवास हो सकती हैं और मालिक के कब्जे या किराये की संपत्ति हो सकती हैं।
- वाणिज्यिक अचल संपत्ति में कार्यालय भवनों, गोदामों और खुदरा भवनों जैसे गैर-आवासीय संरचनाएं शामिल हैं। ये भवन स्वतंत्र हो सकते हैं या शॉपिंग मॉल में हो सकते हैं।
- औद्योगिक अचल संपत्ति में कारखाने, व्यापारिक पार्क, खदानें और खेत शामिल हैं। ये गुण आमतौर पर आकार में बड़े होते हैं और स्थानों में परिवहन हब जैसे रेल लाइन और बंदरगाह तक पहुंच शामिल हो सकती है।
आवासीय रियल एस्टेट और गृह स्वामित्व के लाभ
गृहस्वामी, जिसे मालिक-अधिभोग के रूप में भी जाना जाता है, संयुक्त राज्य में अचल संपत्ति निवेश का सबसे आम प्रकार है। नेशनल मल्टीफ़ामिली हाउसिंग काउंसिल (NMHC) के अनुसार, लगभग दो-तिहाई निवासी अपना घर रखते हैं। अक्सर, इन मालिकों ने एक बंधक ऋण निकालकर खरीद को वित्तपोषित किया है, जिसमें संपत्ति ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करती है।
अपने वार्षिक घर-मूल्य विश्लेषण के 2019 संस्करण में, रियल एस्टेट वेबसाइट ज़िलो ने अनुमान लगाया कि 2018 में सभी अमेरिकी घरों का कुल मूल्य $ 33.3 ट्रिलियन था, उस समय देश के सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) का $ 19.4 ट्रिलियन से 71% अधिक था।
घर के बंधक के लिए खरीदारी करने वाले व्यक्तियों को संपत्ति के स्वामित्व के सपने को साकार करने में मदद करने के लिए विभिन्न विकल्पों का सामना करना पड़ता है। बंधक निश्चित दर या परिवर्तनीय दर ब्याज ले सकते हैं। फिक्स्ड-रेट बंधक में आम तौर पर परिवर्तनीय-दर बंधक की तुलना में अधिक ब्याज दर होती है, जो उन्हें अल्पावधि में अधिक महंगा बना सकती है। लघु अवधि में फिक्स्ड-रेट ऋण की लागत अधिक होती है क्योंकि वे भविष्य की ब्याज दर में वृद्धि से सुरक्षित होते हैं।
बैंक परिशोधन शेड्यूल प्रकाशित करते हैं जो दिखाते हैं कि उधारकर्ता के मासिक भुगतान ब्याज का भुगतान करने के लिए कितना जाता है और ऋण के मूलधन का भुगतान करने के लिए कितना जाता है। बैलून लोन बंधक हैं जो समय के साथ-साथ पूरी तरह से परिशोधित नहीं करते हैं - शून्य तक कम करते हैं। इसके बजाय, उधारकर्ता एक निर्धारित अवधि के लिए ब्याज का भुगतान करता है, उदाहरण के लिए पांच साल, और फिर अवधि के अंत में एक गुब्बारा भुगतान में शेष ऋण का भुगतान करना होगा।
इसके अलावा, बंधक भारी लागत के साथ आ सकते हैं जिसमें लेनदेन शुल्क और कर शामिल हैं। इन अतिरिक्त खर्चों को अक्सर ऋण में रोल किया जाता है। एक बार संभावित घर मालिकों ने अपनी पात्रता साबित कर दी है और बैंक या अन्य ऋणदाता से बंधक प्राप्त कर लिया है, उन्हें यह सुनिश्चित करने के लिए अतिरिक्त कदम पूरा करना होगा कि संपत्ति कानूनी रूप से बिक्री के लिए और अच्छी स्थिति में है।
वाणिज्यिक रियल एस्टेट के लाभ
वाणिज्यिक अचल संपत्ति का उपयोग वाणिज्य के लिए किया जाता है और इसमें स्ट्रिप मॉल और मुक्त खड़े रेस्तरां से लेकर कार्यालय भवनों और गगनचुंबी इमारतों तक कुछ भी शामिल है। इसे अक्सर औद्योगिक अचल संपत्ति से अलग किया जाता है, जो उत्पादों के निर्माण में उपयोग की जाने वाली व्यावहारिक जगह है।
वाणिज्यिक प्रयोजनों के लिए अचल संपत्ति खरीदना या पट्टे पर लेना घर खरीदने या आवासीय अचल संपत्ति खरीदने से बहुत अलग है। वाणिज्यिक पट्टे आमतौर पर आवासीय पट्टों से अधिक लंबे होते हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति रिटर्न निजी वर्ग होने के लिए बनाई गई संरचनाओं के विपरीत, प्रति वर्ग फुट उनकी लाभप्रदता पर आधारित है।
इसके अलावा, उधारदाताओं को वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए एक बंधक पर बड़े भुगतान की आवश्यकता हो सकती है फिर निवास के लिए क्या आवश्यक है।
रियल एस्टेट में निवेश
कोई वास्तविक संपत्ति या भूमि के पार्सल खरीदकर सीधे अचल संपत्ति में निवेश कर सकता है; या परोक्ष रूप से, सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट (REITs) या बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (MBS) में शेयर खरीदकर। सीधे अचल संपत्ति में निवेश करने से लाभ होता है - या नुकसान - दो रास्तों के माध्यम से, जो सदियों में नहीं बदला है: किराए या पट्टों से राजस्व, और अचल संपत्ति के मूल्य की सराहना
अन्य निवेशों के विपरीत, अचल संपत्ति नाटकीय रूप से अपने परिवेश और तत्काल भौगोलिक क्षेत्र से प्रभावित होती है। इसलिए प्रसिद्ध अचल संपत्ति अधिकतम "स्थान, स्थान, स्थान।" एक गंभीर राष्ट्रीय मंदी या अवसाद को छोड़कर, आवासीय अचल संपत्ति मूल्य, विशेष रूप से, मुख्य रूप से स्थानीय कारकों से प्रभावित होते हैं। इस तरह के कारकों में क्षेत्र की रोजगार दर, स्थानीय अर्थव्यवस्था, अपराध दर, परिवहन सुविधाएं, स्कूलों की गुणवत्ता, नगरपालिका सेवाएं और संपत्ति कर शामिल हैं।
पेशेवरों
स्थिर आय प्रदान करता है
पूंजी की सराहना करता है
पोर्टफोलियो में विविधता लाता है
उत्तोलन के साथ खरीदा जा सकता है
विपक्ष
आमतौर पर दिव्य है
अत्यधिक स्थानीय कारकों से प्रभावित
बड़े प्रारंभिक पूंजी परिव्यय की आवश्यकता है
सक्रिय प्रबंधन, विशेषज्ञता की आवश्यकता हो सकती है
आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश में महत्वपूर्ण अंतर हैं। एक ओर, आवासीय अचल संपत्ति वाणिज्यिक अचल संपत्ति की तुलना में आमतौर पर कम महंगी और छोटी होती है, और इसलिए यह छोटे निवेशक के लिए अधिक सस्ती होती है।
दूसरी ओर, वाणिज्यिक अचल संपत्ति अक्सर प्रति वर्ग फुट अधिक मूल्यवान होती है, और इसके पट्टे अधिक लंबे होते हैं, जो सैद्धांतिक रूप से अधिक अनुमानित आय प्रवाह सुनिश्चित करता है। अधिक राजस्व के साथ अधिक जिम्मेदारी आती है। वाणिज्यिक किराये की अचल संपत्ति आवासीय अचल संपत्ति की तुलना में बहुत अधिक विनियमित है, और ये नियम न केवल देश से देश और राज्य से राज्य बल्कि काउंटी और शहर से भी भिन्न हो सकते हैं। शहरों के भीतर भी, ज़ोनिंग नियम वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेशों में अवांछित जटिलता की एक परत जोड़ते हैं।
वाणिज्यिक किराये समझौतों में किरायेदार के टर्नओवर का एक बढ़ा जोखिम भी है। यदि पट्टेदार का व्यवसाय मॉडल खराब है, तो उनका उत्पाद बदसूरत है, या वे गरीब प्रबंधक हैं, वे दिवालियापन की घोषणा कर सकते हैं। व्यवसाय की विफलता महंगी अचल संपत्ति को राजस्व उत्पन्न करने से रोक सकती है।
इसके अलावा, जैसे ही संपत्ति की सराहना कर सकते हैं, यह भी मूल्यह्रास कर सकता है। एक बार गर्म खुदरा स्थानों को सड़े हुए शॉपिंग सेंटर और मृत मॉल में सड़ने के लिए जाना जाता है।
प्रशंसा
प्रशंसा विभिन्न माध्यमों से हासिल की जाती है, लेकिन किसी संपत्ति के मूल्य में वृद्धि का एहसास तब तक नहीं होता है जब तक कि मालिक उसे संपत्ति नहीं बेचता है। लाभ का एहसास करने का दूसरा तरीका बंधक को पुनर्वित्त करना होगा। कच्ची और अविकसित भूमि, शहर की सीमाओं के बाहर के क्षेत्र की तरह, निर्माण, वृद्धि और लाभ के लिए सबसे बड़ी क्षमता प्रदान करती है। सराहना भी हड़ताली तेल की तरह जमीन के एक भूखंड पर मूल्यवान सामग्री या प्राकृतिक संसाधनों की खोज से आ सकती है। इसके अलावा, आपके पास की भूमि के आसपास के क्षेत्र के बाजार मूल्यों में वृद्धि।
जैसे-जैसे पड़ोस बढ़ता है और विकसित होता है, संपत्ति का मूल्य चढ़ने लगता है। पिछले कुछ दशकों में कुछ अमेरिकी शहरों में शहरी इलाकों के जेंट्रीफिकेशन ने अक्सर अचल संपत्ति की कीमतों में नाटकीय वृद्धि की है। रियल एस्टेट होल्डिंग्स के मूल्य में कमी भी भूमिका निभा सकती है। यदि कोई बहुत प्रतिष्ठित क्षेत्र में अपने आकार या प्रकार का अंतिम है - या जहां ऐसा बहुत कम ही उपलब्ध होता है - तो यह बाजार में लाभ प्राप्त करता है।
आय
अचल संपत्ति से आय कई रूपों में आती है। सबसे बड़ा जनरेटर आवासीय या वाणिज्यिक संपत्तियों में पहले से विकसित भूमि पर भुगतान किया गया किराया है। हालांकि, कंपनियां कच्ची जमीन पर प्राकृतिक संसाधन खोजों के लिए रॉयल्टी का भुगतान भी करेंगी। इसके अलावा, वे इस पर संरचनाओं का निर्माण करने के लिए भुगतान कर सकते हैं, जैसे सेल टॉवर या पाइपलाइन।
अप्रत्यक्ष अचल संपत्ति निवेश से भी आय हो सकती है। एक REIT में, कई संपत्तियों का मालिक निवेशकों को शेयर बेचता है और वितरण के रूप में किराये की आय के साथ गुजरता है। इसी तरह, एक एमबीएस में, बंधक के एक पूल से ब्याज और प्रमुख भुगतान एकत्र किए जाते हैं और निवेशकों को दिए जाते हैं।
REIT और MBS दोनों निवेश उत्पाद स्टॉक की तरह व्यापार करते हैं, जिसमें अचल संपत्ति उनके अंतर्निहित सुरक्षा के रूप में काम करती है। इसलिए, वे पूंजी मूल्य की पेशकश कर सकते हैं जो बाजार मूल्य में शेयर लाभ है।
रियल एस्टेट निवेश के वास्तविक विश्व उदाहरण
बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को बंधक भूमिका में भूमिका निभाने से बहुत बुरा प्रेस मिला, जिसने 2007 में वैश्विक वित्तीय संकट को जन्म दिया। हालांकि, वे अभी भी अस्तित्व में हैं और कारोबार करते हैं। औसत निवेशक के लिए इन उत्पादों को खरीदने का सबसे सुलभ तरीका एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ETF) है। सभी निवेशों की तरह, ये उत्पाद जोखिम की एक डिग्री ले जाते हैं। हालांकि, वे पोर्टफोलियो विविधीकरण की पेशकश भी कर सकते हैं। निवेशकों को निवेश को सुनिश्चित करने के लिए होल्डिंग्स की जांच करनी चाहिए ताकि निवेश ग्रेड MBS में हो, न कि सबप्राइम किस्म जो संकट में फंसी हो।
अप्रैल 2019 तक, इस प्रकार के शीर्ष प्रदर्शन करने वाले वाहनों में शामिल हैं:
- वेनगार्ड बंधक-समर्थित प्रतिभूति ईटीएफ (VMBS), जो संघीय एजेंसी समर्थित एमबीएस से बना ब्लूमबर्ग बार्कलेज यूएस बंधक-समर्थित प्रतिभूति फ्लोट समायोजित सूचकांक को ट्रैक करता है, जिसमें $ 250 मिलियन के न्यूनतम पूल और एक वर्ष की न्यूनतम परिपक्वता होती है। $ 53 प्रति शेयर के हिसाब से फंड की लाभांश दर 2.58% है।
- iShares Barclays MBS बॉन्ड ETF (MBB), जो फिक्स्ड-रेट और समायोज्य-दर बंधक प्रतिभूतियों पर केंद्रित है, और ब्लूमबर्ग बार्कलेज यूएस एमबीएस इंडेक्स पर नज़र रखता है। इसके होल्डिंग्स में फैनी मॅई और फ्रेडी मैक जैसे सरकार द्वारा प्रायोजित उद्यमों द्वारा जारी या गारंटीकृत बांड शामिल हैं, इसलिए वे एएए-रेटेड हैं। प्रति शेयर $ 108 के आसपास व्यापार, यह 2.48% की उपज प्रदान करता है।
- एसपीडीआर ब्लूमबर्ग बार्कलेज कैपिटल मॉर्गेज समर्थित बॉन्ड ईटीएफ (एमबीजी), जो बेंचमार्क के रूप में बार्कलेज यूएस एमबीएस इंडेक्स का भी उपयोग करता है, लेकिन रिटर्न को बढ़ावा देने के लिए अधिक आक्रामक दृष्टिकोण अपनाता है। मूल्य प्रति शेयर $ 26, यह 3.15% की उपज प्रदान करता है।