रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC)
एक अचल संपत्ति बंधक निवेश नाली (REMIC) एक विशेष प्रयोजन वाहन है जिसका उपयोग बंधक ऋणों को पूल करने और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों (एमबीबीएस) को जारी करने के लिए किया जाता है। रियल एस्टेट बंधक निवेश कंडिट ट्रस्ट में वाणिज्यिक और आवासीय बंधक रखते हैं और निवेशकों को इन बंधक में ब्याज जारी करते हैं।
रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली (REMIC) बनाना
संपार्श्विक बंधक दायित्वों के समान, REMICs एक साथ जोखिम के आधार पर पूलों में बंधक बनाता है और निवेशकों को बांड या अन्य प्रतिभूतियां जारी करता है। ये प्रतिभूतियाँ द्वितीयक बंधक बाजार पर व्यापार करती हैं।
REMICs को 1986 के कर सुधार अधिनियम के अधिनियमन द्वारा अधिकृत किया गया था। एक अचल संपत्ति बंधक निवेश नाली एक साझेदारी, एक ट्रस्ट, एक निगम या एक संघ के रूप में आयोजित किया जा सकता है। REMIC फेडरली कर-मुक्त संस्थाएं हैं। निवेशक अभी भी व्यक्तिगत आयकर के अधीन हैं। एक REMIC की कर-मुक्त स्थिति किसी अन्य ऋण के बदले उसके पूल में एक ऋण खो सकती है। संघीय नियमों की आवश्यकता है कि किसी दिए गए पूल में ऋण स्थिर हो। दूसरे शब्दों में, नई शर्तों के साथ विभिन्न ऋणों के लिए ऋणों को काफी संशोधित या परिवर्तित नहीं किया जा सकता है।
फैनी मॅई और फ्रेडी मैक रिमिक्स के अधिक प्रमुख जारीकर्ता हैं।
एक रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली के साथ जुड़े सीमाएं
व्यावसायिक अचल संपत्ति ऋणों पर प्रतिबंध लगाए जा सकते हैं जिन्हें REMIC द्वारा सुरक्षित किया गया है। यदि किसी संपत्ति के मालिक को ऐसे ऋण में शामिल संपत्ति में सुधार करने में दिलचस्पी थी, तो वे ऐसी सीमाओं का सामना कर सकते हैं जो उन्हें कार्रवाई करने से रोकती हैं। नियोजित नवीकरण ऋण को सुरक्षित करने वाले संपार्श्विक के मूल्य को काफी हद तक बदल सकता है, जिसकी अनुमति नहीं होगी। प्रस्ताव को सीमित करने और ऐसे नवीकरण को सीमित करने के लिए प्रस्ताव पेश किए गए थे। इरादा यह था कि प्रॉपर्टी मालिकों को कमर्शियल लोन के साथ रेमिट्स द्वारा सिक्योरिटी देकर मार्केट में अपनी प्रॉपर्टी को और आकर्षक बनाने के लिए इंप्रूवमेंट और एन्हांसमेंट दिया जाए।
उदाहरण के लिए, 2009 में रियल एस्टेट बंधक निवेश नाली सुधार अधिनियम को कांग्रेस में पेश किया गया था। इसका उद्देश्य लक्षित अचल संपत्ति के मालिकों को अपनी संपत्ति को संशोधित करने की अनुमति देने के लिए REMIC नियमों को अद्यतन करना था। यह विशेष रूप से परेशान बंधक राहत कार्यक्रम में योग्य बंधक और फौजदारी संपत्ति पर केंद्रित था।
प्रस्तावित कानून में एक घोषणा शामिल थी कि ऐसे नियमों के तहत संपत्ति के संशोधनों को आंतरिक राजस्व सेवा द्वारा उल्लिखित निषिद्ध लेनदेन नहीं माना जाएगा। REMIC में ब्याज को नियमित ब्याज के रूप में माना जाता रहेगा और संपत्ति में संशोधन द्वारा उत्पन्न आय को उसी तरह संभाला जाएगा जैसा कि योग्य बंधक के माध्यम से प्राप्त होता है।
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