किराये की संपत्ति: नकद गाय या पैसे के गड्ढे?

जो लोग किसी भी संपत्ति के साथ अचल संपत्ति में निवेश करते हैं, वे लगातार फैसले का सामना करते हैं कि क्या खरीदना, बेचना या पकड़ना है। और वे निर्णय प्रश्न में संपत्ति का मूल्यांकन करने पर निर्भर करते हैं। रियायती नकदी प्रवाह या पूंजीकरण विधियों का उपयोग करके अचल संपत्ति का मूल्यांकन शेयरों या बांडों के मूल्य निर्धारण के समान है। अंतर केवल इतना है कि नकदी प्रवाह को पट्टे पर देने की जगह से प्राप्त किया जाता है क्योंकि उत्पादों और सेवाओं को बेचने का विरोध किया जाता है।

रियल एस्टेट निवेश कंपनियों ने अपने निर्णयों में सहायता करने के लिए परिष्कृत मूल्यांकन मॉडल विकसित किए हैं। हालांकि, स्प्रेडशीट टूल का उपयोग करके एक व्यक्ति अधिकांश आय-उत्पादक रियल एस्टेट पर पर्याप्त मूल्यांकन का उत्पादन कर सकता है - आवासीय किराये की संपत्ति के रूप में सेवा करने के लिए खरीदे गए आवासीय अचल संपत्ति सहित।

यह जानने के लिए पढ़ें कि कोई भी निवेशक संभावित रूप से निवेश के अवसरों के माध्यम से खरपतवार के लिए संतोषजनक मूल्यांकन कैसे बना सकता है।

व्यक्तिगत मूल्य

कुछ व्यक्तियों को लगता है कि प्रमाणित मूल्यांकन पूरा हो जाने पर मूल्यांकन का उत्पादन अनावश्यक है। हालांकि, एक निवेशक का मूल्यांकन कई कारणों से एक मूल्यांकनकर्ता से भिन्न हो सकता है।

किरायेदारों को आकर्षित करने के लिए संपत्ति की क्षमता या किरायेदारों को भुगतान करने के लिए तैयार पट्टे की दरों के बारे में अलग-अलग राय हो सकती है। एक संभावित खरीदार या विक्रेता के रूप में, निवेशक को लग सकता है कि संपत्ति में मूल्यांकनकर्ता की तुलना में अधिक या कम जोखिम है।

मूल्यांकनकर्ता मूल्य के अलग-अलग मूल्यांकन करते हैं। उनमें संपत्ति को बदलने के लिए लागत, हाल की तुलना और तुलनीय लेनदेन और एक आय दृष्टिकोण शामिल हैं। इनमें से कुछ विधियां आम तौर पर बाजार में पिछड़ जाती हैं, अपट्रेंड के दौरान मूल्य को कम आंकती हैं, और एक डाउनट्रेंड में संपत्ति को ओवरवैल्यूइंग करती हैं।

अचल संपत्ति बाजार में अवसरों को खोजने में उन संपत्तियों को ढूंढना शामिल है जो बाजार द्वारा गलत तरीके से मूल्यवान हैं। इसका मतलब अक्सर एक ऐसी संपत्ति का प्रबंधन करना होता है जो बाजार की उम्मीदों को पार करती है। एक मूल्यांकन में किसी संपत्ति की वास्तविक आय-उत्पादक क्षमता का अनुमान लगाना चाहिए।

रियल एस्टेट मूल्यांकन

अचल संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए आय का दृष्टिकोण स्टॉक, बॉन्ड, या किसी अन्य आय-उत्पादक निवेश के मूल्यांकन की प्रक्रिया के समान है। अधिकांश विश्लेषक परिसंपत्ति के शुद्ध वर्तमान मूल्य (NPV) को निर्धारित करने के लिए रियायती नकदी प्रवाह (DCF) विधि का उपयोग करते हैं ।

एनपीवी आज के डॉलर में संपत्ति का मूल्य है जो निवेशक के जोखिम समायोजित रिटर्न को प्राप्त करेगा। एनपीवी को आवधिक नकद प्रवाह को निवेशकों के लिए आवश्यक रिटर्न ऑफ रिटर्न (आरआरओआर) द्वारा निर्धारित किया जाता है। चूंकि RROR शामिल जोखिमों के लिए एक निवेशक की आवश्यक दर है, इसलिए व्युत्पन्न मूल्य उस व्यक्तिगत निवेशक के लिए एक जोखिम-समायोजित मूल्य है। इस मूल्य की बाज़ार की कीमतों से तुलना करके, एक निवेशक निर्णय लेने, खरीदने, बेचने या बेचने में सक्षम होता है।

स्टॉक वैल्यूज डिविडेंड, बॉन्ड वैल्यू को डिस्काउंट कूपन के जरिए चुकाया जाता है। संपत्ति को शुद्ध नकदी प्रवाह या मालिकों को उपलब्ध नकदी को छूट देने के द्वारा मूल्यवान किया जाता है, क्योंकि सभी खर्चों को पट्टे पर देने वाली आय से काट लिया गया है। एक संपत्ति को मान्य करने में सभी किराये के राजस्व का अनुमान लगाना और फिर उन पट्टों को निष्पादित करने और बनाए रखने के लिए आवश्यक सभी खर्चों में कटौती करना शामिल है।

पट्टों को तोड़ना

सभी आय अनुमान सीधे पट्टों से आते हैं। पट्टे किरायेदारों और एक जमींदार के बीच संविदात्मक समझौते हैं। सभी किराए और अनुबंध में वृद्धि (किराए में वृद्धि) पट्टों में वर्तनी होगी, साथ ही साथ अंतरिक्ष और किराए की रियायतों के विकल्प भी होंगे। मालिकों ने किरायेदारों से संपत्ति के सभी खर्चों का हिस्सा या पुनर्ग्रहण भी किया। जिस तरीके से यह आय एकत्र की जाती है, वह पट्टा अनुबंध में भी कहा गया है। पट्टों के तीन मुख्य प्रकार हैं:

• पूर्ण-सेवा पट्टे
• नेट पट्टों
• ट्रिपल-नेट (एनएनएन) पट्टों

पूर्ण-सेवा पट्टों में, किरायेदार किराए के अलावा कुछ भी भुगतान नहीं करते हैं। शुद्ध पट्टों में, किरायेदार आमतौर पर संपत्ति में स्थानांतरित होने के बाद की अवधि के लिए खर्चों में वृद्धि के अपने हिस्से का भुगतान करते हैं। ट्रिपल-नेट पट्टों में, किरायेदार सभी संपत्ति खर्चों का एक प्रो-रटा हिस्सा चुकाता है।

आय मूल्यांकन को तैयार करते समय निम्न प्रकार के खर्चों पर विचार किया जाना है:

• पट्टे पर देने की लागत
• प्रबंधन लागत
• पूँजीगत लागत

पट्टे की लागत किरायेदारों को आकर्षित करने और पट्टों को निष्पादित करने के लिए आवश्यक खर्चों को संदर्भित करती है। प्रबंधन लागत संपत्ति स्तर के खर्चों, जैसे उपयोगिताओं, सफाई, करों, आदि के साथ-साथ संपत्ति के प्रबंधन के लिए किसी भी लागत का उल्लेख करती है। आय कम परिचालन व्यय शुद्ध परिचालन आय (NOI) के बराबर है। NOI संपत्ति के सामान्य संचालन से प्राप्त नकदी प्रवाह है। नकदी प्रवाह तो NOI से पूंजी लागत घटाकर प्राप्त किया जाता है। संपत्ति को बनाए रखने के लिए पूंजीगत लागत किसी भी आवधिक पूंजीगत व्यय हैं। इनमें भविष्य में संपत्ति के उन्नयन के लिए कमीशन, किरायेदार में सुधार या पूंजी भंडार के लिए कोई पूंजी शामिल है।

मूल्यांकन उदाहरण

एक बार समय-समय पर नकदी प्रवाह निर्धारित किया जाता है, तो उन्हें संपत्ति मूल्य निर्धारित करने के लिए वापस छूट दी जा सकती है। चित्र 1 एक साधारण मूल्यांकन डिज़ाइन दिखाता है जिसे अधिकांश गुणों के लिए समायोजित किया जा सकता है।

आकृति 1

मूल्यांकन एक संपत्ति है कि एक वर्ष में $ 100, 000 की वार्षिक किराये की आय बनाता है, जो सालाना 4% की वृद्धि और 10.% के बाद 3% की वृद्धि होती है। आय का अनुमान 40% आय है। पूंजी भंडार प्रति वर्ष $ 10, 000 पर मॉडलिंग की जाती है। छूट दर, या RROR, को 13% पर सेट किया गया है। वर्ष 10 में संपत्ति के प्रत्यावर्तन मूल्य का निर्धारण करने के लिए पूंजीकरण दर 10% अनुमानित है। वित्तीय शब्दावली में, यह पूंजीकरण दर Kg के बराबर होती है, जहां K निवेशक का RROR (रिटर्न की आवश्यक दर) है और आय में अपेक्षित वृद्धि है। केजी को निवेशक की आवश्यक आय रिटर्न या कुल रिटर्न की राशि के रूप में भी जाना जाता है जो आय द्वारा प्रदान की जाती है।

वर्ष 10 में संपत्ति का मूल्य वर्ष 11 के लिए अनुमानित एनओआई लेने और इसे पूंजीकरण दर से विभाजित करके लिया गया है। अगर निवेशक की आवश्यक दर 13% है तो पूंजीकरण 10% या किलोग्राम (13% - 3%) के बराबर रहेगा। चित्रा 2 में, वर्ष 11 में NOI $ 88, 812 है। समय-समय पर नकदी प्रवाह की गणना के बाद, उन्हें $ 58, 333 के एनपीवी को प्राप्त करने के लिए छूट की दर (13%) द्वारा वापस कर दिया जाता है।

चित्र 2 (हजारों डॉलर में)

चित्र 2 एक मूल प्रारूप प्रदान करता है जिसका उपयोग किसी भी आय-उत्पादक या किराये की संपत्ति को महत्व देने के लिए किया जा सकता है। किराये की संपत्ति के रूप में आवासीय अचल संपत्ति खरीदने वाले निवेशकों को यह निर्धारित करने के लिए मूल्यांकन तैयार करना चाहिए कि किराये की दरों का शुल्क संपत्ति की खरीद मूल्य का समर्थन करने के लिए पर्याप्त है या नहीं। हालाँकि, मूल्यांकनकर्ता अक्सर डिफ़ॉल्ट रूप से 10-वर्ष के नकदी प्रवाह का उपयोग करेंगे, लेकिन निवेशकों को नकदी प्रवाह का उत्पादन करना चाहिए जो उन मान्यताओं को प्रतिबिंबित करता है जिन पर संपत्ति खरीदी जाती है। यह प्रारूप, हालांकि सरलीकृत है, किसी भी संपत्ति के मूल्य को समायोजित किया जा सकता है, जटिलता की परवाह किए बिना। यहां तक ​​कि होटलों को इस तरह से महत्व दिया जा सकता है। बस एक दिन के पट्टों के रूप में रात के कमरे के किराये के बारे में सोचें।

खरीदें, बेचें या पकड़ो

संपत्ति खरीदते समय, यदि किसी निवेशक का मूल्यांकन मूल्य विक्रेता के प्रस्ताव या मूल्यांकित मूल्य से अधिक है, तो संपत्ति को RROR प्राप्त करने की उच्च संभावना के साथ खरीदा जा सकता है। इसके विपरीत, संपत्ति बेचते समय, यदि मूल्यांकन किया गया मूल्य किसी खरीदार के प्रस्ताव से कम है, तो संपत्ति को बेचा जाना चाहिए। इसके अलावा, यदि मूल्यांकन किया गया मूल्य बाजार के अनुरूप है और आरआरओआर इसमें शामिल जोखिम के लिए पर्याप्त रिटर्न प्रदान करता है, तो मालिक तब तक निवेश का फैसला कर सकता है जब तक मूल्यांकन और बाजार मूल्य के बीच असमानता नहीं होती है।

मूल्य को सबसे बड़ी राशि के रूप में परिभाषित किया जा सकता है जो किसी संपत्ति के लिए भुगतान करने को तैयार होगा। संपत्ति खरीदते समय, वित्तपोषण को संपत्ति के अंतिम मूल्य को प्रभावित नहीं करना चाहिए क्योंकि प्रत्येक खरीदार के पास अलग-अलग वित्तपोषण विकल्प उपलब्ध हैं।

हालांकि, यह उन निवेशकों के लिए नहीं है, जिनके पास पहले से ही संपत्तियां हैं जो वित्तपोषित हैं। वित्त पोषण संरचनाओं को बेचने के लिए उचित समय पर निर्णय लेते समय वित्तपोषण पर विचार किया जाना चाहिए, क्योंकि पूर्व भुगतान दंड के रूप में वित्तपोषण, उसकी या उसकी बिक्री की आय के निवेशक को लूट सकता है। यह उन मामलों में महत्वपूर्ण है जहां निवेशकों को वित्तपोषण की अनुकूल शर्तें मिली हैं जो अब बाजार में उपलब्ध नहीं हैं। ऋण के साथ मौजूदा निवेश बेहतर जोखिम-समायोजित रिटर्न प्रदान कर सकता है जब संभावित बिक्री आय को फिर से मजबूत किया जा सकता है। बंधक ऋण के अतिरिक्त वित्तीय जोखिम को शामिल करने के लिए जोखिम RROR को समायोजित करें।

तल - रेखा

चाहे खरीदना हो या बेचना, निर्णय प्रक्रिया में सहायता करने के लिए काफी सटीक एक मूल्यांकन मॉडल तैयार करना संभव है। मॉडल बनाने में शामिल गणित अपेक्षाकृत सरल और अधिकांश निवेशकों की समझ के भीतर है। स्थानीय बाजार मानकों, लीज़ संरचनाओं और विभिन्न प्रकारों में आय और व्यय कैसे काम करते हैं, इसके बारे में कुछ अल्पज्ञानी ज्ञान प्राप्त करने के बाद, भविष्य के नकदी प्रवाह का पूर्वानुमान लगाने में सक्षम होना चाहिए।