सफल फौजदारी निवेश रणनीतियाँ

फौजदारी बाजार में निवेश एक ऐसी रणनीति है जिसके लिए परिष्कार और परिश्रम के स्तर की आवश्यकता होती है जो कि अधिकांश लोगों को एहसास से परे है। इसकी बड़ी क्षमता हो सकती है, लेकिन इसमें नकदी के लिए वास्तविक प्रयास होता है। इस तरह, इसे किसी भी महत्वपूर्ण निवेश के रूप में संपर्क किया जाना चाहिए, जिसमें फोकस की आवश्यकता होती है; लगन; और स्थानीय संपत्ति, आर्थिक और जनसांख्यिकीय रुझानों में सावधानीपूर्वक शोध। इसमें संपत्तियों के अधिग्रहण के लिए और अंततः उन्हें बेचने के लिए एक रणनीति के गठन की भी आवश्यकता होती है।

अवलोकन

नीलामी में इस्तेमाल की गई कार खरीदना फौजदारी संपत्तियों में निवेश के समान है। प्रयुक्त कार डीलर ऐसे लोग हैं जो सभी प्रकारों और मॉडलों के साथ-साथ उनके सामान्य दोषों और मूल्य बनाने के लिए उन्हें बदलने का तरीका जानते हैं। वे औसत व्यक्ति की तुलना में काफी कम जोखिम लेते हैं जो केवल डिस्काउंट पर कार खरीदने के लिए नीलामी में भाग लेते हैं।

कई फौजदारी खरीदार नीलामी के मूल्य और संपत्ति के आंतरिक मूल्य के बीच असमानता - एक सौदा हड़पने की उम्मीद के साथ आंगन के कदम पर नीलामी में जाते हैं। लेकिन उन्हें निवेश या किसी जोखिम-शमन रणनीतियों की कोई वास्तविक जानकारी नहीं हो सकती है। आवासीय फौजदारी बाजार में अच्छी तरह से अनुभवी निवेशकों को पता है कि निवेश आय का मुख्य स्रोत के रूप में मूल्य अंतर पर निर्भर रहना आपदा के लिए एक नुस्खा है।

फौजदारी संपत्ति प्राप्त करने के लिए सही तरीका शॉटगन दृष्टिकोण नहीं है, लेकिन उन गुणों का चयन करना है जो पुनर्विकास या सुधार के लिए किस्मत में हैं। संपत्ति के लिए अद्वितीय गुण होने चाहिए जो इसे पड़ोस या स्थानीय बाजार में दूसरों से अलग करते हैं या जो मूल्य बनाने का कुछ अवसर पेश करते हैं।

निवेश की रणनीतियाँ

अचल संपत्ति में किसी भी निवेशक के पास एक विशिष्ट रणनीति होनी चाहिए जिसमें संपत्ति प्राप्त करने के लक्ष्य और तरीके शामिल हैं, इसे धारण करने के लिए और अंततः इसे निपटाने के लिए। फौजदारी बाजार में निवेश करते समय यह रणनीति और भी महत्वपूर्ण है। आपको यह निर्धारित करना होगा कि पूर्व मालिक से संबंधित कुछ अनोखी परिस्थितियों के परिणामस्वरूप फौजदारी हुई, या व्यापक प्रवृत्ति का परिणाम है जो स्थानीय बाजार को प्रभावित कर सकती है।

निवेशकों को स्थानीय अचल संपत्ति बाजार पर अनुसंधान की एक महत्वपूर्ण राशि करने की आवश्यकता है। गुणों की मांग जनसंख्या वृद्धि, नौकरी में वृद्धि, प्रयोज्य आय में वृद्धि और जनसांख्यिकीय परिवर्तन का कार्य है। यह मूल्य निर्धारण के साथ-साथ निवेश की अवधि के अंत में संपत्ति बेचने की क्षमता को बहुत प्रभावित करेगा।

अनुसंधान आगामी अवसंरचना विकास, जैसे सड़कें, स्कूल और सामुदायिक परियोजनाएँ। यह भी जानें कि स्थानीय और राज्य सरकार व्यापार वृद्धि और किसी विशेष मुद्दों, जैसे कि यातायात, वायु गुणवत्ता, अपराध और करों को ठीक करने की योजना का समर्थन करती है। ये सभी आइटम एक क्षेत्र को अधिक वांछनीय बनाएंगे और इसके भीतर गुणों के मूल्य में वृद्धि करेंगे।

अधिग्रहण रणनीतियाँ

अधिकांश निवेशकों को प्रकाशनों को परिमार्जन करना सिखाया गया है जो नीलामी में जाने वाली परिसंपत्तियों की सूची बनाते हैं और नीलामी ब्लॉक पर जाने से पहले संपत्ति खरीदने के लिए अपने इरादे के बारे में मालिकों के साथ पत्राचार करते हैं। यद्यपि सौदे कोर्ट स्टेप्स पर प्राप्त किए जा सकते हैं, व्यथित संपत्तियों को सुरक्षित करने के वैकल्पिक तरीके खोजने से आपके समापन की संभावना में सुधार होगा। यह संपत्ति को पूरी तरह से समझने और विश्लेषण करने का अवसर भी प्रदान कर सकता है।

उदाहरण के लिए, मान लें कि बाज़ार में अपने संपर्कों का उपयोग करके एक निवेशक संपत्ति तक पहुंच प्राप्त करता है और संघर्षरत घर मालिकों को अपने उधारदाताओं के साथ बातचीत करने में मदद करने के लिए आवासीय उधार का ज्ञान देता है। अगर ऋण की समस्याओं पर काम किया जाता है, तो न केवल निवेशक मालिकों और उधारदाताओं दोनों के साथ अपनी प्रतिष्ठा बढ़ाता है, निवेशक को समस्या ऋण के साथ रेफरल और दूसरों तक पहुंच भी मिल सकती है। और अगर स्थिति पर काम नहीं किया जा सकता है, तो संपत्ति का अधिग्रहण करने के लिए निवेशक पहली पंक्ति में है - क्योंकि उन्होंने मालिकों का विश्वास प्राप्त किया है। निवेशक संपत्ति खरीदने के बारे में एक सूचित निर्णय भी कर सकते हैं क्योंकि, उनके प्रयासों से, उन्होंने संपत्ति की कमियों और लाभों के बारे में सीखा है।

एक अन्य रणनीति उधारदाताओं से छूट पर व्यथित ऋण खरीद रही है। बैंक और अन्य ऋण देने वाली संस्थाएं फौजदारी प्राप्त करना पसंद नहीं करती हैं। अचल संपत्ति के स्वामित्व (REO) के गुणों को लेने से बचने के लिए, ये संस्थान अक्सर कई गैर-निष्पादित ऋणों को बराबर छूट पर बेच देंगे।

निवेशक एक गैर-निष्पादित ऋण को काम करने में उधारदाताओं की तुलना में अधिक लचीले हो सकते हैं, कभी-कभी इसे एक प्रदर्शनकारी ऋण में बदल देते हैं जो निवेश में निवेशक के कम आधार के कारण बहुत अधिक रिटर्न कमाएगा।

कुछ समय के लिए प्रदर्शन करने के बाद, ऋण लेने के बाद, निवेशक या तो उन्हें होल्ड कर सकते हैं या उन्हें प्रीमियम पर बेच सकते हैं। इस घटना में कि उन्हें काम नहीं किया जा सकता है, निवेशक संपत्ति पर दबाव डाल सकता है और किसी अन्य पार्टियों के साथ प्रतिस्पर्धा किए बिना शीर्षक ले सकता है। इस दृष्टिकोण के लिए नकारात्मक पक्ष यह है कि ऋण के पूल को खरीदने के लिए नीलामी में व्यक्तिगत संपत्तियों को खरीदने की तुलना में बड़े पूंजी परिव्यय की आवश्यकता होती है। मुद्दा यह है कि गैर-निष्पादित परिसंपत्ति प्राप्त करने में प्रतिस्पर्धा को कम करने के रचनात्मक तरीके हैं।

होल्डिंग अवधि और निकास रणनीतियाँ

निवेशकों को यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि परिसंपत्ति के अधिग्रहण के बाद क्या करना चाहिए।

क्या संपत्ति को वापस बाजार में "फ़्लिप" किया जाएगा या बिक्री से पहले बाजार में बदलाव का इंतजार किया जाएगा? निवेशक फौजदारी खरीदने पर विचार कर रहे हैं और फिर खरीद के तुरंत बाद उन्हें रीमार्केटिंग करके संपत्ति में सुधार के तरीके ढूंढने चाहिए। हिरन के लिए सबसे बड़ा धमाका प्रदान करने वाले सुधारों में बेडरूम और बाथरूम को जोड़ना, रसोई को फिर से भरना और तहखाने या अन्य अप्रयुक्त स्थान शामिल हैं।

चूंकि संपत्ति के लेन-देन की जानकारी सार्वजनिक ज्ञान है, कुछ भावी खरीदार एक फौजदारी बिक्री के तुरंत बाद एक संपत्ति के लिए प्रीमियम का भुगतान करने से सावधान रहेंगे, भले ही इसकी कीमत क्षेत्र में अन्य संपत्तियों के अनुरूप हो। पुनर्विकास के माध्यम से मूल्य बनाना उच्च पुनर्विक्रय मूल्य के लिए औचित्य प्रदान करने में मदद करता है और लंबी विपणन अवधि के जोखिम को कम कर सकता है। हालांकि, निवेशकों को संपत्ति में इतना सुधार न करने से सावधान रहना चाहिए कि इसकी कीमत पड़ोसी संपत्तियों की तुलना में बहुत अधिक है।

एक और रणनीति संपत्ति के मूल्यों को बढ़ाने के लिए बाजार में कुछ होने तक संपत्ति को किराये की संपत्ति के रूप में धारण करना है। एक बार फिर, निवेशकों को किराये के बाजार के बारे में पता होना चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि किराये की जगह की पर्याप्त मात्रा में मांग है। और यह कि खरीदी गई संपत्ति संपत्ति को बनाए रखने की लागत को कवर करने के लिए पर्याप्त किराए का आदेश देगी।

उन लोगों के लिए जो अतिरिक्त समय और प्रयास को संभाल सकते हैं, उन्हें एक मकान मालिक होने की आवश्यकता है, व्यथित संपत्तियों को छूट पर खरीदना और उन्हें किराये की संपत्ति में परिवर्तित करना महत्वपूर्ण धन पैदा कर सकता है। आकर्षक वित्तपोषण प्राप्त करने की क्षमता, जैसे कि केवल संगीत कार्यक्रम में ब्याज से ऋण, जो कि करों से बंधक ब्याज की कटौती के साथ है, नकदी प्रवाह बनाने का एक शानदार तरीका प्रदान करता है, जबकि बेचने के लिए सही समय की प्रतीक्षा कर रहा है।

हालांकि आवासीय अचल संपत्ति अन्य परिसंपत्ति वर्गों की तरह अस्थिर नहीं है, लेकिन यह लंबे समय तक कम रिटर्न की विशेषता है और फिर मांग में कुछ बड़े बदलाव के अनुरूप मूल्य में "पॉप" है जो रिटर्न का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बताते हैं। फिर से, यह चल रहे अनुसंधान और एक धारण अवधि की रणनीति के लिए प्रेरणा है जो मूल्य कूद के समय का अनुमान लगाने में मदद करेगा और बिक्री के लिए तैयारी में परिसंपत्ति के लिए एक योजना तैयार करेगा।

निकास रणनीति

बाहर निकलने की रणनीति के माध्यम से नहीं सोचा जाना एक बड़ी गलती है जो आमतौर पर नए निवेशक करते हैं। कई गलत धारणा के अधीन हैं कि फौजदारी संपत्तियों में निवेश करने का सबसे अच्छा समय तब है जब उनमें से प्रचुर मात्रा में उपलब्ध है। दरअसल, बिक्री और फौजदारी संपत्तियों के लिए घरों में एक महत्वपूर्ण वृद्धि कुछ समस्या को रेखांकित करती है जो लोगों को अपने ऋण का भुगतान करने से रोक रही है या उन्हें अपने घरों को रखने के लिए तैयार नहीं कर रही है। यह क्षेत्र में नौकरियों के नुकसान या कुछ बुनियादी ढांचे की समस्या के कारण हो सकता है जो क्षेत्र को अवांछनीय बनाता है। उन रुझानों का बिक्री या फोरक्लोजर के लिए उपलब्ध घरों की आपूर्ति पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा और मांग पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा। इसका मतलब यह है कि बाजार की बुनियादी बातों में सुधार होने तक संपत्ति को बेचना अधिक कठिन होगा।

निवेशकों द्वारा की गई एक आम गलती जो उनके लाभ के लिए मूल्य निर्धारण के अंतर पर निर्भर करती है, वह यह है कि वे लागत वहन करने के नकारात्मक प्रभाव को महसूस करने में विफल रहते हैं। खर्चों में एक लंबी विपणन और बिक्री अवधि के दौरान बंधक भुगतान, कर, बीमा और रखरखाव शामिल हो सकते हैं।

एक संपत्ति बेचने के लिए एक समय सीमा निर्धारित करना और फिर कीमत को छूट देना जब तक कि संपत्ति नहीं बिकती है, अतिरिक्त ले जाने की लागत से बचने का एक तरीका है। एक छोटे-से-शून्य लाभ पर बेचने के लिए बेहतर है कि एक संपत्ति के लिए एक कीमत पर विपणन करना जारी रखें, जो एक लंबी विपणन अवधि सुनिश्चित करेगा और इस तरह उच्च वहन लागत जिससे नुकसान हो सकता है।

तल - रेखा

धन का निर्माण करने के लिए अचल संपत्ति की संपत्ति में निवेश करना एक व्यवहार्य रणनीति है, लेकिन यह अमीर जल्दी प्राप्त करने का एक तरीका नहीं है। प्रत्येक राग-से-धन की कहानी के लिए, 10 और लोग हैं जिन्होंने अपनी पूंजी खो दी है क्योंकि वे बाजार के रुझानों में बदलाव के बीच नहीं रखते हैं।

फौजदारी बाजार में सफल होने वालों ने अन्य सफल निवेशकों की रणनीतियों और रणनीति का अध्ययन किया है। उन्होंने दूसरों से प्रतिस्पर्धात्मक लाभ बनाने के लिए आवश्यक उचित बाजार संपर्क बनाने में समय और संसाधन लगाए हैं। लेकिन स्थानीय रियल एस्टेट बाजार को जानने के लिए समय और ऊर्जा डालना केवल कई रणनीतियों में से एक है जिसका उपयोग निवेशक प्रतिस्पर्धा में पैर जमाने के लिए कर सकते हैं। सफलता सावधानी से तैयार की गई और निष्पादित अधिग्रहण के साथ-साथ स्मार्ट निकास रणनीतियों से आती है।