केस-शिलर हाउसिंग इंडेक्स को समझना

आपने शायद समाचार में बार-बार उल्लिखित केस-शिलर सूचकांक को सुना होगा। शायद आप जानते हैं कि इसका घर की कीमतों और आवास बाजार के साथ कुछ करना है। लेकिन यह सूचकांक क्या है, वास्तव में, और यह आपको कैसे प्रभावित करता है?

केस-शिलर सूचकांक क्या है?
केस-शिलर इंडेक्स 1980 के दशक में तीन अर्थशास्त्रियों: एलन वीस, कार्ल केस और रॉबर्ट शिलर द्वारा विकसित किया गया था। तीनों ने बाद में अपने शोध को बेचने के लिए एक कंपनी बनाई; उस कंपनी को Fiserv, Inc. द्वारा खरीदा गया था, जो सूचकांक के पीछे डेटा को सारणीबद्ध करता है। फिर डेटा स्टैंडर्ड एंड पूअर्स द्वारा वितरित किया जाता है।

सूचकांक, जिसे औपचारिक रूप से एसएंडपी / केस-शिलर होम-प्राइस इंडेक्स के रूप में जाना जाता है, वास्तव में एक इंडेक्स नहीं है। वास्तव में कई सूचकांक हैं:

• राष्ट्रीय गृह मूल्य सूचकांक, जिसमें नौ प्रमुख जनगणना प्रभाग शामिल हैं। इसकी गणना त्रैमासिक और फरवरी, मई, अगस्त और नवंबर के अंतिम मंगलवार को की जाती है।
  
• 10-शहर समग्र सूचकांक, जिसमें बोस्टन, शिकागो, डेनवर, लास वेगास, लॉस एंजिल्स, मियामी, न्यूयॉर्क, सैन डिएगो, सैन फ्रांसिस्को और वाशिंगटन, डीसी शामिल हैं।
  
• 20-शहर समग्र सूचकांक, जिसमें उपरोक्त सभी शहर प्लस अटलांटा, चार्लोट, क्लीवलैंड, डलास, डेट्रायट, मिनियापोलिस, फीनिक्स, पोर्टलैंड (ओरेगन), सिएटल और टाम्पा शामिल हैं।
  
• ऊपर सूचीबद्ध शहरों में से प्रत्येक के लिए बीस व्यक्तिगत मेट्रो क्षेत्र सूचकांक।

सूचकांक, राष्ट्रीय सूचकांक से अलग, प्रत्येक माह के अंतिम मंगलवार को सुबह 9 बजे ईएसटी पर प्रकाशित किए जाते हैं। रिपोर्ट किए गए डेटा में दो महीने का अंतराल समय है, इसलिए मई में जारी की गई रिपोर्ट में मार्च के माध्यम से घर की बिक्री शामिल है।

प्रत्येक सूचकांक में दोहराव-बिक्री पद्धति का उपयोग करके एकल-परिवार, अलग किए गए निवास (जिन्हें घरों के रूप में भी जाना जाता है) की कीमतों में परिवर्तन होता है, जो समय के साथ समान गुणों की बिक्री कीमतों की तुलना करता है। नए निर्माण को बाहर रखा गया है - चूंकि ये घर पहले नहीं बेचे गए हैं, इसलिए यह गणना करने का कोई तरीका नहीं है कि उनकी बिक्री की कीमतें कैसे बदल गई हैं जब तक कि उनके दो मालिक नहीं हैं (जिस बिंदु पर वे अब नए निर्माण नहीं हैं)। कंडोस और सह-ऑप्स किसी भी प्रमुख सूचकांक में शामिल नहीं हैं; हालांकि, एक अलग कॉन्डो इंडेक्स है जो पांच प्रमुख बाजारों में कोंडो की कीमतों को ट्रैक करता है: बोस्टन, शिकागो, न्यूयॉर्क, लॉस एंजिल्स और सैन फ्रांसिस्को।

केस-शिलर इंडेक्स द्वारा ट्रैक की गई बिक्री के प्रकारों को हथियार-लंबाई बिक्री लेनदेन कहा जाता है। ये ऐसे लेनदेन हैं जहां घर को बाजार मूल्य पर बेचा गया था और बिक्री मूल्य डेटा का उपयोग आवास बाजार का सटीक स्नैपशॉट प्राप्त करने के लिए किया जा सकता है। एक लेन-देन जहां एक माँ ने अपने बेटे को अपने बेटे को एक अनुकूल, नीचे-बाजार मूल्य पर बेच दिया, उसे किसी भी केस-शिलर सूचकांक में शामिल नहीं किया जाएगा क्योंकि यह संपूर्ण आवास बाजार गतिविधि को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करता है। फौजदारी बिक्री को इंडेक्स में शामिल किया जाता है क्योंकि बैंक और किसी व्यक्ति के बीच की बिक्री को हथियार-लंबाई और दोहराने की बिक्री दोनों माना जाता है।

सूचकांक से बाहर रखा गया गुण भी हैं जिनके पदनाम में परिवर्तन (एक संपत्ति जिसे हाल ही में एक घर माना जाता था लेकिन अब एक कोंडो शामिल नहीं किया जाएगा), संपत्ति के नाटकीय रूप से बदलने से पहले या बाद में बिक्री को ठीक किया गया है (जैसे एक दो बेडरूम का घर फिर से बनाया गया पांच बेडरूम वाले घर में) और लेनदेन में डेटा त्रुटियां होती हैं (एक घर जो एक बार $ 100, 000 में बेचा गया था, बाद में $ 10, 000 में बेचा गया था, उदाहरण के लिए)।

क्यों घर की कीमतों में कमी
जाहिर है, यदि आप किसी आवासीय संपत्ति को खरीदना या बेचना चाहते हैं, तो आपको इस बात में दिलचस्पी होगी कि घर की कीमतें ऊपर या नीचे जा रही हैं या कितनी। यदि आप बेच रहे हैं और कीमतें बढ़ रही हैं, तो आप प्रतीक्षा करते समय बेचना बंद कर सकते हैं और देख सकते हैं कि क्या कीमतें बढ़ती रहती हैं। यदि आप खरीद रहे हैं और आप कीमतों में वृद्धि देख रहे हैं, तो आप अपने खरीद निर्णय को गति देना चाहते हैं, जबकि अभी भी सौदे होने बाकी हैं। या अगर कीमतों में गिरावट आ रही है, तो आप यह देखना चाहते हैं कि क्या आप अपनी खरीद पर रोक लगा सकते हैं, जबकि कीमतें जारी रहती हैं। बेशक, कोई भी व्यक्ति या सूचकांक वास्तव में यह अनुमान नहीं लगा सकता है कि घर की कीमतों का क्या होगा।

यहां तक ​​कि अगर आप घर नहीं खरीद रहे हैं या बेच रहे हैं, तो घर की कीमतें इस बात का सूचक हैं कि व्यापक अर्थव्यवस्था कैसा प्रदर्शन कर रही है। क्या लोगों को विश्वास है कि अब एक बड़ा, महंगा निवेश करने का अच्छा समय है? आर्थिक रूप से अच्छा प्रदर्शन करने वाला भौगोलिक क्षेत्र कितना अच्छा है? ऐसे व्यवसाय कैसे हैं जिनकी हाउसिंग सेक्टर में बड़ी हिस्सेदारी है? केस-शिलर इंडेक्स इन सभी प्रश्नों के बारे में जानकारी प्रदान करता है।

एस एंड पी / केस-शिलर होम प्राइस इंडेक्स (सीएसआई) वायदा और विकल्पों में निवेश करके घर की कीमतों में बदलाव का लाभ उठाना संभव है। संपत्ति और रियल एस्टेट डेवलपर्स, बैंक, बंधक ऋणदाताओं और घर आपूर्तिकर्ताओं जैसे व्यवसायों के लिए इस प्रकार के निवेश की सिफारिश की जाती है ताकि उन्हें आवास क्षेत्र में उनके बड़े दांव के जोखिम को कम करने में मदद मिल सके। यहां तक ​​कि ऐसे व्यवसाय जिनके पास आवास के साथ बहुत कम या कुछ भी नहीं है, वे इन उत्पादों में निवेश करना चाहते हैं ताकि वे निवेश जोखिमों में विविधता ला सकें।

अंत में, बहुत से लोगों के पास कम से कम उतना है, अगर अधिक नहीं है, तो अपने घरों में निवेश करें जैसा कि वे शेयरों में करते हैं। इस प्रकार होम प्राइस मूवमेंट का उनके पोर्टफोलियो के कुल मूल्य पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है।

वैकल्पिक आवास सूचकांक
केस-शिलर इंडेक्स, हालांकि शायद सबसे अच्छी तरह से ज्ञात, केवल घर की कीमतों पर नज़र रखने वाले नहीं हैं।

यूएस फ़ेडरल हाउसिंग फ़ाइनेंस एजेंसी (FHFA) एक त्रैमासिक हाउसिंग प्राइस इंडेक्स प्रकाशित करती है जिसे उसने बड़ी चतुराई से HPI (या हाउसिंग प्राइस इंडेक्स) नाम दिया है । यह अपनी गणना के लिए केस-शिलर रिपीट-सेल्स पद्धति का उपयोग करता है, लेकिन इसमें 363 महानगरीय क्षेत्र शामिल हैं और इसमें केवल बिक्री नहीं, बल्कि पुनर्वित्त शामिल है। एफएचएफए के अनुसार, यह सूचकांक केवल "एकल-परिवार के गुणों को शामिल करता है जिनके बंधक जनवरी से फैनी मॅई या फ्रेडी मैक द्वारा खरीदे गए या सुरक्षित किए गए हैं। बहुत बड़े बंधक जिन्हें जंबो बंधक के रूप में जाना जाता है वे फैनी मॅई या फ्रेडी मैक द्वारा सुरक्षित या सुरक्षित नहीं हैं, इसलिए इन इंडेक्स में बंधक शामिल नहीं हैं।

फर्स्ट अमेरिकन कोरलॉजिक नामक कंपनी लोनपेयरफॉर्मेंस होम प्राइस इंडेक्स का उत्पादन करती है। यह रिपीट-सेल्स डेटा का भी उपयोग करता है, लेकिन यह अधिक व्यापक है। कंपनी की वेबसाइट के अनुसार, उनका डेटा "6, 070 ज़िप कोड (कुल अमेरिकी जनसंख्या का 58%), 519 कोर आधारित सांख्यिकीय क्षेत्र (CBSA, कुल अमेरिकी जनसंख्या का 85%) और 898 काउंटी (कुल अमेरिकी जनसंख्या का 81%) में स्थित है। सभी 50 राज्यों और कोलंबिया जिला। "

IAS360 हाउस प्राइस इंडेक्स मासिक रूप से प्रकाशित होता है और चार अमेरिकी जनगणना क्षेत्रों, नौ अमेरिकी जनगणना प्रभागों और 360 यूएस काउंटियों में एकल-परिवार अलग घर की बिक्री के लिए मूल्य रुझान शामिल हैं। हालांकि IAS360 में केवल हथियारों की लंबाई वाले लेन-देन शामिल हैं, यह केस-शिलर पद्धति का उपयोग नहीं करता है, यह कहते हुए कि "यह प्रवृत्ति को परिभाषित करने के लिए उपलब्ध लेनदेन की संख्या को सीमित करता है जो धीमे बाजार की स्थितियों में समाप्त हो सकता है।" इसके बजाय, IAS360 मालिकाना तकनीक का उपयोग करता है, क्योंकि यह मानता है कि इसका काउंटी-स्तरीय डेटा "व्यापक भौगोलिक क्षेत्रों" के डेटा ट्रैकिंग से अधिक उपयोगी है। सूचकांक का एक प्रमुख पहलू यह है कि यह केस शिलर के दो महीने के अंतराल की तुलना में केवल एक महीने के अंतराल के साथ प्रकाशित होता है, जिससे यह एक समयबद्ध संकेतक बन जाता है।

विदेशी आवास मूल्य सूचकांक
इसके अलावा, संयुक्त राज्य अमेरिका एकमात्र देश नहीं है जो आवास मूल्य सूचकांक का उत्पादन करता है। यहां अन्य देशों के कुछ उदाहरण दिए गए हैं जो हाउसिंग इंडेक्स का निर्माण करते हैं:

• कनाडा का प्रमुख सूचकांक राष्ट्रीय समग्र सदन मूल्य सूचकांक है । यह रिपीट-सेल्स पद्धति का भी उपयोग करता है, और यह वैंकूवर, कैलगरी, टोरंटो, ओटावा, मॉन्ट्रियल और हैलिफ़ैक्स में एकल-परिवार के घर की बिक्री से डेटा को जोड़ती है।

• आयरलैंड का स्थायी tsb हाउस प्राइस इंडेक्स आयरिश बैंक के स्थायी tbb द्वारा निर्मित है, जो देश के आवासीय बंधक ऋणों का लगभग 20% हिस्सा है। यह सूचकांक एक घर के आकार, प्रकार, स्थान और अन्य विशेषताओं को मल्टीवेरेट लीनियर रिग्रेशन विश्लेषण के रूप में जाना जाता है।

• यूनाइटेड किंगडम का प्रमुख सूचकांक हैलिफ़ैक्स हाउस प्राइस इंडेक्स है, जिसे यूके के सबसे बड़े बंधक ऋणदाता हैलिफ़ैक्स के नाम पर रखा गया है। यह बहुभिन्नरूपी रैखिक प्रतिगमन विश्लेषण का भी उपयोग करता है।

निष्कर्ष
केस-शिलर सूचकांक अमेरिकी आवास बाजार और व्यापक अर्थव्यवस्था का व्यापक रूप से इस्तेमाल और सम्मानित बैरोमीटर है। अब जब आप समझते हैं कि यह क्या है और यह क्यों महत्वपूर्ण है, तो अगली बार जब आप अखबार पढ़ रहे हों या समाचार देख रहे हों, तो केस-शिलर इंडेक्स के बारे में सुनकर आप थोड़ा और ध्यान दे सकते हैं।