कर बिलों को बंद करने के लिए रियल एस्टेट का उपयोग करें

अचल संपत्ति में निवेश करना धन बनाने और करों में कटौती करने के सर्वोत्तम तरीकों में से एक है। लाभों में मूल्यह्रास के माध्यम से आय-उत्पादक संपत्ति की लागत को पुनर्प्राप्त करने की क्षमता शामिल है, अचल संपत्ति निवेशों से लाभ को स्थगित करने के लिए 1031 एक्सचेंजों का उपयोग करना, और अतिरिक्त निवेश करने या अन्य उद्देश्यों के लिए अचल संपत्ति इक्विटी के खिलाफ उधार लेना। इसके अतिरिक्त, घर के मालिक व्यक्तिगत-निवास छूट से लाभान्वित हो सकते हैं, जो पूंजीगत लाभ करों से व्यक्तिगत निवास की बिक्री पर लाभ के साथ-साथ बंधक ब्याज के लिए कटौती भी करता है। इन रणनीतियों में से एक या आपके लिए सही है या नहीं, यह जानने के लिए पढ़ें। (पृष्ठभूमि की जानकारी के लिए, रियल एस्टेट में निवेश पढ़ें।)

मूल्यह्रास

आप वार्षिक कर कटौती के माध्यम से आय-उत्पादक किराये की संपत्ति की लागत को पुनर्प्राप्त कर सकते हैं जिसे मूल्यह्रास कहा जाता है। आंतरिक राजस्व संहिता मूल्यह्रास कटौती को थकावट या पहनने और आंसू के लिए एक उचित भत्ते के रूप में परिभाषित करती है, जिसमें अप्रचलन के लिए एक उचित भत्ता भी शामिल है।

रियल एस्टेट निवेशक आमतौर पर संशोधित त्वरित लागत रिकवरी सिस्टम (MACRS) नामक एक मूल्यह्रास पद्धति का उपयोग करते हैं, जिसमें आवासीय किराये की संपत्ति और संरचनात्मक सुधार 27.5 वर्षों में मूल्यह्रास किए जाते हैं, जबकि उपकरणों और अन्य जुड़नार 15 वर्षों से अधिक मूल्यह्रास किए जाते हैं। मूल्यह्रास व्यय अक्सर निवेश संपत्ति पर शुद्ध नुकसान का परिणाम होता है, भले ही संपत्ति वास्तव में सकारात्मक नकदी प्रवाह का उत्पादन करती हो। यह नुकसान, साथ ही व्यय, जैसे उपयोगिताओं और बीमा, अनुसूची ई पर सूचित किए जाते हैं, संघीय आयकर 1040, और साधारण आय से कटौती की जाती है।

1031 का आदान प्रदान

आंतरिक राजस्व संहिता की धारा 1031 के लिए नामित 1031 एक्सचेंज, निवेशकों को एक निवेश संपत्ति बेचकर और समान या अधिक मूल्य के अन्य संपत्ति या संपत्ति खरीदने के लिए इक्विटी का उपयोग करके करों को स्थगित करने की अनुमति देता है। यह विनिमय समय की एक निर्दिष्ट अवधि के भीतर होना चाहिए। हालांकि 1031 के आदान-प्रदान में मोटे तौर पर विभिन्न प्रकार की संपत्ति शामिल हो सकती है, लेकिन अधिकांश लेन-देन अचल संपत्ति से संबंधित हैं। (इस प्रकार के विनिमय के बारे में अधिक जानने के लिए, स्मार्ट रियल एस्टेट लेनदेन पढ़ें।)

संपत्ति विनियम
1031 विनिमय को सफलतापूर्वक पूरा करने के लिए, गुणों को निम्नलिखित मानदंडों को पूरा करना चाहिए:

• प्रतिस्थापन गुणों का कुल मूल्य, पुनर्निवेशित गुणों के बराबर या उससे अधिक होना चाहिए।
• लेन-देन में शामिल संपत्तियों की तरह होना चाहिए, जिसका अर्थ है कि अचल संपत्ति का किसी अन्य प्रकार की संपत्ति के लिए विनिमय नहीं किया जा सकता है, जैसे कि एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी)। (आरईआईटी के बारे में अधिक जानकारी के लिए, REIT कराधान की मूल बातें पढ़ें । )
• एक्सचेंज किए गए गुणों को "व्यापार या व्यापार में उत्पादक उद्देश्यों" (एक निवेश) के लिए आयोजित किया जाना चाहिए।

लेन-देन के माध्यम से प्राप्त किसी भी नकद या संपत्ति को जो कि तरह की संपत्ति नहीं माना जाता है, बूट माना जाता है और कराधान के अधीन है। कैश बूट में न केवल नकद बल्कि भौतिक संपत्ति भी शामिल है, जैसे जुड़नार। बंधक बूट किसी भी ऋण में कमी को दर्शाता है जो लेनदेन के माध्यम से प्राप्त होता है। इस प्रकार, प्रतिस्थापन संपत्ति के साथ ग्रहण किए गए ऋण की राशि को उस संपत्ति के बराबर या उससे अधिक होना चाहिए, जो उस समय तक बेची गई संपत्ति बेची जाती है। (अधिक तरह के आदान-प्रदान पर अधिक जानकारी के लिए, बे पर टैक्समैन को रखने के लिए व्यापार गुण पढ़ें।)

निवेशक विनियम
निवेशक को एक योग्य मध्यस्थ का उपयोग करना चाहिए। एक योग्य मध्यस्थ एक एजेंट होता है जो 1031 विनिमय प्रक्रिया की सुविधा देता है, मोटे तौर पर पुनर्निवेशित संपत्ति से शुद्ध आय को रखने से पहले उन्हें प्रतिस्थापन संपत्ति में फिर से निवेश किया जाता है। केवल एक योग्य मध्यस्थ विनिमय के दौरान उन निधियों को पकड़ सकता है। एक्सचेंज फ़ेडरेशन के फेडरेशन ने 1031 विनिमय प्रक्रिया में योग्य मध्यस्थ की भूमिका की भूमिका का विवरण दिया है।

निवेशक दो समय सीमा के अधीन है:

• पचहत्तर दिनों की बेनामी संपत्ति की बिक्री के बाद, उन्हें विनिमय के लिए एक योग्य पार्टी को योग्य प्रतिस्थापन संपत्ति की लिखित सूची, आमतौर पर मध्यस्थ को वितरित करना होगा। कई नियम भी हैं जो पहचाने जाने वाले गुणों की संख्या को सीमित करते हैं।
• इसके अतिरिक्त, उसे उस वर्ष के लिए अपने कर रिटर्न की नियत तारीख के 180 दिन बाद, त्याग की गई संपत्ति को बेचने के 180 दिनों के भीतर या बदलने के लिए अर्हता प्राप्त प्रतिस्थापन परिसंपत्तियों का कुल मूल्य खरीदना होगा, जो भी पहले हो।

1031 एक्सचेंज, कदम से कदम
एक विशिष्ट लेनदेन में, एक निवेशक एक निवेश संपत्ति बेचने और किसी अन्य संपत्ति में किसी भी लाभ से आय का निवेश करने का फैसला करता है।

1. एक कर-कुशल तरीके से इसे पूरा करने के लिए, निवेशक एक योग्य मध्यस्थ के साथ 1031 विनिमय समझौते में प्रवेश करता है और बिक्री के लिए मूल संपत्ति रखता है। उसी समय, निवेशक प्रतिस्थापन गुणों की खोज करना शुरू कर देता है।
2. जिस दिन निवेशक मूल संपत्ति (अनिर्दिष्ट संपत्ति) बेचता है, सभी खर्चों का भुगतान करने के बाद शुद्ध आय योग्य मध्यस्थ द्वारा स्थापित एक विशेष खाते में भेज दी जाती है।
3. निवेशक तब पहचान की अवधि में प्रवेश करता है और एक्सचेंज की अवधि के दौरान प्रतिस्थापन संपत्ति पर बंद करने के लिए योग्य प्रतिस्थापन गुणों की सूची और 180 दिनों का उत्पादन करने के लिए बिल्कुल 45 दिन का होता है।
4. सम्पूर्ण आय के विक्रय से प्राप्त सम्पूर्ण आय का उपयोग करते हुए, निवेशक नई निवेश संपत्ति या संपत्तियों को बंद कर देता है।
5. योग्य मध्यस्थ उन फंडों को शीर्षक कंपनी को सौंप देते हैं, विशेष खाता बंद हो जाता है और लेनदेन पूरा हो जाता है।

होम इक्विटी के खिलाफ उधार

जिन निवेशकों ने अपने निजी घर या निवेश संपत्ति में बड़े पैमाने पर इक्विटी का निर्माण किया है, वे अपनी संपत्तियों को पुनर्वित्त करने और अतिरिक्त निवेश करने, घर को बेहतर बनाने या अन्य उद्देश्यों के लिए इक्विटी को बाहर निकालने का विकल्प चुन सकते हैं। विनियम अलग-अलग राज्यों में भिन्न होते हैं।

एक विशिष्ट परिदृश्य में, एक ऋणदाता संयुक्त ऋण का 80% मूल्य या संपत्ति के उचित बाजार मूल्य का 50% ऋण देगा, जो भी कम हो। उदाहरण के लिए, $ 100, 000 के ऋण के साथ $ 240, 000 की संपत्ति पर, सबसे अधिक उधार लेने वाला व्यक्ति $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100, 000) निकाल सकता है।

उधार लेने की क्षमता एक उधारकर्ता के क्रेडिट स्कोर, उनके मौजूदा ऋण-से-इक्विटी अनुपात और उनके ऋण-से-आय अनुपात पर भी निर्भर करेगी। जबकि यह रणनीति थोड़ी जोखिम भरी है, जो अतिरिक्त ऋण को संभालने में सक्षम हैं, यह 1031 एक्सचेंज में प्रवेश करने या संपत्ति बेचने के बिना धन बनाने में मदद कर सकता है। (होम-इक्विटी ऋण के बारे में अधिक जानने के लिए, होम-इक्विटी ऋण पढ़ें : यह क्या है और यह कैसे काम करता है ।)

एक घर की बिक्री पर करों का पता लगाएं

एक करदाता के प्राथमिक व्यक्तिगत निवास की बिक्री से प्राप्त होने वाले लाभ को शादीशुदा जोड़ों के लिए 500, 000 डॉलर तक और एकल व्यक्तियों के लिए $ 250, 000 तक के पूंजीगत लाभ कराधान से बाहर रखा गया है अगर करदाता पिछले पांच वर्षों में से दो के लिए घर में रहता है। इसके अलावा, करदाता के प्राथमिक निवास की बिक्री से होने वाले लाभ उन बहिष्करणों से अधिक होने चाहिए, करदाता उस हिस्से को 1031 एक्सचेंज के माध्यम से भी निवेश कर सकता है।

ऐसे निवेशक जो उन क्षेत्रों में रहते हैं, जहां घरेलू मूल्यों की सराहना हो रही है, वे अपनी व्यक्तिगत संपत्ति बनाने और एक ही समय में करों को कम करने के लिए व्यापार करने की रणनीति का उपयोग कर सकते हैं। (अपने घर को बेचने के कर निहितार्थों के बारे में अधिक जानने के लिए, पढ़ें क्या आपका घर बिक्री कर के साथ आपको छोड़ देगा? )

बंधक ब्याज कटौती

गृहस्वामी अपने बंधक के हिस्से को अपने कर रिटर्न पर ब्याज भुगतान के कारण काट सकते हैं। ये भुगतान बंधक के प्रारंभिक वर्षों के दौरान अधिक होते हैं और धीरे-धीरे कम हो जाते हैं क्योंकि बंधक का भुगतान किया जाता है। ( बंधक ब्याज कर कटौती में और पढ़ें।)

तल - रेखा

अचल संपत्ति के मालिक के पास कई विकल्प उपलब्ध हैं जो कर देयता को कम करते हुए बेचना चाहते हैं।

• एक 1031 एक्सचेंज एक बिक्री से रिटर्न की तरह-तरह की संपत्ति में पुनर्निवेश करने की अनुमति देता है।
• एक घर-इक्विटी ऋण सीधे संपत्ति के मूल्य में टैप करता है और विभिन्न प्रयोजनों के लिए इस्तेमाल किया जा सकता है।
• एक प्रमुख निवास की बिक्री विशेष कर उपचार के लिए पात्र है।
• कर समय पर बंधक ब्याज में कटौती की जा सकती है।

आपकी व्यक्तिगत स्थिति यह तय करेगी कि इनमें से कौन सा विकल्प आपके लिए सही है, लेकिन उनमें से कोई भी आपको अपने अचल संपत्ति निवेश से बाहर निकलने में मदद करेगा।

संबंधित पढ़ने के लिए, गृहस्वामी के लिए एक टैक्स प्राइमर देखें।