वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋण

वाणिज्यिक अचल संपत्ति (सीआरई) आय-उत्पादक संपत्ति है जो केवल व्यवसाय के लिए उपयोग किया जाता है (आवासीय के बजाय)। उदाहरणों में खुदरा मॉल, शॉपिंग सेंटर, कार्यालय भवन और परिसर और होटल शामिल हैं। वित्तपोषण - इन संपत्तियों के अधिग्रहण, विकास और निर्माण सहित - आमतौर पर वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के माध्यम से पूरा किया जाता है: वाणिज्यिक संपत्ति पर लीन्स द्वारा सुरक्षित बंधक।

घर के बंधक के रूप में, बैंकों और स्वतंत्र उधारदाताओं सक्रिय रूप से वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर ऋण बनाने में शामिल हैं। इसके अलावा, बीमा कंपनियां, पेंशन फंड, निजी निवेशक और यूएस स्मॉल बिजनेस एडमिनिस्ट्रेशन के 504 ऋण कार्यक्रम सहित अन्य स्रोत, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए पूंजी प्रदान करते हैं।

यहां, हम वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋणों पर एक नज़र डालते हैं कि वे आवासीय ऋणों से कैसे भिन्न होते हैं, उनकी विशेषताओं और उधारदाताओं की क्या तलाश है।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋण की व्याख्या करना

व्यक्तियों बनाम संस्थाओं

जबकि आवासीय बंधक आमतौर पर व्यक्तिगत उधारकर्ताओं के लिए बने होते हैं, वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण अक्सर व्यावसायिक संस्थाओं (जैसे, निगम, डेवलपर्स, सीमित भागीदारी, फंड और ट्रस्ट) के लिए किए जाते हैं। इन संस्थाओं का गठन वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मालिक के विशिष्ट उद्देश्य के लिए किया जाता है।

एक इकाई के पास वित्तीय ट्रैक रिकॉर्ड या कोई क्रेडिट रेटिंग नहीं हो सकती है, इस मामले में ऋणदाता को ऋण की गारंटी देने के लिए इकाई के प्रिंसिपलों या मालिकों की आवश्यकता हो सकती है। यह ऋणदाता व्यक्ति (या व्यक्तियों के समूह) को ऋण इतिहास प्रदान करता है - और जिनसे वे ऋण चूक की स्थिति में वसूली कर सकते हैं। यदि ऋणदाता द्वारा इस प्रकार की गारंट्टी की आवश्यकता नहीं है, और संपत्ति ऋण चूक की स्थिति में वसूली का एकमात्र साधन है, तो ऋण को गैर-ऋण ऋण कहा जाता है, जिसका अर्थ है कि ऋणदाता के पास किसी के खिलाफ या किसी अन्य चीज के लिए कोई सहारा नहीं है संपत्ति की तुलना में।

ऋण चुकौती अनुसूचियां

एक आवासीय बंधक एक प्रकार का परिशोधन ऋण है जिसमें ऋण को नियमित अवधि में चुकाया जाता है। सबसे लोकप्रिय आवासीय बंधक उत्पाद 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक है, लेकिन आवासीय खरीदारों के पास अन्य विकल्प हैं, साथ ही 25-वर्षीय और 15-वर्षीय बंधक भी हैं। लंबी परिशोधन अवधि में आम तौर पर छोटे मासिक भुगतान और ऋण के जीवन पर उच्च कुल ब्याज लागत शामिल होती है, जबकि छोटी परिशोधन अवधि में आमतौर पर बड़े मासिक भुगतान और कम कुल ब्याज लागत होती है।

आवासीय ऋण को ऋण के जीवन पर परिशोधित किया जाता है ताकि ऋण पूरी तरह से ऋण अवधि के अंत में चुकाया जाए। उदाहरण के लिए, 5% पर $ 200, 000 30-वर्षीय फिक्स्ड-रेट बंधक के साथ एक उधारकर्ता, $ 1, 073.64 के 360 मासिक भुगतान करेगा, जिसके बाद ऋण पूरी तरह से चुकाया जाएगा।

आवासीय ऋणों के विपरीत, वाणिज्यिक ऋण की शर्तें आम तौर पर पांच साल (या उससे कम) से 20 साल तक होती हैं, और परिशोधन अवधि अक्सर ऋण की अवधि से अधिक होती है। एक ऋणदाता, उदाहरण के लिए, 30 साल की परिशोधन अवधि के साथ सात साल की अवधि के लिए एक वाणिज्यिक ऋण बना सकता है। इस स्थिति में, निवेशक ऋण पर आधारित राशि के सात वर्षों के लिए भुगतान करेगा, जिसका भुगतान 30 वर्षों में किया जाएगा, इसके बाद ऋण पर शेष शेष राशि का एक अंतिम "गुब्बारा" भुगतान किया जाएगा।

उदाहरण के लिए, 7% पर $ 1 मिलियन वाणिज्यिक ऋण के साथ एक निवेशक सात वर्षों के लिए $ 6, 653.02 का मासिक भुगतान करेगा, इसके बाद $ 918, 127.64 का अंतिम गुब्बारा भुगतान होगा जो पूर्ण रूप से ऋण का भुगतान करेगा।

ऋण अवधि और परिशोधन अवधि की अवधि ऋणदाता शुल्क को प्रभावित करती है। निवेशक की ऋण शक्ति के आधार पर, ये शब्द परक्राम्य हो सकते हैं। सामान्य तौर पर, ऋण चुकौती अनुसूची जितनी लंबी होती है, ब्याज दर उतनी ही अधिक होती है।

ऋण-से-मूल्य अनुपात

एक और तरीका है कि वाणिज्यिक और आवासीय ऋण अलग-अलग होते हैं ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV), एक आंकड़ा जो संपत्ति के मूल्य के खिलाफ ऋण के मूल्य को मापता है। एक ऋणदाता संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य या इसकी खरीद मूल्य के कम द्वारा ऋण की राशि को विभाजित करके LTV की गणना करता है। उदाहरण के लिए, $ 100, 000 संपत्ति पर $ 90, 000 ऋण के लिए LTV 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0.9, या 90%) होगा।

वाणिज्यिक और आवासीय ऋण दोनों के लिए, कम LTV वाले उधारकर्ता उच्च LTV वाले लोगों की तुलना में अधिक अनुकूल वित्तपोषण दरों के लिए अर्हता प्राप्त करेंगे। कारण: उनके पास संपत्ति में अधिक इक्विटी (या हिस्सेदारी) है, जो ऋणदाता की आंखों में कम जोखिम के बराबर है।

उच्च LTV को कुछ आवासीय बंधक के लिए अनुमति दी जाती है: VA और USDA ऋण के लिए 100% LTV की अनुमति है; एफएचए ऋण के लिए 96.5% तक (संघीय आवास प्रशासन द्वारा बीमा किए गए ऋण); और पारंपरिक ऋणों के लिए 95% तक (फैनी मॅई या फ्रेडी मैक द्वारा गारंटीकृत)।

वाणिज्यिक ऋण LTVs, इसके विपरीत, आमतौर पर 65% से 80% सीमा में आते हैं। जबकि कुछ ऋण उच्च LTV पर बनाए जा सकते हैं, वे कम आम हैं। विशिष्ट LTV अक्सर ऋण श्रेणी पर निर्भर करता है। उदाहरण के लिए, 65% की अधिकतम LTV को कच्ची भूमि के लिए अनुमति दी जा सकती है, जबकि एक बहुमुखी निर्माण के लिए 80% तक का LTV स्वीकार्य हो सकता है।

वाणिज्यिक ऋण में कोई वीए या एफएचए कार्यक्रम नहीं हैं, और कोई निजी बंधक बीमा नहीं है। इसलिए, उधारदाताओं के पास उधारकर्ता डिफ़ॉल्ट को कवर करने के लिए कोई बीमा नहीं है और सुरक्षा के रूप में गिरवी रखी गई वास्तविक संपत्ति पर भरोसा करना चाहिए।

नोट: निजी बंधक बीमा (पीएमआई) एक प्रकार की बीमा पॉलिसी है जो उधारदाताओं को डिफ़ॉल्ट और फौजदारी के जोखिम से बचाता है, जिससे खरीदारों को सस्ती दरों पर बंधक वित्तपोषण प्राप्त करने के लिए एक महत्वपूर्ण डाउन पेमेंट (या नहीं करने के लिए चुनने में असमर्थ) की अनुमति मिलती है। । यदि कोई उधारकर्ता आवासीय संपत्ति खरीदता है और 20% से कम रखता है, तो ऋणदाता पीएमआई कंपनी से बीमा खरीदने के लिए उधारकर्ता की आवश्यकता के द्वारा अपने जोखिम को कम करेगा।

कर्ज सेवा कवरेज अनुपात

वाणिज्यिक उधारदाता ऋण-सेवा कवरेज अनुपात (डीएससीआर) को भी देखते हैं, जो संपत्ति की वार्षिक शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) की तुलना अपनी वार्षिक बंधक ऋण सेवा (मूलधन और ब्याज सहित) से करता है, जो संपत्ति की ऋण की सेवा करने की क्षमता को मापता है। एनओआई को वार्षिक ऋण सेवा द्वारा विभाजित करके इसकी गणना की जाती है।

उदाहरण के लिए, NOI में $ 140, 000 और वार्षिक बंधक ऋण सेवा में $ 100, 000 की संपत्ति में 1.4 का DSCR ($ 140, 000 $ $ 100, 000 = 1.4) होगा। यह अनुपात ऋणदाताओं को संपत्ति द्वारा उत्पन्न नकदी प्रवाह के आधार पर अधिकतम ऋण आकार निर्धारित करने में मदद करता है।

1 से कम का DSCR एक नकारात्मक नकदी प्रवाह को इंगित करता है। उदाहरण के लिए, .92 का एक DSCR का अर्थ है कि वार्षिक ऋण सेवा का 92% कवर करने के लिए केवल NOI पर्याप्त है। सामान्य तौर पर, वाणिज्यिक उधारदाता पर्याप्त नकदी प्रवाह सुनिश्चित करने के लिए कम से कम 1.25 के DSCRs की तलाश करते हैं।

कम डीएससीआर कम परिशोधन अवधि और / या स्थिर नकदी प्रवाह के साथ संपत्तियों के लिए ऋण के लिए स्वीकार्य हो सकता है। अस्थिर नकदी प्रवाह वाली संपत्तियों के लिए उच्च अनुपात की आवश्यकता हो सकती है - उदाहरण के लिए, होटल, जिनमें दीर्घकालिक (और इसलिए, अधिक पूर्वानुमान योग्य) किरायेदार की कमी अन्य वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए आम है।

ब्याज दरें और शुल्क

वाणिज्यिक ऋणों पर ब्याज दरें आमतौर पर आवासीय ऋणों की तुलना में अधिक होती हैं। इसके अलावा, वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण में आमतौर पर शुल्क शामिल होता है जो ऋण की समग्र लागत में शामिल होता है, जिसमें मूल्यांकन, कानूनी, ऋण आवेदन, ऋण उत्पत्ति और / या सर्वेक्षण शुल्क शामिल हैं।

ऋण स्वीकृत (या अस्वीकार) होने से पहले कुछ लागतों का भुगतान किया जाना चाहिए, जबकि अन्य सालाना लागू होते हैं। उदाहरण के लिए, ऋण के समापन के समय, और जब तक ऋण पूरी तरह से भुगतान नहीं किया जाता है, तब तक एक प्रतिशत का एक-चौथाई प्रतिशत (0.25%) का एक बार का ऋण मूल शुल्क हो सकता है। उदाहरण के लिए, $ 1 मिलियन का ऋण, सामने वाले को भुगतान करने के लिए $ 10, 000 के बराबर 1% ऋण उत्पत्ति शुल्क की आवश्यकता हो सकती है, जिसमें 0.25% शुल्क $ 2, 500 सालाना (ब्याज के अलावा) का भुगतान करना होगा।

पूर्व भुगतान

एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण में प्रीपेमेंट पर प्रतिबंध हो सकता है, जिसे ऋण पर ऋणदाता की अनुमानित उपज को संरक्षित करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। यदि निवेशक ऋण की परिपक्वता तिथि से पहले ऋण का निपटान करते हैं, तो उन्हें पूर्व भुगतान दंड का भुगतान करना होगा। ऋण जल्दी चुकाने के लिए चार प्राथमिक प्रकार के "निकास" दंड हैं:

• प्रीपेमेंट पेनल्टी। यह सबसे बुनियादी प्रीपेमेंट पेनल्टी है, जिसकी गणना मौजूदा प्रीपेमेंट पेनल्टी द्वारा वर्तमान बकाया राशि को गुणा करके की जाती है।
• ब्याज की गारंटी। ऋणदाता ब्याज की एक निर्दिष्ट राशि का हकदार है, भले ही ऋण का भुगतान जल्दी से किया जाए। उदाहरण के लिए, एक ऋण में 10% ब्याज दर 60 महीने की गारंटी हो सकती है, उसके बाद 5% निकास शुल्क के साथ।
• तालाबंदी। उधारकर्ता एक निर्दिष्ट अवधि से पहले ऋण का भुगतान नहीं कर सकता है, जैसे कि 5 साल का तालाबंदी।
• रद्द करना। संपार्श्विक का एक प्रतिस्थापन। ऋणदाता को नकद भुगतान करने के बजाय, उधारकर्ता मूल ऋण संपार्श्विक के लिए नई संपार्श्विक (आमतौर पर अमेरिकी ट्रेजरी प्रतिभूतियों) का आदान-प्रदान करता है। इससे फीस कम हो सकती है, लेकिन ऋण चुकाने की इस पद्धति से उच्च दंड लगाया जा सकता है।

पूर्वभुगतान शर्तों को ऋण दस्तावेजों में पहचाना जाता है और वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋणों में अन्य ऋण शर्तों के साथ बातचीत की जा सकती है।

तल - रेखा

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के साथ, एक निवेशक (अक्सर एक व्यावसायिक इकाई) संपत्ति की खरीद करता है, अंतरिक्ष को पट्टे पर देता है और उन व्यवसायों से किराया एकत्र करता है जो संपत्ति के भीतर काम करते हैं। निवेश एक आय-उत्पादक संपत्ति होने का इरादा है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋणों का मूल्यांकन करते समय, ऋणदाता ऋण की संपार्श्विकता पर विचार करते हैं, तीन से पांच साल के वित्तीय विवरण और आयकर रिटर्न, और वित्तीय अनुपात जैसे कि ऋण-मूल्य के लिए इकाई (या प्रिंसिपल / मालिक) की साख। अनुपात और ऋण-सेवा कवरेज अनुपात।