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संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) ऋण

एक संघीय आवास प्रशासन ऋण (एफएचए ऋण) क्या है?

एक एफएचए ऋण एक एफएचए-अनुमोदित ऋणदाता द्वारा जारी किया गया एक बंधक है और संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) द्वारा बीमा किया जाता है। कम-से-मध्यम आय उधारकर्ताओं के लिए डिज़ाइन किया गया, एफएचए ऋण को कई पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम न्यूनतम भुगतान और क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है।

2019 तक, आप एफएचए ऋण के साथ एक घर के मूल्य का 96.5% तक उधार ले सकते हैं (जिसका अर्थ है कि आपको केवल 3.5% का डाउन पेमेंट करना होगा)। क्वालीफाई करने के लिए आपको कम से कम 580 का क्रेडिट स्कोर चाहिए। यदि आपका क्रेडिट स्कोर 500 और 579 के बीच है, तो आप अभी भी एफएचए ऋण प्राप्त कर सकते हैं, बशर्ते आप 10% डाउन पेमेंट कर सकें। एफएचए ऋण के साथ, आपका डाउन पेमेंट बचत से आ सकता है, परिवार के सदस्य से वित्तीय उपहार या डाउन-पेमेंट सहायता के लिए अनुदान।

ये सभी कारक एफएचए ऋण को पहली बार होमबॉयर्स के साथ लोकप्रिय बनाते हैं।

जबकि फेडरल फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन लोन (एफएचए लोन) पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम भुगतान और क्रेडिट स्कोर की मांग करते हैं, वे अन्य कठोर आवश्यकताओं को पूरा करते हैं।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि संघीय आवास प्रशासन वास्तव में आपको बंधक के लिए पैसा उधार नहीं देता है। इसके बजाय, आपको बैंक की तरह, एफएचए-अनुमोदित ऋणदाता से ऋण मिलता है, और एफएचए ऋण की गारंटी देता है। कुछ लोग इसे एफएचए बीमित ऋण के रूप में संदर्भित करते हैं, इस कारण से।

आप एफएचए को बंधक बीमा प्रीमियम भुगतान के माध्यम से उस गारंटी के लिए भुगतान करते हैं। आपका ऋणदाता कम जोखिम उठाता है क्योंकि ऋण पर चूक होने पर एफएचए ऋणदाता को दावा का भुगतान करेगा।

कैसे एक एफएचए ऋण काम करता है

एफएचए ऋण के लिए आवश्यक है कि आप दो प्रकार के बंधक बीमा प्रीमियम का भुगतान करें- एक अपफ्रंट मॉर्गेज इंश्योरेंस प्रीमियम (यूएफएमआईपी) और एक वार्षिक एमआईपी (मासिक शुल्क)। अपफ्रंट एमआईपी बेस लोन राशि (2018 के अनुसार) के 1.75% के बराबर है। आप इसे समापन के समय भुगतान करते हैं, या इसे ऋण में रोल किया जा सकता है। यदि आप $ 350, 000 के लिए होम लोन जारी करते हैं, उदाहरण के लिए, आप 1.75% x $ 350, 000 = $ 6, 125 का UFMIP भुगतान करेंगे। भुगतान अमेरिकी ट्रेजरी विभाग द्वारा स्थापित एस्क्रो खाते में जमा किए जाते हैं, और धन का उपयोग ऋण पर डिफ़ॉल्ट होने पर बंधक भुगतान करने के लिए किया जाता है।

नाम के बावजूद, आप हर महीने वार्षिक एमआईपी भुगतान करते हैं। भुगतान ऋण राशि, ऋण की लंबाई और मूल ऋण-से-मूल्य अनुपात (LTV) के आधार पर आधार ऋण राशि का 0.45% से लेकर 1.05% तक होता है। आमतौर पर एमआईपी की लागत ऋण राशि का 0.85% होती है। यदि आपके पास $ 350, 000 का ऋण है, उदाहरण के लिए, आप 0.85% x $ 350, 000 = $ 2, 975, या $ 247.92 मासिक का वार्षिक एमआईपी भुगतान करेंगे। यह UFMIP की लागत के अलावा भुगतान किया जाता है।

चाबी छीन लेना

एफएचए ऋण कम-से-मध्यम आय उधारकर्ताओं के लिए डिज़ाइन किए गए बंधक हैं जो औसत क्रेडिट स्कोर से कम हो सकते हैं।
एफएचए ऋणों को कई पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम न्यूनतम भुगतान और क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होती है।
एफएचए ऋण स्वीकृत बैंकों और ऋण संस्थानों द्वारा जारी किए जाते हैं, जो ऋण के लिए आपकी योग्यता का मूल्यांकन करेंगे।
ये ऋण पारंपरिक प्रतिबंधों में नहीं पाए गए कुछ प्रतिबंधों और ऋण सीमाओं के साथ आते हैं।

आप ऋण या एलटीवी की लंबाई के आधार पर, वार्षिक एमआईपी भुगतान 11 साल या ऋण के जीवन के लिए करेंगे।

कब तक आप वार्षिक बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) का भुगतान करते हैं
सावधि	एलटीवी%	आप कितना लंबा हो गया वार्षिक एमआईपी
≤ 15 साल	≤ 78%	11 वर्ष
≤ 15 साल	78.01% से 90%	11 वर्ष
≤ 15 साल	> 90%	ऋण की अवधि
> 15 साल	≤ 78%	11 वर्ष
> 15 साल	78.01% से 90%	11 वर्ष
> 15 साल	> 90%	ऋण की अवधि

आप प्रीमियम में दी जाने वाली राशि को घटा सकते हैं; हालाँकि, आपको अपनी कटौती को आइटम करना होगा - बजाय मानक कटौती (2019 में $ 24, 000 के रूप में यदि आप संयुक्त रूप से फाइलिंग कर रहे हैं) - तो ऐसा करें।

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एक एफएचए बंधक अभी भी एक सौदा है?

एफएचए ऋण कार्यक्रम का इतिहास

ग्रेट डिप्रेशन के बीच कांग्रेस ने 1934 में फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन बनाया। उस समय, आवास उद्योग परेशानी में था: डिफ़ॉल्ट और फौजदारी की दरें आसमान छू गई थीं, ऋण एक संपत्ति के बाजार मूल्य के 50% तक सीमित थे और बंधक भुगतान के साथ-साथ छोटे पुनर्भुगतान शेड्यूल भी शामिल थे, जो गुब्बारा भुगतान के साथ मिलकर कई गृह खरीदारों के लिए मिलना मुश्किल था। नतीजतन, अमेरिका मुख्य रूप से किराए पर लेने वाला देश था, और केवल 40% परिवारों के पास अपने घरों का स्वामित्व था।

आवास बाजार को प्रोत्साहित करने के लिए, सरकार ने एक संघी रूप से बीमित ऋण कार्यक्रम बनाया जो ऋणदाता जोखिम को कम करता है और उधारकर्ताओं के लिए गृह ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करना आसान बनाता है। फेडरल रिजर्व बैंक ऑफ सेंट लुइस के शोध के अनुसार, अमेरिका में गृहस्वामी दर लगातार चढ़ती गई, 2004 में 69.2% के सभी उच्च स्तर तक पहुंच गई। (2018 की तीसरी तिमाही के अनुसार, यह 64.4% पर है।)

एफएचए ऋण के प्रकार

पारंपरिक पहले बंधक के अलावा, एफएचए कई अन्य ऋण कार्यक्रम प्रदान करता है, जिसमें शामिल हैं:

होम इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम) कार्यक्रम - एक रिवर्स बंधक कार्यक्रम है जो 62 वर्ष की आयु के वरिष्ठ नागरिकों को मदद करता है और घर में खिताब बरकरार रखते हुए अपने घरों में इक्विटी को नकदी में परिवर्तित करता है। आप चुनते हैं कि फंड कैसे निकालें, या तो एक निश्चित मासिक राशि या क्रेडिट की एक पंक्ति (या दोनों का एक संयोजन) के रूप में।
एफएचए 203k सुधार ऋण, जो ऋण में कुछ मरम्मत और नवीकरण की लागत का कारक है। यह एक ऋण आपको घर की खरीद और घर सुधार दोनों के लिए पैसे उधार लेने की अनुमति देता है, जो कि डाउन पेमेंट करने के बाद आपके पास बहुत अधिक नकदी नहीं होने पर बड़ा बदलाव ला सकता है।
एफएचए का एनर्जी एफिशिएंट मॉर्गेज प्रोग्राम एक समान अवधारणा है, लेकिन यह अपग्रेड के उद्देश्य से है जो आपके उपयोगिता बिलों को कम कर सकता है, जैसे कि नया इन्सुलेशन या नए सौर या पवन ऊर्जा सिस्टम की स्थापना। यह विचार है कि ऊर्जा-कुशल घरों में परिचालन लागत कम होती है, जो बिल कम करते हैं और बंधक भुगतान के लिए अधिक आय उपलब्ध कराते हैं।
धारा 245 (ए) ऋण - उधारकर्ताओं के लिए एक कार्यक्रम है जो अपनी आय में वृद्धि की उम्मीद करते हैं। धारा 245 (ए) कार्यक्रम के तहत, ग्रेडेड भुगतान बंधक कम प्रारंभिक मासिक भुगतानों से शुरू होता है जो धीरे-धीरे समय के साथ बढ़ता है, और बढ़ती इक्विटी बंधक मासिक मूल भुगतानों में वृद्धि होती है जिसके परिणामस्वरूप कम ऋण शर्तें होती हैं।

एफएचए ऋण के 5 प्रकार
FHA LOAN TYPE	यह क्या है
पारंपरिक बंधक	एक बंधक एक प्राथमिक निवास वित्त के लिए इस्तेमाल किया
ग्रह स्वामित्व रूपांतरण बंधक	एक रिवर्स मॉर्टगेज जो 62+ आयु वर्ग के घर के मालिकों को नकदी के लिए घर की इक्विटी का आदान-प्रदान करने की अनुमति देता है
203 (k) बंधक कार्यक्रम	एक बंधक जिसमें आपके उपयोगिता बिल को कम करने के उद्देश्य से ऊर्जा-कुशल घर सुधार के लिए अतिरिक्त धनराशि शामिल है
ऊर्जा से भरपूर बंधक कार्यक्रम	एक बंधक जिसमें आपके उपयोगिता बिल को कम करने के उद्देश्य से ऊर्जा-कुशल घर सुधार के लिए अतिरिक्त धनराशि शामिल है
धारा 245 (क) ऋण	कम प्रारंभिक मासिक भुगतानों के साथ स्नातक भुगतान बंधक (जीपीएम) जो धीरे-धीरे बढ़ता है (जब आय बढ़ने की उम्मीद होती है), और एक बढ़ती इक्विटी बंधक (जीईएम) जहां मासिक प्रमुख भुगतानों में अनुसूचित वृद्धि कम ऋण शर्तों के परिणामस्वरूप होती है

एफएचए बनाम पारंपरिक ऋण

संख्याओं को फिर से भरने के लिए: एफएचए ऋण क्रेडिट स्कोर वाले व्यक्तियों के लिए 500 के रूप में कम उपलब्ध हैं। यदि आपका क्रेडिट स्कोर 500 और 579 के बीच है, तो आप 10% के नीचे भुगतान के साथ एफएचए ऋण प्राप्त कर सकते हैं। यदि आपका क्रेडिट स्कोर 580 या अधिक है, तो आप 3.5% कम के साथ FHA ऋण प्राप्त कर सकते हैं। तुलनात्मक रूप से, आपको पारंपरिक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए आमतौर पर कम से कम 620 के क्रेडिट स्कोर और 3% और 20% के बीच डाउन पेमेंट की आवश्यकता होगी।

एफएचए ऋण के लिए या किसी भी बंधक को दिवालियापन से कम से कम दो वर्ष का होना चाहिए जब तक कि आप दिवालियापन का प्रदर्शन नहीं कर सकते एक बेकाबू परिस्थिति के कारण। आपको किसी भी फौजदारी से कम से कम तीन साल दूर होना चाहिए और यह प्रदर्शित करना चाहिए कि आप अच्छे क्रेडिट को फिर से स्थापित करने की दिशा में काम कर रहे हैं। यदि आप अपने संघीय छात्र ऋण या आय करों पर अपराधी हैं, तो आप योग्य नहीं होंगे।

एफएचए ऋण बनाम पारंपरिक ऋण
	FHA LOAN	आकस्मिक ऋण
न्यूनतम क्रेडिट स्कोर	500	620
अग्रिम भुगतान	580% के क्रेडिट स्कोर के साथ 3.5% और 500 से 579 के क्रेडिट स्कोर के लिए 10%	3% से 20%
ऋण की शर्तें	15 या 30 साल	10, 15, 20 या 30 साल
बंधक बीमा	अपफ्रंट एमआईपी + वार्षिक एमआईपी या तो 11 साल या ऋण का जीवन, एलटीवी और ऋण की लंबाई पर निर्भर करता है	कम से कम 20% के भुगतान या ऋण के बाद कोई भी भुगतान 78% LTV से कम नहीं है
बंधक बीमा प्रीमियम	अग्रिम: ऋण का १. %५% + वार्षिक: ०.४५% से १.०५%	पीएमआई: प्रति वर्ष ऋण राशि का 0.5% से 1%
डाउन पेमेंट उपहार	100% डाउन पेमेंट एक उपहार हो सकता है	केवल एक उपहार एक उपहार हो सकता है यदि भुगतान 20% से कम है
डाउन पेमेंट असिस्टेंस प्रोग्राम	हाँ	नहीं

विशेष ध्यान

आपका ऋणदाता एफएचए ऋण के लिए आपकी योग्यता का मूल्यांकन करेगा क्योंकि यह किसी भी बंधक आवेदक का होगा। हालांकि, आपकी क्रेडिट रिपोर्ट का उपयोग करने के बजाय, एक ऋणदाता पिछले दो वर्षों से आपके कार्य इतिहास के साथ-साथ अन्य भुगतान-इतिहास रिकॉर्ड, जैसे उपयोगिता और किराए के भुगतान को देख सकता है। यदि आप दिवालियापन या फौजदारी के माध्यम से चले गए हैं, तो आप एफएचए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं, बशर्ते आपने अच्छा ऋण पुनः स्थापित किया हो। सामान्य तौर पर, आपके क्रेडिट स्कोर और डाउन पेमेंट जितना कम होगा, उतनी ही अधिक ब्याज दर आपको बंधक पर चुकानी होगी।

ध्यान रखें, जब आप घर खरीदते हैं, तो आप कुछ आउट-ऑफ-पॉकेट खर्चों के लिए जिम्मेदार हो सकते हैं जैसे कि ऋण उत्पत्ति शुल्क, अटॉर्नी शुल्क और मूल्यांकन लागत। एफएचए बंधक के फायदों में से एक यह है कि विक्रेता, होम बिल्डर या ऋणदाता आपकी ओर से इनमें से कुछ समापन लागतों का भुगतान कर सकते हैं। यदि विक्रेता को खरीदार ढूंढने में मुश्किल समय हो रहा है, तो वे सौदा स्वीटनर के रूप में समापन पर आपकी मदद करने की पेशकश कर सकते हैं।

क्रेडिट स्कोर और डाउन पेमेंट मानदंड के साथ, इन ऋणों के लिए एफएचए द्वारा उल्लिखित विशिष्ट उधार एफएचए बंधक आवश्यकताएं हैं। आपका ऋणदाता एक एफएचए-अनुमोदित ऋणदाता होना चाहिए और आपके पास एक स्थिर रोजगार इतिहास होना चाहिए या पिछले दो वर्षों से एक ही नियोक्ता के लिए काम करना चाहिए।

यदि आप स्व-नियोजित हैं, तो आपको दो साल के सफल स्वरोजगार इतिहास, कर रिटर्न और एक वर्तमान वर्ष-से-शेष बैलेंस शीट और लाभ और हानि विवरण द्वारा दस्तावेज की आवश्यकता है। यदि आप दो साल से कम समय के लिए, लेकिन एक वर्ष से अधिक समय के लिए स्व-नियोजित हैं, तो आप अभी भी योग्य हो सकते हैं यदि आपके पास स्वरोजगार से पहले के दो वर्षों के लिए एक ठोस काम और आय का इतिहास है और स्वरोजगार उसी में है या संबंधित व्यवसाय। आपके पास एक वैध सामाजिक सुरक्षा संख्या होनी चाहिए, यूएस में वैध रूप से निवास करती है और बंधक पर हस्ताक्षर करने के लिए आपके राज्य में कानूनी उम्र का होना चाहिए।

विशेष बंधक विचार

आमतौर पर, वित्तपोषित संपत्ति का आपका मुख्य निवास होना चाहिए और उसका मालिकाना हक होना चाहिए। इस ऋण कार्यक्रम का उपयोग निवेश या किराये की संपत्तियों के लिए नहीं किया जा सकता है। एफएचए-अनुमोदित कोंडो परियोजनाओं के भीतर अलग और अर्ध-अलग घर, टाउनहाउस, रो हाउस और कोंडोस सभी एफएचए वित्तपोषण के लिए पात्र हैं।

आपके फ्रंट-एंड अनुपात (आपके बंधक भुगतान, एचओए शुल्क, संपत्ति कर, बंधक बीमा, और गृहस्वामी का बीमा) को आपकी सकल आय का 31% से कम होना चाहिए। कुछ मामलों में, आपको 40% अनुपात के साथ अनुमोदित किया जा सकता है।

आपका बैक-एंड अनुपात (आपके बंधक भुगतान और अन्य सभी मासिक उपभोक्ता ऋण) आपकी सकल आय का 43% से कम होना चाहिए। हालांकि, 50% के अनुपात के साथ अनुमोदित किया जाना संभव है। इसके अलावा, आपको एक एफएचए-अनुमोदित मूल्यांकक से संपत्ति मूल्यांकन की आवश्यकता है, और घर को कुछ न्यूनतम मानकों को पूरा करना होगा। अगर घर इन मानकों को पूरा नहीं करता है और विक्रेता आवश्यक मरम्मत के लिए सहमत नहीं होगा, तो आपको समापन पर मरम्मत के लिए भुगतान करना होगा (मरम्मत किए जाने तक धन एस्क्रो में आयोजित किया जाता है)।

एफएचए ऋण सीमाएँ

एफएचए ऋण की एक सीमा यह है कि आपके पास उधार लेने की सीमा के बाहर की सीमा है। ये उस क्षेत्र द्वारा निर्धारित किए जाते हैं जिसमें आप रहते हैं, कम लागत वाले क्षेत्रों में सामान्य FHA ऋण की तुलना में कम सीमा ("मंजिल") होती है और उच्च लागत वाले क्षेत्रों में एक उच्च आंकड़ा ("छत") होता है। फिर "विशेष अपवाद" क्षेत्र हैं - अलास्का, हवाई, गुआम, और यूएस वर्जिन द्वीप समूह सहित - जहां बहुत अधिक निर्माण लागत सीमा को अधिक बनाते हैं। हर जगह, काउंटी के लिए मंझला घर की कीमत का 115% पर सीमा निर्धारित की जाती है, जैसा कि आवास और शहरी विकास के अमेरिकी विभाग द्वारा निर्धारित किया गया है। एफएचए वेबसाइट एक पृष्ठ प्रदान करती है जहां आप अपने काउंटी की ऋण सीमा देख सकते हैं।

नीचे दिया गया चार्ट 2019 ऋण सीमा को सूचीबद्ध करता है:

2019 एफएचए ऋण सीमा
संपत्ति के प्रकार	कम लागत वाले क्षेत्र 'मंज़िल'	हाई-कोस्ट क्षेत्र 'अधिकतम सीमा'	विशेष अपवाद क्षेत्रों
एक इकाई	$ 314, 827	$ 726, 525	$ 1, 089, 787
दो यूनिट	$ 403, 125	$ 930, 300	$ 1, 395, 450
तीन-यूनिट	$ 487, 250	$ 1, 124, 475	$ 1, 686, 700
चार यूनिट	$ 605, 525	$ 1, 397, 400	$ 2, 096, 100

स्रोत: आवास और शहरी विकास के अमेरिकी विभाग

एफएचए ऋण राहत

एफएचए ऋण उनके प्लसस के बिना नहीं हैं: एक बार जब आपके पास एक होता है, तो आप ऋण राहत के लिए पात्र हो सकते हैं यदि आपने एक वैध वित्तीय कठिनाई का अनुभव किया है - जैसे कि आय का नुकसान या जीवन व्यतीत में वृद्धि - या एक कठिन समय बना रहा है मासिक बंधक भुगतान। FHA-HAMP कार्यक्रम, उदाहरण के लिए, एक मासिक स्तर पर आपके मासिक बंधक भुगतान को स्थायी रूप से कम करके आप फौजदारी से बचने में मदद कर सकते हैं। कार्यक्रम में एक पूर्ण भागीदार बनने के लिए, आपको एक परीक्षण भुगतान योजना को सफलतापूर्वक पूरा करना होगा जिसमें आप तीन अनुसूचित भुगतान करते हैं - समय पर - कम, संशोधित राशि में।

तय करें कि आपके लिए सबसे अच्छा क्या है

जबकि एक एफएचए ऋण बहुत अच्छा लग सकता है, यह हर किसी के लिए नहीं है। यह 500 से कम क्रेडिट स्कोर वाले लोगों की मदद नहीं करेगा। विपरीत छोर पर, घर के मालिक जो एक बड़ा डाउन पेमेंट बर्दाश्त कर सकते हैं, एक पारंपरिक बंधक के साथ जाना बेहतर हो सकता है, क्योंकि वे लंबे समय में कम के माध्यम से अधिक पैसा बचा सकते हैं। ब्याज दर और बंधक बीमा प्रीमियम जो पारंपरिक ऋणदाता प्रदान करते हैं।

जैसा कि फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन यह कहता है, एक एफएचए ऋण "उन लोगों को समायोजित नहीं करेगा जो मूल्य स्पेक्ट्रम के उच्च अंत पर खरीदारी कर रहे हैं - और न ही ऐसा करने का इरादा है। एफएचए ऋण कार्यक्रम को 'निम्न- और मध्यम-आय का समर्थन करने के लिए बनाया गया था। घर खरीदारों, 'विशेष रूप से सीमित नकदी वाले लोगों ने डाउन पेमेंट के लिए बचत की।'

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